福特纳湾楼工程可行性实施报告

1、福特纳湾楼工程可行性研究报告1项目概况与市场分析1.1项目概况综述1.1.1项目名称与承办单位概况项目名称：福特纳湾楼工程承办单位概况：单位名称：某置业股份有限公司 *分公司（某新青职业有限公司）单位性质：股份有限公司注册资金：人民币1.5亿元单位住所：金泽大厦东区15层业务围：房地产开发、销售建设单位简介：某置业是中国领先的房地产综合营运商。 公司于2003 年6月19日在香港联合交易所主板上市（股票代码 HK2868,综合实力 居国领先地位。某置业以北京为基地，自成立以来在北京地区累计开发规模超过400万平方米，总投资超过 300亿元。2005年以来，公司以系列化、标准化 的产品线不断进行

2、异地复制扩，目前已进入全国四大区域九个城市，土 地储备规模超过1000万平方米，拥有较高的市场知名度和品牌影响力。某置业以发展中高档住宅为主， 高档商用物业开发为辅，多种物业类 型综合营运的优势突出。在 低密度人文社区、多元化复合社区和 国际化高档社区三条成熟的标准化产品线基础上；某置业凭借丰富的开发经验、规模化的经营优势、卓越的资源整合能力，以差异化的竞争策 略，强化公司在新型住宅产业综合体方面的开发能力，不断推动产品线 更新升级，引领行业先风。随着中国经济的稳健发展， 居民收入的日益增长，城市化进程的不断 深入，中国的房地产市场将持续向好，某置业将抓住行业未来发展之宏 机，采取稳健灵活的扩

3、策略，以物业发展的国际先进水平为标准，力争 成为中国最具价值的房地产综合营运商。秉承目标一致、遵从规则、学习创新的企业文化，追求卓越、开放 透明的某置业，以创新生活，创造价值的开发理念，为客户营造优质 生活空间，为投资者创造稳定增长收益，为社会和谐不断贡献。某置业是中国领先的大型房地产综合营运商。公司控股股东某集团是北京市国资委所属的特大型国有企业集团，主要从事城市基础设施投资 与运营、房地产开发和金融服务业。公司策略性股东为新加坡政府投资 公司（GIC），GIC自2003年起成为公司战略合作伙伴，坚定看好公司发 展前景，长期持有公司股份，并与公司合作开发多个项目，协助公司业 务快速扩。截至2

4、011年12月31日，某置业在北京、*、万宁十二 个城市拥有35个项目处于不同的发展阶段，土地储备总建筑面积 1,009 万平方米，其中可售楼面面积 874万平方米。1.1.2投资项目提出的背景房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而 促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国 新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今， 国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产 经济。某置业为了响应国家的安居工程，决定规划、开发某西青大寺镇 王村福特纳湾楼工程。1.1.

5、3项目投资环境与必要性某福特纳湾项目是某集团倾力打造的北美草原风格的高尚低密居住 区。同时也是某置业在津成功开发的第五个项目。某福特纳湾住宅建筑 面积为14.8万平米，规划为5层、6层的花园洋房和联排别墅形式的低 密产品。容积率为1.0左右。某福特纳湾项目地块分为南、北两块，中 间为现状的“音乐主题广场公园”。形成了一个中心开敞式的休闲广场 配套。其中南侧地块整体环湖而建，可以享受惬意的湖边散步的休闲生 活。湖畔旁设计了联排别墅产品。北侧地块全部规划设计为洋房产品， 同时还规划了 17000平米的商业配套。某福特纳湾地处友谊南路延长线， 交通便利；周边生活配套齐全。某特纳湾地处*西青区大寺镇，

6、大寺镇是*市外围八大组团之一，位于 市区南部，距市政府8公里，距区政府35公里，东与津南区毗邻，南与 王稳庄镇相依，西与南河镇接壤，北靠外环线，与七庄街相邻。大寺镇 地理位置优越，对外联系便捷，距 *港30公里，*海关9公里，*国际 机场15公里。津淄公路、津港公路、港铁路纵贯南北，外环线、梨双路、 芦北路横穿东西。1.1.4本项目可行性研究的主要依据（1）项目建议书及其批复文件；（2）国家及*市颁布的相关法律、法规、政策；（3）房地产项目经济评价方法；（4）城市房地产开发经营管理条例；（5）*市城市总体规划大纲（20002020年）；（6）*市的经济和社会发展规划；（7）房地产开发机构发布的

