崇明商业项目策划提报

1、亚通广场项目策划提报 /上海谛润. Aiming for excellence 2012.10专业全面的商业策划/高效先进的商业运营/细致周详的商业管理/年轻热情的工作团队/为您创造最大的价值地址：中国上海耀华路85弄2号301室电话：86-21-2024699313601614683E-mail：前前 言言 我们做我们做的不只是一个商业项目，而是一项事业。的不只是一个商业项目，而是一项事业。项目属性分析项目属性分析：区域环境分析 项目周边分析 目录项目商业定位项目商业定位：项目商业亮点策划 项目分区功能定位全球游客因我们重新认识崇明受网络冲击较小的商业业态家庭的享乐据点旅游集散地项目发展方向

2、打造崇明的新名片形成崇明新的产业链，创造税收，创造就业机会带动崇明整体商业氛围升级崇明旅游产业外部的效应目标打造成具有国际影响力的，集主题性娱乐、主题性餐饮、主题性酒店为一体的体验式博览游艺中心。打造成崇明及周边地区的旅游集散中心最终目标产生的作用：产生的作用：1.形成新的旅游亮点，提升区域吸引力，增加政府税收；2.推动区域商业的发展，优化区域居民生活质量及品质；3.荟萃各方面资源的展示平台，体现区域形象及品牌昭示性；4.成为经典聚会地，体现项目活力，引入消费人流；5.整合文化资源，提升区域知名度。最终目标 崇明县目前由崇明，长兴，横沙等三岛组成，三岛陆域总面积 1411平方公里。其中崇明岛地

3、处中国最大河流长江入海口，是全世界最大的河口冲积岛，也是中国仅次于台湾岛，海南岛的第三大岛屿，有“长江门户，东南瀛洲”之称。 项目地理区位 本项目位于崇明县的城桥镇内， 行政区域面积为58平方公里，人口规模1015万。 城桥镇位于崇明岛中部南沿，是崇明县的经济、人口大镇，也是崇明县政府的所在地，是全县的政治、经济、文化和交通中心。项目地理区位项目位于“三区”中的城市中心，崇明县县政府旁，位置得天独厚绝无仅有。项目地理区位注：规划南北高架延伸经新隧桥开通后，城桥新城距离市中心仅45公里。项目交通条件 对外交通主要依靠沪崇苏高速公路，三处对外连接的出入口，分别是崇明岛南部从长兴岛通 往浦东的上海长

4、江隧桥，崇明岛北部通往江苏启东的崇启大桥和通往江苏海门的崇海大桥； 目前共有6条交通线路通往市区，不过大都只能到达浦东新区； 上海长江隧桥已经开通、轨道9号线最后延伸至崇明已获批复； 轨道交通规划1号线向北延伸过长江至城桥新城，轨道线19号线沿陈海公路东西向连接陈家 镇至城桥新城，两线在城桥新城衔接换乘。结论：目前崇明至上海周边地区的交通已经较为成熟，而到达上海市中心的交通还 不十分完善，但随着上海长江隧桥的开通、轨道1、9、19号线的开通，未来 的崇明的交通网络将大大得到改善。项目交通条件绿地崇明新城生态商务开发商： 上海绿地集团总建筑面积： 总建筑面积60万平方米；类型： 大型现代服务业综

5、合体；预计业态分析：规划建成集办公、商业、住宅、酒店公寓、文化休闲于一体的大型现代 服务业综合体。百联崇明购物中心开发商： 上海百联集团；总建筑面积： 总建筑面积约22万平方米，由12万平方米购物中心、3万平方米休闲商 业街、2万平方米金融服务中心及5万平方米星级酒店组成；类型： 大规模综合性的购物中心；预计业态分析：建材家居商场、大卖场、百货店、专业电器城、电影、娱乐、大型品牌 餐饮、美容美发、金融服务中心、五星级酒店等。周边主要商业项目分析城桥老商业城桥镇商业最为繁华的地段是八一路，沿街商业主要以服装，餐饮，美容美发、小吃等零售业态为主，大多经营规模小而陈旧。结论：通过和连锁商家的交流，百

