房价均价怎么计算

1、广州房价数据打架背后：地方按算术平均法来计算统计 同一城市的房价统计， 为何出现截然不同的结果难道严肃的统计数据可以当成儿戏记者 进行了追踪调查。 算术平均法“没什么实用价值” 根据 70 个大中城市住宅销售价格变动情况的解释说明， 国家统计局调查的方法是 “新建住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据”。 按照广州市国土房管局的说法，两者都真实，数据差异主要源于统计方式不同。 暨南大学管理学院教授胡刚说， 广州的统计方法是算术平均法， 将总成交房价除以总成 交面积， 算出单位房价 ;而国家统计局则是指数计算法 ，追踪同一物业不同时期的价格变化， 进行加权计算得出房价

2、数据。 据分析， 将平均房价几万元的中心区和几千元的郊区合在一起计算平均数，这种统计对 于判断房地产市场“没什么实用价值” ; 而国家统计局的统计方法比较科学，更能体现房地 产市场的变化。 广州市为何选择这种统计方式专家指出， 采用指数算法， 只要房价上涨， 统计结果一定 上涨 ;而采用算术平均法，只要政府控制中心区高价住宅的成交，房价数据可能出现“结构 性下降”。 今年 4 月，广州出台政策， 由政府对住房价格进行“指导”， “高于政府指导价的住宅 不得销售”。下半年，一些开发商表示， 中心区的高价住宅很难拿到预售证，而郊区的低价 住宅则容易拿到预售证。 业内人士指出， 变换统计方法， 并不

3、能改变房价过高的状况。 如此统计，有“忽悠”之 嫌。 县级市纳入房价统计，大涨变大降 为了统计数据“明显下降”， 除了在统计方法上“做文章”， 还可以让“胖子”和“瘦 子”在一起称体重。 今年 10 月开始，广州市将位于远郊的从化和增城两个县级市纳入广州市的房价统计， 而此前的房价统计并不包括这两个县级市。 目前， 这两个县级市的平均房价每平方米不足万元， 而广州市核心区的平均房价每平方 米四五万元， 将两地纳入房价统计的“创新方法”， 其结果显而易见， 广州房价转瞬之间从 “大涨”变为“大降”。 记者调查发现，广州一些楼盘与年初相比，上涨30%以上，如海珠区一处二手房，去年 买入、今年卖出，

4、房价已经从每平方米两万元出头上涨到 3 万元以上。 广州市购房者毛女士对记者说， 不久前她看上白云区一处 130 平方米的住宅， 约定成交 价格是每平方米万元。但开发商 11 月底突然打来电话说，政府紧急下了通知，成交价不能 高于万元，否则不能网签。 毛女士只得签每平方米万元的“合同”供国土房管局备案计入房价统计， 但多出来的每 平方米 4000 元差价必须提前交现款。 这样一来， 毛女士相当于首付多出了 50多万元。 她无 法筹措这笔巨款，只好放弃了这套住房。 “政府光想着完成调控目标， 开发商一分钱也不少赚， 最后还是我们这些刚需买单。 ” 毛女士如是说。 “数据的权威性来自统计的真实性，

5、关系到政府公信力，不能当成儿戏。”胡刚说。 专家建议， 地方政府应根据城市的区域、 房屋的类型等分别发布数据， 让公众真实感受 到房地产市场的变化，使房价数据更具参考价值，避免因为数据矛盾引发市场误判。 房价均价应该如何计算 其实， 我们通常计算出来的价格，是根据不同楼盘、不同类型、不同价格的产品的单价乘以 该产品的面积，再除所有产品的总面积得出的。 计算公式： 与大家讨论：我们的 均价（算术平均法）=（产品1单价*产品1面积+产品n单价*产品n面积）/ （产品1面积 +产品n面积） 个人认为， 这种计算方式有一定的局限性，所以特地拿出来， 价格，到底应该怎么计算？ 在房价计算中，除了“值”（

6、价格）外，还存在量的问题。我们先把楼市简单化， 假设楼市只有 A类和B类两类住宅。 比如6月份，某城市，A类住宅“量”为1，价格为1, B类住宅“量”为1,价格 为 2，若加权计算，楼市价格应为。 若 7 月份,在楼市没新增量,即没有新盘推出、也无后增量。A 类住宅销售了一部 分，使得A、B类住宅“量”分别为和 1，那么再加权计算房价：，比上月价格上涨了。 但事实上，7月份，楼市中A、B类住宅均没有上调价格，只是A类销售了部分产 品，造成比重下降，但何来价格上涨之说呢个人认为，7 月份楼市的价格并没有上涨，只是 量下降，楼市产品的价格依然是1 和 2 两种。 老百姓认为房价上涨了， 或许是看到

7、一些楼盘价格上涨才这样认为的。 如果说， A、 B类型住宅在7月份价格上涨了，分别为和，那么我们可以知道价格是在上涨。 那么，怎么计算呢？ 反过来，如果7月份，A、B两类住宅各销售了，我们发现，楼市价格是没有变化。 这说明计算的“量”，影响了我们去计算价格。 个人认为房价计算应该要包括我们销售过的量的价格。 女口： 7月份，虽然A类住宅销售了，我们计算时，这仍在价格计算范围之内。只不 *1+1*2+*1 ) /+1 +=, 粗 过，这个量乘以的是它成交的价格。所以，我们计算得到价格为：（ 体表示已销售的量与价格。 当8月份A、B类住宅均无销售，但 A类型住宅价格上涨了，为；B类价格未变。 这时

8、，我们可以知道，该城市住宅价格上涨了。 所以，我们计算价格：( *+1*2+*1 )/+1+= 。粗体表示已销售的量与价格。 若9月份C类住宅上市，量为1，价格为1,我们可以看出，与 8月份相比，价格 应该是下降了。我们再利用公式计算： (*+1*2+*1+1*1 )/+1+1)= 。粗体表示已销售的量与价格。 个人认为： 楼市各类住宅价格没发生变化, 楼市价格应该不会发生变化。 也是从这 点向前推,个人认为相对较为合理的公式应为： 均价(指数计算法) =(现可售产品 1 的量 *现产品 1 单价+已销售产品 1 的量*产品 1 成交单 价+现可售产品n的量*现产品n单价+已销售产品n的量*产品n成交单价)/ (现可售产 品1的量+已售产品1的量+现可售产品n的量+已售产品n的量)。 注意:当某个楼盘产品销售结束或量达到可以忽略的情况下 , 我们可以不用计算 . 女如, 10月份，A类住宅