7、工程建设方面的标准、规、定额；（8）西青区基准地价；（9）*市西青区大寺王村及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；（10）投资项目方签定的协议书或意向书；（11）编制报告的委托合同；（12）其他有关依据资料。1.2市场调查与预测1.2.1 市场调查根据*市统计局统计数字显示，2009年商品房每平方米均价为 7700 多元，2010年1-8月份每平方米均为8900多元，价格上涨了 13% 一些 具有优势地段的房子价格涨幅明显。老城区的一部分新楼盘的价格在 11000元/平方米上下。从市场形态来看，全市各区楼盘销售量是上升趋 势。目前*市住宅市场供应上，住宅面积在90m以下的占总量的45.8%,

8、住宅面积在90mi以上占总量的54.2%。从以上统计结果看,90m2以上的 住宅面积目前是*市住宅市场上供应的主力，市场接受程度最高。购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我 们这次调查,*市购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在50万以下的占33%,承受总价格在51-70万之间的占30.5%，承受总价格在 71-90万的占24.50%，承受总价格在91-100万的占8%,承受总价格在100 万以上的占4%以上调查结果显示 严 市购房者所能承受的价格在 51-90万之间，比 例占到总量的54%上 ,可见是主要购买力的承受围。1.2.2产品需求预测根据*市国民经济与社

9、会发展公报显示，目前*市房地产开发投资规模不断扩大，商品房销售火爆。2009全年房地产开发完成投资 540.7亿元，比上年增长 31.3%，房地产完成投资占全社会固定资产投资比重 达12.8%，全年房屋施工面积 397.8万平方米，增长5.5%，其中：住宅 施工面积348.2万平方米，增长 5.7%;商业营业用房施工面积 34.6万 平方米，增长7.1%。房屋竣工面积142.0万平方米，下降17.7%，其中 住宅竣工面积119.7万平方米，下降17.9%商业营业用房竣工面积 15.2 万平方米，下降20.4%。商品房销售面积287.2万平方米，增长102.0%， 其中住宅销售面积 238.0万

10、平方米，增长83.1%;商业营业用房销售面 积38.4万平方米，增长412.0%。商品房销售额14.5亿元，增长383.3%。 商品房空置面积27.2万平方米，下降69.4%，其中：住宅空置面积 9.8 万平方米，下降 79.7%;商业营业用房空置面积 13.0万平方米，下降 61.5%。截止到2010年7月底，统计数据显示：*市在西青区房地产市场中,不论是投资还是经营都占据六成多。2010年前7个月，西青区房地产完成投资11.0亿元，房屋施工面积 281.2平方米，房屋竣工面积 20.6万 平方米，商品房销售面积 57.1万平方米。另外国家对居民购买住宅的金融政策支持(贷款)将加大力度，居

11、民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场 需求，销售前景良好。1.2.3价格预测据调查，今年*市还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水 平与2009年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将 会再上一个档次，从而拉动*市价继续走高。另外据了解，*市是海滨城市，且与首都北京近在咫尺，房价仍然 有上升的空间。近年*市基础建设将要快速发展，为*市商品房的销售 提供了契机，这将导致*市商品房价格出现上涨趋势。从原因上看，主 要有四：(1) 在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。(2) 需求

12、量大。从目前我市房地产的消费市场来看，有84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因 贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已 经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期释放出来。(3) 购买力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的 增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银 行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持(贷款)将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发展，居 民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评 判选择

13、住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导致 价格上扬。综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区房屋 销售大约起价：9200元/ m2，均价：10700元/ m2o1.3市场竞争力与风险分析1.3.1竞争力分析多方企业纷纷进入*市。由于*市人口逐年增多，消费市场扩大， 加上本市房地产发展水平相对较低，致使大量开发企业纷纷入驻*市以争夺市场。天马、鹏程、凌云等大型房地产开发公司的注入，使*市市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住 宅的质量。另外知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前 在*市居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的

