精选2005年常州市房地产市场总结16028590资料(20210125191603)

1、2005年常州市房地产市场总结一、宏观经济运行形势（一）GDF发展令人瞩目2000-2005年全市GDP岌展示盍图图！ 1（二）人均GDP突破4500美元2000-2005年人均GDP发展示戟图人均CDP十比上年轶ffl d二、宏观政策情况2005年是房地产市场变革最多的一年，在这“房地产的政策年”里 ，为了平抑市场价格，从中央到地方陆续出台多项宏观调控政策， 力求整顿和规范房地产市场，高 热的房地产业在2005年呈现理性回归的迹象。 3 月 17 日，中国人民银行再次上调个人住房贷款利率 3 月 26 日，国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知 4 月 27 日，国务院会议提出加强房地产

2、市场引导和调控的八条措施 5月 11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部门关于做好稳定 住房价格工作的意见 5月 31日，国家税务总局、财政部、建设部三部委联合出台了关于加强 房地产税收管理的通知 7 月 21 日，人民币升值 10 月 18 日，国家税务总局下发关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知三、2005 年城市建设成果（一）道路建设外环路城市化改造工程已经通车， 04 年结转工程中青洋路南段、常戚路、关河 东路、河海东路已完成，长江路南段、玉龙路钟楼区段已通车，常焦路、长江路北段 完成大部分拆迁，施工已进场，各项工程基本达到计划进度。（二）绿地建设2005 年，城市绿化覆盖

3、率为 38.8%，比上年上升 1.2 个百分点，达到时序进度要 求；森林覆盖率为 16.9%，虽然比上年提高 1.8 个百分点，但仍低于时序进度 0.7 个 百分点；环境质量综合指数为 65.7 分，比上年下降 5.6 分，与目标值的差距由上年 的 8.7 个百分点扩大到 14.3 个百分点（三）定销商品房建设清潭地区的三个定销商品房项目进入主体封顶阶段，预计 2006年 6月份可以交 付使用；星鑫家园项目已开工并取得预售许可；目前正在进行06 年定销商品房项目的选址。（四）其它开通 12319城建服务热线，为市民群众提供 24 小时不间断服务。一年来，热线中 心共受理来电 3 万条，受理率

4、100，及时回复率 100，办结率达到 99。（五）2006 年工程目标 认真实施常州市城市建设实施纲要 2006-2008 年，进一步完善城市功能，改 善城市环境，提升城市品味，增强中心城市的吸引力、辐射力和综合竞争力。2006年工程建设项目（包括 2005年结转工程），预计年内投资为 42.59 亿元。 其中：城市交通工程预计投资约 18 亿元；环境绿化工程预计投资约 22.08 亿元；公 用工程预计投资约 2.48 亿元四、2005年常州市市区土地市场情况（数据来源：常州市国土资源局）（一）市区土地出让总体情况2005年市区共出让土地83幅，总出让面积约达5613亩。-u o o. o

5、o o o O o o o o O 5 4 3 2 1 躬忙修睥807060WilF州市3皿出让脱鞭量忠岀让面孫螺大 wrawsffl-穆成共协務平均成艾价強*3n* 万7E)1G.28*1544 只39.1700,31E44-監1393-2開23.46i$沁3QQWV?佑264 妙474M85 35-MB*1910-血*MWW4MK23144*城此SJ1*11囲和*59000232 海叙21JP332如飽恥IMOO-JP屮计229i 05-1440 0023W*ISSfflMb130.6*中讴*231P0 2J.2S5I6+312.74-2J692467-8659*曲3043期*653 9S

6、*583吩30(39 JO*40 73*1図2詔丄去35I0C2400,79 273763 r77轴44 Ilk她1Q如*汕划132 93374 ?D561178*730.174?叶肝別搐年市区土敢出让示蕙国市後驱新北区武世区口岀让曲职衆丸脱建锐tti积2005市区各区土地岀让构威示意图T5407000500帥帥550(3500Q 頑003M02500200QJ500WQ0SOO 0ZQON-ZQQb年市区土地出让总詁示直阳20Q22D0320M4：2QQ54市区 城区 舞北区 武iS区團 4-3+（二）综述1、土地成交总量略降，武进区成交土地猛增2005年常州市区出让土地面积为 5613亩，

