【房地产】房地产企业不同的拿地方式的操作

1、- 1 - mobile research activites of etri 中国建筑房地产专业律师网 http:/ 中国房地产专业培训网 http:/ 主讲人：董振武主讲人：董振武 房地产企业风险防范实战系列培训课程之房地产企业风险防范实战系列培训课程之 - 2 - 房地产企业六种拿地方式利弊比较及分析房地产企业六种拿地方式利弊比较及分析一一 二二房地产企业不同拿地方式实操及风险防范房地产企业不同拿地方式实操及风险防范 【目录【目录】 - 3 - 土地获取 土地市场（招拍挂） 资本市场（收购） 一二级联动二级市场 直接进行直接进行 项目转让项目转让 股权收购 部分收购全部收购 （收购项目公

2、司） 商品房包销承包经营 【一】房地产企业六种拿地方式利弊比较及分析【一】房地产企业六种拿地方式利弊比较及分析 - 4 - 一二级 联动 二级 市场 直接进行 项目转让 股权 收购 商品房 包销 承包经营 各种拿地方式的利弊比较及分析各种拿地方式的利弊比较及分析 【一】房地产企业六种拿地方式利弊比较及分析【一】房地产企业六种拿地方式利弊比较及分析 - 5 - 房地产企业六种拿地方式利弊比较及分析房地产企业六种拿地方式利弊比较及分析一一 二二房地产企业不同拿地方式实操及风险防范房地产企业不同拿地方式实操及风险防范 【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防

3、范 - 6 - 二二 土地一级开发要点解析及一二级联动操作要点 一一 直接进行项目转让获取项目实操及风险防范 三三 二级市场获取土地要点分析 四四股权收购获取项目实操及风险防范 商品房包销获取项目实操及风险防范 五五 六六承包经营获取项目实操及风险防范 【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范 - 7 - 1、土地一级开发要点 2、开发商如何成功实现一、二级联动？ 3、土地开发一、二级联动的四种模式选择及比较分析 土地一级开发要点解析及一二级联动操作要点 一一 【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范 -

4、8 - 二二二级市场获取土地要点分析 1、必须招拍挂的情形 2、招拍挂适用范围界定 【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范 - 9 - 1、直接项目转让的条件？ 2、直接项目转让获取土地利弊分析？ 3、直接项目转让风险如何防范？ 直接进行项目转让获取项目实操及风险防范 三三 【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范 - 10 - 1、通过股权收购取得房地产项目的法律限定条件？ 2、通过股权收购取得房地产项目的利弊分析？ 3、股权收购房地产项目应注意的六大法律问题？ 4、通过股权收购取得房地产项目风险如何防

5、范？ 四四股权收购获取项目实操及风险防范 【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范 - 11 - 法律更多的是对股权转让的办法、其他股东的保护、转让后的结果等程序方面作了操作性法律更多的是对股权转让的办法、其他股东的保护、转让后的结果等程序方面作了操作性 的规定。的规定。 1、通过收购股权实现项目转让的法律限定条件 有限责任公司有限责任公司 上市公司上市公司 涉及国有资产的股权转让涉及国有资产的股权转让 涉及外资的股权转让涉及外资的股权转让 【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范 - 12 - 手续简单手

6、续简单 节省费用节省费用 开发快捷开发快捷 减少减少了第三人风险了第三人风险 风险较大风险较大 谈判时间较长谈判时间较长 转让受股权性质的影响转让受股权性质的影响 股权转让方式必须得到法律的认可股权转让方式必须得到法律的认可 2、通过收购股权实现项目转让的利弊分析通过收购股权实现项目转让的利弊分析 利弊 【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范 - 13 - 3 3、股权收购房地产项目应注意的六大法律问题、股权收购房地产项目应注意的六大法律问题 【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范 - 14 - 前期尽

7、职调查 财务尽职调查财务尽职调查 法律尽职调查法律尽职调查 收购流程收购流程 资金安全资金安全 法律意见书 法律尽职调查报告范本 范本1 范本2 法律意见书范本 合作开发协议范本 有限责任公司 上市公司 国有企业 外资企业 合作开发协议 操作步骤操作步骤 违约责任违约责任 4、通过股权收购取得房地产项目风险如何防范？ 【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范 - 15 - 1、商品房包销实现项目转让的主要操作环节 2、商品房包销转让房地产项目涉及的相关法律问题 3、商品房包销协议必须明确的六项内容及应注意的五大问题 4、商品房包销转让房地产项目的法律

