商业定位及招商关系

1、1商业定位与招商关系易居中国克而瑞（中国）信息技术有限公司2 2春城无处不飞花地产无处不商业韩翃韩翃寒寒 食食：春城无处不飞花，：春城无处不飞花，寒食东风御柳斜。寒食东风御柳斜。日暮汉宫传蜡烛，日暮汉宫传蜡烛，轻烟散入五侯家。轻烟散入五侯家。3 34 4住宅 变化性小商业 可塑性大随着时间 所有一切将慢慢老去随着时间 可以不断地变化成长5 56 67 7务实&高效效率：回报速度效果：好的投资回报&正面的形象8 89 91010乐具象食衣育住行生抽象死老病11具象衣食住行育乐各类卖场体验消费生产消费生态农场餐饮酒店villa农家乐车站高速路休息站会议才艺学校专业学校宠物游乐花鸟生老病死主题医院月

2、子中心健诊中心安养理疗社区诊所药居医院周边墓园相关服务具象12121313141415151616商业地产市场调研与住宅市场调研的区别-住宅市场调研流程以业主为主要受众；可以滚动开发，资金压力相对小投资回报仅能通过销售实现住宅地产价值链上包装开发商和消费者住宅地产的开发流程相对简单，但商业地产的定位更加复杂和系统化在销售环节，住宅地产销售后即可实现终端消费1717商业地产市场调研与住宅市场调研的区别-商业地产调研流程以投资者为主要受众；需要雄厚资金储备,建设维护成本较高；投资回报包口三种形式:销售、经营收益、物业升值；价值链上包括开发商、投资者、经营者、消费者；在消费环节，商业地产销售后不能直

3、接消费，还要进行招商和经营；1818商业地产项目选址-关于商圈 核心商圈次级商圈 边缘商圈辐射半径1公里左右 辐射半径3-4公里左右辐射半径7公里左右（一般情况下只有大型百货商场、专业店具备这样的辐射能力） 核心商圈次级商圈19192020商业地产的成败关键地段客户开发商操盘者政府交通消费人流胆识决断资金务实定位招商资源回款手段政策配合城市发展方向审批速度与招商手段2121商业地产的成功关键耐心 人流 决心细节 金流 魄力（天时 & 地利 & 人和 ） + 运气2222商业定位依据交通条件消费心理2323商业定位依据2424商业定位依据2525商业定位依据2626商业定位依据2727商业定位依

4、据282828案例案例-上海长风商务区上海长风商务区292929长风地块天山古北、仙霞曹杨梅川长征苏州河天山河畔花园仁恒河滨花园御翠豪庭 强生古北花园长风生态商务区位于普陀区，毗邻长风公园生态绿地，面向苏州河。其南面是长宁的天山、古北、仙霞板块，拥有大量高档住宅物业。但长风在开发过程中为何不随波逐流建住宅？为何优先选择发展生态商务区？原因在于其拥有不同的开发、发展条件，包括外因和内因两部分。随波逐流收获成功303030长风选择生态商务不是偶然313131上海整体写字楼火爆，引发次中心区域的商务价值提升2000年开始，随着房地产市场的火热发展上海甲级写字楼市场也保持异常火爆的上扬局面，整体市场的

5、利好是长风成功的前提。区域商务发展受规划重视扶持根据普陀区商贸流通业发展和布局“十一五”规划，在普陀区新一轮区域城市规划发展中，建设新兴服务业集聚区成为主要的工作目标。而长风生态商务区正是“十一五”期间普陀区确立的三大新兴服务业集聚区之一。总部经济发展进入快速通道近年来，越来越多企业总部的聚集上海创意产业，使上海涌现出一批初具规模的总部经济载体。陆家嘴金融区、虹桥商务区、淮海路商务区等由此而生，总部经济在区域中的作用正变的越来越重要。长风拥有适合总部经济发展的资源条件，未来发展潜力巨大。323232目前普陀西区的商务集群房价具有一定的优势上海创意产业，而且随着市政投入的增加、各项配套设施的逐步