6、联旗下的商家例如好美家、世纪联华等企业会跟随百 联集团进驻，而非百联旗下的企业例如优衣库、迪卡侬等企业从目前情况看，要 其进驻崇明都心存犹豫。周边主要商业项目分析思考1：百联强大在其商业业态的综合性，但单个业态并不是个个强大； 作为与百联为邻的我们，怎样突破？ 吃、喝、玩、乐、住永远不被淘汰的需求！ 因此，我们不单要做商业，我们还要做一项产业要做一项产业，打造一张城市新名片城市新名片！思考2：旅游业是崇明最大的产业之一。 狭长形的崇明岛，东有东滩国际湿地公园、西有西沙芦苇湿地，景观游乐基本一致； 来崇明岛的游客多为一日游，东西两滩选择其一。 我们我们能不能留住游客多住一天的想法渐渐浮出脑的想法

7、渐渐浮出脑海海思考3：老年人的崇明能不能成为年轻人的崇明？定位思考动漫产业分析 动漫和游戏作为文化的一种载体，最受青少年追捧并成为其最主要的受众群体。 调查显示：动漫和游戏这两种娱乐方式，已经占到青少年娱乐内容的50.3%。结论：动漫和游戏产业已经越来越受到年轻一族（青少年儿童、年轻家庭、白领及相关 爱好者）的热捧和追崇。定位依据上海旅游市场分析结论：2011年出上海旅游人数为2200万（2004年为840万）增长150%以上。定位依据2011年到崇明旅游人数180万（2004年为155万），增长20%结论：通过以上数据分析8年时间内崇明吸收到游客人数增长率明显低于上海外出旅 游人数的增长率，

8、我们希望通过项目的准确策划定位，可以将进 入崇明旅游 的人数激增5%-10%。定位依据结论：现有的休闲方式已经无法满足他们的消费欲望。上海市青年白领经常的休闲消费方式定位依据结论：传统商业业态中，在城桥一结论：传统商业业态中，在城桥一个个“百联百联”就就够够了了，更何况还有一个更何况还有一个“绿地绿地”，我们能否突破我们能否突破？常规商业消费的人口及辐射范围人口数人口数距城桥镇公里数距城桥镇公里数港西镇约3万人8公里建设镇约3万人9公里庙镇约6万人13公里三星镇约4万人24公里新河镇约4万 人14公里 一般传统综合型商业的辐射范围在7到10公里支撑消费人口约20到25万人，由于崇明地广人稀，缺

9、乏综合型商场，所以一旦出现综合商场，它的辐射范围可扩展至20公里左右，目前城桥镇人口为15万，据上表统计距城桥镇10公里到25公里内约20万人，考虑到城桥镇外消费人口出行的便利性问题，所以城桥镇的综合性商业辐射人口为2929万人左右。2224262830传统商业 城桥商业辐射人口（万人）定位依据 市场分析：动漫游戏产业市场巨大，根据2007-2008年中国动漫产业分析及投资咨询报告统计显示，我国13亿人口当中 至少共有5亿是动漫市场消费者。 中国游戏产业调查报告显示：2011年中国网络游戏用户数达到约9500万， 2011年中国网络游戏市场实际销售收入达到近400亿元 ，衍生产品中儿童食品、玩

10、具、 儿童服装、儿童音像制品和各类儿童出版物等年销售额达约1500亿元以上 ；地区型主题乐园年接待人数超过300万的游客, 营业额超过人民币2亿元。 结论：动漫游戏产业市场日益升温，建设动漫游戏主题乐园的前景非常光明。定位依据动漫产业市场最梦幻的儿童乐园项目商业亮点策划项目商业亮点策划最刺激的游艺场所项目商业亮点策划最独特的摄影基地项目商业亮点策划最充满想象的酒店住宿最充满想象的酒店住宿“19191919漫友世界漫友世界”“两两大大产业产业，四大功能分区，四大功能分区”“两两大大产业产业”-动漫产业链动漫产业链+ +旅游产业链旅游产业链 “四大功能四大功能”-动漫博览游艺、旅游集散、运动健身、

11、办公金融动漫博览游艺、旅游集散、运动健身、办公金融项目定位1、梦幻城堡和小剧场穹顶巨幕电影5D动感电影小剧院：动漫真人戏剧、主题音乐会、魔术、最火的游戏动漫主题影视作品。室内全景3D立体秀： 270主动3D成像LED屏幕将整个演示厅包围，观众只需要带上一副3D眼镜，就能见到 真人舞台剧演出。2、摄影（角色扮演、主题婚纱、儿童摄影） 西游记宫、广寒宫、蓬莱仙境、魔兽宫、传奇世界、摩尔庄园、昆仑山、盛殿谷等游戏动漫场景，为今后的动漫模仿秀提供摄影场地，同时也为游客提供休闲摄影留念的场地。周边可建立相关的商铺出售动漫类服装、道具、摄影器材、摄影工作室等。儿童沙画、淘气堡、魔仙屋、海底精灵馆等一系列儿

