西安高新区项目产品定位报告

1、西安高新区工程产品定位报告高新枫林绿洲二期社区规划：3条步行街 1200米生态谷 5000平米会所 1公里林荫大道 产品规划：二期由4栋碟式高层、2栋纯复式楼和1栋板式小高层组成 销售情况：共分五期开发，当期开发二期，07年五期全部开发完工上市时间04. 8,交房时间06.5,去化量58套/月左右，去化速度85% 客源：以当地本市人购置为主，外地购房那么以延安陕北地区居多；用以自主，投资较少；一般年龄在30-45岁购置者多营销思路：“生态谷 纯水岸 新街区生活“生态运动 教育 阳光推广手段：一次性购房可享受98折优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广 媒体通路：?华商报?、?西安晚报?为主打；相关专

2、业网站如 800j.cc 优势：水景规划，迎合市场需求；大型社区，会所等相关配套齐全；电梯型纯复式景观楼产品，是该工程的一大亮点劣势：产品高密度开发，影响居住的采光性；07年全部竣工，开发周期较长，势必给前期入住居民带来一定的不便； 周遍同期开发楼盘多，其竞争压 力大豪盛时代华城三期社区规划：23000平方米江南山水园林 2000多平方米会所产品规划：共由9栋23楼高层组成，其中三期由3栋高层组成销售情况：共分三期开发，上市时间04.9，交房时间05年底，去化量41套/月, 去化速度89%营销思路：“水岸名邸 一切都是好宅标准 除了价格推广手段：一次性购房可享受98折优惠，按揭享受99折优惠；

3、报刊媒体推广为主； 户外硬广媒体通路：?华商报?、?西安晚报?为主打；相关专业网站如 800j.cc 优势：产品整体品质较高，江南园林景观设计具特色；先做景观后销售，市场反映效果好劣势：栋距小，低层户型采光不够；局部房型设计欠缺合理世家星城三期社区规划：2000平方米健身俱乐部、商业产品规划：三期由10栋小高层、高层组成销售情况：共分3期开发，当期为3期，上市时间05.3 内部认购05.6上市； 交房时间05年底客源：本市居民购置为主，异地购房为辅；自住居多营销思路：“打造一流高品质群众精品住宅推广手段：“付5万顶7万活动在内部认购期，只要先付5万元定金,开盘后购置 可抵消7万元房款媒体通路：

4、?华商报?、?西安晚报?为主打；相关专业网站如 800j.cc 优势：社区规模大，配套设施齐全；周遍名校多，居住环境好；借学校优势,吸引大量客户劣势：产品总体品质一般绿地世纪城仕嘉公寓社区规划：10万平米绿化；120万平米坡地9洞高尔夫；65000水景；商业街；15000 会所产品规划：集住宅、酒店、办公、会展中心、酒店式公寓、商业为一体的综合社区； 一期由2栋11层、2栋18层及2栋24层的小高层、高层组成销售情况：共分3期；下期开发上市时间2期04.9 ;交房时间05.6 ;去化量70 套/月剩余50套左右；去化速度89%客源：以当地本市人购置为主；自主居多；投资占有一定比例营销思路：“

5、120万平米 首席国际亲水社区“西安高新中央商务区推广手段：一次性购房可享受98-99折优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广 媒体通路：?华商报?、?西安晚报?为主打；绿地主页及相关专业网站 优势：知名企业楼盘，名牌效益明显；社区内部配套齐全，有商业街、高尔夫练习场等多项设施；房型设计普遍较好，南北通透、采光足，户户全明设计；大量 水系景观的营造，受到众多市民的追捧劣势：因西安当地的气候影响，设露天式阳台，肯能会造成房屋内尘土较多的现象；区域内雷同性产品多，竞争力较大紫薇田园都市社区规划：5万多平方米的中央绿地广场；14万平方米俱乐部产品规划：有多层、小高层、高层、花园洋房、TOHO及老年公寓构成

6、销售情况：同期开发销售至今2年多；上市时间02.7 多层，04.5 小高 层、咼层；父房时间05.10 咼层客源：以本地人购置为主，外地购房以陕北地区居多；自主为主，投资者甚少营销思路：“精英人文成熟社区推广手段：首付可分期付款如首付30%，可先付一半，入住前再付清另一半；9层以上可享受99折，15层以上98折；报刊媒体为主流；户外硬广 媒体通路：?华商报?、?西安晚报?为主打；相关专业网站如 800j.cc 优势：社区是目前市场上规模最大的楼盘，受当地居民关注；楼盘是政府扶持工程，在许多方面享有一定的优惠政策；大型社区配套齐全 ；劣势：工程在产品的规划设计方面存在一定问题；目前工程商业设施配