6、完善、人气的进一步聚集，普陀西区未来发展空间将会更大，该地块的升值空间也会更大。交通好环境好地利地利基础好区位好位于虹桥、中山、古北三大成熟商务区交汇之地，地理位置优越。跨河大桥、内环、中环、多条轨道交通为长风地块提供便捷的交通网路。绿色生态是这个商务区最显著的特点之一。地块紧邻苏州河2.7公里黄金水岸线，将“就势”建80130米宽的沿线公共绿带，形成一条绿色亲水景观走廊。333333人和人和相似案例：上海张江高科技园区-浦东总部经济的聚集地u项目背景：上海市张江高科技园区成立于1992年7月，位于浦东新区中部，规划面积25平方公里，分为技术创新区、高科技产业区、科研教育区、生活区等功能小区。

7、u入驻企业：通用电气中国总部、阿尔卡特等139家跨国公司总部及研发中心。u园区创收： 2008年1-11月，张江园区实现经营总收入649.99亿元，同比增长9.7%；工业总产值394.5亿元，同比增长13.1%。2008全年实现税收78.76亿元，同比增长32.85%，其中地方税收25.32亿元，同比增长30.36%。园区最终将建设成为国家自主创新示范基地，具有国际竞争力的科学城。343434整体布局长风地块共分两大板块。苏州河滨水地区及沿长风公园、中环线地块规划为现代服务区，规划建设150.5万平方米办公楼和商业娱乐设施，云岭东路以北中部地块为高尚住宅区，规划兴建144.6万平方米酒店式公寓

8、和中高档住宅，并规划建设23.9万平方米中小学、幼儿园、医院及社区服务中心等各种公建配套设施，成为现代服务区的生活基地。周全的规划为后续良好的发展提供了必要的支持和保障。价格优势随着上海甲级写字楼市场的兴旺发展，目前市中心及浦东陆家嘴地区的租金已处在相对的高位。相比之下，长风商务区内写字楼租金只有19.5美元/平方米/天，大约相当于部分传统CBD的一半，而在环境交通以及硬软件方面，则优于部分传统CBD。因此，价格的优势及高性价比的体现使长风地区的写字楼成为越来越多企业的亲睐之处。353535北岸长风第一个吃螃蟹的人是抢占先机？还是为他人做嫁衣？36区域位置优势：项目位于长风商务生态区东南角，是

9、上海市中心城区，紧邻长风公园与苏州河，地理位置优越。高架环线：本项目距离内环线大约58分钟车程；地铁轻轨：沿天山路的地铁2号线已建成通车；轨道交通十三号线（金沙江路站）规划实施正在进行；沿大渡河路的地铁15号线正在规划中，并在北岸长风商业娱乐中心的主入口设有云岭路口站点。跨河交通：连接长风商圈和虹桥古北商圈的古北路桥已建成通车, 目前距虹桥商业中心约5分钟车程。37预计到2010年整个商务区将全部建成后，开发总量将达到320万平方米。其中包括办公楼和商业娱乐设施建筑面积150万平方米；酒店式公寓、高尚住宅144.6万平方米；学校、医院及社区服务中心等各种公建配套设施24.4万平方米。北岸长风作

10、为长风生态商务区内最早动工的项目，将娱乐注入商业地产的理念，成功塑造差异化战略。北岸长风将打造为集商业、娱乐、办公、酒店、游艇俱乐部为一体的商业综合项目，深度挖掘产品附加效应，使多产品组合相得益彰。38总部型写字楼：4栋多层写字楼17.9m超高挑空，毗邻苏州河水岸绿地，具有丰富的街道景观和苏州河景观元素。标准型写字楼：标准型写字楼以人性化的理念，让人与环境充分和谐，户型空间可自由拼合，灵活应用空间；服务式办公楼功能完备，毗邻办公区和娱乐设施，客人可步行至绿地空间，裙房屋顶的大型平台、花园为俯瞰步行绿轴和绿地创造了空间。39商业娱乐娱乐地产源于娱乐经济，而娱乐经济又是日渐成熟的体验经济中的核心精