7、同比减少5.49%。其中：城区成交土地面积为1440.00亩，同比减少39.58 %;武进区成交土地面积 3510.62亩，同比增长101.98%;新北区成交土地面积 662.16亩，同比减少63.60%。UN爭Ci#);（南八一 J1541 购19畑畤 |1咖84加380册17 66昨创眼19.1*1竝珈11毗141心0加财伸I24?-1翊36HPj二輕:2妙盼2口山附阳册舛KHUTannHMIMN)中炖,10111 笄15I59Si 24nifttp加血张妙附胁曲22+i+iu.n血刪1mimdm谢 1|咖i（W血L制(ia1册L wo/aimiMI*1i&1姉，1 wui帅2003-20

8、05年全市商品房施工面枳示18图12011010090807060504030200拜2004 年200牌脚JOB 钏JWJW叙（X）dKIMMUMbturn（川dlimil（X）.II隸mwk（X）dim删1Wij.蚀|W躺为伽IMP4jrfits倔11那|小1411.*W1胎IOMW4D4T/4fi106血03?108妙1550WPI占虹m W（x）ittm(x)*占*1佛紅前mm(占 5H6P2491).皿p250妙046*P520%KB02JJC中低皿炉”妙曲眇1枷11190*103刃XI轲4IP4伙戏加|加25血砒4妙泗631442如I4W*7006664*13%IFM ms-II妙

9、9Q46116曲1KM62?斡7|4|5/采KltK图5弘2003-2005年全市商品房浚工面枳示意图550500460400350300250200200Q 年2003 年2005年脚-独轻市丽勝豹而机-曲料:时赫加B取JX忤19占 amittu砒论占1輪ntttim占空1确R*十（八F-ttffl(X)S-(z )出離z 50加35血盼4为2784*23竝如胁伽105330*33 4?胁，2咏1砒*nuikj畑2W2少4?67%2003-200S年全市商品居空置面积示蔥图（二）综述1、房地产投资增加，增幅明显下降2005年全市商品房完成投资总额114.27亿元，突破百亿大关，创造了近年来新

10、 高。但涨幅却比去年同期下滑了 68.76 %，仅为16.73 %，其主要原因是宏观市场调 控的影响作用。工业厂房等其他用房投资依然保持了高速增长的态势，增幅连续两年 超过100%2、商品房在建规模不断扩大2005年全市商品房施工面积 1246.08 万平方米， 同比增长 25.70 ；新开工面积 虽然同比下降 15.27 ，为 483.23 万平方米，但总体规模仍然较大。3、竣工面积大幅增长 近三年来小高层、高层项目成为市场开发主流，建设周期较长，所以 2003 年、2004 年竣工面积一直处于下降趋势。随着时间的推移，两年前开发的项目都已经进 入交付期，因此经历了两年的下降后， 2005

11、年竣工面积同比增长了 108.01 ，总量 达 520.72 万平方米。4、空置面积大幅增加2005 年空置面积总量超过了 2002 年，达 55.35 万平方米，改变了连续多年的空 置下降趋势。住宅用房和商业用房占空置面积总量的比例都超过了40。空置面积大面积反弹将影响未来市场的走势。六、商品房住宅供需总体市场 （不含经济适用房、定销商品房）（一）总体市场1商品房住宅供应总量与需求总量情况从总量看， 2005年市区商品住宅供应总量达 300 万平方米，同比增长 55.02 ， 其中新增供应总量 250 万平方米；销售总量 166.65 万平方米，同比增长 17.00 ； 存量总量 133.6

