旧村改造专项规划简介

1、庄边旧村改造专项规划简介第一章. 现状概况第一节 社会经济基本概况1. 1 人口状况.1. 2 自然条件及分析.第二节 地理位置及区位分析2.1 区位分析.2.2 区位发展研究2.3 周边公共设施配套情况2.4 结论第三节 现状土地利用分析第四节 用地权属第五节 现状道路交通分析第六节 现状建筑性质分析第七节 现状建筑质量分析第八节 公共配套设施分析第九节 现状景观分析第十节 意愿调研10.1 相关主管部门的规划意向10.2 原村民意愿10.3 股份公司赔偿要求第十一节 现状综述11.1 现状存在问题11.2 项目改造优势第二章. 规划要点第一节 规划依据第二节 原则、目标、措施2. 1 原则

2、2. 2 目标2. 3 措施第三节 与上层次规划的衔接3. 1 上层次规划要求3. 2 综合分析评价第三章.改造策略第一节 改造模式第二节 改造策略第四章.经济分析第一节 项目估算过程第二节 项目经济指标测算第五章 规划方案设计第一节 规划土地利用第二节 公共配套设施规划第三节 道路交通规划第四节 绿地景观结构第五节 分期建设5. 1 分期原则5. 2 分期方案第六节 城市设计指引6. 1 对古树的保护6. 2 建筑设计指引6. 3 夜景体系规划6 环境要素设计第六章 市政专项工程规划第一节 给水工程规划1. 1 用水量预测1. 2 给水管网1. 3 供水管网规划第二节 污水工程规划2. 1

3、排水体制2. 2 污水量预测2. 3 污水系统规划第三节 雨水工程规划3. 1 设计标准3. 2 系统布局第四节 电力工程规划第五节 电信工程规划第六节 燃气工程规划6. 1 日供燃气量预测：6. 2 燃气管网系统：第七章 经济技术指标第八章 实施措施前言“十一五”期间，市政府提出了构筑国际化城市，特区内外协调发展的城市建设目标，城市化进程步伐日益加快。宝安区将建设成为经济繁荣、环境优美、社会文明、现代产业综合发展的园林式花园式现代化强区。但目前宝安区现状城中村和旧村面临着安全隐患严重、市政配套设施落后、环境质量低下、用地结构不合理等问题，已严重制约了宝安城市整体服务功能的提高与生活质量的改善

4、，影响了特区内外的一体化协调发展，不利于建设现代化国际城区目标的实现。因而对于宝安区现状城中村及旧村的改造已势在必行，根据区委区政府的有关会议精神，深圳市宝安区旧城改造领导小组办公室委托我院编制宝安西乡庄边城中村的改造专项规划，为旧村改造提供规划设计要求。比较深圳市及周边地区现行采用较多的城中村、旧村改造开发模式，借鉴其成功操作经验，可以看到，旧村改造有三个最重要的主体：政府、旧村居民和开发商。宝安区政府明确提出在城中村、旧村改造过程中要坚持政府的规划统一指引作用，改造主张以市场为主导，提倡股份公司经济组织自行改造，允许其它开发单位在项目所在的农村集体经济组织同意的情况下参与改造。本规划正是基

5、于上述背景，根据上层次规划的要求，结合庄边城中村土地利用的实际情况，从土地的开发、城市交通、建筑设计、环境景观等方面提出更为详细的指引，旨在改造过程中实行有效的控制和引导作用，明确政府和开发商投资的重点和方向。第一章 现状概况第一节 社会经济基本概况1. 1 人口状况西乡庄边城中村现有村民77户，189人。规划区内现状居住人口约1200，仅有2户10人左右的常住人口，其余均为外来暂住人口。1. 2 自然条件及分析规划区位于西乡街道办中部。区内用地相对平坦，用地海拔高度从4.88.7米不等，最大高差为4米。第二节 地理位置及区位分析2.1 区位分析西乡庄边城中村位于宝安中心组团中部，属于西乡老城

