中海绿地绿城华夏幸福战略调整与拿地策略

1、中海、绿地、绿城、华夏幸福 2018战略调整与拿地 策略整理！土地情报 2018-08-20目录六、中海地产七、绿地控股八、绿城中国九、华夏幸福十、华润置地笔者按:2018年以来，房地产行业正式进入下半场，受房地产市场调控和金融紧缩政策（去杠杆）的影响，房地产行业已渐入微利时代，除了普遍面临的融资难和融资 成本高的问题，不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘， 大房企在本轮调控下的 战略转型也愈发明显（尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向）。总 体来说，中国房地产已开始往运营端转型，并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的 认识

2、，笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理，同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析，希望能给读者带来一些有益的启示。接前文：西政资本：地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理（一）一恒大、碧桂园、万科、保利、融创篇 六、中海地产 中海地产在 2017 年年报中表示将加大一二线城市棚户区、城市更新等非公开市 场土地投资力度， 多元化增加土地储备， 不过在当前国家棚改货币化收缩政策下 将影响这一进程的实施。 总体来说， 中海地产的风格相对“保守”。 公开报道显 示，其负债率只有 20%，其杠杆利用得相对较少，发展以“稳”为主，以利润取

3、胜而非规模。 但是，依靠控制各项成本以增加利润可能会对公司发展产生一定的 影响。一）战略调整 尽管大环境的融资形势非常严峻， 但中海当前的流动性非常充足， 融资成本目前 也基本能控制在年化 6%左右，在战略发展方面，一是着力“好中求快、稳中求 快”，销售策略和节奏更为进取； 二是加速拓展一线及二线城市都市圈， 高效吸 纳土地储备，且重点布局商办板块，主要是大力开发联合办公和长租公寓领域； 推出股权激励计划，并主要面向公司逾 400 余名中高级管理人员以及技术骨干 等；四是制定 2018 年业绩增长目标，追求“又好又快”的发展目标。二）拿地策略 主抓并购、招拍挂、合作模式，在一二线城市拿地金额占

4、比超过 80%，拿地区域 分布较广，如 2018年 6 月拿到了乌鲁木齐、福州、长春、天津和济南共 5 块土 地。七、绿地控股与前几家大地产公司面临的发展问题类似，绿地遭遇了多元化困局， 2017 年绿 地多元化业务中的建筑、汽车、商品销售、能源方向的毛利率仅分别为%、%、%和%，使整体毛利率大幅拉低至 %。绿地进入 2018 年以来负债率较高，利息支出 大，按8%的融资成本计算， 每年的利息支出就高达 400亿元。根据公开报道， 近 期绿地重庆、上海、成都、西安，郑州、武汉等多地项目亦爆出存在质量问题。 尽管绿地有境内外融资双方管道， 但政策收紧，融资渠道受限， 在高负债率的背 景下，融资成

5、本可能将进一步上升。一）战略调整 绿地在 2018 年的战略调整有目共睹，主要体现在如下几方面： 一是在内部培养 8家300亿以上的区域公司，成为 2018年4000亿目标的重要基 础，在原有的小镇、大盘、超高层项目外，增加短平快项目，加快周转率。二是依托房地产主业优势， 启动“地产”的新一轮布局， 积极发展大基建、 大 金融、大消费等产业集群，为公司发挥协同效应、 平衡经济波动、实现持续增长， 2018 重点布局养老和文旅项目，如“雄安绿地双创中心”、山东胶东半岛布局 千亩康养小镇、 雪莱小镇， “地产科技及综合产业”之新动能产城融合， 包括 会展经济园、科技先行谷、 生活示范区等三大园区，

6、 如中国济南绿地国际博览城 等。绿地科技先行谷以先进动力研发、孵化为核心，重点打造先进动力产业园、 绿地云谷产业园和科创总部园三个园区。三是重点围绕快速成长的高铁站和快速周转的三四线城市项目，增加土地购置。四是加强在“速度”和“质量”上下功夫， 着力库存去化、 新盘销售、 资金回笼 等工作，根据绿地公开披露的财务数据显示， 2018 年一季度回款 584 亿元，回 款率 120%。五是实行“ 1、3、5”高周转（ 1个月开工， 3个月开盘， 5 个月现金流回正）， 继续提高项目周转率。六是重点布局长租公寓， 如雄安绿地双创中心、 香河绿地双创中心、 绿地铂骊公 寓项目。“双创中心”打造集创新创