12、0 万平方米，同比增长 161.14 。kl日M TJ立售5PM运鲨云 辛*S三gI4H1蓮.SJ 孚 化匚3fyzZS?+二.4車盘1Ssi SSS军富話i塗4HSWn0&-*51ecS 罕S 一g.LgU呂&1七豎1WV军C3 -O =h4一加=J SiI2S1gS12005枫mRgMMalBlsl中丹酬61啊刃E21 95f26 202005年帀区各区域商品房住宅销售面积牙倉图武进区15,环却05年市区各区域商品房注宅存量面积示倉就进区新北区31. 32*A图6与22 商品房住宅平均销售价格情况2005年市区商品房住宅平均销售价格 4181.98元/平方米，同比增长14.15 %,增长幅

13、度较2004年下调十个百分点17 jit.XQ3i30W執1MWntmrMW删恥1训沁*-1M-加甘WP価E-34200*沏幷6W12.31*切血绥0帥1呗3M評21炉儿0砸珈血33孙9如005-1( T5*1ISJQt加18W刃朋I41R市区塔区 術北区 购区2005年币（X商品房住宅平均销篦价格小輕图图白4（二）区域帀场1、城中区域供应与需求情况2005年，城中区域可预售面积为30.23万叭 比上年增长23.84 %;已售面积为27.19万川，比上年增长 38.37 %;平均销售率89.94 %新公开商品房普通住宅项目5个一一天禧星园、荷花池3#地块商住楼，鹏欣丽都（一期、二期）、河景花园

14、二期、香梅花园三期，预售总量为25.47万叭 成交量为21.92万卅，且均在上半年宏观调控政策实施之前入市。表61册戦中区輛關住宅腿需求-览耒戟:砰方米年卽已售鹼200仲24,4押19併4购20(眸W27怏3曲同 )23,妙38.37*5滋3产品情况从产品类型上来看，该区域的产品基本是以小高层和高层为主，其中鹏欣丽都为 纯咼层住宅，最咼达33层。从户型上看，城中区域在售楼盘中，主力户型主要是以三房、四房为主，平均每 套销售面积130.45讥 由于天禧星园45卅小户型是主力户型之一，所以该楼盘平均 每套面积100川左右。价格情况2005年，城中区域商品房普通住宅平均成交均价5374.27元/卅，

15、比上年增长18.09 %。本区域新推出的个案均价都在 4600元/卅以上，截至到12月底，除了香梅 花园三期和河景花园二期，其他几个个案均价都在5200元/卅以上，鹏欣丽都一期、二期、荷花池3#地块商住楼均价高达5700元/卅以上。录6-4绍“年城中区SHS品房住宅平均审售价格一览表单位：元J平方米s 乂年度门成交均价门同比増长衣2003年心3665 242004年戏4551.01P24.072005年单5374.2?18Z烈05年城中区商品唐住宅平均销答护格不去图图（5-几2005年城中区域销售排名表2005年城申区域商品房住宅鞘售面单位：平方米，元r平方米项目名称心05年可预J2年实际预售

16、量05年平均销售价橹心匯欣丽都门111237.4?lD1645.95i?5778 06河景花园门64217.2654409.69*3蚯92 22天禧星园卫38638.433975.43*525237 2006年预计供应情况2006年，城中区域预计总供应规模为 49万川，除了鹏欣丽都项目外，其他均为首次新入市的项目200ti年城中区域商品房住宅预计供应情况一览表单位：牙平方米元呼方米项目名称心开发商a预计售悄心预计捲出时间3鹏枚丽都后续鹏底房产6000*加血年上半年，东坡雅居心怪盛置业、巨兴置业,总逹Q530020M年1月心国泰新都Q国泰房产点总建10P刚门3006年t月卫铭筑-咼第门商业网点房

17、产*总建1 6心60002006年下半年心元丰易舀”广員房产赤总建砂600QJ2005年上半年荆溪村-巾被总厂地块*机关房产门总建为百D022006年下半年3域中域地块嘉宏房产总建20000+20血年下半年2、城东区域供应与需求情况2005年，常州市城东区域可预售面积为 6.68万平方米，上年增长756.41 %;已 售面积为2.27万叭比上年增长284.75 %;平均销售率33.98 %。其中新公开商品 房普通住宅项目1个一一聚缘雅居，预售总量为 6.50万卅。成交量为2.10万卅。区域总体供应量与城市其它区域相比，所占市场份额较小，主要是因为城东区域板块近年可出让的土地资源不多，开发相对冷