6、区（ba103b）片区中的ba103-08号街坊的一个地块，该地块由前进路、流塘路、锦花路和西乡大道围合而成。其中前进路和西乡大道为城市主干道，流塘路和锦花路为城市次干道，区位交通便捷。地块东、西、北面均为住宅区，南面为联信汽车交易市场。2.2 区位发展研究规划区位于宝安区中心组团，良好的区位条件客观上为旧村的发展创造了良好的条件；周边的城市路网已具备基本框架，为旧村提供了便利的交通基础。2.3 周边公共设施配套情况考虑到旧村改造的强度可能对周边城市配套设施的影响，我们对规划区周边范围内的主要公共设施进行了调研。该地块地处西乡街道办中心，毗邻西乡国土所，西乡税务所、西乡街道办等政府机构，周边配

7、套则包括有天骄小学、流塘小学、德宝幼儿园、丽景城幼儿园等基础设施。在该区域内还拥有目前宝安区唯一的五星级商务型酒店恒丰海悦酒店、人人乐购物广场、苏宁电器城、中国农业银行、华广健身中心、丽景休闲会所等商业设施。紧邻庄边城中村的北部、东部有三个近年刚建成的居住社区，分别为丽景城、富盈门和天骄世家，配套有大型超市、综合商场和专业商店等，配套设施建筑面积近5千平方米，包括三座幼儿园，其中独立占地二座，附设一座。2.4 结论从调研结果可以看出：一、 规划区地理位置较为优越，交通便利。二、 该区周边范围内大型的商业配套齐全，超市、市场、酒店设施完善，具有较好的发展条件和社会承载力。三、 该区周边范围内教育

8、配套设施较齐全，但都处于饱和状态，规划区应根据自身条件，增设配套设施，解决改造带来的压力问题。第三节 现状土地利用分析经过实际调查，与宝安区旧改办协商，确定规划范围8.01公顷（以前进路中心线为界，包括2.19公顷的非农建设用地），现状建设用地面积为7.18公顷，规划范围内的建设用地面积6.77公顷。建筑面积6.92万平方米（不包括2004年11月已拆除48栋建筑11094.98平方米），现状容积率为0.98，建筑密度33%。现状用地主要为村民居住用地4.55公顷，未利用地用地2.60公顷。现状的用地性质及功能，可分为四大类：一是四类居住用地；二是市政设施用地；三是道路用地；四是其它城市未建设

9、用地。整个调查范围内，村民住宅强度较大，建筑密度高，但总体土地使用效益不高。现状土地利用图现状土地利用一览表序号用地属性用地代码用地面积（公顷）所占总用地比例（）1四类居住用地r44.5556.802环境卫生设施用地u50.030.373道路用地s10.8310.364未利用地e92.6032.47合计8.01100 第四节 用地权属改造用地范围内包括三类建设用地，分别为城市化转地中确定的非农建设用地，旧村历史遗留用地和城市道路用地。其中庄边非农建设用地2.19公顷。现状地籍一览表序号地块属性用地面积（公顷）现状用地功能所占总用地比例（）1非农建设用地2.19推平未建用地27.342庄边城中村

10、历史用地4.99四类居住用地62.303城市道路用地0.83道路用地10.36合计8.01100第五节 现状道路交通分析改造地块由前进路、流塘路、锦花路和西乡大道围合而成。其中前进路和西乡大道为城市主干道，流塘路和锦花路为城市次干道，区位交通便捷。规划区内主要道路布局呈方格网状，内部缺少支路，道路狭窄，存在一定的消防隐患。规划区内缺乏停车场地，仅靠路边停车解决停靠问题。第六节 现状建筑性质分析现状建筑沿村主要道路布局，呈方格网状，建筑密度较大，建筑间距较小，建筑质量及环境一般，沿前进路建筑凌乱，景观较差，与南侧街景形成强烈的对比。原农村居民住宅间距小，建筑质量差，不能满足正常的居住需要和基本的