8、风险分析及应急预案 商品房包销获取项目实操及风险防范 五五 【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范 - 16 - 商品房包销的相关法律问题商品房包销的相关法律问题 包销合同的签订主体是否影响包销合同的效力包销合同的签订主体是否影响包销合同的效力 包销合同的签订时间是否影响包销合同的效力包销合同的签订时间是否影响包销合同的效力 包销款项的收取是否影响包销合同的效力包销款项的收取是否影响包销合同的效力 包销商的售房广告内容不实引起索赔，开发商应承担连带责任问题包销商的售房广告内容不实引起索赔，开发商应承担连带责任问题 开发商在售房合同上盖章是合同权利还

9、是义务问题。开发商在售房合同上盖章是合同权利还是义务问题。 开发商随意销售已经建立包销关系的商品房是否应属违约行为问题开发商随意销售已经建立包销关系的商品房是否应属违约行为问题 包销人不按包销合同约定价格销售商品房，是否承担违约责任包销人不按包销合同约定价格销售商品房，是否承担违约责任 关于包销房屋销售后发生的税赋承担以及违约责任分担的问题关于包销房屋销售后发生的税赋承担以及违约责任分担的问题 涉外房地产包销、代销业务的税务处理涉外房地产包销、代销业务的税务处理 包销差价的归属问题包销差价的归属问题 开发商与包销商的诉讼地位问题开发商与包销商的诉讼地位问题 商品房包销转让房地产项目涉及的相关法

10、律问题 【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范 - 17 - 1、承包经营实现项目转让的实践操作？ 2、承包经营实现项目转让的承包期限？ 3、 承包经营方式实现广义的项目转让操作中应注意的三大问题 六六承包经营获取项目实操及风险防范 【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范 - 18 - 当前房地产市场形势分析当前房地产市场形势分析 刘青刘青 国家信息中心房地产信息处国家信息中心房地产信息处 处长处长 - 19 - 内容提要内容提要 v一、一、20072007房地产市场政策回顾房地产市场政策回顾 v二、二

11、、当前当前房地产市的主要特征 v三、今后一段时期的政策取向 v四、四、房地产市场的发展趋势 v 2 - 20 - 一、一、20072007房地产市场政策回顾房地产市场政策回顾 v 1. 20072007年房地产市场的调控目标年房地产市场的调控目标 v 2. 2. 实行最严格的土地管理制度实行最严格的土地管理制度 优先保障居住用地供应优先保障居住用地供应 v 3 3. . 明确提出解决低收入家庭的住房问题明确提出解决低收入家庭的住房问题 v 4 4. . 严格管理外资投资房地产市场严格管理外资投资房地产市场 v 5 5. . 提高非首套住房贷款条件，抑制投机性住房需求提高非首套住房贷款条件，抑制

12、投机性住房需求 v 6 6. . 央行连续央行连续6 6次加息次加息 3 - 21 - v 20072007年年3 3月温总理在月温总理在1010届人大五次会议上指出：届人大五次会议上指出： v1)1)要建立形成具有中国特点的住房建设和消费模式。要建立形成具有中国特点的住房建设和消费模式。 v2)2)重点发展面向广大群众的普通商品住房。重点发展面向广大群众的普通商品住房。 v3)3)保持房地产投资合理规模，抑制房地产价格过快上涨保持房地产投资合理规模，抑制房地产价格过快上涨. . v4)4)深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管。深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管。 4

13、 1.2007年房地产市场的调控目标 一、一、20072007房地产市场政策回顾房地产市场政策回顾 - 22 - 一、一、20072007房地产市场政策回顾房地产市场政策回顾 v2.实行最严格的土地管理制度实行最严格的土地管理制度,优先保障居住用地供应优先保障居住用地供应. v 在温总理在在温总理在1010届人大五次会议上指出：届人大五次会议上指出： v土地问题上，我们绝不能犯不可改正的历史性错误，遗祸子孙后代。一定要守住全国耕土地问题上，我们绝不能犯不可改正的历史性错误，遗祸子孙后代。一定要守住全国耕 地不少于地不少于1818亿亩这条红线。坚决实行最严格的土地管理制度。亿亩这条红线。坚决实行

14、最严格的土地管理制度。 v 5 - 23 - 一、一、20072007房地产市场政策回顾房地产市场政策回顾 6 1) 2007年7月7日，监察部、国土资源部联合下发关于进一步开展查关于进一步开展查 处土地违法违规案件专项行动的通知处土地违法违规案件专项行动的通知。通知要求，要对2006年10月 至2007年6月新增建设用地情况进行清理，集中力量再查处一批典型 案件，重点是查处非法批准征占农用地和低价出让国有土地使用权问 题，特别是涉及违反土地利用总体规划、侵害农民权益的案件。 - 24 - 一、一、20072007房地产市场政策回顾房地产市场政策回顾 7 2) 2007年8月8日，监察部、国土