18、淡。表伯耳胪年城东区域商品房住宅供应需求一览耒单位：万平方米年即可售面积丿已售面尿存量面积2004 年。酬0.19202年於6.68P2尬4.41同比f * )2756.42284JW2221 血产品情况该区域05年在售楼盘2个，其中聚缘雅居是该区域内的主要楼盘，总建15万叭 是区域内的供应主力。从产品形态上看，04年年初入市的政成公寓项目为多层产品， 聚缘雅居为小高层和高层产品。从户型来看，2005年区域内可供销售的产品户型以小三房为主，平均面积为117 m20价格情况该区域平均成交价格为4670.77元/卅，比上年增长77.01 %。2005年城东区域 商品房住宅开发集中在靠近城市中心区域

19、，因此平均销售价格较高。表2005年境东区域商品馬住宅平均笹售价格一览表戦:元评桃X年度J成交均价*同出*2003 年 Q268000-12004年卫2638.75P200存M70.77Q77.0P2005年城东域商品房住宅半均常柞价格示蕙图閤6 6-2005年城东区域销售排名表6-9ar年城东区域商品需住宅笹售面积掾名車位:平方氷元呼方米顶目名肿仍年可预售量心05年实际膽卸2年平均销售价格6487L32P21037.02*14841.28P政成公寓歩1886.431651249畑 2006年预计供应情况2006年，城东区域预计可开发规模为 36.5万平方米，除了聚缘雅居后续外，主 要还有一个

20、凯旋城项目入市，总规模为 28万平方米，这是城东区域继聚缘雅居后的 一次较大规模开发。表6402006年城东熨商賜住宅预计鮒僦-览表单也:稱秣元用方米ISiW狈计推跚即430220仍年1朋腿集亦2毗年稣3、城南区域供应与需求情况2005年，常州市城南区域可预售面积为 21.20万卅，比上年增长1218.75 %;已售面积为10.12万叭比上年增长1456.92 %;平均销售率47.96 %;新公开商品房普通住宅项目6个一一清凉茗园、天安河滨花园三期二批、朝阳五 村补建项目、诺诚高第、水岸人家花园一期、江南佳园一期；预售总量为17.48万卅, 成交量为7.31万卅，且均在宏观调控政策实施之后入市

21、。由于该区域长期没有新项 目入市，所以即使在宏观调控之后入市，该区域仍然形成比较好的销售氛围。詡1恥戦輾躺關住宅瓶需求-穌軸丽已省帀和?1W0仰0,95*2IW1血10卿同出。”1卿1055产品情况从面积上看，区域内产品供应平均面积为121.3卅，主要是因为高层产品居多，销售平均面积为115.8卅，同样，从户型上看，小三房是市场需求的主力。价格情况05年区域内楼盘成交价格为4025.26元/叭比上年增长36.68 %。天安河滨花园由于地段和品牌较好，成交价格最高，为5543.48元/ m202005年城南区域商品忘住宅平均侑售价格示意图45000040053003000052002詡2ffi:

22、x輙20脚20呻W20呻W图67* 2005年城南区域销售排名表6上邮戦駆駅踽住宅籍而枳齡戦:平桃无怦方米顶目名腳05年卿售卽53293血2翎伽422471P22749隸2145147P367册20104 血4190.5 2006年预计供应情况表相42000年城南区域商品房住宅预计拱应情况一览表单位:万平方米s元时米顶目名辭开发SP预计售触预计推出时即光华軸苏懑集团r艇15P4W2006年上半年J亶冥村委地昧轲臨产A总建妙40(MP2006年上半年十江南经抑时昌房产卩总建辭4D00P2006年上半年心牵引电机厂地剜总建2W5000P2(X)6年下半年权4、城西区域供应与需求情况2005年，常州