14、参考因素。无论是 开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受 到了购房消费者的青睐。鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托 本公司的知名度，根据不同市民的不同需求， 推出具有先进理念的楼盘； 再加上我们开发的地段位于市区南部，距市政府8公里，距区政府35公里，东与津南区毗邻，南与王稳庄镇相依，西与南河镇接壤，北靠外环 线，与七庄街相邻。大寺镇地理位置优越，对外联系便捷，距*港30公里，*海关9公里，*国际机场15公里。津淄公路、津港公路、港铁路 纵贯南北，外环线、梨双路、芦北路横穿东西。所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。

15、据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。1.3.2市场风险分析1. 某福特纳湾主要居住对象为在 *市的核心地带工作的白领阶层， 周边高校院所的知识分子，入驻移动、联通、网通、铁通、等诸多资讯 运营商的从业人员，以及其他知识层次较高， 家庭收入较好的市民家庭。 由于他们：（1）职业稳定：改革开放以来，教职工的职业相对来说比较稳定， 同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置， 随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。（2） 收入稳定：教职工的收入水平在稳定中逐步提高。*市的核心 地带工作的白领阶层，入驻移动、联通、网通、铁通、等诸多资讯运营 商的从业人员，他们都属

16、于高收入阶层。（3） 对家庭居室的要求较高：除对住宅的舒适性.安全性的要求以 外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，对小区环境的要求， 对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资 本金安全性的保证。所以投资风险不会太大 .2. 通货膨胀的防护能力：在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长 期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力， 这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目 的投资减轻了风险。3. 房地产开发受政府行为影响较大，

17、同样受银行利率影响，依照目 前政府政策，风险较小。2建设规模条件、产品方案与厂址选择2.1建设规模考虑到自有资金的有限（3000万元），某福特纳湾总用地10万平方 米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平 方米。总居住户数 996户，规划总居住人口 3187人，容积率1.29，绿 化覆盖率45%表3-1拟建项目主要技术经济指标表Table 3-1 Aiming project main technical and economic indexes table项目单位数量占地总面积平方米100000总建筑面积平方米129000居住建筑面积平方米116460公共建筑面

18、积平方米13000居住居数户996平均每户建筑面积平方米130平均每户居住人数人3.2容积率1.29绿化率%45住宅栋数栋45平均层数层5.53地下车库面积平方米4820停车位个2402.2项目建设条件221项目气象、水文、地质、地形条件通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进 行勘测和研究，发现该地块地质好，地基强度好，适用于钢筋混凝土基 础，建造10万平方米的房地产才不会超过土地承载力。该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下 工程排水。2.2.2项目周围环境与社会经济现状小区拟建于西青区*市西青区大寺王村音乐喷泉广场金峰路附近，总占地

19、面积100000平方米，位于西青区大寺板块，紧靠 *第一迎宾大道 友谊南路延长线。某福特纳湾周边交通配套：公交161、706、832、838、津西2路至洛卡小镇站，项目周边地铁 5号线正在规划中。自驾车 出行：开车可沿友谊路延长线，至外环线，继续前行3公里即可到达本项目。综合来看，目前项目出行仍以自驾车为主，尽管项目周边设有几 条公交线路，地铁 5号线也正在规划中，但公交候车时间稍长，地铁也 在短时间无法运营。项目选址区域附近人口密度适中，居住人口都是从事高薪技术人员，受教育程度高，文化素养好，消费能力可靠，具有很强的购房能力，销 售市场相当可观。2.2.3建设项目相关参数1. 供水本项目上水

20、从附近一条 DN1000m上水管线干线引入。2. 雨、污水排放就进排入王村已建成的污水管线。3. 供热拟从王村新敷设的供热干线接入。4. 供电拟采用双路供电，变压器容量为8000千伏安。5. 供气引入了天然气高压线，建成了天然气高中压调压站。目前，本项目 建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。 224项目投入总资金及效益情况本项目投入自有资金 3000万元，贷款5002.61万元，再加上房屋预 售款，共投入总资金14828.67万元。本项目完成后，预计销售收入为23185.92万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加1247.54万元、所得税2346.21万元、提取法

