方兴地产设计研发系统工作思路与计划

1、一、工作回顾一、工作回顾二、思路与目标二、思路与目标三、战略举措三、战略举措四、四、20142014年重点工作年重点工作目录目录工作回顾工作回顾 20132013年部门绩效评分卡目标完成情况年部门绩效评分卡目标完成情况类别类别绩效目标绩效目标完成情况完成情况部门建设部门建设实现轮岗6人完成；完成；产品研发部2013年共轮岗8人，担当项目设计管理部负责人4人。组建酒店设计小组完成；完成；成立酒店设计小组，建立工作机制。建立部门人才梯队；加强部门管理和员工日常行为规范；加强员工队伍建设和保留；加强绩效管理工作。完成；完成；1）组建质量团队，落实设计和工程质量管理组建质量团队，落实设计和工程质量管理

2、；2）建立并发布一系列建立并发布一系列管理标准及流程，促进公司与设计系统相关管理工作管理标准及流程，促进公司与设计系统相关管理工作；3）积极开展绩效管理，每季度考核一次，定期进行绩效面谈，查找不足。产品研发产品研发居住区开发工程设计技术指引、住宅精细化设计研究、商业综合体发展趋势研究、绿色建筑部品研究等。超额完成；超额完成；本年度计划完成标准化成果10项，为满足公司发展需求新增3项，即既有酒店建筑改造研究、金茂府产品线梳理、科技住宅系统工程建设指引，实际完成共13项。设计管理设计管理酒店设计管理标准动作及流程完成；完成；按计划完成编写、讨论并正式颁布。按计划完成编写、讨论并正式颁布。新增6个专

3、项论证流程；技术经济控制参考指标之二设计费用指导；项目设计管理能力评估办法、方兴地产示范区验收表等；修订方兴地产设计专家库使用及管理标准。住宅设计管理标准动作及流程配合投发部组织拓展项目产品定位及拿地方案设计。完成完成；有力支持密云、南沙、哈尔滨、温州项目、青岛高新区项目等土地拓展。在新项目公司设计部成立前，组织开发项目方案设计及方案评审。完成；完成；宁波、南沙项目在项目公司设计部配置完成前就对设计方案进行多轮沟通、讨论。对开发项目的方案、重要技术节点、示范区以及交楼标准进行评审并提供技术支持。完成；完成；宁波、苏州、长沙金茂悦、长沙国际广场进行方案评审、示范区评审等；崇明酒店、王府井酒店等项

4、目进行相关精装、景观、照明方案评审。长沙绿建展示中心完成；完成；完成施工图并外审通过；现场开工；完成全球招商及现场技术配合。丽江酒店设计管理基本完成；基本完成；部分图纸有延迟。完成城区、景区酒店建筑、机电、室内等专业方案，并现场配合工程建设和酒店筹开各方面事宜。绿色战略绿色战略绿色工作委员会相关事务: 绿色重点议题推进协调、绿色月报及年度总结报告，公司绿色战略制定等。完成；完成；召开2次绿色工作委员会会议，每月编写绿色工作月度简报，第一季度及上半年工作总结已发送各绿委会委员，制定绿色工作管理标准。对项目绿色工作的支持，配合项目绿色技术方案制定及项目实施, 绿色财政资金申请、绿色营销等。完成；完

5、成；设定南沙项目绿色门槛，促进项目拿地；有力支持青岛高新区项目绿色方案制定及多个项目绿色认证工作审核；协助青岛低碳社区绿色营销活动组织。组织我司参加第九届中国绿色建筑大会、英国绿色建筑大会等。完成；完成；第九届绿建大会成功举办，李总参加并发表重要讲话。通过会议平台, 整合中外各级政府和行业资源。牵头编制绿色校园与未来系列绿色教材，发起方兴绿色校园行动。完成；完成；我司负责的高中版和高小版教材已编制完成，并加入国际校园联盟。大力支持北京实验二小科技节活动，组织秦皇岛教委等资源参观，推广绿色教育。 工作回顾 建立专业团队n绿色小组6人于年初从成本部融入到产研部；新组建质量小组3人；组建酒店小组6人

6、。n目前设计系统在岗人员为116人（新增43人），其中总部研发部28人（新增8人，调入项目公司2人）；专家库外部专家42人，内部专家17人（新增公司内部专家），保障了各项目设计管理工作的按期推进。n配合人力资源部，继续开展专业序列建设工作，推进管理与专业双通路的职业发展路径,完成2013年度设计序列专业四级和五级评审工作，有9人完成晋级。 n实行总部与项目人员双向轮岗制度，年度轮岗8人，对总部的经验总结和项目的前期快速推进起到重要作用。建立齐全的专业团队，管理序列合理的高素质人建立齐全的专业团队，管理序列合理的高素质人才队伍才队伍。207328116研发部设计系统2012年2013年问题与不足

7、：问题与不足：1 1）外派人员较多，设计研发管理人员数量减少；外派人员较多，设计研发管理人员数量减少； 2 2）酒店及商业管理人员）酒店及商业管理人员不足，解决问题及项目推进能力不够；不足，解决问题及项目推进能力不够；3 3）质量管理人员不能满足日常职能工作要求；数）质量管理人员不能满足日常职能工作要求；数量及质量还需提升；量及质量还需提升；4 4）专业技能和管理水平不平衡，工作激情以及投入度不足。）专业技能和管理水平不平衡，工作激情以及投入度不足。 工作回顾 支持项目实现开发目标 进一步完善项目示范区设计及验收管理流程，扎实推进示范区整体建设，严格执行示范区验收标准，提升样板区品质。基于品质

8、优先的基本战略，联合总部职能部门出台关于对示范区设计及软装供应商招标的补充说明，明确售楼处、样板房软装单方成本指导价格， 以及品质导向的招采模式。建立供方履约后评价管理机制，在全阶段做深、做细、做实管控工作。亦庄、长沙、苏州的售楼处开放均在项目成立后8个月内，有力保障项目进度。切实抓好示范区建设和样板间评审管理体系建设，切实抓好示范区建设和样板间评审管理体系建设，牢牢牢牢把控设计效果、质量和成本。把控设计效果、质量和成本。北京亦庄金茂悦北京亦庄金茂悦姑苏金茂府姑苏金茂府长沙梅溪湖金茂悦长沙梅溪湖金茂悦金茂北京王府井万丽酒店样板间金茂北京王府井万丽酒店样板间丽江君悦酒店丽江君悦酒店丽江金茂雪山语