23、市城西区域可预售面积为 65.56万川，比上年增长77.09 %;已售 面积为46.22万川，比上年增长92.26 %;平均销售率70.50 %新公开商品房普通住宅项目13个一一香江华廷（5-8、15-18、20-22、26-27 # ）、锦江丽都花园二期、蓝天花园二期住宅、清潭鑫苑、河阳花园二期、花西公寓、金色 新城西城区二期和二期二批68#房、都市桃源三、四期、紫阳花园三期补建、怡和花园一期、中意宝第一期（1-7 #）、体育花园续建，预售总量为52.58万卅，成交量 为27.22万讥45.00*-产品情况城西一直是近年房地产开发的热点区域，2005年城西新开楼盘规模进入一个新的高潮，香江华

24、廷、中意宝第等大型项目纷纷入市给市场带来了较大的影响。05年区域内产品基本以小高层和高层为主，都市桃源花园式洋房受到了市场的 欢迎。从面积上看，由于高层产品居多，区域内产品供应平均面积为122.59卅。价格情况2005年，该区域平均成交价格为 4185.89元/川，比上年增长了 12.37 %和6軸:盼删2003 轴P则仲3W26.6PW4刪2005年城西区域商品房住宅平均馆售价格示負2 叫輝2004 年2005$06-82005年城西区域销售情况S6-172005年城西区域商品房住宅销售面积捷名单位:平方米.充F平方米项目名称405年可预售量05年实际预售量05年平均售怖格心香江华廷门172

25、954.14130063皿4249.72金色新城西城区1288聊87110.465028*都市桃卸45013.44-仞1伽2006年预计供应情况2006年，城西区域预计总供应规模为 70方米，除了荣亨逸都项目，其均为前期余量，且规模均超过10万平方米以上。恚6432006年城西区域商品房普通住宅预计供应情况一览表单位:万平方米、元丿平方米顼目名称*开发曲预计售触我计推出时闾2中意圭第后续扉中亿底产r4702200(5年全年a香江华廷后续沢中房实业卩际5000心2006年全年金色新城后续新城房产1加52002006年全年心虧逸的荣竽房产心总建2042002006年上半年订星鑫家园Q五星发展r总建

26、20*一屮2(X)6年上半年讦陈渡新苑讦经济适用房中心殺总逢2沖 T2006年卞半年小5、城北区域供应与需求情况2005年，常州市城北区域可预售面积为 32.04万叭比上年增长126.43 %;已 售面积为11.25万川，比上年增长60.80 %;平均销售率56.46 %。新公开商品房普通住宅项目5个一一盛世名门(7-15井)、红梅假日花苑(9-12井）、金百花园（1-3、5-6、8-12井）、青山湾花园（8-12井）、嘉盛苑，预售总量为29.15万叭成交量为10.48万讥表&19：005年城北区域商品房住宅供应需求一览表单位：万平方米年度心可售面却已售翻卩存量面积*3)04 年*14.151

27、1.252.90P2005年匚32.W18W13炉同出0 ）卩126妙381.03P产品情况05年区域内产品基本高层为主，以生态住宅为概念的盛世名门在年初的销售中 成为市场的焦点。从面积上看，区域供应平均面积为 122.70 m20价格情况2005年，该区域平均成交价格为 4386.41元/卅，比上年增长22.53 %表&2Q2005年城北区域商品房住宅平均销售价格一览表車位：元平方米s X年度卩成交均时20田年卩3007.5020M 年 a3580.00+119.042005 钉4386.41 p2253R2005# W北区域商韶厉住宅平均谄售价格示竜图000o O o O5 O3 3O O

28、5220052005年城北区域销售排名表Q2005年城北区域商品房住宅镇售名戦:平方米.元/平方米项目名称+的年可预售量a仍年实际预售量卩2年平均t肖售价格门盛世名门卩1150*叙5738154518.95金百国际125O6Q7P5456832P4450.68P时代广场/4C781知2刃俗36畀丈心 2006年预计供应情况表 6-222000年城北区域商品房住宅预计供应情况一览表单位：万平方米*元呼方米项目名称Q开时规橈（万讹）门预计售价卩预计推出时间4彩虹城，齟房产卫总建妙42002006年上半年盛世名门后镂卩创业房产7P480022006年全年门金百国际后续，金新房产、百兴房产Q2006年