11、消防要求。市政公用设施建筑位于范围北部，设置一处垃圾处理站。现状建筑性质分类统计表项目建筑面积（平方米）比例（%）村民住宅6744797.52市政设施650.09其它建筑16542.39总计69166100第七节 现状建筑质量分析7.1 建筑质量评价标准根据建筑的建设年代或新旧程度分为三类，分别为：质量较好：主要指90年代以后建造的住宅，公共建筑等，尚具有30-40年的使用价值。质量一般：主要指80年代建设的各类建筑（村民住宅，工业厂房，商住等），近期尚有使用价值。质量较差：主要指一些临时性建筑（按规定2年后拆除）和比较破旧的已经无法使用的危旧建筑和棚屋（结构简单，景观质量差，土地使用率低）。

12、7.2 综合评价根据以上标准对庄边城中村建筑做出评价，旧村以质量一般建筑为主，主要集中在改造地块东部，建造年代多为80年代。质量较好建筑分布在地块周边，多为村民近年来新建的私房。现状建筑质量分类统计表项目建筑面积（平方米）比例（%）质量较好1998028.88质量一般4709468.09质量较差20923.03总计69166100第八节 公共配套设施分析现状范围内均为个体小商铺，且大都集中在村内主要道路两侧，配套不符合深圳社区建设要求。此外，规划范围内公共配套设施较少，村内仅设有社区健康服务部和篮球场各一个，不能满足居民的日常生活需求。第九节 现状景观分析西北端有一棵树龄为110年的古榕，位于

13、前进路红线范围内，村口小广场处也有一棵古榕，两棵大树树姿挺拔，林荫浓密，既是村中一景，又是村民日常休闲聚会的场所。规划中应予以保留。虽然改造地块周边有良好的自然条件，地块范围内的两棵古树也为居民提供了休闲和纳凉的场所，但规划区内多为原村民住宅，建筑破旧，环境脏乱不堪，与周边建筑景观极不协调。第十节 意愿调研10.1 相关主管部门的规划意向通过旧村改造，提高土地价值及土地利用率。借助庄边城中村改造，既改善庄边城中村居住环境，同时也改善庄边城中村周边的城市环境，提升地区的城市形象。10.2 原村民意愿经过多次与庄边城中村居委会及庄边城中村民座谈，村民普遍对旧村现状居住环境及治安消防等问题感到不满，

14、也认识到旧村改造的必要性和迫切性，热切希望通过改造改变现有的环境治安消防等问题。村民改造积极性大，希望能够尽快实施改造。村民对老屋具有较强的统一改造意愿，并与股份公司达成了一致的改造协议，在满足拆迁补偿的条件下，尽快实施改造。10.3 股份公司赔偿要求道路拆迁、消防通道贯通、拆建还绿区及整体拆建区住宅部分还建赔偿基本原则1：1赔偿(最多不超过480平方米)。具体拆赔措施见经济测算。第十一节 现状综述11.1 现状存在问题一、居住建筑的建设不能达到城市居住地段的基本建设要求建筑间距小，其日照、通风、采光等方面都远远不能满足国家现行规范的要求，同时在消防、治安等方面也存在着较大的隐患。二、部分建筑

15、质量存在问题村内的建筑大部分属于违章建筑，没有通过正常的审批而进行建设，建设也不规范，其建筑质量不能得到相应的保障。三、缺乏公共活动场所和公共配套设施由于村内建筑密度较高，建筑间距过小，公共活动设施没有足够的用地进行设置，公共设施不够完善，不能满足居民更高层次的需求。11.2 项目改造优势一、区位良好庄边城中村位于宝安区西乡街道中心，地处宝安中心组团，具有良好的区位优势。周边均为城市发展成熟地区，经济活跃、配套齐全，改造时机成熟。改造地块周围具有良好的交通条件，主次道路完善。二、周边配套设施完备改造地块现状及规划所在地500米半径圈内现状有三所小学和两所幼儿园。1000米半径圈内现状有四所幼儿