9、丽江金茂雪山语问题与不足：问题与不足：1 1）在示范区建设过程中，设计管理、工程建设、精装配饰、招采等存在重）在示范区建设过程中，设计管理、工程建设、精装配饰、招采等存在重进度、轻质量现象进度、轻质量现象；2 2）精装标准与大堂存在不统一问题。）精装标准与大堂存在不统一问题。工作回顾工作回顾 创造产品价值提升点创造产品价值提升点各项目产品均具备很强的竞争优势，多卖点有力支撑各项目产品均具备很强的竞争优势，多卖点有力支撑项目推进。项目推进。长沙梅溪湖长沙梅溪湖 金茂悦金茂悦 1. 增设人行天桥，为项目争取梅溪湖主景区门牌号，满足客户心里需求。2. 地下室基本是在地面一层标高建设，减少了项目一千二

10、百多万的成本投入。3. 户型采用创新连廊设计，满足户户全明、全部南北通透，提升产品竞争力。姑苏姑苏. .金茂府金茂府1. 将一梯多户型调整为一梯二户型，提升产品品质。2.机电小组统筹项目科技系统管控，优化机电设计图纸，节约项目成本投入。 3.产研部对项目分期建设、基坑支护、竖向及小市政、机电方案等重大节点设计进行方案把控，指出存在问题所在，规避了潜在风险，避免成本浪费。宁波项目宁波项目1. 设计节奏非常紧凑，总部与项目设计管理部密切配合，有效沟通，设计工作开展顺利；2. 总体规划方案中临街楼体位置内移优化，提升产品品质及内在价值；3. 通过对单体建筑立面的优化调整，美化了建筑外观形象，提升了整

11、体项目的外在吸引力。北京亦庄金茂悦北京亦庄金茂悦1.升级“悦系” ，延续“府系” ，采用地源热泵、毛细管网、同层排水等科技系统。2.采用大面宽、小进深户型，精细化设计，飘窗、阳台、下跃等方式赠送面积，比例达11.5% 。3. 优化地下车库设计，大大减少地下室面积。青岛金茂湾青岛金茂湾1、D1区户型设计延续府系列，重点借用看海景观，打造优质海景住宅；设计布局合理，有效避免二梯四户弊病和二梯二实用率低的情况。2、D2商业地块设计有效配合商业部及营销部做好市场地位并提供参考案例；多方案论证提供最优化的方案。问题与不足：问题与不足：1 1）住宅标准化成果不多，府、悦系列产品重复使用率不住宅标准化成果不

12、多，府、悦系列产品重复使用率不高；高；2 2）设计缺陷反馈工作有待提升。目前部分项目均已完成设计工作，）设计缺陷反馈工作有待提升。目前部分项目均已完成设计工作，但设计缺陷总结梳理工作并未及时跟进，待总结整理后，需发布到信息但设计缺陷总结梳理工作并未及时跟进，待总结整理后，需发布到信息平台，促进共享。平台，促进共享。南京国际广场南京国际广场1、前期概念方案进行多方案的论证工作，实现价值的最大化。2、实现住宅面积尽量最大化，以便于公司资金快速轮转；对商业改造进行技术可行性论证，保证合理经济；对柱网柱距及核心筒配置就行优化设计，节省成本。长沙国际广场长沙国际广场 1. 设计管控协同工作到位，设计汇报

13、顺利，保证了项目设计工作顺利展开； 2. 作为长沙的地标项目，国广项目的设计单位基本是一线设计单位，如：凯里森、AECOM、北京院、HBA，通过积极有效的沟通，各单位合作愉快，配合紧密，均能按时完成。三亚崖州湾三亚崖州湾1. 与政府部门、控规单位积极沟通、推进，完成控规方案公示工作，在控规中最大限度地实现公司的诉求。2. 探索酒店设计管理模式，总部与项目协同，启动酒店设计前期工作。3. 调研同类旅游度假产品，力争打造游艇码头及度假产品结合的特色示范区。丽江项目丽江项目1. 挖掘当地特色，从设计方面提升项目产品价值；2.对后期200亩设计资源整合，实现项目价值最大化。3. 对景区原有树木进行位置

14、测绘，保留原有植被。4.城区酒店茶室设计为传统木结构，使之兼具功能和观赏的双重功能载体，使整个湖心区域更增添了淳朴的丽江味道。问题与不足问题与不足: :酒店设计管理能力不足，不能发挥主导酒店设计管理能力不足，不能发挥主导作用作用。如丽江项目。如丽江项目:1):1)对设计单位缺乏主导、统筹协对设计单位缺乏主导、统筹协调意识调意识; 2); 2)整体把控、协调能力欠缺，造成项目品质、整体把控、协调能力欠缺，造成项目品质、成本、工期等工作被动成本、工期等工作被动; 3); 3)木结构等方面专业能力存木结构等方面专业能力存在知识盲点，需要在实际操作中总结、提升。在知识盲点，需要在实际操作中总结、提升。

15、重庆金茂珑悦重庆金茂珑悦/ /北京来广北京来广营项目营项目1. 金茂珑悦:对基坑专项论证，合理利用场地进行开挖，采用放坡避免了边坡支护，为项目推进节约了时间、成本。2. 来广营项目：总结设计管理经验，提升设计管理水平，完成台地园林等技术总结，并与总部及其他项目分享。项目拓展阶段，研发部积极配合投发部组织概念规划、论证项目拓展阶段，研发部积极配合投发部组织概念规划、论证技术及财务可行性等技术及财务可行性等工作工作。北。北京、长沙、上海等京、长沙、上海等区域区域/ /项目公司设计部也积极参与土地拓展相关工作，并且取得重要进项目公司设计部也积极参与土地拓展相关工作，并且取得重要进展。展。工作回顾工作