15、资源部、财政部、建设部、审计署联 合发布关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知 （监发20076号），在全国范围内开展国有土地使用权出让情况 专项清理工作。 - 25 - 一、一、20072007房地产市场政策回顾房地产市场政策回顾 3) 2007年9月8日，国土资源部下发关于加大闲置土地处置力度的通 知（国土资电发200736号文） 8 - 26 - 一、2007房地产市场政策回顾 9 4) 2007年9月30日，国土资源部发布关于认真贯彻关于认真贯彻 进一步加强土地供应调控的进一步加强土地供应调控的 通知通知（国土资发2007236号），通知明确提出廉租住房、 经济适用住房和中低

16、价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度 供应总量不得低于住宅用地供应总量的70。 - 27 - 一、一、20072007房地产市场政策回顾房地产市场政策回顾 10 3 明确提出要解决低收入家庭的住房问题 3.1. 2007年8月7日，国务院颁布了关于解决城市低收入家庭 住房 困难的若干意见（国发200724号）。 意见指出，住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高 度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住 房制度改革和房地产业发展的根本目的，把解决城市（包括县城）低 收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重 要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。

17、意见提出，要加快 建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困 难的政策体系。 - 28 - 一、一、20072007房地产市场政策回顾房地产市场政策回顾 11 3.2 2007年11月8日，建设部、国家发展和改革委员会等九部门联合发布 廉租住房保障办法。主要内容是： 1) 廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等相结合的方式. 2) 规定廉租住房的单套建筑面积应在50米2以下。 3) 明确了廉租住房的资金来源的五个渠道： 一是年度财政预算安排的廉租住房保障资金；二是提取贷款风险准备金和管 理费用后的住房公积金增值收益余额；三是土地出让净收益中安排的廉租住房保障 资金，比例不得低于

18、10%；四是政府的廉租住房租金收入；五是社会捐赠及其他方 式筹集的资金。 - 29 - 一、一、20072007房地产市场政策回顾房地产市场政策回顾 12 3.3 2007年11月19日，建设部、发展改革委等七部门联合颁布经济 适用住房管理办法。 1)将经济适用住房的保障范围明确为城市低收入住房困难家庭，其性质也由 “政策性商品住房”转变为“政策性住房”。经济适用住房的保障功能更加 突出，同时，去掉“商品”二字也为经济适用住房的有限产权提供了法律依 据。 2)办法规定优惠条件，1）经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应， 纳入当地年度土地供应计划，2）经济适用住房建设项目免收城市基础设施配 套

19、费等各种行政事业性收费和政府性基金。3）房地产开发企业实施的经济适 用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适 用住房只能按成本价销售，不得有利润。 3）经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右. - 30 - 一、一、20072007房地产市场政策回顾房地产市场政策回顾 v 4.严格管理外资投资房地产市场严格管理外资投资房地产市场 v 4.1.20074.1.2007年年5 5月月2323日，商务部、国家外汇管理局联合下发日，商务部、国家外汇管理局联合下发关于进一步加强、规范外关于进一步加强、规范外 商直接投资房地产业审批和监管的通知商直接投资房地产业审批和监

20、管的通知 v 4.2.2007 4.2.2007年年1111月月1717日，国家发改委、商务部联合颁布修订后的日，国家发改委、商务部联合颁布修订后的外商投资产业指导目外商投资产业指导目 录录 v 根据新版目录，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、根据新版目录，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、 经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及 房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将房地产中介

21、或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设普通住宅地开发建设”从现行从现行目录目录（20042004年修订）的年修订）的 鼓励投资类别中删除。鼓励投资类别中删除。 13 - 31 - 一、一、20072007房地产市场政策回顾房地产市场政策回顾 5.提高非首套住房贷款条件，抑制投机性住房需求 “对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例 (包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积 在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、 又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利 率不得低于中国

22、人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。“ 2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会 联合发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知(银发 2007359号)，通知规定： 14 - 32 - 一、一、20072007房地产市场政策回顾房地产市场政策回顾 v 6.央行连续央行连续6次加息次加息 2007年前3月18日 4月18日 7月21日 8月22日 9月15日 12月21日累计 个人存款个人存款 活期0.720.720.720.810.810.810.720 0 3个月1.81.982.072.342.612.883.331.531.53 6个月2.252.432.612

23、.883.153.423.781.531.53 1年2.522.793.063.333.63.874.141.621.62 2年3.063.333.693.981.621.62 3年3.693.964.414.684.911.71 5年4.144.414.955.225.495.765.851.711.71 贷款贷款 6个月5.585.675.856.036.216.486.570.990.99 1年6.126.396.576.847.027.297.471.351.35 1-3年6.36.576.757.027.27.477.561.261.26

