通州金沙市场考察报告

1、通州金沙市场考察报告第一部分 金沙镇概况一、地理位置金沙镇位于江苏省南部长江入海口北岸，东临黄海，南依长江，区位优势得天独厚与苏州隔江相望，是接受上海浦东开发区辐射的前沿阵地。通吕、金通、通据、石江4条省道穿境而过，南通机场距此仅6公里，架起了连接五洲的空中桥梁。金沙镇二、行政区划金沙镇是通州市的市委、市政府所在地，总面积120.84平方公里，总人口20.8万人。全镇城市化水平达到35以上。全镇下辖12个行政村,10个社区居委会，其中金北村总人口达到1.2万，成为通州市最大的行政村。三、消费水平金沙镇的一般行业员工薪资水平人员性质月工资标准中高级管理人员25003000元/月一般管理人员150

2、02000元/月技术工人12001800元/月熟练工人9001200元/月非熟练工人900元/月左右最低工资标准850元/月社会保险项目费率（占个人工资的比率）企业缴付个人缴付养老保险22%8%医疗保险8%2失业保险3.81工伤保险3.81生育保险3.81四、交通情况1、公路交通金沙与苏州市隔江相望、与上海灯火相邀、与国家级南通经济技术开发区毗邻。大桥通车后，金沙是接受发达地区辐射的前沿阵地。距主要交通节点距离距高速公里入口6公里，距苏通长江大桥20公里，距沪崇启、沪崇海大桥20公里左右。2、港口距南通港30公里，距洋口港30公里，距上海港120公里。3、铁路至南通火车站距离20公里。至南通货

3、运站距离15公里。火车站未来发展连接上海与南通的沪通铁路已获批准建设，计划2010年建成。中国铁道部已规划把南通地区建成长三角北翼的铁路货运和客运中心，南通站将成为区域性的铁路枢纽站。 4、航空至南通机场距离6公里。至上海浦东机场距离160公里，车程100分钟，经过沪崇启（在建）、沪崇海大桥（待建）。在上海虹桥机场距离120公里，车程80分钟，经过苏通长江大桥。至无锡硕放机场120公里，车程80分钟，经过江阴长江大桥。第二部分 金沙镇房地产现状目前金沙镇主城区开发的房地产项目主要有以下几个楼盘：楼盘名称占地面积（）建设面积（）价格（元/）商业住宅商业住宅城市之星5600011000900040

4、80金游城11000010000018000010000200004880江海皇都31000320004750新华城市家园1000001200013800075004300水榭花都950001860003700中瑾世纪城45000800004000盛鑫金桥人家3100城市之星 金游城 江海皇都新华城市家园 水榭花都中瑾世纪城 金桥人家 第三部分 本案对比参照楼盘对于本案具有较强参考价值的是位于通州新城区“江海阳光城”。一、 项目概况“江海阳光城”位于通州新城区，南临通吕公路，东接中心竖河，与东大建材市场一河相隔，西与在建中的国盛义乌城毗邻。该项目占地面积7.53万平方米，总投资5亿元，规划总建

5、筑面积11.3万平方米，其中购物中心3.3万平方米、商务酒店2.78万平方米、品牌专卖街4.35万平方米、精品专卖 0.9万平方米，内设500辆车位的大型地下停车场及200辆车位的地面停车场，是一个集大型购物中心、商务酒店、精品购物、餐饮、文化体育、娱乐休闲为一体的大型城市广场商业项目。总体布局为一个中心广场，一条滨河休闲风光带，一条环形步行街购物景观轴，六个功能片区。二、 项目详细规划布置 “江海阳光城”中心区由12幢3至4层单体构成一条环形步行街，商铺面积50800平方米不等，全框架现浇钢筋混凝土结构，适合多种业态在此经营，是一条集精品专卖和文化、餐饮、娱乐休闲为一体的商业步行内街，内设1

6、万平方米的地下停车场，所有单体建筑都与停车场相通，满足广大居民一站式休闲购物的需求。沿中心竖河河滨景观带布置9幢2至3层单体建筑，业态形式以高档娱乐休闲为主。在规划上将中心竖河的明水引入区内，使每栋单体在不同的视角都有活水萦绕，环境优雅，让顾客在购物休闲的同时能充分享受中心竖河河滨景观带的风光，建成后将成为通州乃至南通地区屈指可数的高级休闲娱乐场所。“江海阳光城”沿通吕公路布置1栋5层大型购物中心和1栋20层的五星级商务酒店。购物中心为全框架现浇钢筋混凝土结构，地上5层，地下1层，采用大跨度大柱网布局，目前定位为购物超市、文化、体育、娱乐于一体的多功能休闲购物中心；商务酒店由2层裙楼和20层主

7、楼构成，拥有120辆车位的地下停车场，计划五星级酒店进驻。除地下停车场外，项目南侧还留有近1万平方米的地面停车场。三、 项目开发周期 “江海阳光城”分两期开发建设，其中一期工程于2008年5月18日正式破土动工，目前品牌专卖等多个单体项目接近竣工；二期工程计划今年10月初开工，2010年 10月正式投入试运行。四、 项目销售以及招商情况业态建筑面积（）建设情况销售价格（元/）销售情况招商情况备注商务酒店27800未建无意向伙伴预计招商后建设大型购物中心33000未建无意向伙伴预计招商后建设品牌专卖43500已建底层10000二层、三层4500滞销三年起租，第一年免租金第二年18元/月，第三年22元/月，招商情况差，不足10%原品牌专卖改为百货、建材、餐饮等业态招商，但效果不明显，无人气多层住宅130000已建3700较好仅余底层及顶层未销出小高层住宅未建4000第四部分 小结 综上，金沙有着优越的地理位置，便捷、快速的交通，以及良好的人文环境，并且随着通州