11、髓。房地产作为与百姓生活最息息相关的高档消费品，两者的有机叠加，将使开发商与业主之间更好地实现共赢。娱乐业的渗透和参与对于房地产业来说是一种强大的推动力和催化剂。作为娱乐的新载体，房地产将不同群体按照某一消费特征重新组合，这也将改变城市的娱乐消费取向。商业地产是休闲娱乐业的基础，商业地产和休闲娱乐业是一个互补的关系，休闲娱乐业通过商业地产的开发可扩大自身企业的规模，商业地产也能通过知名娱乐品牌迅速提升自身的品牌附加值。40地上一层：休闲餐饮，MGM娱乐主题购物地上二层：流行时尚、特色餐饮，MGM主题娱乐地下一层：Tesco大型卖场地上三层：运动健身，主题餐饮，主题娱乐地上四层：儿童天地，家居用

12、品，电影主题专卖及餐饮地上五层：电影院及威尔士健身会所。41项目地块以7.3亿元出让与米高梅达成合作协议，引入娱乐主题元素项目开始招商项目进入实质性建设阶段，总投资30亿元项目一期开盘销售除了引进大量的中高档服饰、配件、化妆品、主题特色餐饮外，还将引进沪上顶级的健身会所，充分融合购物与娱乐项目首推总部型写字楼，集聚总部企业的同时提升项目知名度，后续推出其他类型写字楼2007年3月2006年4月2007年5月2007年6月2008年3月项目一期启动沿河多层写字楼，二期推出高层写字楼，娱乐商业中心与五星级酒店4242市场需求项目定位项目招商经营管理消费者是谁？在哪里？消费者的购买力如何？有何消费需

13、求？消费心理消费观念项目规格大小项目档次业态业种商家：该业态业种的对应商家是谁？在哪里？如何把商家招进来？如何提高招商质量？从而提高销售率商家进来后如何稳定经营？如何做好经营管理实现持续创值、增值及促进物业销售等？反瞻式思考反瞻式思考434344444545商业功能规划贪大仅重视片面崇洋媚外想求短线操作主观刚愎举棋不定省钱省事未推敲精算经营成本信设计院未融入当地（政商关系）业种组合不融洽僵化的业态46464747群光百货群光百货4848商业功能规划营业面积停车面积储藏面积交通面积交通面积零售娱乐餐饮4949商业功能规划50505151购物中心功能定位-APM购物中心 APM ( 创纪之城五期

14、) 位于香港观塘，于2005年7月17日正式开幕，是香港首个以夜间消闲及“品味生活志”为概念的大型商场（故大部份店铺的营业时间直至凌晨, 甚至通宵营业）， 以年轻人为主要销售对象，总面积逾600, 000 平方呎55742m2 ， 发展商为新鸿基地产。 由于九龙东部一直缺乏一个大型购物商场,，故APM 自2005年3月正式试业起， 即成为香港年轻人的消费娱乐热点之一。在C层大堂广场舞台举行，形式近以东京街头表演的表演活动亦是，该商场的一大特色，不少新进歌手、音乐创作人及表演团体都会在此献唱及表演。 5252APM 是把 am （上午）和 pm （下午）融合起来，与商场提倡的夜间消闲概念互相呼应

15、。香港的购物商场多数只营业至晚上十时，令上班人士在下班后几乎无处消闲减压。APM 定位为一个店铺营业时间特长的商场，让顾客不再受时间束缚，尽情，购物消闲，并把口号定为“Play more, sleep less”（玩多点, 睡少点）。另一方面，由于新生代的生活品味日益提高， APM 亦同时定位为“品味生活志”，令APM 的顾客彷如走进一本立体的时尚杂志般，时刻紧贴最新的娱乐饮食和潮流信息。 购物中心功能定位-APM购物中心5353APM Mall成功的因素 差异的主题定位APM Mall定位为年轻人为主要消费对象、以夜间消闲及“品味生活志”为概念的大型商场，树立鲜明的主题定位，走差异化竞争之路

16、。有了明确的定位之后，Mall的设计和运营方式都服从于这个主题。为了迎合年轻人的品位和需求，APM采用了前卫、人性的建筑设计，并且延长营业时间，满足年轻人夜生活的需求。购物中心功能定位-APM购物中心5454购物中心功能定位-APM购物中心5555合理的规模及优化的业态、店铺组合APM的规模较小，但业态齐全，Mall内高、中、低档的比例搭配合适，集购物、娱乐、餐饮、休闲等各种功能于一身，集合了超市、个人护理及便利店、时装、美容、礼品、影音、餐饮、娱乐等各种零售业态，能吸引大量的人气。店铺组合方面，APM引入吉之岛超级市场作为主力店，其它经营面积均散租给各品牌店，散租的比例很高，通过统一的运营管