24、3-5年6.486.756.937.27.387.657.741.261.26 5年以上6.887.567.837.830.990.99 公积金贷 5年以下4.144.324.414.54.594.774.770.630.63 5年以上4.594.774.864.955.030.63 15 - 33 - 二、二、当前房地产市的主要特征当前房地产市的主要特征 v1 1. .住房投资加快住房投资加快, ,9090平米以下住宅比重上升平米以下住宅比重上升, ,经济适用房比重下降经济适用房比重下降 . . 16 2007年1-12月，全国 房地产开发完成投

25、资2.5 万亿元，同比增长30.2%， 增幅比2006年全年高8.1 个百分点。 30.2 22.120.9 29.6 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 2004年2005年2006年2007年1-12月 0 5 10 15 20 25 30 35 房地产开发投资商品住宅投资 房地产开发投资增速住宅增速 2004年-2007年房地产开发投资及增长情况 其中，商品住宅完成投资1.8万亿元，同比增长32.1%，增幅比2006年全年 高6.5个百分点。商品住宅投资占房地产开发投资的比重为71.2%，比2006全年 高1.0个百分点。 - 34 - 二、二、当前

26、房地产市的主要特征当前房地产市的主要特征 v1 1. .住房投资加快住房投资加快, ,9090m m2 2以下住宅比重上升以下住宅比重上升, ,经济适用房比重下降经济适用房比重下降 . . 在商品住宅投资中，90m2以 下住宅完成投资占商品住宅 投资的比重不断上升，1-12 月该比重达到23.3%，比一季 度高7.2个百分点。 经济适用住房投资占商 品住宅投资的比重明显下降， 由2006年的5.1%下降至2007 年1-12月的4.6%，下降了0.5 个百分点。 17 - 35 - v 20072007年年1-121-12月，月， 东部地区房地产开发东部地区房地产开发 投资增长投资增长26.0

27、%26.0%，增幅，增幅 虽比上年同期高虽比上年同期高8.68.6个个 百分点，但比同期中百分点，但比同期中 西部地区分别低西部地区分别低9.49.4和和 13.513.5个百分点。个百分点。 二、二、当前房地产市的主要特征当前房地产市的主要特征 2.中西部地区房地产开发投资增长高于东部地区. 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 15 20 25 30 35 40 45 东部地区中部地区西部地区 东部增长中部增长西部增长 2007年东中西三大地区房地产开发投资及增长情况

28、 18 - 36 - 二、二、当前房地产市的主要特征当前房地产市的主要特征 3.土地购置面积增速加快，完成开发面积小幅下降 2007年1-12月，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.06亿平方 米，同比增长11.0%，增幅比2006年全年加快13.8个百分点（2006年为- 2.8%）. v 从购置土地面积与完成开发土地面积的对比情况来看，从购置土地面积与完成开发土地面积的对比情况来看，20072007年与前两年刚好相反。年与前两年刚好相反。 20052005年和年和20062006年，购置土地面积保持负增长，而完成开发土地面积增长较快。年，购置土地面积保持负增长，而完成开发土地面积增长较快

29、。20072007年购年购 置土地增长较快，完成开发土地面积则为负增长置土地增长较快，完成开发土地面积则为负增长。 19 - 37 - v 4.4.商品房销售面积增长较快商品房销售面积增长较快, ,四季度市场观望形势比较明显四季度市场观望形势比较明显 二、二、当前房地产市的主要特征当前房地产市的主要特征 2007年1-12月，全国商品房销售面积增 长23.2%，其中，商品住宅销售面积增长 24.7%。 2007年商品房销售增长情况 23.2 30.5 31.3 32.1 29.3 25.1 21.5 16.616.4 12.8 0.5 42.1 48.7 51.5 50.5 45.6 39.2

30、 33.8 28.5 30.0 27.4 19.4 0 10 20 30 40 50 60 1-2月 1-3月1-4月 1-5月1-6月 1-7月1-8月1-9月 1-10 月 1-11 月 1-12 月 商品房销售面积增速商品房销售额增速 (%) 从销售面积与竣工面积的 增长速度上看，除1999年 与2005年两年外，其余年 份商品房销售面积增速均 高于竣工面积的增速。 2007年1-12月，竣工面积 增速与销售面积增速间的 差距在继续扩大，销售增 速大于竣工增速18.9个百 分点。 20 - 38 - 二、二、当前房地产市的主要特征当前房地产市的主要特征 v 4.4.商品房销售面积增长较快

