房地产估价报告

1、 房地产估价报告项目名称:南宁市西乡塘区人民法院执行民间借贷纠纷案件涉及的邓潇、邓元媛、李堃名下坐落于南宁市西乡塘区科园大道31号髙新苑37号楼1单元3层302号建筑面积为128.31平方米的一套混合结构商品住房房地产的市场价值评估委 托 方：南宁市西乡塘区人民法院估 价 方：广西公大房地产评估有限公司估 价 人 员：武绍会 王延庆估价报告日期：2012年7月17日估价报告编号:桂公大评报房字2012（南宁）第1142号致委托方函南宁市西乡塘区人民法院：受贵院委托,我公司于2012年7月11日至7月17日对贵院执行民间借贷纠纷案件涉及的邓潇、邓元媛、李堃名下坐落于南宁市西乡塘区科园大道31号髙

2、新苑37号楼1单元3层302号建筑面积为128.31平方米的一套混合结构的商品住房房地产的市场价值进行了评估,为贵院执行案件提供估价对象房地产的价值参考。本项评估的估价时点为2012年7月11日,评估测算时的所有计价、计息等取值均以该估价时点为准。根据国家现行有关法律、法规和政策条例及贵院提供的各种资料,遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则,经估价人员实地勘察核实、收集资料、选用市场法和收益法分析测算并与估价时点南宁市类似房地产的市场价格水平比较后,确定委估对象房地产于估价时点2012年7月11日的市场价值评估结果如下表所示:估价结果表估价对象权属证号权属人建筑面积(m2)单价(元/m2)总

3、价(元)南宁市西乡塘区科园大道31号髙新苑37号楼1单元3层302号住房房地产邕房他证字第183626号邓潇邓元媛李堃128.315845749972房地产总价大写人民币柒拾肆万玖仟玖佰柒拾贰元整 广西公大房地产评估有限公司 法定代表人： 二一二年七月十七日附录 房地产估价结果一览表估价机构名称广西公大房地产评估有限公司委托人名称南宁市西乡塘区人民法院估价目的为委托方执行案件提供价值参考依据而评估委估房地产的市场价值估价基准日2012年7月11日出具报告日期2012年7月17日估价报告编号桂公大评报房字2012（南宁）第1142号 基准日估价对象状况估价对象名称南宁市西乡塘区科园大道31号髙新

4、苑37号楼1单元3层302号住房房地产估价对象座落位置南宁市西乡塘区科园大道31号髙新苑37号楼1单元3层302号地上房屋建筑物所有权人权属人姓名邓潇、邓元媛、李堃他项权证证号邕房他证字第183626号设计用途住宅实际用途住宅建筑面积()房屋建筑物总建筑面积128.31平方米估价建筑面积估价建筑面积128.31平方米其中：公摊面积12.22平方米所在楼层数/所在楼房总层数3/6（不含底层车库）结构混合层高3.0米建成年月2005年装修状况普通装修成新率85%房屋的利用情况目前闲置估价设定房屋用途住宅土地用途住宅土地开发程度宗地外“五通”(即通路、通电、通上水、通下水、通讯)及宗地内已建有房屋建

5、筑物房屋建筑物尚有经济耐用年限42.5年估价方法市场比较法、收益法估价结果市场价值单价(元/)5845总价(元)749972 广西公大房地产评估有限公司 2012年7月17日目录估价师声明1估价的假设和限制条件及特殊事项说明2房地产估价结果报告4一、委托估价方4二、受托估价方4三、估价对象4四、估价目的6五、估价时点6六、价值定义6七、估价依据6八、估价原则7九、估价方法7十、估价结果 9十一、估价人员 9十二、估价作业日期 9十三、估价报告应用的有效期 9附件 101、价格评估委托书112、房屋他项权证 123、个人住房借款合同13-164、现场勘察相片175、委估对象位置示意图 186、评

6、估机构企业法人营业执照197、评估机构及评估人员资格证书20-22 目录估价师声明1估价的假设和限制条件及特殊事项说明2房地产估价结果报告4一、委托估价方4二、受托估价方4三、估价对象4四、估价目的6五、估价时点6六、价值定义6七、估价依据6八、估价原则7九、估价方法7十、估价结果 9十一、估价人员 9十二、估价作业日期 9十三、估价报告应用的有效期 9房地产估价技术报告 11一、个别因素状况及分析 11二、区域因素状况及分析 12三、市场背景分析 13四、最高最佳使用分析 14五、估价思路和估价方法的选择 14六、估价测算过程 15七、估价结果 26附件 261、价格评估委托书272、房屋他