17、理，获得较高的收益。购物中心功能定位-APM购物中心5656购物中心功能定位-APM购物中心5757购物中心功能定位-APM购物中心5858人性化的细节设计为了方便顾客购物，APM还着眼细节，做了很多人性化的细节设计，如设置婴儿护理间；快速扶手电梯；影像等候区；购物便利柜等区域。购物中心功能定位-APM购物中心5959案例：北京东方广场6060东方广场雄踞北京市中心东长安街1号，是一个集写字楼、公寓、商场、酒店于一体的80万平米都心型城市综合体。项目概况6161突破北京市民固有观念，在传统旅游区打造新型综合体功能定位突围：一街一世界，一墙一重天遭遇困境寻求策略获得成功东方广场项邻王府井大街，是

18、一个力图突破北京市民对王府井固有形象，打造高端商务、商业、住宅、酒店的城市综合体项目。从80年代以后，王府井的形象却显得有点古板和老旧。来逛王府井的人们大多是外地来京的游客，而北京当地居民已很少愿意走上王府井大街。成功并非一帆风顺6262筑城：建高端办公楼东方经贸城共有八幢甲级办公楼，现已成为不同行业的龙头公司与众多名列财富500强企业的汇聚地，包罗高科技、投资/证券、金融/银行、保险、会计、律师、医药、媒体、广告、奢侈品与消费品等各界精英，营造了良好的国际化商圈氛围。 育高档消费圈东方新天地坐落在东方广场内，面积12万平方米，现已成为不少知名品牌店的首选地点,也成为北京白领、国内外游客购物、

19、就餐、娱乐、休闲的理想场所。东方新天地拥有不同主题的购物区、四季常青的花坛、市中心最大的五彩音乐喷泉以及拥有逾1,800个停车位的室内停车场。造高雅居民区东方豪庭公寓共有四幢豪华服务式公寓，包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”四个主题。全属美轮美奂的豪华公寓，一柱一梁皆精雕细琢，为您重新诠释北京高尚生活的定义。东方广场强调的是“协同效应”。作为一个综合性商业建筑群，东方广场“城中之城”的设计为租户带来了极大的便利，许多公司不仅是东方广场写字楼的租户，同时也是东方新天地的消费者与“东方豪庭公寓”的租户。东方君悦酒店、东方经贸城与东方新天地的整体营销策略，使东方广场的用户能够

20、有机地融合起来，增加东方新天地的忠实用户群。功能定位先破后利，发挥综合体“ 城中之城”优势，自成体系，互相支持6363布局：缤纷新天地都市新天地庭苑新天地寰宇新天地活力新天地天空大道东方新天地功能定位根据区域环境合理排布不同主题商业，囊括全方位消费品类6464摆阵：功能定位他山之石，可以攻玉，合理借鉴成熟商业规划，打造城市“空中平台”屋顶平台：商业楼宇上的“客厅”65656666主题商业功能定位+3商业 + 历史 + 人文 + 建筑+1+21文化主题6767主题商业功能定位-苹果二十二院街 设计师大胆地将下沉种植院落引入院街地下一层，院落的精髓在于头顶一方蓝天，自然光线和绿色景观的引入，为这种

21、垂直方向的空间带来了个体建筑完全不同的体验 公共绿地布置上分成两种：一种纯公共绿地空间，一种半私密性绿地空间。让每一个房间都有自然的阳光，每一房间都有绿色。 6868主题商业功能定位-苹果二十二院街苹果二十二院街距北京国贸中心仅600米，在建筑形态上极具原创性。主体由两层建筑组成，在立面和空间上借鉴了许多中国传统民居的符号，平行构置成蜿蜒400米的多院落式建筑格局，而著名的今日美术馆正位于苹果二十二院街西端。6969主题商业功能定位-苹果二十二院街作为今典集团商业地产的扛鼎力作，今典集团已将苹果二十二院街定位于“中国&国际画廊街”，由国际画廊、拍卖机构、艺术家工作室、国际雕塑广场以及创意型餐饮