31、商品房销售面积增长较快, ,四季度市场观望形势比较明显四季度市场观望形势比较明显 尽管2007年商品房销售增长较 快，但自三季度以来，全国部分地 区和城市出现了明显的观望形势， 全国商品房销售面积增速开始明显 回落。特别是在国务院和各部委加 快住房保障体系建设力度和央行出 台有关第二套房的信贷新政后，市 场供求关系出现明显变化，房价上 涨的压力减少. 部分城市房地产市场出现“滞涨” 或降价促销的现象。 21 - 39 - 5.土地购置费增长迅速，土地价格上涨较快 二、二、当前房地产市的主要特征当前房地产市的主要特征 2002年-2006年，全国土地购置费平均年增长率达26.1%。 全国东部地区

32、 中部地区 西部地区全国东部中部西部 2002年1445.81077.7184.7183.339.2- 2003年2055.21512.9272.8269.542.140.447.747 2004年2574.51847.4387.5339.425.322.14225.9 2005年2904.41971.1478.3423.434.1 2006年33182063.5530.5710.959.1 2007 年 1-10月 35702330.7535.9703.53226.628.856.8 年份 土地购置费(亿元)同比增长(%) 分地区看，西部地区增长最

33、快，各年度土地购置费增速均高于全国平均 水平，平均年增长41.0%. 22 - 40 - 二、二、当前房地产市的主要特征当前房地产市的主要特征 5.土地购置费增长迅速，土地价格上涨较快 2000年以来，土地平均购置价格持续上涨，特别是2003年以来，涨幅 均达到了两位数。2007年1-10月，土地平均购置价格达到1138.7元，同比 增长12.9%。 全国东部中部西部全国东部中部西部 2000年434.1-3.8- 2001年443.8-2.2- 2002年461.1591.8272.1288.33.9- 2003年575.7719.1321.1437.324.921.51851.7 2004

34、年647.1857.538941012.419.221.1-6.2 2005年759.21039.2453.8520.417.321.216.726.9 2006年907.21162.2594.6731.719.511.83140.6 2007年1-10月 1138.71553.7692.5816.812.93.613.440.9 年份 平均购置价格（元/平方米）增长(%) 23 - 41 - 二、二、当前房地产市的主要特征当前房地产市的主要特征 6.房价涨幅仍然较高，重点城市房价加速上涨 07年房屋销售价格涨幅较大，特别是5月以后持续高速上涨。 2007年房屋销售价格走势情况 100 102

35、 104 106 108 110 112 114 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 0 1 2 3 4 5 房屋销售价格环比新建商品住房价格环比 房屋销售价格同比新建商品住房价格同比 (%)(%) 07年12月份，70 个大中城市中房屋销 售价格为110.5,同比 涨幅超过15%的城市 有4个，分别是：乌 鲁木齐上涨21.3%， 北海上涨18.0%，深 圳上涨16.4%，北京 上涨15%。 24 - 42 - v 7.7. 部分城市房地产市场出现趋冷的状况部分城市房地产市场出现趋冷的状况 二、二、当前房地产市的主要特征当前房地产市的主要特征 从2007年11月份开始

36、，在多项调控政策的作用下，尤其是对第二套住房贷 款调控细则出台以后，深圳、广州、上海、北京等大城市房地产市场出现了较 大变化，主要表现在：新建商品住房和二手住房成交量下降；部分房地产中介 机构经营困难，开始缩小经营规模；开发商开始使用打折、赠送、奖励等多种 促销手段；购房者持观望态度，供需双方出现了僵持状态。 从市场运行中最为敏感的价格指标上看，12月份，70个大中城市中有22个 城市的房屋销售价格环比出现了下降。这表明，市场中的观望气氛已经开始相 互影响，房地产市场开始由偏快走向趋冷。从其余各项统计指标看，四季度增 幅均比前三季度有所回落，这表明市场中的不确定性因素在增加。 25 - 43

37、- 三、今后一段时期的政策取向三、今后一段时期的政策取向 1.保持政策的连续稳定性, 落实好已出台政策的执行情况 经过近三年的调控，我国对房地产的政策体系已经基本形成，其 中，土地管理、规划管理、金融政策、保障制度、税收调节等组成了 房地产调控的有机部分。下一步，应在调控重点将放在贯彻落实前一 阶段所出台的各项有关政策，发挥出调控政策的效果。 同时，从2007年房地产市场运行情况来看，年底全国房地产市 场已经出现了回落的势头。2008年，房地产宏观调控既要防止房地 产继续过热发展，也要防止房地产开发增长回落速度过快和回落幅 度过大，保持房地产市场健康稳定发展。 26 - 44 - 三、今后一段