21、定 盈余公积金及公益金 857.43万元后，预计累计未分配利润为 3906.08万 丿元。2.3产品方案2.3.1户型选择小区规划以中档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。 在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境 的营造并赋予其浓郁的文化涵，充分体现21世纪科技*市高品质住宅区的风貌。根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见 下表：表3-2 户型分配表Table 3-2 Door type poi nts meter distributi on面积 数量（套）()3室2厅2卫1厨1阳128.52643室2厅2卫1厨2阳131.22642室2厅1

22、卫1厨1阳90.08803室2厅2卫1厨3阳168.44804室2厅3卫1厨2阳181.2690台1书房3室2厅3卫1厨2阳165.8290台1书房3室1厅1卫1厨1阳90.792642室1厅1卫1厨1阳81.442642.3.2技术设备条件（1）室外外墙：采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。 屋面：现浇平屋面、屋顶花园。（2）室墙：厅、房为乳胶漆。厨房咼级瓷砖到顶。顶棚：厅、房为乳胶漆。厨房铝合金扣板吊顶。地面：厅、房为水泥砂浆拉毛。厨房、阳台地面铺设高级防滑砖。窗：户外窗用彩铝窗。门：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。厨房：赠送套装橱柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龙头）、抽油烟机。卫生

23、间：公卫：墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设 高级防滑砖。赠送淋浴间、冷热水龙头及花洒、柱盆、冷热水柱盆龙头、 玻璃镜、节水马桶、预留热水器接口位。其余卫生间：预留给、排水管 道；地、墙面水泥砂浆拉毛。楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。（3）配套设备：电梯：6层以上商品房均配置高档名牌电梯。电视、电讯系统：有线电视插口、插口、宽带高速上网，报装后可 立即使用。电气配置：开关、照明、插座、电表各一个。煤气：煤气管道安装到厨房。给水：变频式供水系统，每户独立水表。排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。（4）智能化系统：安全防系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲

24、防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。“一卡通”智能系统：IC卡门禁、小区停车、消费“一卡通”。信息服务系统：小区局域网（可接入In ternet ）、背景音乐、视频点播等。2.3.3道路系统道路为小区主干道和组团部道路两极。主干道把小区中心、四个组 团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。2.3.4 小区建筑小品入口：区设保安。入口处有宽广的地下停车场指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共 建筑以及管理处等方便居民使用。庭院灯：保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功 能、又可美化环境。座椅板凳：设在广场、水边，既绿化又方便使用。栏杆：起安全保护作用。

25、儿童活动场地以塑料栏杆为主。宣传栏：设在人流集中必经之地。大小高度适宜，便以观看。垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。广场：社交游憩公共场所，附设游乐设施。建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证 比选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方 案、工程方案、原材料燃料供应方案及投资估算的依据。2.4建设厂址选择眼下人们买房，不光看房型、地段、朝向，还要看小区的环境、园 林设计、信息网络等是否到位。本着节约用地，少占耕地，减少拆迁移 民有利于场区合理布置和安全运行几有利于保护环境和生态，有利于保 护风景区和文物古迹的原则，依据：（1）造就建设规划

26、的要求。(2) 适应小区投资项目的要求。(3) 适应小区房屋用途的要求。(4) 拥有便利的交通条件。(5) 满足土地的地质条件，市政基础设施等因素需要。基于上述我们选定拟建于地区，地处大寺王村核心地带，3项目环境影响评价3.1环境条件调查某福特纳湾项目是某集团倾力打造的北美草原风格的高尚低密居住 区。同时也是某置业在津成功开发的第五个项目。某福特纳湾住宅建筑 面积为14.8万平米，规划为5层、6层的花园洋房和联排别墅形式的低 密产品。容积率为1.2左右。某福特纳湾项目地块分为南、北两块，中 间为现状的“音乐主题广场公园”。形成了一个中心开敞式的休闲广场 配套。其中南侧地块整体环湖而建，可以享受

27、惬意的湖边散步的休闲生 活。湖畔旁设计了联排别墅产品。北侧地块全部规划设计为洋房产品， 同时还规划了 17000平米的商业配套。某福特纳湾地处友谊南路延长线， 交通便利；周边生活配套齐全。3.2施工期环境影响分析3.2.1施工期污染源1、施工期噪声污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输 的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪 声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声 级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶 段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民