22、、酒吧等配套业态组成。7070主题商业功能定位-南新仓文化休闲街 “南新仓”是明清两代京都储藏皇粮、俸米的皇家官仓，现在的南新仓仍保留仓廒9座。 南新仓文化休闲街建筑面积2.58万平方米，步行街总长千余米。建筑设施主要由南新仓古仓群、仿古建筑群和南新仓国际大厦底商组成，具有“新的在旧的中，时尚在历史中”的特色。 街区内现有商户22家，分为文化、休闲两类。其中，文化类的商户有艺术画廊、音乐传播中心、影视文化俱乐部、拉丁舞俱乐部、珠宝文化艺术市场等。休闲类的商户有中外特色风味餐厅、酒吧、国际名牌汽车展销中心和中国传统特色的茶苑。7171主题商业功能定位-南新仓文化休闲街7272 皇家粮仓是一家空间

23、巨大、时尚感极强的高档次商务会所。可以开展高级商务派对、品牌展示发布、主题艺术展览、现场表演等活动。用以满足高档商务派对、酒会、产品发布、论坛、首映、年会、庆典等商务活动之需。 主题商业功能定位-南新仓文化休闲街7373 香江会馆俱乐部由香港香江集团经营管理，是服务于香港香江集团客户的私人会所。 主题商业功能定位-南新仓文化休闲街7474 尚云轩茶馆是一个具有特色的小院中，有“梅”、“兰”、“竹”、“菊”命名的四个包间和雅座若干。环境清雅幽静，以经营茶艺、展卖名家字画为主。 在这里，不仅可以品茗，而且还可以欣赏到茶艺表演，古玩字画爱好者，来这里绝对不虚此行。 主题商业功能定位-南新仓文化休闲街

24、7575精致中餐法国餐厅日本料理主题商业功能定位-南新仓文化休闲街7676珠宝市场艺术画廊主题商业功能定位-南新仓文化休闲街7777主题商业功能定位-上海新天地7878主题商业功能定位-上海新天地7979主题商业功能定位-上海田子坊8080主题商业功能定位-上海田子坊8181主题商业功能定位-南京19128282主题商业功能定位-南京191283838484无可取代的历史地位(中国第一座)独一无二的文化价值 (民国文化)硕果仅存的建筑遗产(府衙式建筑)8585整合外围资源，充分发挥双核心地利价值 总统府长江路文化一条街中山南路 中山东路 新街口 夫子庙 鼓楼商圈 湖南路商圈 中山陵汉府美食街文

25、化服务区86868787南京总统府及其文化服务区的策划目标应该是：中国近代文化的唯一代表 (国际亮点)全国独特历史文物热门景点 (观光地标)南京对外展示的窗口 (城市象征)南京新型商业文化中心 (新生活形态)8888本项目府衙式建筑8989打造南京旅游新王朝 9090主题商业功能定位-成都 锦里9191主题商业功能定位-成都 锦里9292主题商业功能定位-成都 锦里9393主题商业功能定位-成都宽窄巷子94949595南京西路本案虽然本案位于商业的边陲地带；但是，他将扭转静安区的商业形态；创造新的商业地标。步行15分钟的距离96969797989899圆融时代广场作为金鸡湖东商业服务的核心中枢

26、，拥有快速便捷空间交通网络；同时，大体量圆融时代广场作为金鸡湖东商业服务的核心中枢，拥有快速便捷空间交通网络；同时，大体量的开发能够形成较强的规模效应的开发能够形成较强的规模效应苏州圆融广场苏州圆融广场/ /背景背景地理位置占地面积(平方米）建筑面积（平方米）建筑设计开幕时间苏州工业园区金鸡湖东210000510000美国HOK国际（亚洲太平洋）有限公司 2008年12月16日圆融时代广场作为苏州金鸡湖湖东核心商业服务功能区的核心中枢,作为苏州市重点建设工程，已成为苏州发展市级商业中心区的重中之重。圆融时代广场交通网络四通八达，现代大道、机场路、金鸡湖大桥环绕周围；2个大型公交换乘中心位于时代