38、时期的政策取向三、今后一段时期的政策取向 v第一，要继续认真贯彻国发第一，要继续认真贯彻国发200724200724号文件精神，完善金融、土地、税收等各项政策，逐步提高廉号文件精神，完善金融、土地、税收等各项政策，逐步提高廉 租房、经济适用房等保障性住房的供应量，继续提高租房、经济适用房等保障性住房的供应量，继续提高“两限房两限房”的投资力度和比重，提高满足中低的投资力度和比重，提高满足中低 收入家庭需求的供给水平。收入家庭需求的供给水平。 2.继续改善住房供应结构，建立健全住房保障体系 第二，要贯彻落实2006年提出的“90/70”规划要求，保证90平方米及以下住房 占到住房总面积的70%以

39、上，保持普通商品房建设的适度规模，优化市场供应结 构。 第三，继续完善有关措施，建立健全住房保障体系 27 - 45 - 三、今后一段时期的政策取向三、今后一段时期的政策取向 3. 严格保护农村土地，确保政策住宅用地， 继续清理闲置土地。 第一，实施最严格的土地保护制度，严格保护农村土地。 第二，要根据国发200724号文件的要求，增加中低价位，中小套型商品住房 以及廉租住房、经济适用房、两限房的用地供应，调整土地供应结构，适当提 高居住用地在土地供应当中的比重。 第三，为促进土地的节约利用，缓解保护耕地与保证建设用地之间的矛盾，继 续加大对闲置土地的清理力度，加快已出让土地的开发进度，盘活和

40、充分利用 存量土地，切实提高市场住房的供给水平。 28 - 46 - 四、四、房地产市的发展趋势 绝对值同比增长绝对值同比增长绝对值同比增长 城镇固定资产投资亿元9336924.511741425.85736024.5 房地产开发投资亿元1942321.82528030.21260327.5 商品住宅投资亿元1363825.31801032.1894828.7 房地产开发资金来源亿元2713625.63725737.32070032.5 施工面积万平方米19478617.123588221.120588220.1 其中：住宅万平方米15149918.618645522.916171020.7

41、竣工面积万平方米55831-0.6582365.01713015.2 其中：住宅万平方米432488.1477674.31410515.9 销售面积万平方米6185712.27619325.73369320.7 其中：住宅万平方米554239.26910427.13079421.5 销售额亿元2082613.42960444.31333025.3 其中：住宅亿元1728813.72532348.61192831.9 商品房销售价格指数%105.9110.4108.6 2008年上半年 指标单位 2006年2007年1-12月 1.arima模型的计算结果 29 - 47 - 四、四、房地产市的

42、发展趋势 房价上涨 房价下跌 07年87.6612.34 08年58.9041.10 08年奥运后41.5958.41 2.06年、07年中国房地产信息网对房价预期的调查 30 - 48 - 四、四、房地产市的发展趋势 3.中国房地产信息网对再次加息后购房意向的调查 31 - 49 - 四、四、房地产市的发展趋势 2007年，宏观经济继续保持平稳快速增长，全年增长10.6%。2008 年，受美国次级贷危机影响，全球经济预计将有所放缓，预计全年 gdp增长8%。 根据arima模型的计算结果和我们的判断，预计2008年全国房地产 市场将出现回落迹象，销售增长明显放缓，全国房屋价格涨幅将出现 回落

43、，部分前期涨幅过猛的城市价格将出现下跌。 结 论 32 - 50 - v谢谢大家谢谢大家 - 51 - 当前房地产市场形势分析当前房地产市场形势分析 刘青刘青 国家信息中心房地产信息处国家信息中心房地产信息处 处长处长 - 52 - 内容提要内容提要 v一、一、20072007房地产市场政策回顾房地产市场政策回顾 v二、二、当前当前房地产市的主要特征 v三、今后一段时期的政策取向 v四、四、房地产市场的发展趋势 v 2 - 53 - 一、一、20072007房地产市场政策回顾房地产市场政策回顾 v 1. 20072007年房地产市场的调控目标年房地产市场的调控目标 v 2. 2. 实行最严格的

44、土地管理制度实行最严格的土地管理制度 优先保障居住用地供应优先保障居住用地供应 v 3 3. . 明确提出解决低收入家庭的住房问题明确提出解决低收入家庭的住房问题 v 4 4. . 严格管理外资投资房地产市场严格管理外资投资房地产市场 v 5 5. . 提高非首套住房贷款条件，抑制投机性住房需求提高非首套住房贷款条件，抑制投机性住房需求 v 6 6. . 央行连续央行连续6 6次加息次加息 3 - 54 - v 20072007年年3 3月温总理在月温总理在1010届人大五次会议上指出：届人大五次会议上指出： v1)1)要建立形成具有中国特点的住房建设和消费模式。要建立形成具有中国特点的住房建