28、楼。2、施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清 理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。3、施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废 水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排 水，以及各种车辆冲洗水。4、施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或 废弃的各种建筑装修材料。3.2.2施工期环境影响分析1、施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在 8

29、0dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声。2、施工扬尘的影响由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为 减少其环境污染，应做到:（1）现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并 采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的燃机械和 车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎 与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高 噪声作业

30、及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平 整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；（2）施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行， 吊装设备噪声满足环保要求；（3） 施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三 同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；（4） 建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易 屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。表4-1交通运输车辆声级Table 4-1 Tran sport vehicle come施工阶段运输容车辆类型声级/dB(A)土方阶段土方外运大型载重

31、机90底板与结构钢筋、商品混凝土混凝土罐车、80-85阶段各种装修材料及主载重车75士装修阶段要设备轻型载重卡车表4-2各施工阶段主要噪声源状况Table 4-2 Each con structi on stage main no ise sources con diti on表4-3各施工阶段昼、夜声级估算值单位：dB (A)施工阶段声源声级施工阶段声源声级挖土78-96电钻100-115机土石方阶段冲击95电锤100-105机空压75-85手工100-105机装修、安装钻打桩95-105阶段无齿105机锯混凝90-100多功90-100土输能木送泵工刨底板与结构振捣100-105混凝100

32、-110阶段器土搅拌机电据100-110云石100-110机电焊90-95多角100-115机磨光机空压75-85机Table 4-3 Each con structi onstage day, ni ght come estimated Un its:dB (A)施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-9585禁止施工553.3项目建成后环境影响影响分析作为房地产开发项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染 源分析主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。3.3.1大气污染源分析1、地下车库废气某福特

33、纳湾建有240个停车位的停车场，地下车库面积4820平方米， 层高约3.9米。停车场设有两个进出口。 车库的废气排放高度为 2.5米， 排气量约7000立方米/h2、天然气燃烧废气居民住宅采暖和炊事采用天然气，最大燃气量为1.8立方米/h，平均燃气量为1.4立方米/h，996户居民共用天然气2420000立方米。 3.3.2水污染源分析拟建项目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口 3187人，生活耗水量每天480立方米。污水类型包括洗浴排水、 冲厕排水和厨房污水。3.4公众参与环境影响评价“公众参与”的目的在于使公众对拟建项目的各种意 见、建议、和要求贯彻于整个环境影

34、响评价中，沟通公众与项目建设方 的相互了解，弥补环境影响评价过程中可能存在的疏漏，制定出严格的 环境监管措施与实施计划，使该项目的规划设计更加完善和合理，从而 有利于项目的综合效益。公众参与的对象为人大常委会的代表以及附近 周围的居民，项目咨询专家。3.5劳动安全与消防拟建项目劳动安全卫生与消防的研究是在已确定的技术方案和工程 方案的基础上，分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可 能产生的不安全因素，并提出相应的防措施。3.5.1 劳动安全卫生1. 危害因素和危害程度分析分析在生产或作用过程中可能对劳动者身体健康和生产安全造成危 害的物品、部位、场所，以及危害围和程度。(1) 有毒有

35、害物品的危害。分析生产和使用带有危险性的原料、材 料和产品，包括爆炸品类，易燃、易爆、有毒气体类，易燃液体类，易 燃固体类，氧化剂和过氧化物类，毒害品类，腐蚀品类，辐射物质类， 以及工业粉尘类等。分析有毒有害物品的物理化学性质，引起火灾爆炸 危险的条件，对人体健康的危害程度以及造成职业性疾病的可能。(2) 危险性作业危害。分析高空、高湿、高压作业，井下作业，辐 射、振动、噪音等危险性作业场所，可能造成对人身的危害。2安全措施方案针对不同危害和危险性因素的场所、围以及危害程度，研究提出相 应的安全措施方案，主要有:(1)在选择工艺技术方案时，应尽可能选用安全生产和无危害的生产工艺和设备。(2)