16、园、七所小学和两所中学等主要配套设施。此外，周边有大型商业设施，能够较好支持本地块的改造。三、市场基础条件好改造地块周边房地产市场成熟，又是遗留的老村，是宝安旧村改造中市场条件最好的旧村之一。四、宏观政策的支持宝安、龙岗两区的全面城市化，有力的推动了特区外旧村的改造步伐。特别是深圳市城中村（旧村）改造暂行规定、关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见的颁布以及区政府一系列优惠政策的出台，使旧村的改造政策条件日趋成熟。庄边城中村改造已经列入2006年宝安区旧村改造计划之中。五、宝安旧城更新改造时机成熟近年来，宝安以房地产、商业等为主的第三产业发展迅猛，吸引了大量特区内人口在此安居。同时，地

17、铁1号线延长线的建设，将进一步促进宝安房地产业的发展，城市功能将逐步完善，西乡街道办的更新改造动力日益强大。以庄边城中村为代表的旧村改造时机成熟。六、村民改造意识强烈庄边城中村改造项目，主要是改善村民的居住条件和环境，因此，村民改造积极性大，希望能够尽快实施改造。村民对老屋具有较强的统一改造意愿，并与股份公司达成了一致的改造协议，在满足拆迁补偿的条件下，尽快实施改造。第二章 规划要点第一节 规划依据一、 中华人民共和国城市规划法二、 城市居住区规划设计规范三、 住宅设计规范四、 高层建筑防火规范五、 深圳市城市规划标准与准则六、 深圳市城市规划条例七、 深圳市城中村（旧村）改造暂行规定八、 深

18、圳市宝安中心组团规划（送审稿）九、 关于推进宝安区城中村、旧村改造工作的建议（宝安分局）十、 宝安区政府关于城中村、旧村改造工作的会议纪要十一、宝安区旧村改造暂行规定（宝安区人民政府）十二、规划与国土资源局宝安分局项目委托书第二节 原则、目标、措施2. 1 原则一、 合理性原则与城市功能紧密结合，确定合理的土地开发强度，高效、集约利用土地，充分发挥土地潜在效用。二、 集约化原则鼓励住宅公寓化，使旧村建设走向集合型住宅模式；实施整体改造开发，改善旧村内部环境，增加配套设施，使之与城市空间和外部环境相协调。三、 可操作性原则改造项目由于商品房销售与出租利润不确定性较大，村民的远期收益缺乏保证 ,而

19、且缺乏项目改造的融资渠道。因此，在科学的经济分析基础上，结合项目区位条件，酌情考虑加大项目的商业规模，以保证项目经济上的可行。四、 协调性原则对改造地块所在街坊的用地功能、交通组织、配套设施、环境景观等各方面统一考虑，有机协调。2. 2 目标一、 完善城市功能，提升土地价值。通过旧村改造增强城市服务功能，完善配套设施；在交通、公共配套可满足的前提下，适当提高土地开发强度，提升土地使用效率，保证改造的经济可行性。二、 改善居住环境，提升景观形象。建设环境优美、舒适宜人、有一定配套设施的居住生活片区。塑造新的城市面貌，体现现代化城区的景观形象，为周边地区的改造树立典范。三、 提供公共空间，延续社区

20、文化。通过旧村的改造，为所在街坊提供舒适、宜人的社区公共活动空间，注重社区文化的延续，通过具体公共空间的规划控制为地区创造高质量的生活品质。2. 3 措施一、 拆除现状破旧建筑，统一规划设计，提高开发强度，使城市用地得以充分利用。二、 完善交通设施，调整、完善区内道路框架，优化道路结构，提高道路使用的便捷性。三、 明确各功能分区，保证各区的相对独立性，规划范围内功能与周边城市功能协调设置。保证住宅区的完整性，有利于形成环境优美，便于物业管理的高尚住宅区。四、 内部环境设计、开敞空间布置体现生态原则，对现有古树进行保护，形成良好的景观衔接。五、 提供足够的商业临街面，保证开发后片区的社会利益。第