45、设和消费模式。 v2)2)重点发展面向广大群众的普通商品住房。重点发展面向广大群众的普通商品住房。 v3)3)保持房地产投资合理规模，抑制房地产价格过快上涨保持房地产投资合理规模，抑制房地产价格过快上涨. . v4)4)深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管。深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管。 4 1.2007年房地产市场的调控目标 一、一、20072007房地产市场政策回顾房地产市场政策回顾 - 55 - 一、一、20072007房地产市场政策回顾房地产市场政策回顾 v2.实行最严格的土地管理制度实行最严格的土地管理制度,优先保障居住用地供应优先保障居住用地供应.

46、v 在温总理在在温总理在1010届人大五次会议上指出：届人大五次会议上指出： v土地问题上，我们绝不能犯不可改正的历史性错误，遗祸子孙后代。一定要守住全国耕土地问题上，我们绝不能犯不可改正的历史性错误，遗祸子孙后代。一定要守住全国耕 地不少于地不少于1818亿亩这条红线。坚决实行最严格的土地管理制度。亿亩这条红线。坚决实行最严格的土地管理制度。 v 5 - 56 - 一、一、20072007房地产市场政策回顾房地产市场政策回顾 6 1) 2007年7月7日，监察部、国土资源部联合下发关于进一步开展查关于进一步开展查 处土地违法违规案件专项行动的通知处土地违法违规案件专项行动的通知。通知要求，要

47、对2006年10月 至2007年6月新增建设用地情况进行清理，集中力量再查处一批典型 案件，重点是查处非法批准征占农用地和低价出让国有土地使用权问 题，特别是涉及违反土地利用总体规划、侵害农民权益的案件。 - 57 - 一、一、20072007房地产市场政策回顾房地产市场政策回顾 7 2) 2007年8月8日，监察部、国土资源部、财政部、建设部、审计署联 合发布关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知 （监发20076号），在全国范围内开展国有土地使用权出让情况 专项清理工作。 - 58 - 一、一、20072007房地产市场政策回顾房地产市场政策回顾 3) 2007年9月8日，国土资

48、源部下发关于加大闲置土地处置力度的通 知（国土资电发200736号文） 8 - 59 - 一、2007房地产市场政策回顾 9 4) 2007年9月30日，国土资源部发布关于认真贯彻关于认真贯彻 进一步加强土地供应调控的进一步加强土地供应调控的 通知通知（国土资发2007236号），通知明确提出廉租住房、 经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度 供应总量不得低于住宅用地供应总量的70。 - 60 - 一、一、20072007房地产市场政策回顾房地产市场政策回顾 10 3 明确提出要解决低收入家庭的住房问题 3.1. 2007年8月7日，国务院颁布了关于解决城市低收入家庭 住

49、房 困难的若干意见（国发200724号）。 意见指出，住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高 度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住 房制度改革和房地产业发展的根本目的，把解决城市（包括县城）低 收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重 要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。意见提出，要加快 建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困 难的政策体系。 - 61 - 一、一、20072007房地产市场政策回顾房地产市场政策回顾 11 3.2 2007年11月8日，建设部、国家发展和改革委员会等九部门联合发布 廉租住房保障办法。主要

50、内容是： 1) 廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等相结合的方式. 2) 规定廉租住房的单套建筑面积应在50米2以下。 3) 明确了廉租住房的资金来源的五个渠道： 一是年度财政预算安排的廉租住房保障资金；二是提取贷款风险准备金和管 理费用后的住房公积金增值收益余额；三是土地出让净收益中安排的廉租住房保障 资金，比例不得低于10%；四是政府的廉租住房租金收入；五是社会捐赠及其他方 式筹集的资金。 - 62 - 一、一、20072007房地产市场政策回顾房地产市场政策回顾 12 3.3 2007年11月19日，建设部、发展改革委等七部门联合颁布经济 适用住房管理办法。 1)将经济适用住房的保障范围

51、明确为城市低收入住房困难家庭，其性质也由 “政策性商品住房”转变为“政策性住房”。经济适用住房的保障功能更加 突出，同时，去掉“商品”二字也为经济适用住房的有限产权提供了法律依 据。 2)办法规定优惠条件，1）经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应， 纳入当地年度土地供应计划，2）经济适用住房建设项目免收城市基础设施配 套费等各种行政事业性收费和政府性基金。3）房地产开发企业实施的经济适 用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适 用住房只能按成本价销售，不得有利润。 3）经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右. - 63 - 一、一、20072007房地产市