36、对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案。(3) 对危险场所，按劳动安全规提出合理的生产工艺方案和设置安 全间距。煤炭、冶金等矿井开米项目，应提出防止瓦斯爆炸、矿井涌水、 塌方冒顶等技术和安全措施方案。(4) 对易产生职业病的场所，应提出防护和卫生保健措施方案。3.5.2消防设施消防设施研究，主要是分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾 隐患和重点消防部位，根据消防安全规确定消防等级，并结合当地公安 消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。1 .火灾危险性分析分析生产过程中使用的原材料、中间产品、成品的火灾危险性，包 括储存物品的火灾危险性，生产过程中易燃、易爆产生的部位及火灾

37、危 险性，运输过程中的火灾危险性等。2. 调查项目场址周围消防设施状况调查场址周边公安消防机构的规模、装备，所在地公安消防队与场 址的距离等，确定项目对公安消防机构的依托程度。3. 消防措施和设施根据项目在生产经营过程中存在火灾隐患的部位、火灾危险类别以 及可能波及的围，确定应采用的消防等级，提出消防监控报警系统和消 防设施配置方案。4投资估算、资金筹措与财务分析4.1投资估算1、根据拟订项目的开发方案，确定各开发项目的工程数量根据技术经济指标表看到本建设项目总占地面积约 10万平方米，总 建筑面积接近13万平方米（其中公建面积约1.3万平方米），总户数996 户，地下停车场0.7万平方米，绿

38、化面积近 4.5万平方米，容积率1.3。该土地的地块开发成本（包括安置费和土地批租费）为：（1）拆迁安置费：项目用地围建筑物的拆迁安置费主要分为：a. 居民安置费：200户居民每户13万元计算共计2600万人民币。b. 屋拆除费：以每平方米200元计算，共拆除房屋面积2800平方米 共计56万人民币。c. 其他费用：主要指拆迁安置管理费，按上述各项之和2%计算，共计65.36万人民币。（2） 土地批租费：主要包括土地出让金、回源费和市政工程配套费，共计400万人民币。项目的供水、雨，污水排放、供热、供电、以及供气方面的配置情 况如下：a. 供水：本项目上水从附近一条 DN1000m上水管线干线

39、引入。b. 雨，污水排放：就进排入 XXX已建成的污水管线。c. 供热：拟从XXX新敷设的供热干线接入。d. 供电：拟采用双路供电，变压器容量为8000千伏安。e. 供气：弓I入了天然气高压线，建成了天然气高中压调压站。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进 行。f. 路网布置：道路为小区主干道和组团部道路两极。主干道把小区 中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。g. 小区绿化及景点建设：计划小区绿化覆盖率45%2、根据概算定额指标，确定单位工程造价根据开发项目的工程量可得：表5-1总投资估算汇总表Table 5-1 with total in

40、vestme nt of estimat ing summary form序号项目费用名称金额（万元）1土地开发费4082.562建筑工程费5361.703安装工程费2056.484其他投资费2070.865项目管理费124.206不可遇见费.317建设期利息946.568总投资14828.67表5-2 开发项目固定资产投资估算表Table 5-2 development project investment in fixed assets estimate table序号项目费用名称金额（万元）1土地开发费4082.562建设工程费7418.18建筑工程费5361.70安装工程费2056.4

41、83其他投资费2070.864项目管理费124.205不可预见费.316建设期利息946.567项目投资总额14828.674.2融资方案某福特纳湾建设项目中资金问题是该项目能否运行成功的重要问 题。从工程项目招标开始，本公司的财务状况的好坏就是能否通过资格 预审的关键因素。只有获得筹集到足够的资金，本公司才能通过资格预 审获得大型土木工程项目的招标资格，特别是对于一些延期付款工程， 带资建设承包的交钥匙工程等显得由为重要。工程项目中的使用资金， 包括固定资金和流动资金。固定资金用于购置施工机械设备等固定资产， 流动资金主要用于购买工程所需要的材料设备、支付劳务工资和其他费 用等。随着建设项目

42、的不断进行，资金不断增值，用货币形式反映出已 耗费的生产资料价值和劳动者所创造的收益价值。因此，如何筹措和管理资金，是一个重要的问题。421资金的渠道与方式签订了工程承包合同后，就应该全力以赴地为该工程筹措资金，以 免造成资金拮据，周转困难使工程开工不足，工程进度上不去而影响信 誉和经济效益。因此要注意从以下几个方面去筹措资金：1. 筹措和利用自有资金 3000万元，为实施工程项目，满足开工前 的资金周转，本公司可根据收入资金的回报率适时投入一部分自有资金。 主要包括现金和流动资产，以及可以在近期收回的各种的应收款项等， 如应收的银行的票据、已完合同的应收工程款等。2. 用银行贷款5002.6