21、三节 与上层次规划的衔接宝安西乡庄边城中村位于宝安中心组团中部，属于西乡老城区（ba103b）片区的ba103008号街坊中的一个地块。庄边城中村周边的地区为已成熟开发的社区，与本地块形成鲜明对比，规划区已成为典型的“城中村”地区，其形象与品质与组团的整体要求不符，提升其居住环境品质势在必行。3. 1 上层次规划要求一、 宝安中心组团的规划目标和规划性质规划目标：努力把宝安中心组团建设成为经济繁荣、环境优美、社会文明、现代产业综合发展的园林式、花园式现代化城市组团。规划性质：大力发展商贸业、房地产业、现代服务业等第三产业；积极发展先进技术工业；建设以航空城为中心的华南地区航空物流中心和产业基地

22、。使宝安中心组团成为宝安区的行政、文化、商业中心和深圳经济特区重要的现代化城市组团。二、 西乡老城区（ba103b）发展策略由西乡老城、西乡工业区和规划的郊野公园组成，片区面积15.5平方公里。规划通过旧城改造，产业调整升级，完善配套设施，提高城市化质量，使之成为集居住、商贸、先进工业于一体的综合片区。规划居住人口19.2万人，建筑总量460万平方米，毛容积率0.3。居住人口主要集中在ba103-07和ba103-08所构成的西乡老城内。地块所在地的ba103-08街坊现状及规划有两所小学，周边500米半径圈内有三所幼儿园和综合市场等配套设施。3. 2 综合分析评价上层次规划对本次改造地块提出

23、了较高的要求，本次规划要充分与上层次规划结合，改造成为环境优美的居住生活小区，提供配套的公共设施，保障居民的日常生活。第三章 改造策略综合考虑村民拆迁补偿要求和利益期望，结合市场情况，以经济分析为基础，以发挥城市综合效益为目标，确定合理的开发强度和公共配套设施，确定改造规划指引，使旧村改造具有可实施性，同时具有示范性，符合城市发展要求，使经济效益、社会效益和环境效益有机结合。第一节 改造模式目前旧村改造主体可以分为政府、村民、开发商，改造方式可以分为三种模式，即政府直接投资进行改造、由村民或股份公司单独改造、开发商介入进行改造。虽然庄边城中村现状的开发强度不是很大，但是拆迁成本也相当巨大，使得

24、由“村民”自行改造“旧村”的可能性几乎不存在，完全由政府斥资进行改造又难以平衡效益。因此，需要政府配套相关政策，利用市场经济手段解决。即通过市场行为、政府引导的方式完成改造，实现政府经济上不投入，村民就地安置，基本配套设施自身完善，最终使社会、经济、环境的多方面利益均衡协调，达到“多赢”的目标。庄边城中村改造模式为：整体拆建，全面改造。第二节 改造策略规划用地内包括现有村民住宅171栋，总建筑面积6.92万平方米，容积率0.98。根据开发主体的经济实力，同时满足村民就地安置的要求，本地段改造建议分两期进行。一期主要建设住宅、部分配套设施，对进行部分居民的安置，并回收部分资金进行二期建设；二期建

25、设住宅、小学等公共设施，对小区的环境进行提升。第四章 经济分析第一节 项目估算过程1.1. 估算依据参照委托人提供的资料、现状情况以及当前深圳市建筑市场的价格情况。1.2. 基础数据单位：平方米容积率3.53.84.04.2土地面积67,700总建筑面积307,825335,244353,523371,802计入容积率建筑面积236,950257,260270,800284,340其中住宅202,500222,810236,350249,890商业23000230002300023000配套小学8,1008,1008,1008,100社区服务文化体育设施3,3503,3503,3503,350

26、不计入容积率建筑面积车库及核增面积70,87577,98482,72387,4621.3. 项目投资概算项目投资概算根据不同容积率条件下分别进行计算:1拆迁补偿费用通过委托方提供的资料确定，本次改造范围的现状土地面积为8.01万平方米，总建筑面积为6.92万平方米，拆迁工作分为两期进行：其中第一期拆迁的占地面积为2.59万平方米。建筑面积约为1.1万平方米，村民名下的房屋建筑面积为4245平方米，本次补偿费中主要分为庄边城中村集体拆迁补偿费及村民拆迁补偿费两部分。村集体补偿费中包括土地补偿费、地上青苗补偿费及村集体名下的房屋拆迁补偿费。拆迁补偿费经双方协商，分别以现金及房产两种形式进行，其中现