16、回顾积极配合土地拓展积极配合土地拓展青岛北岸新城青岛北岸新城优化宗地容积率，控制路网密度，实现概念阶段产品的落地性。同时 提出活力、智慧、生态理念，起点高于其它新城项目。温州项目温州项目对复杂地形进行梳理，对地块价值进行划分，节省土方量且实现土地价值最大化。并对指标进行论证，提出建设规模合理化的建议。哈尔滨项目哈尔滨项目从设计上进行指标论证，使得项目建设规模更合理；对保留建筑就行实地深入考察，对保留建筑的处理方式提出合理建议。密云项目密云项目通过规划设计，给出合理的容积率和物业类型建议，保证项目品质；对各业态进行深入研究，保证建造标准及成本合理性。广州南沙项目广州南沙项目对项目进行实地踏勘，选

17、择最优地块。组织设计单位对原有交通体系进行优化，并调整控规指标适应公司财务要求。问题与不足：问题与不足：1 1）创新能力不足，在项目前期产品定位、价值创造方面未能发挥最大作用，更多）创新能力不足，在项目前期产品定位、价值创造方面未能发挥最大作用，更多是跟随销售代理公司的意见，不能主动提出价值提升点；是跟随销售代理公司的意见，不能主动提出价值提升点；2 2）对项目地域特点认识不深刻，拿地）对项目地域特点认识不深刻，拿地方案可实施性差，不能完全转化为开发方案；方案可实施性差，不能完全转化为开发方案；3 3）对市场、客户及产业了解不足，有脱节现象。）对市场、客户及产业了解不足，有脱节现象。工作回顾工

18、作回顾 设计资源信息化共享平台建设设计资源信息化共享平台建设20132013年方兴地产设计资源信息共享平台改版后正式上线，打造从制度到标准，从区域年方兴地产设计资源信息共享平台改版后正式上线，打造从制度到标准，从区域到项目等全方面的资源共享平台。到项目等全方面的资源共享平台。1. 1.方兴地产权责方兴地产权责体系体系2. 2.信息平台管理信息平台管理标准标准3. 3.信息平台管理信息平台管理办法办法1. 1.产品标准产品标准2. 2.设计指引设计指引3. 3.交楼标准交楼标准4. 4.设计指南设计指南5. 5.工艺工法工艺工法6. 6.产品库产品库7. 7.文件模版文件模版8. 8.绿色建筑绿

19、色建筑1. 1.绿色战略发布绿色战略发布2. 2.绿色设计标准绿色设计标准3. 3.绿色部品部件绿色部品部件4. 4.绿色实践项目绿色实践项目5. 5.绿色技术交流绿色技术交流1. 1.北京区域北京区域2. 2.上海区域上海区域3. 3.长沙区域长沙区域4. 4.丽江区域丽江区域5. 5.青岛区域青岛区域6. 6.重庆区域重庆区域7. 7.广州区域广州区域8. 8.三亚区域三亚区域1. 1.战略规划战略规划2. 2.系统会议系统会议3. 3.设计团队设计团队1. 1.规划规划 2. 2.建筑建筑3. 3.结构结构 4. 4.精装精装5. 5.机电机电 6. 6.景观景观7. 7.绿色绿色 8.

20、 8.运营运营1. 1.规划规划 2. 2.建筑建筑3. 3.室内室内 4. 4.景观景观5. 5.专项专项1. 1.国家标准国家标准2. 2.地方标准地方标准3. 3.资料分享资料分享信息平台信息平台1. 1.资料信息检索功能不够资料信息检索功能不够强大强大目前仅仅是一个共享文件件，无法实现数据库的检索功能。2. 2.资料的格式标准化程度资料的格式标准化程度不够不够模块上传的资料格式不统一，不利于查阅参考及检索3. 3.缺乏激励机制缺乏激励机制目前管理体系下，项目公司参与的积极性不高4. 4.设计供方管理评价滞后设计供方管理评价滞后目前尚未对各类合作供方进行分级，同时对于新设计单位的资料收集

21、工作也相对滞后5. 5.参考资料内容单薄参考资料内容单薄参考资料目前尚未形成体系，上传的资料量也较少，实际可参考的价值未充分实现资源平台应用问题不足：资源平台应用问题不足：工作回顾工作回顾 推进推进产品标准化产品标准化建设建设本年度本年度计划完成标准化计划完成标准化成果成果1010项，为满足项，为满足公司发展需求公司发展需求新增新增3 3项项，共，共1313项；完成金项；完成金茂府住宅产品线的梳理；并面向项目公司就标准化使用情况进行问卷调查。茂府住宅产品线的梳理；并面向项目公司就标准化使用情况进行问卷调查。1.居住区开发工程设计技术指引2.写字楼发展趋势研究3.商业综合体发展趋势研究4.低密度

22、住宅产品研究5.养老地产产品模式研究6.与成本配套的交楼标准(三）7.住宅产品库(三）8.工艺工法(三）9.住宅精细化设计研究10.绿色建筑部品研究11.既有酒店建筑改造研究12.科技住宅系统工程建设指引13.金茂府产品线梳理20132013年标准化完成情况年标准化完成情况研发及标准化成果应用情况调查分析研发及标准化成果应用情况调查分析从反馈意见来看，总体上目前编制的成果，能满足项从反馈意见来看，总体上目前编制的成果，能满足项目公司的使用。但仍存在问题与不足，需改进、提升。目公司的使用。但仍存在问题与不足，需改进、提升。1. 模板类工具（任务书、合同）、示范区标准及与住宅相关成果使用率较高。2