43、1万元：贷款是实施工程项目的重要资金来源， 是承包商利用信贷资金经营，借钱赚钱的一种方法。本公司可以向银行 证明几个方面：本公司的实有资本额度充足，并向银行提供本公司资产 负债表和近期的损益表，本公司承包工程时的资金信誉良好，另外，还 可以向银行提供该建设项目风险分析，以及本公司的工程经验丰富、实 际工作能力强及诚实信用等。经以上几个方面调查了解后，本公司有信 心让银行认为贷款后本公司有能力还款。本公司将采取抵押贷款，以工 程设备作抵押。从工程所在地银行获得较多的当地货币贷款。抵押款和借款的比例称为抵押存款限额。影响抵押贷款利率的因素是预期的真实 利率、通货膨胀和贷款风险3. 房屋预售：房屋预

44、售历来是房地产开发过程中筹集资金的重要方法，房地产在销售过程中有两种销售方法，一种是现售，指房屋在建成 后在售出；另外一种是预售，指房屋在还未建成的时候就提前将房屋售 出以达到尽快回收资金的目的，另外也可弥补在开发过程中的资金不足，因此可充分利用房屋预售来筹集必要的资金。预计房屋预售金可达5879.50 万元。422编制资金流动计划，确定资金的需求额表5-3资金流动计划表Table 5-3 Cash flow schedule序号项目建设期2009201020112012小计1投资1.1分年计划35%35%30%100%1.2建设投资4858.744858.744164.6313882.111

45、.3建设期利106.69265.57287.15287.15946.56息小计14828.672资金筹措2.1自有资金300030002.2贷款1858.742767.86376.015002.612.3销售款收2090.883788.625879.50入4.2.3资金的任用和管理随着施工准备、施工生产、竣工验收。缺陷责任期这一变化，资金 也在随着运动并产生变化。结合资金在工程过程中的变化，应注意以下 问题：1. 资金本问题主要包括以下几个方面（1）由于资金的时间价值形成的利息。（2）注意风险的影响，如投资风险、破产的风险、工程风险等。（3）当发生通货膨胀和汇率浮动时，货币贬值，资金所有者会把

46、通 货膨胀率考虑进去，以保持货币资金的实际价值。（4）银行借款的成本率。2. 优化使用周转资金问题具体优化方法如下：（1）分期分年度办理银行保函和保险费。（2） 将工程初期准备费用单列项目一增加初期收入，可以缓和资金 矛盾。（3）根据工程进度，有选择地租赁施工用机械设备。（4）材料设备付款方面，通过与供货商谈判交涉，可以想法减少材 料及工程设备的物化资金占用或缩短占用资金。（5）向分包商转移资金压力。3. 及时回收资金，减缓垫资周转压力，提高资金效益。（详见附表10、11、12）表5-4 风险因素和风险程度分析表Table 5-4 Risk factors and risk degree an

47、 alysis tables序号风险因素名称风险程度灾难 性严重 性较大一般1市场风险2资源3技术4工程5资金6政策7外部协作条件4.3设项目法人项目财务评价财务评价大致可分为3个步骤：第一步，进行财务基础资料预测。编制财务评价的辅助报表。通过项目的市场调查预测分析和技术与 投资方案分析，确定产品方案和合理的生产规模，选择生产工艺方案、 设备方案、工程技术方案、建设地点和投资方案，拟定项目实施进度计 划等，据此进行财务预测，获得项目投资、生产成本、营业收入和利润 等一系列财务基础资料。第二步，编制和评估财务评价的基本报表。将上述辅助报表中的基础资料进行汇总，编制出现金流量表、利润与利润分配表、