27、金补偿的计算方法是按土地面积25000平方米为基础，每平方米补偿2260元，共计5650万元。房产补偿共补偿回迁面积8000平方米，均为商业性质，其中一、二层商业物业各4000平方米。村民补偿中包括拆迁安置费及搬迁费，拆迁安置费按4600元/平方米计算，建筑面积共4245平方米，补偿金额共计1953万元；搬迁费共100万元。两项合计2053万元。第二期拆迁的占地面积为4.68万平方米，建筑面积为5.8万平方米，全部为私房，预计将有30%原业主有回迁要求，回迁面积补偿为1：1.1，安置补偿费是根据宝安区普通住宅平均租金水平计算，每平方米每月为10元，预计回迁时间为2.5年。另有70%进行现金补偿

28、，补偿标准为3600元/平方米，搬迁费估算约为290万元，则补偿费用共计约为15430万元。2 拆迁补偿费利息：一期拆迁补偿费为7703万元，于2003-2004年均匀投入, 利率按1-3年贷款利率6.03%进行计算，计息期按2年，利息共计929万元。3 土地费用：根据深府2004177号文件深圳市城中村（旧村）改造暂行规定:宝安、龙岗两区范围内城中村改造项目建筑容在1.5及以下部分，免收地价；建筑容积率在1.5至3.0之间的部分，按照现行地价标准的20%收取地价；建筑容积率超过3.0的部分，按照现行地价标准收取地价。通过查询该地块的综合楼面地价为1400元/平方米。则:容积率3.53.84.

29、04.2计入容积率建筑面积（m2）236,950257,260270,800284,340补交地价（万元）7,58210,42612,32114,2174 前期工程费：包括规划勘测设计费、可行性研究费。根据容积率的不同，分别以土地面积乘以18-25元/平方米加总建筑面积乘以68-75元/平方米进行计算容积率3.53.84.04.2总建筑面积（平方米）307,825 335,244 353,523 371,802 前期工程费（万元）2,4782,5632,6102,6505房屋开发费：包括建安工程费、附属工程费和室外工程费。（见下表）容积率3.53.84.04.2总建筑面积（平方米）307,82

30、5335,244353,523371,802单方造价（元/平方米）2,0351,9901,8951,835其中主体工程1,1801,1401,0801,030桩基120115110105基础土方18181818水电安装240240235230对讲系统20202020消防70707070通讯15151515室外配套费190190180180电梯150150140140管道煤气25252020公共天线系统7777合计（万元）62,64266,71366,99368,2266 其他费用：主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、指标管理费、总承包管理费、合同公

31、证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用，按土地费用、前期工程费和房屋开发费三者之和的3%计。容积率3.53.84.04.2其他费用（万元）2,1812,3912,4582,5537 管理费：包括开发工程的各项间接费用及公司管理部门管理的各种费用。按土地费用、前期工程费和房屋开发费三者之和的3%估算，且全部进入开发成本。容积率3.53.84.04.2其他费用（万元）2,1812,3912,4582,5538销售费用：是指销售产品过程中发生的各项费用以及委托销售代理的各项费用，取销售收入的3%计算。 容积率3.53.84.04.2销售费用（万元）3,9714,

32、3604,6204,8809 不可预见费：按前期工程费和房屋开发费二者之和的4%估算。 容积率3.53.84.04.2不可预见费（万元）2,6052,7712,7842,83510 税费:包括固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费等。但不包括项目销售时发生的流转费，以房屋开发费的3%计； 容积率3.53.84.04.2税费（万元）1,8792,0012,0102,04711 财务费用：是指该投资商为筹集资金而发生的各项费用，主要为贷款利息和向股东借款的利息，1-3年贷款利率按6.03%进行计算，贷款总额按项目总投资