29、全年心二建司地块卩华光房产心总建曲2006年上半年门6、新北区供应与需求情况2005年，常州市新北区域可预售面积为 78.62万叭 比上年增长77.43 %;已售面积为35.98万叭比上年增长9.15 %;平均销售率45.76 %。表血年新北区歧商品房隹宅供应書求一览表单位:万平方米年度门可售面积心已售面胖存量面积打2004 年*443P1畑2005 卿78.62P426仲77.4加915P297虫*产品情况区域内主要以小高层、高层为主，花园洋房、别墅是产品亮点从面积上看，区域供应平均面积为117.94 m20价格情况2005年，该区域平均成交价格为 3697.76元/平方米，比上年增长9.0

30、8 %我矗24：005年新北区域商品房普通住宅成交均俭分析一览表单位：元呼方米、x年度Q成交均阶同加2003年心2WWL叩莎4年心339EW卫,9如20059唧2005新北区商品席住宅平均稍售价格示竜鬧4000*一-* 3阳T* M.riJl ocX/200 了早2002005 年 d-LG2005年新北区销售排名表&252005年新北区商品房11宅销售面积毎名单位:平方米、元平方来项目名称小05年可预售量心05年实际预售量pD5年平均销售价格*府務苑门114461.0766674.384241.30 P旺甬花园54413.36沏4,6心3655.93怀德名园门4747036343.15395

31、3.172006年预计供应情况表 6-262006审新北区商品馬普通住宅预计洪应情况一览表单位：万平方米元/平方米顶目名称Q磁商心规棋1万预计售价匸預计推出时间4府韓霓后续武进訓城”2p4300*200(5年全年心怀篇名园后续厂常信鑫源*7P零0D护20就年全年心滨江明珠城后续门冥淳房产匸呻和U22006年全年“篦江花园二期广安房产Q123S0D2006年全年*长黑好日子后族J长兴集团*4门43002006年全年小輿园后孳小輿林匹克房产门40时320020M年全年门祝江东跡北侧九洲集团存卫2006年下半年、华扌苑户华天房产衣4?2006年上半年7、武进中心区市场供应与需求情况2005年，武进中

32、心区可预售面积为 65.87万川，比上年减少5.55 %;已售面积为26.63万川，比上年减少48.09 %;平均销售率40.43 %表2005年武进中心区商品房住宅供应需求-览表单位：万平方米年酥可售面和已售面济存量両积卫2004 年 36打51.30P1如2005 年*65缺26.63P肌护-48.09P112亦产品情况区域内主要以小高层、高层为主，夹层户型设计是产品亮点从面积上看，区域供应平均面积为115.42 m20价格情况2005年，该区域平均成交均价为 3371.54元/平方米，比上年增长18.30 %表曲2005年武迸中心区帝品房住宅平均诸售价格一览表单位：元冋1方米.址年度卩成

33、交均价存同如2003年说2400.00a2004 年 Q2850.00P18.752005年卩3371.5418-皿2005年武进区商品雳住宅平均馆售价格示盍图图 ri-lL*2005年武进中心区销售排名碰肿心瓯貓任宅耀耐S就軸:W讲躲05 WW05WJW05轩烧腑川17冲5敝30W*4沏朋3S708B3P381购备注：新城南都东区属于未合同备案项目，因此其销售情况无法准确判断,估暂不统计入销售排名内。 2006年预计供应情况表M0加陆年武进区域商品房普通住宅预计供应時况一览表单位：万平方米*无评方米项目名加JFW规複（加“预计售伽硕计推出时即新城南都花眠新城房产匸45门38(X)P2M6年上