23、. 有酒店项目的公司对酒店类标准使用率也较高。3. 通用性标准使用率高。如：地下车库、交楼标准、审查要点等。4. 专项技术类标准使用率较低。如：保障房、风水、绿色校园等。5. 总体上查找较方便，但有些人员受登陆权限限制，无法上公司信息共享平台，希望提供纸质版。6. 希望增加精装、景观、写字楼、综合体方面标准、指引。7. 希望增加设计供方资源。8. 编制的内容要考虑地域、气候的差异。9. 希望能结合成本及限额设计要求。10希望能定期更新。从以上的情况分析与各地产公司的应用情况相对比，我们目前的应用情况与大部分地产公司类似。在二级开发项目完成方案设计后，研发部实行初步设计专项技术体系论证工作，协在

24、二级开发项目完成方案设计后，研发部实行初步设计专项技术体系论证工作，协同成本合约部、项目公司完成专项论证，确保设计工作有序、合理进行。同成本合约部、项目公司完成专项论证，确保设计工作有序、合理进行。工作回顾工作回顾 六大论证体系建设实施六大论证体系建设实施六大论证六大论证项目案例精选项目案例精选论证成果论证成果场地竖向外网长沙C组团：1.地库标高、首层优化2.商业地板优化，小市政管线优化节约土方开挖及地下室施工成本1200万,解决了结构嵌固等问题基坑支护方案青岛金茂湾二期：临海一侧三排旋喷桩优化为两排，桩径和桩间距由1.2m、0.9m调整为1m、0.8m；1. 节约成本394.5万桩、基础及结

25、构方案长沙国际广场：对超高层写字楼、酒店、商业、住宅的地下室顶板结构方案进行论证1.结构安全性能等级未变，节约成本3500万供电方案长沙国际广场：1.取消商业专用柴油发电机房；2.优化10kV开关站、办公变电站位置1.供电方案更合理2.节省低压电缆数量3.节约造价近200万冷热源方案 亦庄金茂悦：通过对场地条件、项目定位等的信息收集，优化冷热源选择方案地源热泵+辅助冷机、锅炉绿建方案姑苏金茂府:通过对建筑、景观方案优化，确定参评绿标三星级设计标识绿色建筑三星级设计标识专项论证制度专项论证制度论证会前提条件会议标准会议议程论证会成果论证会后续工作问题与不足：问题与不足：1 1）服务意识不足，缺少

26、与项目一线团队的沟通，与前期开发、工程实施等板块的互动不足；且）服务意识不足，缺少与项目一线团队的沟通，与前期开发、工程实施等板块的互动不足；且没有考虑项目没有考虑项目对于运营和绩效的压力，在成果评审和流程审批中缺少主动性和急项目所急的服务意识；对于运营和绩效的压力，在成果评审和流程审批中缺少主动性和急项目所急的服务意识；2 2）设计资源有待进一步拓展，目）设计资源有待进一步拓展，目前仅在绿色、拿地配合有战略合作，但在方案设计、施工图、标准化、机电设计层面需拓展资源。前仅在绿色、拿地配合有战略合作，但在方案设计、施工图、标准化、机电设计层面需拓展资源。协助广州南沙、宁波、青岛公司与政府前期洽谈

27、环节，提供公司绿色战略实施成果和规划方案，促进项目土地拓展。包括：1）设置绿色门槛，有效屏蔽其他购地竞争对手；2）提供概念规划绿色专篇，树立亮点，提升我司整体形象；3）协助长沙市政府获得水务大会举办权 。1）参加英、中绿建大会、发改委低碳社区会议以及组织中英梅溪湖绿色建筑交流会，与同行开展学习交流，宣传企业形象。2）北京金茂府小学和青岛金茂湾一期住宅项目获全国绿色建筑科技创新奖；“绿方中心”获得2013年精瑞奖“绿色人居奖”金奖，“青岛金茂湾”和“丽江君悦酒店”分获2013年精瑞奖“绿色人居奖”和“建筑与室内设计奖”优秀奖。3）参与国家课题及参编国家标准：以凯晨中心、金茂大厦、中化大厦为案例加

28、入国家“十二五”支撑计划；参编中国绿色饭店标准。宣传推广广渠金茂府项目获节能减排发展300万专项资金、崇明项目金茂悦公馆和运动会所分获“可再生能源建筑应用示范项目共220万专项补贴、中化大厦节能改造工程获487万元财政补贴，总计总计10071007万元万元。政企合作财政补贴工作回顾工作回顾绿色战略绿色战略6个项目获得中国绿标认证；5个项目获得LEED认证，1个项目正进行申请；3个项目获得英国BREEAM认证。绿色认证问题与不足：问题与不足：1 1）对项目拓展及拿地的绿色支持不够；）对项目拓展及拿地的绿色支持不够；2 2）缺乏重点节能技术（如金茂府地源热泵和毛细管）缺乏重点节能技术（如金茂府地源

29、热泵和毛细管网、污水源热泵技术）实施的全过程跟踪（包括技术总结、营销宣传及财政补贴等）；网、污水源热泵技术）实施的全过程跟踪（包括技术总结、营销宣传及财政补贴等）；3 3）尚未针对产品线）尚未针对产品线形成标准的绿色设计；形成标准的绿色设计；3 3）绿色营销没有形成有效支持，绿色技术的营销未形成统一的模式。）绿色营销没有形成有效支持，绿色技术的营销未形成统一的模式。1）定位于区域城市规划展览馆、当地绿色标杆建筑、一二级土地营销场地及资源整合平台；项目得到建设部、英国政府高度关注，与中国建筑协会等多家协会达成合作；2）按时保质超量顺利完成施工图设计，确保项目的招采和按时开工；3）全球招商：已与开

30、利、道康宁、欧文斯科宁、格瑞、吉博力等达成一致，均将免费赠送或大幅降价。4）“绿方中心”获得亚洲地区首个BREEAM杰出级项目。标杆建筑11工作回顾工作回顾质量工作质量工作管理管理系统系统梳理了产品质量管控梳理了产品质量管控思路：思路：从总部和各经营单位角度提出了质量管控提升措施和年度工作目标。制定了公司3年和5年质量管理目标、方针、政策。明确总部和各经营单位权责。制定和完善质量评估标准：制定和完善质量评估标准：发布了开发项目工程质量管理标准。制定工程质量评估管理标准、工程实测实量工作指引，从实测实量、表观质量、内业管理、风险评测方面评估工程质量。通过对项目工程质量管理评价，帮助、引导各经营单