52、场政策回顾房地产市场政策回顾 v 4.严格管理外资投资房地产市场严格管理外资投资房地产市场 v 4.1.20074.1.2007年年5 5月月2323日，商务部、国家外汇管理局联合下发日，商务部、国家外汇管理局联合下发关于进一步加强、规范外关于进一步加强、规范外 商直接投资房地产业审批和监管的通知商直接投资房地产业审批和监管的通知 v 4.2.2007 4.2.2007年年1111月月1717日，国家发改委、商务部联合颁布修订后的日，国家发改委、商务部联合颁布修订后的外商投资产业指导目外商投资产业指导目 录录 v 根据新版目录，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的

53、建设、根据新版目录，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、 经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及 房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设普通住宅地开发建设”从现行从现行目录目录（20042004年修订）的年修订）的 鼓励投资类别中删除。鼓励投资类别中删除。 13 - 64 - 一、一、20072007房地产市场政策回顾房地产市场政策回顾 5.提高非首套住房贷款条

54、件，抑制投机性住房需求 “对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例 (包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积 在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、 又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利 率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。“ 2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会 联合发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知(银发 2007359号)，通知规定： 14 - 65 - 一、一、20072007房地产市场政策回顾房地产市场政策回顾 v

55、 6.央行连续央行连续6次加息次加息 2007年前3月18日 4月18日 7月21日 8月22日 9月15日 12月21日累计 个人存款个人存款 活期0.720.720.720.810.810.810.720 0 3个月1.81.982.072.342.612.883.331.531.53 6个月2.252.432.612.883.153.423.781.531.53 1年2.522.793.063.333.63.874.141.621.62 2年3.063.333.693.981.621.62 3年3.693.964.414.684.911.71

56、5年4.144.414.955.225.495.765.851.711.71 贷款贷款 6个月5.585.675.856.036.216.486.570.990.99 1年6.126.396.576.847.027.297.471.351.35 1-3年6.36.576.757.027.27.477.561.261.26 3-5年6.486.756.937.27.387.657.741.261.26 5年以上6.887.567.837.830.990.99 公积金贷 5年以下4.144.324.414.54.594.774.770.630.63 5年以上4.594.774

57、.864.955.030.63 15 - 66 - 二、二、当前房地产市的主要特征当前房地产市的主要特征 v1 1. .住房投资加快住房投资加快, ,9090平米以下住宅比重上升平米以下住宅比重上升, ,经济适用房比重下降经济适用房比重下降 . . 16 2007年1-12月，全国 房地产开发完成投资2.5 万亿元，同比增长30.2%， 增幅比2006年全年高8.1 个百分点。 30.2 22.120.9 29.6 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 2004年2005年2006年2007年1-12月 0 5 10 15 20 25

58、 30 35 房地产开发投资商品住宅投资 房地产开发投资增速住宅增速 2004年-2007年房地产开发投资及增长情况 其中，商品住宅完成投资1.8万亿元，同比增长32.1%，增幅比2006年全年 高6.5个百分点。商品住宅投资占房地产开发投资的比重为71.2%，比2006全年 高1.0个百分点。 - 67 - 二、二、当前房地产市的主要特征当前房地产市的主要特征 v1 1. .住房投资加快住房投资加快, ,9090m m2 2以下住宅比重上升以下住宅比重上升, ,经济适用房比重下降经济适用房比重下降 . . 在商品住宅投资中，90m2以 下住宅完成投资占商品住宅 投资的比重不断上升，1-12

59、月该比重达到23.3%，比一季 度高7.2个百分点。 经济适用住房投资占商 品住宅投资的比重明显下降， 由2006年的5.1%下降至2007 年1-12月的4.6%，下降了0.5 个百分点。 17 - 68 - v 20072007年年1-121-12月，月， 东部地区房地产开发东部地区房地产开发 投资增长投资增长26.0%26.0%，增幅，增幅 虽比上年同期高虽比上年同期高8.68.6个个 百分点，但比同期中百分点，但比同期中 西部地区分别低西部地区分别低9.49.4和和 13.513.5个百分点。个百分点。 二、二、当前房地产市的主要特征当前房地产市的主要特征 2.中西部地区房地产开发投资

60、增长高于东部地区. 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 15 20 25 30 35 40 45 东部地区中部地区西部地区 东部增长中部增长西部增长 2007年东中西三大地区房地产开发投资及增长情况 18 - 69 - 二、二、当前房地产市的主要特征当前房地产市的主要特征 3.土地购置面积增速加快，完成开发面积小幅下降 2007年1-12月，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.06亿平方 米，同比增长11.0%，增幅比2006年全年加快13.8个百分点（2006年为-