7、套较少；高层顶层面积设计较大，总价过高，造成市民难以承受城市枫景 夏日景色一期社区规划：28000 平方米商业 1700平方米幼儿园 3100平方米公共绿地产品规划：共有十栋小高层和二栋高层组成一期由一栋32层高层、六栋18层小高层销售情况：共分二期开发，当期开发一期，下期开发二期5号地块客源： 当地客户为主；自主居多；相当一局部客户来自于高科新花园业主高 科新花园是同家开发公司建造的营销思路：“城市中的风景 风景中的城市“ 2005关注高科集团 高科房产“关注城市风景 夏日景色推广手段：截止到3月8日，内部订购，价格优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广 媒体通路：?华商报?、?西安晚报?为主打；

8、相关专业网站如 800j.cc 优势： 高科房产楼盘 品牌效益显著；栋距52米，采光度高，相当受购房者欢 迎；板式小高层房型三室，户型设计合理，属经典房型劣势：1室的房型设计朝北，对采光、日照有一定影响2潜在竞争情况中海外集团于2003年以近2.4亿元获得南二环西段一地块，动 向不明。和记黄埔以10.05亿元拿下高新区二期727亩土地使用权，动向 不清晰。广厦房产、珠江投资、新鸿基、名流置业等全国知名地产公司进 驻西安。表7 :区域其他典型个案情况建筑面积占地 面积容积率价格元/平米主力户型销售情况4.72.12.2528003/2/1 115.34工程共400多套房源，剩余三成3013.72

9、.1不详1-3室40-120不等工程共有2000多套房源，分二期开发，发1500套左右，未销售，情况不详14.352.86二期3050三期3100二期3/2/2 三期2/2/1 90共有1058套，二期房源60套左右，现推 套房源7.82.13.735003/2/2 134、140共有二栋住宅楼，一栋团购，一栋可售 剩余20多套11.54.52.56点式：3100-4400板式住宅：3050-3600板式：3/2/2 119、126平方米点式：1室33-51 平方米工程共分二期开发，现二期开发点式小户，已销售80%165.92.736003/2/2 131-136工程正销售二期，去化 90%剩

10、余10 套二期19.66.82.8827803/2/2 101-127工程总1817户，现开发二期，约 612约70套，后期开发三期，约 600套左右14.53.54.131002/2/1、3/2/286-138工程共1076户，一期全部销售，剩余2、区域楼盘特点产品面：? 区域物业形态以混合社区为主，以小高层、高层为主。? 户型以三房为主、户型面积在 121-140平米为主户型类型及户型面积相对偏大，这与区域置业需求向提升品质阶 段相吻合，且户型是适度放大。? 区域产品多为新盘、且产品规模大客源面：? 三类客群并存，且以自住需求为主区域购房的客户大体分为三类：一是周边工业园区、产业园区的 工

11、作人士；二是邻近区域的欲提升居住质量的人士；三是外地人 士陕北，三类客户群体并存，均以自住需求为主，同时一个 不容无视的客源来源渠道为团购。? 区域客源对诸如品质、品牌等表现出一定的关注度销售推广面：? 区域价格涨幅缓慢，但景观和朝向对价格的影响较大区域工程价格较05年初均有不同程度的上涨一般在150元左右 /平米，但较04年下半年的增速而言明显趋缓。在影响价格的 诸多因素中，其环境和朝向等因素影响较大，南向和北向的差价 估计在15-20%。?华商报、西安晚报是楼盘推广的主要手段，其中华商报比例运用面更广3、区域供给产品分析注：以下资料统计数据来源于在售楼盘：城市枫景、枫林绿洲、豪盛时代华庭及

12、绿地世纪城。楼盘名称城市枫景豪盛时代华城绿地世纪城公寓-仕嘉咼新枫林绿洲规模万方22.511380150物业类型小高层、高层高层小高层、高层小高层、高层户型1/1/1、 2/1/1 、2/2/1、 3/2/2 、4/2/23/2/2、4/2/2、5/2/22/2/1、3/2/2、5/2/3 复式4/2/2、3/2/2、4/2/2、4/2/3、复式1/1/1 : 2/1/1 :2/2/1: 3/2/2:3/2/2:4/2/2:2/2/1 : 3/2/24/2/2 :3/2/2 : 4/2/2 : 4/2/3 :面积平米4/2/2=43-495/2/2=132、150 : 135 :5/2/3 复式=96、98 :复式=118 : 149-152 :85.05:100 :174-176126、130 : 154176、230167-181 : 249.6、300122-140 : 160套数套1/1/1: 2/1/1 :2/2/1: 3/2/2 :4/2/2=168 : 28 :56: 409: 543/