34、半年於阳湖名城廳武进建设38002006年全年口中天名园忌和中钢齢1如38002006年全年口喜盈门门盛业房产4|18Pp di南恬釈天嬲产寤= ,.1*一爭淹城别對九洲集团匚P32006年上半年门（三）常州市定销商品房开发情况表呵2005年市区定輛跚戕借况-览表单位：万畋x/mf卵名辭批额寵P4預理丰1存量*j綱花即16.24匚5*1叮肝2577.082伽0,8開1,23*2310.23卫5.39P2剂|3.34P263932星養家园Q13.43匸0.47*712.淞2430.9 胖37.65P9.4“28,殆2562,2W（四）城区二手房住宅销售情况断駆二我住宅崩飙-繰出阂帐（小1曲血0（

35、五）综述1、商品房供需增长比例不平衡供应增长比例明显高于需求增长比例， 供需一直处于不平衡状态，存量面积也是 大幅度的增加。2、商品房住宅平均销售价格上涨较为明显2005年市区商品房住宅平均销售价格已经突破 4000元/平方米，达4181.98元/ 平方米。城东、城南区域在 2005年的开发量逐步放大，价格上涨较为明显，分别比 去年增长 77.01 %、36.68 %。3、城中区域住宅依然是热点城中区域配套设施完善，居住便利性强，稀缺性更凸现了其价值。城中区域也是 唯一的存量面积减少的区域。4、产品创新增强为了避免同质化竞争，开发企业逐步增强了创新意识，力争在产品上有所突破，以吸引市场的关注。

36、生态环保概念、夹层户型、入户花园等设计都是 2005 年房地产 开发的亮点。5、市场趋于理性在宏观调控的影响下， 需求市场持币观望的氛围持续了相当长的时间， 给开发企 业带来了较大的销售压力。 为了应对销售困境， 项目都以合理的定价入市， 并通过相 应的营销措施， 来吸引市场关注。 需求市场进入理性购房阶段， 昔日排队购房的现象 已经比较罕见，一是市场供应较为充足，选择余地大；二是房价区间已经处于高位， 盲目选购只会增加购房成本。在住房面积的需求上，城区144川以下的销售套数占总 销售套数的 76.79，过去一步到位的消费理念已经淡化。6、营销手段层出不穷宏观调控下的房地产市场促使开发企业在营

37、销上使出浑身解数， 既有针对大面积 住房销售补贴 2契税的优惠政策，又有针对团购客户推出的优惠菜单式服务，各种 变相的购房优惠几乎成了每期房地产广告的主题。7、二手房市场交易量明显萎缩宏观调控政策影响最明显的是二手房市场， 2005 年二手房套数交易同比减少50，面积交易同比减少 67，投机市场受到明显打压七、2005年常州市城区拆迁情况（数据来源：常州市建设局）2005年市区（不包括新北区，武进区）共许可拆迁项目58个，其中，政府项目29个，其他社会项目29个，计划共需拆迁居民（单位）3499户（住宅2977户，非 住宅522户），拆迁建筑面积73.6万平方米（住宅41.5万平方米，非住宅3

38、2.1万平 方米）。到2005年底完成拆迁居民（单位）1900户（住宅1700户，非住宅200户）， 占拆迁总户数的54.3 %;完成拆迁建筑面积41.2万平方米（住宅26.8万平方米， 非住宅14.4万平方米），占拆迁总面积的56%。另外，2003年和2004年共接转拆迁项目51个（25个和26个），需拆迁居民（单 位）5990户（住宅5530户，非住宅460户），拆迁建筑面积79.5万平方米（住宅53.5 万平方米，非住宅26万平方米）。到2005年底接转项目还剩下居民（单位）3200户（住宅3000户，非住宅200户），建筑面积45万平方米（住宅32万平方米，非住宅14万平方米）。其中剩

39、下的主要是常澄路一万福路地块改造项目，到2005年底该地块还有1600余户，建筑面积27万平方米。弘98*44%-艸年栅市腿舷接赫辻制IF表!八、2005年常州市房地产市场发展综合分析（一）宏观经济运行逐步平稳，房地产宏观调控取得明显成效在宏观调控、平稳发展的背景下，各项经济指标增幅都处于下降趋势， 特别是房 地产投资增长幅度下降明显。在紧缩性金融政策调控下，一些开发企业对市场发展前 景判断不明而选择放低开发建设速度，部分中小企业因资金紧张也造成开发进度减缓，房地产开发投资增速高于同期全社会固定资产投资增速的现象出现逆转。（二）土地供应充足，供应结构不合理虽然土地总体供应量呈下降趋势，但其绝对