12、童游艺项目。玩与乐玩与乐 - -上海国际动漫博览游艺中心。项目定位3、动漫博览中心电竞中心：各类游戏电竞比赛COSPLAY：中国动漫模仿秀比赛、动漫模仿秀摄影等影音表演：LED高清背景屏，360高帷幕数字灯，真人比例全息投影设备，高清摄像机全套录制，配合奇幻的情境，炫目的表演，给人带来由内而外的视听享受和感官。4、体验馆体验馆与厂家合作，提供最新的各种游戏产品免费让游客试玩，同时厂家可以得到试玩体验的效果 回馈。 交流园地供玩家交流经验、心得，展示交易私人藏品及游戏中的物品，切磋技艺（乐园提供相关设备 设施）等。 电子阅览室提供丰富的国内外动画、漫画、卡通等电子出版物让游客阅览。 创意市集向创

13、业者、爱好者免费提供摊位，供其展示个人创作成果。玩与乐 -上海国际动漫博览游艺中心。项目定位5、模拟世界（高科技电子产业展） 地震模拟小屋、飞行驾驶模拟、全三维航海模拟系统、全三维汽车驾驶模拟系统、军事射击模拟、电子高尔夫、自行车赛事模拟等高科技电子产业游戏展6、动漫游戏城（成人区） 奇幻迷宫、恐怖屋、密室寻宝、魔术空间、室内拓展训练等系列游艺项目。7、梦幻童话宫（儿童区） 儿童沙画、淘气堡、魔仙屋、海底精灵馆等一系列儿童游艺项目。玩与乐 -上海国际动漫博览游艺中心。项目定位1 1、崇明旅游集散中心崇明旅游集散中心规划崇明旅游线路、酒店，农家乐指南、推荐、预定。2 2、波托菲诺街区、波托菲诺街

14、区波托菲诺是意大利梦幻小港，古老和色彩斑驳砖墙的建筑，每一张餐桌都是最靓丽的一笔风景。在明丽的阳光里，轻声交谈、开怀大笑，享受着醇香的咖啡、葡萄酒和地中海美食。3 3、星际米兰时尚酒店、星际米兰时尚酒店充满想象的入住空间，住的好一切都好。外部空间：欧式雕塑+“少女喷泉”内部大厅空间：中间“威尼斯河道”，两边陈列有达芬奇、拉斐尔的艺术品。楼顶：室外泳池+Mini高尔夫推杆练习场项目定位吃与住 -星际米兰时尚酒店、美食风情街（波托菲诺街区）、崇明旅游集散中心 会馆给予入场的消费者更加丰富的运动选择，像是水中有氧、阶梯有氧、肚皮舞、飞轮有氧、印度舞、国标舞、瑜珈等各种风格迥异的运动课程，让运动更显多

15、采多姿。运与动运与动 - -源自台湾的氧身复合式运动会馆项目定位 金融、旅游、 创意、设计、技术、研发、制作、发行、销售等国内外相关行业的公司、人才、专业机构的进 驻。不仅服务于游戏、动漫行业，还可服务于周边的其上、下游（图书、影视、节目等）行业 或其他文化创意产业，更可同时作为园区游览的观光项目，让游客了解整个产业链的生产过程。 衍生品集散交易大厅大厅内设置出租摊位销售各种的游戏及动漫周边产品。包括服饰，卡片、玩具，文具，食品， 硬件、图书，音像制品等。项目定位邦克大厦邦克大厦 - - - -办公金融集聚地，崇明办公金融集聚地，崇明CBDCBD 渔人码头垂钓区、露营烧烤区、勇敢探险区、游艇码头区 户外露营地为青少年主题春游、秋游、冬夏令营的住宿提供另一种有趣的体验式选择，丰富了学校或青少年团体组织活动的项目内容，对青少年有着健康、积极向上的活动意义。项目定位刚果拉户外乐园刚果拉户外乐园( (延伸面积延伸面积) ) -户外游乐、青少年活动基地（沿河三户外游乐、青少年活动基地