31、位工程质量技术和管理行为的提升。通过检查中的亮点展示，为各项目工程质量管理提供优秀示范，推广优秀经验和教训。专项治理专项治理梳理防渗漏节点做法和工程质量资料管理指引，帮助、引导各经营单位的工程质量提升的专项治理工作。举办质量举办质量提升知识竞赛提升知识竞赛组织2013年产品质量知识竞赛，运用集体的力量为提升产品质量积累经验，调动技术专业线全体员工质量提升的积极性，推动优秀经验推广，建设企业质量文化。工程质量评估：工程质量评估：开展季度大检查和飞行检查，进行项目质量排名。从实测实量、风险评估、表观质量、内业建设方面进行的工程质量巡查，巡查结果：实测实量成绩有所进步，渗漏、开裂、成品保护风险均较高

32、，表观缺陷较多，“可追溯”的内业系统需要完善。同时对检查发现的优秀经验予以推广。组织方兴北京组织方兴北京“推演、复盘推演、复盘”工作经验总结，计划在工作经验总结，计划在20142014年年1 1月份进行全系统培训与推广。月份进行全系统培训与推广。 问题与不足：问题与不足：1 1）质量控制工作刚刚起步，体系、标准开始建立；）质量控制工作刚刚起步，体系、标准开始建立；2 2）整体工程质量还存在）整体工程质量还存在风险，设计质量还处于归纳阶段；风险，设计质量还处于归纳阶段；3 3）质量文化还未建立，更多是被动应付检查。）质量文化还未建立，更多是被动应付检查。 20132013年，公司成立质量管理委员

33、会，产品研发部质量小组组建。梳理了产品质量管年，公司成立质量管理委员会，产品研发部质量小组组建。梳理了产品质量管控体系框架；开展实测实量、风险评估的工程质量检查；组织对产品质量提升知识控体系框架；开展实测实量、风险评估的工程质量检查；组织对产品质量提升知识竞赛；开始对高风险的防渗漏做法系统梳理。竞赛；开始对高风险的防渗漏做法系统梳理。铁锤行动铁锤行动青岛和重庆分别开展铁锤行动，践行“质量为本”的企业文化。与成本部一起完善设计费用控制指导文件，应用于拿地阶段测算、规划设计阶段技术经济分析；并严控设与成本部一起完善设计费用控制指导文件，应用于拿地阶段测算、规划设计阶段技术经济分析；并严控设计成本，

34、对不同项目设计成本优化。同时，与投发、商业发展等部门在商业引入、品牌宣传等方面协同合计成本，对不同项目设计成本优化。同时，与投发、商业发展等部门在商业引入、品牌宣传等方面协同合作，取得良好反馈效果。作，取得良好反馈效果。结构成本优化：结构成本优化：对长沙国际广场、青岛金茂湾二期、姑苏金茂府项目的结构进行了优化，在不改变结构安全级别的条件下，大大优化了结构成本。亦庄金茂悦成本优化：亦庄金茂悦成本优化：对亦庄项目的材料、地下结构、精装等进行优化，共计节约成本1.51.5亿亿以上。设计费用控制：设计费用控制：与成本部共同完成成本费控指导，包括前期拿地的费用指导、设计费用控制指导、不同产品设计费用指导

35、等。长沙国际广场结构成本优化案例部位结构优化设计节约成本商业部分地下一层顶板楼盖采用单向梁楼盖122万地下二层顶板楼盖采用单向梁楼盖714万地下三层顶板楼盖采用无梁楼盖765万商业基础采用抗浮桩+防水板方案799万住宅部分地下一层顶板楼盖采用十字梁楼盖799万地下二层顶板楼盖采用单向梁楼盖75.5万住宅基础采用旋挖桩方案104万塔楼基础采用人工挖孔墩104万基坑支护优化230万共计 3477.5万设计成本优化措施增加商业面积，增加可售外保温材料优化地库车位优化电梯机房优化饰面材料优化下沉花园优化大堂地面优化地下大堂精装优化工作回顾工作回顾 与其他职能部门协同合作与其他职能部门协同合作1111商

36、业发展部：商业发展部：丽江酒店、长沙国际广场项目设计支持；跟进配合青岛招商工作。投资发展部：投资发展部：共同完成概念规划、组织技术方案论证，大力促成土地获取。营销管理部：营销管理部：合作梳理金茂产品线特点；协助房地产策划大赛设计评审。党群工作部：党群工作部：配合完成“绿色达人秀”活动，包括编制绿色知识问答、担任评审委员及绿色智囊团。完成编制技术经济指导一有关结构含钢量部分编制技术经济指导二设计费用及费用限额指导与成本部完成公建项目设计费用指导价完成拿地方案设计委托及规划设计费用指导价完成住宅项目设计费用指导价问题与不足：问题与不足：1 1）设计研发系统存在技术教条主义，缺少与前期开发、工程实施

37、等板块的有限沟通互动；设计研发系统存在技术教条主义，缺少与前期开发、工程实施等板块的有限沟通互动；2 2）缺）缺少综合协调、运营推进能力以及强目标导向的综合管理能力。少综合协调、运营推进能力以及强目标导向的综合管理能力。一、工作回顾一、工作回顾二、思路与目标二、思路与目标三、战略举措三、战略举措四、四、20142014年重点工作年重点工作目录目录思路与目标思路与目标公司战略节选公司战略节选公司层面提出问题公司层面提出问题产品研发部应对思路产品研发部应对思路问问题题和和不不足足运营效率运营效率运营效率不高。进一步提升针对运营效率的管理及产品标准化研究。重点产业链重点产业链核心环节核心环节在工程质