7、业、 公共孵化服务、 投融资服务、创业辅导、 国际资源对接为一体的共营区域， 为创建区域“创业大街、 创业社区、创业慧谷” 等业态做好基础， 后续择机共建双创基地。 另外布局多元化生意， 如投资创客中 心；针对中产阶层客户推出进口精品超市 G-Super,且在2018年做进一步扩张， 门店将从现有的 37家扩展到 1 00家。无独有偶， 2018年1月绿地集团联合 WE+ 酷窝品牌，在西北六省区推动传统写字楼与联合办公、共享经济的融合项目。（二）拿地策略绿地在 2018 年的战略性项目拓展比较明显，在上半年新增土储中，“绿地城际 空间站”项目占比超过 30%，目前也在着力打造全新项目品牌“绿地

8、城际空间 站”。除此之外，绿地加强康养产业，聚焦康养居酒店项目拓展和建设，其中已 列入计划项目有 52 个，年内可交付项目有望达 17 个。绿地在拿地上重点关注三大关键点： （1）城市群；（2）高铁沿线；（3）三四线 城市快周转项目。近期重点围绕快速成长的高铁站和快速周转的三四线城市项目， 大力推进土地储备工作。公开资料显示， 20 1 8年，绿地将重点布局长三角、 珠三角、京津冀等一线城市群 及周边地区；江西、安徽、武汉、中原、山东、西北、西南、昆明及南宁等二线 城市群及周边地区以及地级市高铁站周边地区。八、绿城中国绿城 2018 年的战略布局集中在一二线城市，但去年以来一些一二线城市成交量

9、 下降，楼价上涨空间有限，短期有一定下行风险，与绿地的情况类似，绿城亦强 调多元化发展，但除地产外的其它业务收入比例暂未见明显提高。（一）战略调整绿地针对上述面临的问题主要实施了以下几个战略调整：一是聚焦三大城市群、 四大都市圈的同时， 择优拓展一二线城市周边承接产业及 人口外溢的优质三四线城市。二是积极创新融资模式， 推行融资租赁、 商业保理、 基金及其他创新业务的多元 化发展，扩大资金来源。三是强化 2018 年绿城的重点发展关键词：“五位一体”、“轻重结合”复合型 发展，即以绿城中国为主体， 构建绿城房产、 绿城管理、绿城资产、绿城小镇（温 州文成小镇项目、潍坊昌乐小镇项目）、绿城生活五

10、大业务板块。四是继续重点布局代建板块， 2018 年绿城管理销售额预估将实现 500 亿元。五是重点布局未来社区零售服务 - 社区便利店“绿橙”， 依托丰富的社区资源， 开发绿色农业小镇开发，布局自己的种植基地， 提供优质的米面粮油和生鲜果蔬， 推广“幸福绿城” APP。六是新组建的绿城科技集团围绕建筑科技化、 住宅科技化、 楼宇经济科技化等方 面推进，具体包含四大板块内容：4S公司、精装修集团、基电安装公司、绿城PC 构建厂。七是组建新构架， 五大轻资产集团包括绿城管理集团、 绿城资产集团、 绿城理想 生活集团、绿城房屋科技集团和雄安公司。八是加强快周转，针对“ 262”（20%豪宅产品，

11、60%性价比较高的产品， 20%社会 保障房）产品结构中的 60%，适当加快 60%产品结构的周转速度。九是实行架构 调整，一是把在总部机关的人放到一线， 二是进行组织架构上的扁平化， 三是推 行轻重并举原则。二）拿地策略 从 2018 年的拿地情况来看， 主要方式是战略合作、 公开招标、混合所有制改革、 收并购等。 为了腾挪空间拓展代建业务， 绿城近年来试图将项目投资布局重点转 向一二线城市， 将三四线城市的业务腾给代建以发展空间。 当然这也直接导致了 绿城在拿地策略上的变化。绿城坚持核心城市核心地段的投资战略， 但是对一些一二线城市周边， 经济基础 较好的三四线城市， 有合适的项目也会投入