48、财务计划现金流量表、资产负债表和借款还本付息估算 表等5类主要财务基本报表，并对这些报表进行分析评估。第三步，计算财务评价的 各项指标，分析项目的财务可行性 。 利用各基本报表可直接计算出一系列财务评价的指标，包括反映项 目的盈利能力、偿债能力和财务生存能力的静态和动态指标，将这些指标值与国家有关部门规定的基准值进行对比，就可得出项目在财务上是 否可行的评价结论。4.3.1销售收入、销售税金及附加估算销售收入是指企业在一定时期产品销售的货币收入总额。用公式表示：销售收入=产品销售数量X产品单价。销售收入的发生，是以商品 产品所有权的转移和已提供的劳务为依据，其主要标志是收到货款或 取得收取款项

49、的权利。在采用分期付款销售的情况下，通常以每期收 到的货款作为该期实现的销售收入。对于生产周期较长的商品产品， 通常按生产完工程度，分期确认销售收入。例如，建筑安装企业按项 目施工工程进度计算的销售收入。销售税金是根据商品买卖或劳动服务的流转额征收的税金，是属于 流转税的畴。销售税金及附加包括：增值税、消费税、营业税、城市维护建设税、资源税、教育费附加。（估算见附表5）4.3.2利润和利润分配损益亦称财务成果，企业的利润或亏损。企业营业的损益是指在业 务经营过程中，以各项财务收入抵补各项财务支出后形成的损益。在一 定时期，各项营业收入抵补各项营业支出后的差额，就是企业经营的最 终成果。收入超过

50、支出，就是企业的纯益；反之，则是纯损。企业营业 的损益集中反映其业务经营活动各方面的效益，是其最终的财务成果， 是衡量其经营管理的重要指标。利润分配，是将企业实现的净利润，按照国家财务制度规定的分配 形式和分配顺序，在国家、企业和投资者之间进行的分配。利润分配的 过程与结果，是关系到所有者的合法权益能否得到保护，企业能否长期、稳定发展的重要问题，为此，企业必须加强利润分配的管理和核算。企业利润分配的主体一般有国家、投资者、企业和企业部职工；利润分配 的对象主要是企业实现的净利润；利润分配的时间即确认利润分配的时 间是利润分配义务发生的时间和企业作出决定向向外分配利润的时间。（详见附表6）433

51、财务指标1、财务净现值（FNPV与财务部收益率（FIRR）根据项目现金流量表（附表 8），以及损益表及利润分配表（附表 6）绘制出净现金流量表。如下表第t期末12345净 现 金 流量（ 万 元）-1077.751676-1129.2098-1793.349604272.914722213837.11433累 计 净 现 金 流量-1077.751676-2206.961476-4000.31108-3727.39635810109.71797建 设 总 投 资4965.4316765124.306844451.779814287.149814可计算出财务净现值、财务部收益率、财务净现值率n财

52、务净现值(FNPV npv ci co t i ic =t 03-1077.75( 1+8%+(-1129.21 )/(1+ 8% 2 +(-1793.35)/(1+ 8% +(272.91)/(1+ 8%)4+(13837.11)/(1+ 8%) 5=-997.92-968.76-1423.63+200.59+9417.48=6227.76万元nt财务部收益率(FIRR) 公式： (ci co)t (1+FIRR) =0t 0部收益率的实质就是使投资方案在计算期各年净现金流量的现值累计 等于零时的折现率。是一个未知数，可用“试算法”确定财务部收益率。根据现金流量表可知t值较小，且已经计算出财

53、务净现值较大。故预计 部收益率较大。n试选部收益率为30%计算FNPV npv ci CO t 1 ic =t 03-1077.75 ( 1+30% + (-1129.21)/(1+ 30%)2 + (-1793.35)/(1+ 30%) +(272.91) /(1+ 30%)4+13837.11)/(1+ 30%)5二829.04-668.17-816.27+95.56+3726.77=1508.85万元净现值仍较大，继续增大收益率，试选40%则nNPV CI CO t 1 ic =t 0-1077.75 ( 1+40% + (-1129.21)/(1+ 40%)2 + (-1793.35)/(1+ 40%)3+(272.91) /(1+ 40%)4+13837.11)5/(1+ 40%) =-769.82-576.13-653.55+71.07+2572.91=644.48 万元净现值仍较大，继续增大收益率，试选50%则nNPV CI CO t 1 ic =t 0-1077.75 (1+50% + (-1129.21)/(1+ 50%)2 + (-1793.35)/