38、量管理、成本管控等环节尚未形成优势能力。按计划由主到次总结各项目成功案例，重引导与分享，提高关键性工序及节点控制。产品定位、设计过程中加强与成本部门配合，严格执行费控标准。组织能力建组织能力建设设组织体系、权责界面需持续完善；高端人才对公司发展的制约亟需破解。明晰酒店设计管理权责；培养设计管理的复合型人才。战战略略思思路路与与目目标标品质领先品质领先坚持品质领先路线，更强调产品溢价、产品品质、产品形象等方面优势。设计进度与品质并重，明确品质的评价标准；引入更优质设计资源。健康、快速、健康、快速、可持续可持续强调 “健康稳健”发展提升质量风险管控能力；加速缺陷案例及标准化设计模块梳理。提升五种能

39、提升五种能力力组织能力突出、运营能力均好、创新能力领先、品质管控能力高效、产业服务能力成熟。1）逐步建立设计、管理人才培养机制，拓宽视野，明确品质评价标准。2）深化绿色战略落地，实现产品质量稳定可控，以生态城模式促进产业导入。思路与目标思路与目标围绕五大重点，打造三大平台，提升公司核心竞争力！资源平台资源平台研发平台研发平台政府资源行业组织设计单位科研机构服务平台服务平台技术研发标准化课题研究技术咨询信息共享考察培训员工培养方兴方兴产品研产品研发部发部项目项目获取获取品质品质保障保障价值价值提升提升企业企业形象形象运营运营高效高效通过对项目的特色资源进行挖掘，坚持以客户为导向，进行创新设计，引

40、入绿色理念，提升产品价值。通过特色研发设计及营销宣传，获得奖项及同行认可，增强企业社会形象。通过产品研发、设置门槛、产业导入，坚持高品质、可持续的“绿金”开发模式，助力项目获取。通过成熟产品线快速复制、质量跟踪管控、完善工艺工法，加强产品品质。通过标准化设计、管理及权责界面划分，促进项目快速可持续发展。一、工作回顾一、工作回顾二、思路与目标二、思路与目标三、战略举措三、战略举措四、四、20142014年重点工作年重点工作目录目录 战略举措管理框架及人员组织结构产品研发部拟成立设计研发中心，重新规划中心组织架构，并继续加强团队建设。设计研发中心设计研发中心设计管理设计管理绿建发展绿建发展质量管理

41、质量管理机机电电技技术术绿绿色色推推广广住住宅宅设设计计管管理理酒酒店店设设计计管管理理标标准准化化及及研研发发设设计计质质量量管管理理工工程程质质量量管管理理组织架构：组织架构：人员进一步增多，原有管理层级无法满足管理需求。 进一步强化产品研发作为方兴核心竞争优势。进一步明确部门内部权责分工。团队建设：团队建设： 加大招聘力度，增多设计研发、酒店及商业、质量管理人员，保证项目管理快速、顺利开展。 持续增加轮岗人员及专家库配置，为项目更好服务和指导。 加强中心内部培训机制，提升管理人员专业技能和管理水平，培养高昂的工作激情，并增强投入度。战略举措战略举措运营高效：产品标准化运营高效：产品标准化

42、 进一步加强标准化工作，实现配以结构适当调整后其他图纸完整照搬；在示范区基础上扩大标准化程度，扩大到项目一期开盘楼，实现快速开盘，提高运营效率。 梳理府悦墅产品线，提高标准化使用效率，发挥研发成果最大效用。 多渠道分享设计经验和缺陷案例，供其他项目借鉴。通过各标准动作指引和流程成果制定，确定项目规划、设计各环节标准工期，加强节点管控力度。产品产品标准化标准化工程节工程节点标准点标准化化解决标准化与创新的协同事宜：在每个项目前期设置约解决标准化与创新的协同事宜：在每个项目前期设置约2 2万平米标准产品，可直万平米标准产品，可直接用于开工建设；其余产品再做创新。接用于开工建设；其余产品再做创新。示

43、范示范区区标准化标准化开盘的必要条件开盘的必要条件：售楼处+首期开盘楼的工程形象。技术支持：技术支持：营销部： 确立“万能户型”； 开发部：需与政府沟通，落实项目报批文件； 其他：1）不做人防；2）车库不连通。问题：问题：标准化与项目整体的定位难以一致解决办法：解决办法：开盘楼的标准化。各项目首期2万平米，从标准化产品库中进行选择，不进行细致定位。战略举措战略举措运营高效：运营高效：酒店设计管理酒店设计管理酒店开发阶段金茂集团经营单位产品研发部定位产品定位报告完成现场调研协助完成调研及定位报告酒店品牌确定品牌确定,意向书,管理合同签订协助沟通酒店管理公司 协助酒店品牌确定设计阶段概念/方案的确

44、认完成协助概念/方案设计主持概念/方案设计扩初图确认完成协助完成扩初设计主持扩初图设计招标图审核确认完成完成招标图招标图设计管控服务样板房图纸审核完成完成样板房图纸样板房设计管控服务招标采购阶段/完成招标采购招采技术审核施工阶段 /完成施工建设管理设计交底及监督运营移交整个酒店的验收启动完成验收工作配合完成酒店验收筹开方案完成协助完成筹开方案协助完成筹开开业前期采购合同签订完成物业交接技术审核试营业/全面开业总结，完成标准化清晰界定权责界面：清晰界定权责界面：针对酒店业态特点，建立专门小组承担设计管理工作；厘清权责界面，做到权责对等。针对酒店业态特点，建立专门小组承担设计管理工作；厘清权责界面

45、，做到权责对等。制定清晰流程，指导工作：制定清晰流程，指导工作：工作举措质量管控点 完成样板间质量、室内精装、机电安装管控要点。绿色工作编制方兴地产酒店建筑能耗监控平台建设指引、中国绿色饭店标准；既有酒店绿色改造设计管控，绿色认证管理等。酒店样板间酒店样板间完成五星级酒店样板间建设成本对比，形成方兴地产五星级酒店建设指引。定位方案设计建造完成酒店样板间成本定位确定样板间建设地点、数量以及设计成本控制。样板间设计管控样板间施工管理及跟踪验收样板间验收标准及管理办法酒店建筑设酒店建筑设计相关标准计相关标准编制相关任务书及标准：编制相关任务书及标准：酒店建筑方案设计招标任务书模版；建筑施工图设计招标