7、项权证 283、个人住房借款合同29-324、现场勘察相片335、委估对象位置示意图 346、评估机构企业法人营业执照357、评估机构及评估人员资格证书36-38估价师声明我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准gb/t502911999房地产估价规范、gb/t18508-2001城镇土地估价规程进行分析,形成意见和结论,撰写本

8、估价报告。 5、本次参与估价的相关估价人员王延庆、钟凤鸣于2012年7月11日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘,估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况,估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任,也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7、本估价报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章,作为一个整体时有效,复印件无效。8、本估价报告所依据的有关资料,由委托方提供,委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成评估结果有误差的,估价机构和估价人员不承担相应的责任。估价师 注册号 签名武绍会 4519960001王

9、延庆 4519960002估价的假设和限制条件及特殊事项说明估价的假设条件1、委托方提供的法律凭证及相关资料是本报告作出评估结论的主要依据之一,在评估过程中,因各种原因对这些资料无法核实时,假设其是真实合法的后直接予以采用,如因其有误致使评估结果产生偏差,本公司不承担责任。2、假设委估对象房地产的产权合法明晰,手续齐全,其为可在公开市场上自由转让的房地产,并不考虑委估房地产的连带负债及评估范围以外的法律问题。3、实地勘察时,对房屋建筑物仅进行一般性察看,未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验,因此本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。4、因委托方尚未办理委估对象房屋应分摊的土地

10、的国有土地使用证,据了解该小区为典型的商品房住宅小区,其应分摊的土地应为国有出让土地，本次估价设定该房屋应分摊的土地使用权人亦为邓潇、邓元媛、李堃，土地用途为住宅用地，土地剩余使用年限按房屋建筑物的剩余经济使用年限设定为42.5年，并以此为假设前提进行测算。 5、假设委估对象现状满足所采用的城市规划用途管制和限制条件。6、假设委估对象保持批准的住宅用途用途在未来可预见的使用年限内不改变。7、假设估价对象房地产在本报告有效期内： 环境因素不变； 当地的物价指数的变化不至于引起委估房地产价值的显著变化； 估价对象房地产的状况及使用性质不变。8、假设将估价对象在市场上进行交易时的交易双方都拥有完全的

11、市场信息,对交易对象具有必要的专业知识,并且不存在特殊的交易方式对交易价格产生影响。如果改变上述假设条件和估价目的,本报告的估价结果一般会失效。报告使用的限制条件1、本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途,即为委托方执行案件提供价值参考依据而评估委估房地产的市场价值。2、本评估报告只能由本报告载明的报告使用者委托方及与实现评估目的相关的机构使用。3、未征得出具本报告的广西公大房地产评估有限公司同意,本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体,法律法规规定以及相关当事方另有约定的除外。4、报告有效期为壹年,即从2012年7月17日至2013年7月16日止,超出报告有效期,则房地产价值

12、应重新进行评估。本报告在估价时点后,有效期以内评估标的物发生变化时,或政府有关房地产方面的法规、标准、税收等发生变化,并对房地产评估价值产生影响时,委托方应及时重新委托评估。特别事项说明1、我们依据中华人民共和国国家标准房地产估价规范撰写本报告,估价时点设定在2012年7月11日,本报告一切取价标准均为估价时点的有效价值。估价方仅对估价报告程序、方法、结果之客观、科学性负责,根据估价结果做出的任何经济行为决策都由委托方和报告使用者自行决定。2、本估价报告的估价结果反映公开市场条件下的市场价值,没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有

13、自然力和其他不可抗力对其估价结果的影响。当上述条件发生变化时,估价结果一般会失效。3、本报告估价结果是在满足房地产价值定义所设定条件下的房地产价值,若待估房地产的利用方式、估价基准日、房地产开发状况、房地产使用年限及建筑物面积等影响房地产价格的因素发生变化,该评估价格应作相应调整甚至需重新评估。4、根据委托方提供的“邕房他证字第183626号”房屋他项权证中记载，委估对象住房于2010年11月22日办理了抵押登记,权利人为中国建设银行股份有限南宁园湖支行，但委托方提供的执行裁定书中记载委估对象的抵押权人为中国建设银行股份有限公司南宁高新支行，据估价人员向房屋所有权人李堃了解，建行南宁高新支行是