40、值仍然较大，达到5600余亩。武进区在总体规划调整后，供地速度明显加快，年内供应总量占总供应量的60%以上，但其住宅销售总量却仅占总销售量的 16%，未来的供需矛盾将会比较突出。（三）市场总体供应放大，竞争日趋激烈前两年出让的土地已经进入了开发销售阶段， 短期内市场总体供应量一直处于高 位，而市场的需求能力却在宏观调整压力下有一定的起伏。 为了应对需求趋缓的局面， 各项目之间的竞争已经进入白热化阶段，多样的营销手段基本都是以产品为先导、 以 价格为主题，以此期望获得市场的认可（四）住宅市场以自住型需求为主，过热的购房需求得到初步抑制2005 年宏观调控的重点由控制房地产投资过快增长转变为抑制房

41、地产投机需 求，通过税收政策和住房贷款利率的调整， 投机性需求逐步得到抑制， 房屋需求增速 得到了控制。（五）房价上涨速度有所减缓稳定房价是 2005 年房地产调控新政策的主要目标。从政策效果来看，由于投机 性购房得到初步遏制，房地产供求关系得到改善，为稳定价格创造了条件。（六）二手房市场交易冷淡二手房市场受税收政策的影响， 交易成本上升， 交易量一直处于低位。 特别在期 房营销推广优势、 价格优势吸引下， 相当一部分二手房客源被分流， 在某一阶段形成 了期房热、二手房冷的局面，一些资金实力差的中介公司难以为计，纷纷歇业关张。 九、 2006 年常州市房地产市场发展趋势近年来，常州市宏观经济发

42、展持续向好，各项经济指标趋于平稳发展。 2006 年， 是常州进行“十一五”规划的第一年，因此， 2006 年常州房地产市场在国家继续宏 观调控的大背景下，仍将面临着实现新发展、新跨越的历史机遇。总体而言， 2006 年常州房地产市场发展将呈现以下趋势：（一）在国家继续宏观调控下，常州地方性调控措施将更具针对性。从目前形势来看，中央在 2006 年将继续巩固去年房地产市场宏观调控的成果， 仍将继续强调 “抑制房价过快上涨， 稳定住房价格”、“支持普通商品住房和经济适用 房发展”、“打击炒作”等宏观目标。在此背景下，预计 06 年仍将继续加强宏观调控， 但是在成效显著的 2005 年调控基础上，

43、新的政策和措施会在鼓励和促进市场健康发 展、调整供求关系、 改善供应结构、 加快外来人口中低收入阶层的住房保障建设等方 面着手。在市场监管方面，除了继续严格执行 2005 年相关措施外，预计税收与金融政策 等有利于促进市场规范与正常发展的经济性调控手段会得到更多应用。（二）房地产投资增速趋稳从短期看， 房地产投资将继续保持增长势头， 但增长速度将继续放缓。 由于当前 我国房地产投资增长已进入到相对正常增长空间， 如果今后没有力度更大的调控措施 出台，估计 2006 年房地产投资不会出现大幅度的降低或上升， 增速会与 2005 年基本 持平。一方面， 在宏观调控政策的惯性作用下， 房地产开发贷款和消费贷款增速将继 续放缓， 直接影响房地产开发的规模和施工速度， 发挥抑制投资增长的作用。 另一方 面，海外资金和民间资金将继续流入房地产市场，资金偏紧状况将有所改善。同时， 国家将强化扩大居民消费政策， 为了满足广大中低收入群体的住房需求， 国家将继续 鼓励对普通住房和经济适用房的投资建设， 因而，普通住房的投资增加将成为房地产 开发投资增长的主要动力。（三）需求