12、， 不过还是以短平快项目为主。 绿城 对三四线城市的投资有严格标准， 寻找人口基数大和购买能力强的优质城市， 项 目体量控制在 30 万平方米以内， 20 万平方米左右则最佳，以快速周转解决流动 性、销售和规模问题。绿城 60%占比的项目多数为在二线和三四线的项目，此前 的5912模式（5个月开工， 9个月开盘， 12个月现金流为正） 实施后， 现有的项 目能做到 4 个月开盘，高周转的模式也并不比其他公司弱。拿地区域方面， 绿城坚持以一二线为主 （北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、 成都等），并布局一些核心城市辐射区域并极具发展潜力的三四线城市（嘉兴、 南通、义乌等）。（三）核心融资月份，

13、绿城中国宣布先后与由汇丰银行牵头的 18家香港主要银行及中国银行 （香 港）有限公司成功举行境外银团贷款签约仪式，共获两笔总计14 亿美元（约 94亿元人民币）的低息无抵押贷款。2. 今年年初绿城拿到了 300亿元的直接融资，包括ABS公司债、长租公寓债等 在内，渠道广泛。九、华夏幸福华夏幸福在 2018 年以来遇到的融资问题有目共睹，其中产业新城应收账款金额 大，回收周期长，由此导致资金链紧张（控股股东中国平安折价转让%的股权可能与之有关）。华夏幸福的地产收入集中在京津冀地区 （2017 年收入占比 87%），地区依赖较高， 但津京冀地区近年来人口处于净流出状态。 地产调控趋严的背景下， 华

14、夏幸福与 平安对赌承诺为业绩三年翻一番， 由此增加了公司经营风险， 另外为实现对赌协 议规定的三年业绩增长幅度， 华夏幸福追求短期业绩的激励较强， 由此对公司长 期战略布局可能产生不利影响。（一）战略调整需特别提及的就是华夏幸福引入中国平安作为战略投资者， 缓解资金压力， 优化 公司的治理结构， 另外公司通过对赌协议业绩承诺与股权激励业绩承诺机制， 对 管理层实行监督与激励。（二）拿地策略主要有招拍挂、PPP项目，拿地区域主要是产业新城，比如武汉市黄陂区前川产 业新城PPP项目、石家庄元氏县产业新城 PPP项目、贵阳市清镇市产业新城 PPP 项目等。（三）核心融资月 6 日取得股份公司 50

15、亿非公开发行公司债。月 24 日面向合格投资者公开发行公司债券获得中国证监会核准批复的公告。月初公告 300亿的各家银行和金融机构的授信和融资合作月12日和13日在上交所发行公司债亿，在银行间市场发行短融15亿。十、华润置地同碧桂园和绿地类似，华润的一些物业亦爆出存在质量问题， 对其声誉造成了较 大影响。华润的地产项目开发集中在一二线城市， 未能充分从上一轮三四线城市 去库存及房价上涨中受益，营收和净利润增速相对其它地产商较低。当前地产宏 观调控趋严，特别是核心一二城市成交量和价格增长受限或出现下跌，华润后续的业绩增速可能会受此影响。（一）战略调整 华润在2018年的战略调整主要如下:1.拓展业务区域，重视在二三线拿地规模，如2018年6月份拿地区域以二三线城市为主（有佛山、常州、长春、温州等二三线城市）；2.关注宏观调控非主控城市发展机会，通过多样化土地资源获取方式，进行低成 本储地；3. 积极向“城市综合投资开发运营商”转型，华南大区逐渐形成城市片区综合运 营、医院医疗、学校教育、公园与公共空间、商业运营、文化体育、城市棚改、 城中村整治的城市运营八大业务模块。4. 华润目前的创新业务主要有康养地产、长租公寓、产业小镇、文化体育等，