14、建行南宁园湖支行的前身，本次评估以房屋他项权证中记载的为准。5、本次估价房屋建筑面积根据委托方提供的“合同编号：450080008-011-2005002223”个人住房借款合同上所载的面积为依据,如果有关数据发生变化,评估结果应作相应调整。6、本报告一式五份,四份提交委托方,一份留存评估公司。7、房地产估价报告备查编号为：桂公大评报房字2012（南宁）第1142号。房地产估价结果报告一、委托估价方1、委托方：南宁市西乡塘区人民法院2、联系人：吴珏3、联系电话、受托估价方1、受托估价机构：广西公大房地产评估有限公司2、机构地址：南宁市金洲路嘉湖巷6号佳和大厦7楼3、

15、资质级别：全国一级房地产价格评估机构4、资格证书号: 国家建设部建房估证字2012039号(有效期：2012年5月31日至2015年5月30日)5、法定代表人：武绍会6、联系电话联系人：王光强三、估价对象估价对象为南宁市西乡塘区人民法院执行民间借贷纠纷案件涉及的邓潇、邓元媛、李堃名下坐落于南宁市西乡塘区科园大道31号髙新苑37号楼1单元3层302号建筑面积为128.31平方米的一套混合结构的住房房地产。根据委托方提供的“邕房他证字第183626号”房屋他项权证、个人住房借款合同等资料的记载及评估人员的调查和现场勘察核实,委估对象的具体状况说明如下：估价对象房地产坐

16、落于南宁市西乡塘区科园大道31号髙新苑37号楼1单元3层302号，其所在的髙新苑是南宁高新技术产业开发区房地产开发公司开发的商住小区，小区内共有42栋楼房，其中沿街部分为小高层商住楼，其他为多层住宅楼，小区内绿化环境较好，物业管理较规范，消防设施等配套齐全，建筑占地以外的地面已进行水泥硬化及绿化。据了解，该小区范围内的土地的土壤坚实，地基承载力较好，地质状况较好，宗地外已达“五通”水平，基础设施与公共配套设备设施完备。本次估价对象房地产所在的髙新苑37号楼为一栋建成于2005年的地上6层（不含底层车库）的混合结构、朝向朝南的住宅楼，该楼一梯二户，整栋楼外墙面贴墙砖，公共内墙面刮腻子，单元门为玻

17、璃磁卡大门，楼道地面铺大理石，楼梯为大理石踏步，铁栏杆。委估对象房屋位于该栋住宅楼的3层的1单元302号房，布局为3房2厅，层高为3.0米，根据“合同编号：450080008-011-2005002223”个人住房借款合同记载，委估对象房屋的建筑面积为128.31平方米（其中套内建筑面积为116.09平方米），设计用途为住宅。根据估价人员现场勘察其室内装修情况为：入户门为防盗门，室内门为套装木门，窗为铝合金窗并加装防盗网；内墙面及天棚面刷涂料；除有两间卧室室内地面铺复合木地板外，其他室内地面铺设瓷砖；厨房及卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖至顶，天棚面装吊顶；房屋水电照配套齐全，目前闲置。综上所述我

18、们认为估价对象房屋为普通装修，根据建设部有关同类混合结构房屋耐用年限为50年的规定，并结合现场观察的维护状况,确定委估对象的房屋综合成新率为85，其剩余经济使用年限为42.5年。根据委托方提供的“邕房他证字第183626号”房屋他项权证和“合同编号：450080008-011-2005002223”个人住房借款合同中记载,房屋设计用途为住宅,所有权人为邓潇、邓元媛、李堃。因权属人尚未办理该估价对象房屋应分摊的土地的国有土地使用证,没有具体的应分摊的土地面积,也不知道其土地剩余的使用年限,故本次评估我们按国有出让土地使用权设定进行评估。根据“邕房他证字第183626号”房屋他项权证中记载，委估对