27、广场两端；苏州轻轨一号线6个地铁出入口与广场全面对接，一号线将连接苏州最重要的城市节点与商业、文脉动线。100苏州市总体规划确定的都市圈（约2000平方公里）共分4个层次：p 第一层次为古城圈层，以苏州古城护城河为界，面积约14.2平方公里。p 第二层次为核心圈层，东至东环路，西、南至京杭大运河，北至沪宁高速公路，面积约81.5平方公里。p 第三层次为中心城圈层，以绕城高速公路为界，面积约1000平方公里。p 第四层次为都市圈层，以总体规划拟定的都市圈范围为界，面积约2000平方公里。中心城圈层核心圈层古城圈层本案本项目处于苏州中心城圈层，临近核心圈层，项目所在的金鸡湖区域将成为主城区外延新的

28、发力点苏州圆融广场/项目与城市101从苏州城市的发展进程看，“城市东进”已是大势所趋，随着金鸡湖东土地开发的日益稀缺，建设中的“湖东”将引领城市发展。 苏州圆融广场/项目与城市/城市发展特点苏州古城区园区一期（湖西）园区二期（湖东）园区三期起步较早，但发展上却落后于后来居上的园区；房产开发档次不高，大盘少，布局散乱，不够集中。 苏州新区已形成古色古香，江南风情的宜居氛围；未来居民也以苏州原籍居民为主，古城区暂不具备居住品质整体抬高一个水准的可能。 苏州古城区园区规划、建造融合新加坡国际化理念与苏州文化底蕴于一体；其特色为整体规划较为合理，在绿化，道路方面较城区完善，其崭新的居住环境与现代化的配

29、套，翻开了苏州城市进程的新一页。 工业园区102轻轨一号线，25.739公里，24站城市中心区城市边缘地铁开通居住群体扩大辐射范围提升城市功能提升居住环境改善交通时间缩短片区开发升温居住郊区化次级商务中心白领置业群增加城市功能强化集客能力增加辐射范围扩大商业中心强化办公区域集中沿线中小户升温支撑支撑地铁对房地产的影响机理u 地铁对房地产影响最直接的结果，是促进市场格局的重整，还对房地产价值产生影响；u 从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组；u 地铁的高效率变输能力会促使站点快速形成商业氛围，提升区域商业能级苏州圆融广场/项目与城市/城市发展特

30、点103苏州圆融广场/项目与城市/启示项目适时介入城市多核心形成新区开发老城区发展饱和104苏州工业园区商业发展历程邻里中心新型社区商业大卖场商业辐射半径增大规模型商业区休闲、娱乐类商业圆融时代广场都市综合型商业苏州工业园区的商业从邻里中心发展到大卖场，再到后来带有休闲娱乐性质的规模型商业，已经完成了量的积累，圆融时代广场适时的进行了质的升级苏州圆融广场/定位/区域商业发展105作为苏州首家城市级 “商业综合体”，圆融时代广场在诸多方面开创了苏州商业地产先河。全方位经营业态包括零售、餐饮、娱乐、商务、文化、休闲、旅游等，荟萃国际国内知名品牌，满足一站式消费。圆融时代广场以前瞻视野创新苏州商业格

31、局，引领苏州CBD湖畔时尚生活方式。适度前瞻性的商业规划定位使圆融时代广场成为苏州商业格局的风向标，引领苏州商业市场的时尚生活方式苏州圆融广场/定位综合体商业规模型商业区大卖场社区商业106苏州圆融广场/定位/启示大卖场阶段社区商业购物中心阶段百货阶段基础配套改善型消费一站式消费体验式消费商业业态及功能发展趋势项目定位在区域消费群体认同的前提下引领消费趋势 107u久光百货区为苏州注入时尚都会魅力总面积16万平方米，建筑设计新颖独特，是集国际著名品牌、餐饮美食及流行娱乐于一体的超大型“一站式”百货公司，引进了首次进入苏州市场的100多个品牌，部分更是首次进入中国市场。u生活休闲区家时尚联合体汇