46、任务书模版；机电顾问招标任务书模版；各酒店品牌设计标准比较与分析；酒店设计管控要点。商业综合体商业综合体编制相关任务书及标准：设计任务书模板；施工图设计招标任务书模版；主力店设计指引；中庭设计指引；标志设计指引等。 战略举措提升产品价值：挖掘项目价值点针对2014年新建项目，从规划、建筑、景观、室内等多个维度挖掘价值提升点。价值提升点价值提升点宁波金茂府宁波金茂府三亚崖州湾酒店三亚崖州湾酒店广州南沙项目广州南沙项目长沙超高层建筑长沙超高层建筑规划1.通过规划设计，使水景资源最大化；1、水上别墅整体打造2、增加水上活动区设计，增加项目亮点3.充分利用南海主题住宅、公建的合理调配，使江景最大化使湖

47、景最大化，注重交通规划建筑1.合理调整户型设计增加海景房的数量，景观资源最大化。适合南方形象的建筑设计梅溪湖地标的打造结构基坑支护核芯筒、地下室等结构体系优化设计结构优化减少无效成本超高层的结构体系及基坑支护方案机电科技住宅系统首次在宁波亮相1、机电管线综合排布，减小管井面积，提高吊顶标高2、智能化、人性化机电设计华南绿色建筑特色研究区域能源站的设立室内府系室内设计的升级可仿照东南亚酒店风格样式，形成在三亚独特风格。适合南方消费者的户型设计确保室内观湖效果园林水景资源的利用1.充分利用现有地形高差，景观设计灵动、活泼。江景最大化园林与湖景结合 战略举措提升产品价值 : 绿色战略延续公司绿色战略

48、，有“里”有“面”，虚实结合，保障绿色战略在项目实施落地。继续牵头中国绿建委绿色酒店学组建设，整合资源；对项目绿色认证提供服务支持；推广“绿方中心”模式，建设方兴绿色标杆项目。绿色酒店学组建设绿色酒店学组建设绿色认证服务绿色认证服务绿色标杆项目绿色标杆项目平台搭建平台搭建会员服务会员服务专题科研专题科研标准编制标准编制支持金茂支持金茂1. 1.以四星、五星级酒店为研究以四星、五星级酒店为研究对象，制定对象，制定中国高星级酒中国高星级酒店绿色设计导则店绿色设计导则中国城科中国城科会行业标准体系。会行业标准体系。2. 2.加强国际交流，借助绿建委加强国际交流，借助绿建委资源及平台，成立世界绿色资源

49、及平台，成立世界绿色酒店联盟。酒店联盟。项目名称项目名称绿色建筑星级评价绿色建筑星级评价宁波项目三星级设计标姑苏金茂府三星级设计标绿方中心三星级设计/运营标LEED铂金级BREEAM杰出级青岛二期住宅三星级设计标青岛一期住宅三星级运行标望京金茂府LEED金级来广营学校二星级设计标丽江君悦酒店三星级设计标国客航运项目星级标识BREEAM优秀级延续绿方中心模式，以公司项目所在区域，打造不同气候带标杆建筑因地制宜地搭建绿色体系展示及体验平台；推广为各区域绿色生态的标志；各地的城市规划展览馆；国际招商，整合资源。战略举措战略举措品质保障品质保障建立可追溯建立可追溯机制，形成机制，形成各质量通病专项治理

50、机制各质量通病专项治理机制健全供方的约束健全供方的约束机制，机制，完善完善产品交付产品交付流程流程持续提高人员质量管控持续提高人员质量管控能力，能力，强化强化监督、检查、落实的执行监督、检查、落实的执行力力以客户需求为中心，建设全过程、全方位、可追溯的质量管理体系，持续改进，以客户需求为中心，建设全过程、全方位、可追溯的质量管理体系，持续改进，实现产品质量精益求精。实现产品质量精益求精。20152015年建立以年建立以“预防为主预防为主”的质量管理体系；的质量管理体系；20162016年产年产品质量稳定可控；品质量稳定可控；20182018年使公司产品质量达到行业标杆水平。年使公司产品质量达到

51、行业标杆水平。20142014年年品质品质目标目标产品质量各区域公司(項目公司)成本合约部（办事机构）（办事机构）产品研发部营销策划部金茂物业HSE管理部战略运营部分包单位监理单位总包单位 质量管理委员会设计单位供货单位咨询公司指定分包商业事业部品质保障品质保障需要所有需要所有部门、所部门、所有人员在有人员在从产品定从产品定位、规划位、规划设计、成设计、成本合约、本合约、工程实施、工程实施、客户服务客户服务全过程贯全过程贯彻控制。彻控制。 战略举措品质保障：设计品质通过标准化确定产品品质。2013年已完成“府”系列住宅产品线的梳理，在已发布标准基础上增加可用性；2014年上半年将完成“悦”系列

52、住宅产品线的梳理，为快速复制夯实基础。门槛条件选址要求区域核心容积率条件1.5-3单体选型要求每单元2户户型面积要求140以上立面风格石材干挂层高要求3.05m以上机电配置要求科技系统精装配置要求2500元/以上园林配置要求700元/以上市场篇客群定位高端客户属性家庭价值观享受生活，注重品质关键词事业成熟产品特质高端大气上档次系列名及产品主张府系列产品家之书核心价值产品价格表现高出市场价30-50%成本篇示范区成本标注设下限大区成本标准分专业产品篇户型配置按设计指引户型功能划分按设计指引车库配比按设计指引立面设计指引按设计指引金茂府产品线梳理金茂府产品线梳理1. 1.完善金茂府系列产品线梳理完

53、善金茂府系列产品线梳理府系产品建筑设计模块标准府系产品建筑设计模块标准广渠.金茂府建筑标准图集望京.金茂府建筑标准图集苏州.金茂府建筑标准图集府系产品机电设计模块标准府系产品机电设计模块标准同层排水标准地源热泵指引毛细管网加置换式图集指引, 科技住宅系统工程建设指引府系产品精装设计模块标准府系产品精装设计模块标准2. 2.完成金茂悦系列产品线梳理完成金茂悦系列产品线梳理悦系列市场、门槛、成本、产品梳理悦系列专项模块标准化梳理金茂府产品线梳理完善金茂府产品线梳理完善及及“悦悦”系列梳理系列梳理战略举措战略举措品质保障：技术体系品质保障：技术体系通过质量管理中技术体系的建立、推广，持续提高人员质量