19、象住房于2010年11月22日办理了抵押登记,权利人为中国建设银行股份有限南宁园湖支行， 至估价基准日尚未注销。因此，至估价基准日，除已设定抵押权外， 尚未发现在估价对象房屋建筑物或其基地土地上设定有其他他项权利，也没有发现有与估价对象有关的其它债权债务或特许经营权等的存在。因为本次评估的目的是为委托方执行案件提供价值参考的特殊性，故不考虑委估对象房地产现有抵押权对房地产价格的影响。估价中以权属人对估价对象的取得、使用和处分合法为前提。本次估价的范围包括坐落于南宁市西乡塘区科园大道31号髙新苑37号楼1单元3层302号建筑面积为128.31平方米的一套混合结构的商品住房的房屋建筑物及其固着物和

20、房屋所分摊的土地使用权,但不包括房屋内的各种动产、可能存在的与委估房地产有关的各种债权债务、特许经营权等。 估价对象所在区域的情况目前南宁市区在行政区划上分为青秀区、兴宁区、江南区、西乡塘区、良庆区、邕宁区六大行政区域，委估对象所处的区域在地理上属于西乡塘区的城市建成区区域。西乡塘区在地理位置上处于南宁市的中西部，处在大西南出海大通道上，南宁市快速环道、高速外环连接城区东南两端；西乡塘区聚集着广西最大的教育科技资源，辖区内有广西大学、广西民族学院、广西师范学院、广西中医学院等50多所大中专院校、科研院所；南宁国家高新技术产业开发区、相思湖新区以及未来的相思湖大学城、科技城也坐落于西乡塘区。随着

21、广西“南北钦防”和“两廊一圈”经济发展战略的全面实施和南宁市经济发展战略部署的调整，西乡塘区已逐步发展成商品流通的集散地、工业发展的集中区、城郊型经济的重点区域。随着南宁城市建设及经济发展重心由“南湖时代”走向“邕江时代”，西乡塘区迎来了新的发展机遇。委估对象坐落于南宁市西乡塘区科园大道31号，即科园大道与大学东路交汇处，其所在区域属于西乡塘区，是南宁市国家高新技术产业开发区，过去是南宁市主要的学府区域，现已形成了集高新技术产业、办公、居住、商业、学校于一体的综合区域，是西乡塘区的重要的住宅中心，区域内分布的住宅小区主要有髙新苑、盛世龙腾、瀚林雅筑、荷塘月色、金乐福花园、盛天都尚、隆源国际花园

22、等，区域内住宅小区聚集，人流量大；区域内环境整洁无污染，空气清新，自然环境好，交通道路网发达，公交车停靠站点较多，主要有大学东路、科园大道、快速环道等交通干道，并有多辆公交线路经过，且基本无特别的交通管制，交通便利，停车方便；该区域距离市商服中心约1公里，距离火车站约5公里；该区域基础设施完善，市政道路、上水、下水、电力、电讯设施齐全，保障程度高；区域内分布有广西大学、广西财经学院、广西民族大学，有一些党政机关、酒店宾馆、商务办公写字楼、餐饮娱乐、商场超市、金融机构、医院、邮局、小学、幼儿园等生活公共配套设施，完备度高，生活方便。四、估价目的委托方南宁市西乡塘区人民法院因执行谢西萍与邓潇民间借

23、贷纠纷一案，因执行案件需要，特委托广西公大房地产评估有限公司对邓潇、邓元媛、李堃名下坐落于南宁市西乡塘区科园大道31号髙新苑37号楼1单元3层302号住房房地产的价值进行评估,因此本次估价的目的是为委托方执行民间借贷纠纷案件提供委估房地产的价值参考。 五、估价时点为了使估价对象的物质实体与估价人员现场勘查时保持一致,根据评估目的,确定本估价报告所设定的估价时点为2012年7月11日,报告中一切取价标准均为估价时点有效的价值标准。六、价值定义本报告所指的房地产市场价值是指在公开市场价值标准下,委估对象房地产在现状权属和装修、使用和维护状态下于估价时点为2012年7月11日的住宅用房地产市场价值估

24、计数额，该房地产市场价值估计数额相当于买卖双方各自支付按法律法规规定各自应支付的交易过户税费但买方尚未支付自己应承担的过户税费前向卖方一次性付清的成交价，包括房屋建筑物所有权市场价值和房屋所分摊的土地的使用权市场价值。其中，房屋建筑物所有权市场价值包含了房屋建筑物的土建、装修、水电及其安装费用、报建费用、应缴的有关税费和投资者应得的利润等所形成的价值；房屋应分摊的土地的使用权市场价值是指估价对象房屋应分摊土地的开发程度与房屋所在小区整宗土地的开发程度相同即为宗地外“五通”(即通路、通电、通上水、通下水、通讯)、及宗地内为现状利用条件下设定的国有出让住宅用地、其剩余使用年限按地上建筑物的经济耐用