32、集生活全主题包括家居、家电、数码及儿童天地等主题专业商场，充分满足家庭式消费。u圆融天幕街区全权代言活色生香的游购情景体验天幕街区分为圆融天幕东街和圆融天幕西街两大部分。通过500米LED巨型天幕把多个独立建筑有机串联，将休闲、娱乐、餐饮与购物融合在一起，使得购物本身变为一种独特的情景体验。u滨河餐饮区体验美食美景动感地带沿河的餐饮，包罗环球美食及娱乐。将美食与美景融为一体，网罗无国界美味，成为一种别有情趣的生活享受。u商务办公区CBD原点国际商务写字楼四栋国际标准写字楼组成的CBD地标级国际商务建筑群。为高端优质企业量身打造。圆融时代广场其它四大区域为其配套，商务优势不显自露。圆融时代广场有

33、机结合五大功能区，建立了一种空间依存、价值互补的能动关系，成为一个有活力的都市综合体，相对传统单一商业形态拥有压倒性的优势苏州圆融广场/功能组合久光百货区商务办公区滨河餐饮区天幕街区生活休闲区108苏州圆融广场/功能组合/启示有机组合、相互依存、协同促进109商业商业旅游旅游天幕时代的到来，不但为项目的前期集聚了大量人气，也成就了项目标杆型商业的打造苏州圆融广场/项目开发/标杆打造u圆融时代广场区域内有天然河道贯通，进而开发了水上巴士；空中连廊连接各大商业功能区；4000多个地下车位、6个地铁出口、水雾广场、巨型LED天幕、主题景观、时尚夜景为商业融入了丰富的旅游休闲元素。u圆融时代广场中部的

34、LED天幕，堪称世界之最：天幕全长约500米，宽32米，高约21米。在建筑规模上，已超越了美国拉斯维加斯天幕。现代科技带来的富于梦幻色彩和时尚品位的声光艺术，成就苏州巨型空中光影奇观。每晚定时开启，咫尺缤纷，临境震撼，将极大满足大家对视觉享受的终极渴望。110圆融时代广场迎合湖东新型商圈兴起的历史契机，规避未来写字楼激烈竞争的压力，以商业为主导驱动整个综合体的运营苏州圆融广场/项目开发/开发模式办公商业居住都市综合体苏州工业园区其他一些重大项目，在建的摩天轮公园、档案中心大楼、青少年活动中心、月光码头等将以圆融时代广场为核心，发展成为苏州市域CBD最繁华的商业中心。而在未来，周边还会竖起新鸿基

35、、九龙仓等300400米以上的摩天楼。作为未来CBD的重要组成部分，湖东在城市化大商业格局中扮演着举足轻重的角色。p湖东用地规划湖东用地规划111苏州圆融广场/项目开发/启示强力引擎，树立标杆居住前期驱动商业会展写字楼酒店品牌驱动规模驱动功能驱动针对二三线城市相对较弱的消费支撑力，其都市综合体的开发必须确定具有相当影响力的引擎触媒，起到强大的人气集聚效应，带动综合体各项功能开始运转112112113113114114七任书记：义乌发展的有力推手115115谢高华（任职时间：1982年4月1984年11月）衢州市人大常委会副主任1995年退休四个允许n义乌县政府发布关于加强义乌小百货市场管理通告

36、， 宣布自1982年9月5日起正式开放稠城小百货市场，这是第一代小商品市场。n11月25日，县委书记谢高华提出：允许农民进城经商，允许长途贩运， 允许城市市场开放，允许多渠道竞争。n这一年，义乌稠城镇小百货市场个体工商户发展到750个，年成交额392万元。兴商建县n1984年5月6日，义乌县政府同意在稠城镇太祖殿建造小商品市场。12月6日，占地面积13590平方米、1849个摊位的第二代小商品市场建成，更名为义乌小商品市场。n10月，县委书记谢高华提出了“兴商建县”这一战略思路。116116赵仲光（任职时间：1984年11月1987年3月）省政协常委亿元市场n1985年8月21日，义乌县政府同意小商品市场搬迁和扩建征地。9月26日， 第三代小商品市场开业。n这一年，义乌小商品市场成交额首次突破亿元大关，上缴国家税收284万元， 占全县财政总收入的5.24%。 117117郑尚金（任职时间：1987年3月1991年9月）浙江省药监局局长神州第一市n1990年，义乌市政府确定兴办第四代小商品市场。1991年1月10日，第四代小商品市