54、管控能力。 防渗漏工艺工法指引（地下室、屋面、厨卫、外窗、外墙体等） 防空鼓开裂工艺工法指引（砌筑、抹灰、隔墙、壁纸、瓷砖、地采暖等） 成品保护指引（门、窗、精装修、设备等） XX专项技术指引 企业禁止做法技术标准技术标准各类承包商技术要求现场质量交底模板防渗漏工作检查模板防空鼓开裂工作检查模板编制资料管理存档模板材料样板库管理模板承包商、监理月度评估检查模板。样板验收标准毛坯房交付质量标准精装修房交付标准园林工程交付标准公共区域交付标准隐蔽验收标准砌筑工程验收标准防水工程验收标准外门窗工程验收标准电梯工程验收标准配电工程验收标准。工作模板工作模板验收标准验收标准质量委员会质量战略制定质量综合

55、管理质量工作实施配合总部质量工作组织质量检查、评估配合中化集团质量工作年度质量绩效内容及标准年度行动纲领及实施计划上报质量委员会审议NO技术服务管理服务质量监管施工图指导按规定流程、标准、指引、制度实施类似项目经验、工艺、工法、缺陷案例分享YES规定动作、阶段工作指导、检查、评估工程实施指导工作流程、标准、制度实施重要、关键项目技术支持，整合资源提供服务季度质量巡检、过程检查、评估竣工运营指导工作流程、标准、制度实施验收、移交、交付提供技术支持竣工后评估方兴地产质量技术标准方兴地产质量验收标准战略举措战略举措品质保障：管理体系品质保障：管理体系通过质量管理中管理体系的建立、推广，完善产品交付流

56、程，健全供方的约束机制，强化监督、检查、落实的执行力。前期推演前期推演交付管理交付管理后评估后评估推行工程质量前期推演（合理评估风险及制定相应预案，在项目初期使整体项目实施方案得到各方论证，从而降低项目实施风险。）开工时根据信息完善情况形成工程质量指导书，指导事中管理。过程验收（施工单位、监理单位验收，物业公司查验）竣工验收（联合验收，物业质量缺陷表，整改）业主预验收（验收、销项、整改、保洁等）业主收房验收（工程部维修保驾护航3-6个月，移交物业公司）梳理总结模板，包括问题描述、原因分析（技术和管理原因）及防止措施（事前控制、事中控制、事后整改或应对）总结幕墙、精装修、土建、机电、园林等专业案

57、例。 战略举措助力项目获取地方政府诉求敏感地方政府诉求敏感（规划设计、产业导（规划设计、产业导入）入）社会和谐 绿色环绿色环保、生保、生态宜居态宜居政府业政府业绩绩中央关注 节能减排指标产业导产业导入入国际高科技产业导入，绿色金融广州南沙广州南沙武汉新城武汉新城青岛高新青岛高新区区可设置的门槛可设置的门槛1.实施过国家级绿色生态示范城区2.获得过绿色建筑创新奖等行业奖项3.参加过绿色建筑的国家标准编写4.参与过三个以上绿色建筑相关的国家级科技支撑课题5.开发过同时获得“中国绿标认证”、“美国LEED认证”和“英国BREEAM”的项目6.大规模水/地源热泵等绿色节能技术的项目实施经验7.开发过绿

58、色节能项目超过一定面积8.开发企业对绿色有专门的管理体系和团队；9.拥有住宅、酒店、写字楼、学校多业态绿色建筑开发经验10.有节能改造实施经验，节能改造超过一定面积和数量战略举措战略举措具体内容具体内容项目对比完成梅溪湖生态城、中新天津生态城等三个生态城开发建设实施调研，对比分析，形成首批国家级生态城规划建设实施报告方兴地产生态城设计指引指标体系梅溪湖生态城规划设计指标体系落地情况调研，提炼方兴地产生态城标准化规划指标体系指引标杆建筑1.国内首批生态城标杆建筑调研，对标杆建筑的建设情况、背景、意义做出专项对比分析；2.在夏热冬暖区域、寒冷区域、严寒区域等不同气候区域建设标杆建筑产业链整合开展国

59、际合作，形成节能、环保绿色生态产业链，建立品牌绿色生态城会议平台，整合国际资源及生态产业，助力地方政府招商产品研发促进项目拓展：学习总结梅溪湖生态城一二级联动开发的成功经验，通过产品研发，吸引政府关注，促进方案获得政府支持；设置规划设计及绿色门槛；整合供应链资源，协助产业导入工作，提高项目获取能力。标杆建筑打造标杆建筑打造重大行业活动重大行业活动通过出席或举办国内外知名会议、论坛，获得政府和社会的广泛关注，进一步扩大我司的行业知名度、影响力，确立良好企业形象。 第十届中国绿建大会； 节能峰会及论坛； 酒店学组行业会议及绿色教材推广会议等； 业内同行交流会。 以公司项目所在区域，打造不同气候带不

60、同特征标杆建筑； 因地制宜地搭建技术体系展示及体验平台； 目前正与建研院、BRE、清华大学等机构洽谈，建立战略合作；未来将拓展更多业内知名设计及科研机构。项目营销支持项目营销支持 配合项目开盘、推广，组织营销活动，如策划大赛、知识竞赛等； 总结已有售楼中心和样板间设计，实现标准化和通用化，有针对性引入创新理念，开展创新技术展示； 制定标准化营销说辞，包括技术体系优势及应用效果介绍等。通过研发设计，获得多个国家奖项，并得到业界同行高度认可，有效增强了企业的社会形象！通过研发设计，获得多个国家奖项，并得到业界同行高度认可，有效增强了企业的社会形象！为展现公司营销竞争力，继续参加或举办重要行业活动，