25、年限设定为42.5年条件下的土地使用权市场价格数额。 七、估价依据1、行为依据“（2011）西执备字第1447号”南宁市西乡塘区人民法院价格评估委托书。2、法律法规依据中华人民共和国城市房地产管理法2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议关于修改中华人民共和国城市房地产管理法的决定；中华人民共和国土地管理法根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议关于修改中华人民共和国土地管理法的决定第二次修正；中华人民共和国物权法及最高人民法院的司法解释；房地产估价规范(gb/t502911999)；城镇土地估价规程(gb/t18508-2001)。3、取

26、价依据全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表； 现行广西区建筑安装工程预算定额、费用定额及有关取费规定； 南宁市市场上同类结构、位置、规模、装饰标准大致相同建筑物的工程造价水平； 南宁市最新建材价格信息资料； 估价人员实地勘察所收集到的房地产价格资料。4、产权依据“邕房他证字第183626号”房屋所有权证；“合同编号：450080008-011-2005002223”个人住房借款合同。八、估价原则本次估价主要遵循以下几项原则：1、独立客观公正原则独立客观公正原则指估价人员应站在中立的立场上,独立、客观、公正地完成估价业务,评估得出对各方当事人都是公平合理的价值。2、合法原则以估价对象

27、的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价。3、估价时点原则房地产市场处于不断变化之中,其价格具有很强的时间性,因此遵循估价时点原则要求估价结果应是估价对象在生估价时点的客观合理价格或价值。本次估价对房地产的市场情况及其委估房地产本身状况的界定,均以其在估价时点的状况为准,得出的是估价时点房地产的客观合理市场价值。4、替代原则 遵循替代原则要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。5、最高最佳使用原则遵循最高最佳使用原则应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。本报告的估价对象为正在使用中的房地产,且已处于最高最佳使用状态。根据最高最佳使用原则,以房屋保持现状前提估价,即认为估价对象

28、房屋保持现状继续使用最为有利,并以此为前提估价。6、预期收益原则房地产估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。总之,在评估过程中,要按国家、地方有关规定,遵守客观、公正、科学、合法的原则进行房地产价值评估,做到评估过程合法合理,评估方法科学,评估结果准确,严格保守评估秘密。九、估价方法 估价思路首先结合委估对象房地产的特点分析选择适当的估价方法,然后根据选择的不同估价方法对委估对象房地产的价值进行估价测算,并根据不同方法的估价测算结果综合确定得出委估对象房地产的市场价值。 估价方法的选择委估对象为一套商品住房, 其市场价值的确定方法主要有市场法、收益法和成本法三种估价方

29、法。估价人员在实地调查勘察的基础上,对委托方提供的各种资料进行了认真分析,根据估价时点委估对象的状况、本次估价目的以及南宁市房地产市场实际情况认为：南宁市近几年房地产市场发展较快,估价对象房地产所在区域内的房地产市场交易案例较多，可寻找到类似于估价对象的可比实例并采用市场法对委估对象进行评估，因此可以采用市场法估价；同时，在估价对象房地产所在区域内，有不少房主将其住房长期用于出租以获得稳定的收益，虽然估价对象房屋目前闲置，但也可以参照其所在区域内长期用于出租的房屋的出租经营情况用收益法测算估价对象房屋的房地产价值，因此也可以采用收益法估价；另外，因权属人尚未办理房屋建筑物应分摊的土地的国有土地使用证,尚未确定估价对象房屋所分摊的土地面积，因而不适合采用成本法对其进行估价。经过以上分析,对于估价对象房地产,可以采用市场法和收益法确定其房地产市场价值,因此我们选用市场比较法和收益法两种方法对委估对象房地产进行估价,并根据该两种方法的测算结果综合确定其房地产市场价值。 方法定义及估价技术路线1、市场比较法 方法定义市场比较法是根据市场中的替代原理,将待估房地产与具体有替代性的,且在估价期日近期