33、的65%进行计算。贷款期为2.5年。 容积率3.53.84.04.2贷款金额（万元）60,59565,85867,57269,981财务费用（万元）9,1359,92810,18610,550项目总投资估算表 容积率3.53.84.04.2总建筑面积（m2）307,825335,244353,523371,802计入容积率建筑面积（m2）236,950257,260270,800284,340补偿费用(万元)23,13323,13323,13323,133补偿费用利息(万元)929929929929土地费用(万元)7,58210,42612,32114,217前期工程费(万元)2,4782,5

34、632,6102,650建筑工程成本(万元)62,64266,71366,99368,226其他费用(万元)2,1812,3912,4582,553管理费(万元)2,1812,3912,4582,553销售费用(万元)3,9714,3604,6204,880不可预见费(万元)2,6052,7712,7842,835税费(万元)1,8792,0012,0102,047利息(万元)9,1359,92810,18610,550总投资(万元)118,716127,607130,502134,572第二节 项目经济指标测算2.1. 项目销售收入测算容积率3.53.84.04.2可销售住宅面积（平方米）1

35、83,360203,670217,210230,750可销售商业面积（平方米）15,00015,00015,00015,000销售收入（万元）132,350145,349154,014162,680注：住宅售价以5600元/平方米进行计算，商业售价以9500元/平方米，销售面积及收入中已扣除补偿返还的商业面积8000平方米，住宅回迁面积19140平方米。 2.2.项目利润测算 容积率3.53.84.04.2总建筑面积（m2）307,825335,244353,523371,802计入容积率建筑面积（m2）236,950257,260270,800284,340项目总投资（万元）118,7161

36、27,607130,502134,572项目总收入（万元）132,350145,349154,014162,680营业税（万元）6,6187,2677,7018,134印花税（万元）66737781城建及教育附加（万元）265291308325土地增值税（万元）2,0063,0334,6285,870利润总额（万元）4,6807,07810,79913,697利润投资率（%）3.94%5.55%8.27%10.18%所得税（万元）7021,0621,6202,055净利润（万元）3,9786,0169,17911,642税后投资利润率（%）3.35%4.71%7.03%8.65%注：项目总投资

37、包括土地补地价费用、拆迁补偿费用、建筑工程费用及税费、销售费用和财务费用等。由上表所示，对不同的容积率状态下的项目进行经济效益分析，随着容积率的增加，项目利润总额和投资利润率也随着增加。本次规划容积率为4.0，此开发强度下，税后投资利润率为7.03，既能满足片区发展的需要解决庄边城中村民回迁问题，又能增强股份公司的实力，对其物业进行优化，在自改条件下能有较好的抗风险能力。通过测算及定性分析，并考虑到旧城改造的特殊性,结合我们对深圳住宅社区中介顾问服务的经验，初步建议本项目容积率控制在4.0左右项目可行。第五章 规划方案设计根据对改造区及周边现状各要素的分析研究，及对上一层次规划的理解，我院进行

38、了多轮方案的设计研究，在与宝安区旧改办的多次沟通与讨论，综合听取了宝安区旧改办提出的宝贵意见。由于规划地块用地功能的局限性，本次规划着重从对居住环境的重塑和市场经济可操作的角度两方面展开设计。经过修改，在上述原则、目标、措施的指导下，结合社会效益、经济效益、文化环境效益的取舍，形成本次的规划方案。规划总平面图第一节 规划土地利用1.1. 用地布局从规划区的用地功能看，庄边城中村用地功能规划为两大类：一是居住、商业混合用地；二是小学用地；规划土地利用一览表序号用地性质代码用地性质用地面积（公顷）比例（）1r2+c居住+商业混合用地4.9161.302gic54小学用地1.5819.733s1道路

39、用地1.5218.974合计801100.01.2. 功能结构本地块主要由住宅、商业配套设施、公共配套设施几种功能组成，功能分区明确。通过小区主干路将小区分为两个组团。小区主干道西部，主要功能为居住、商业及公共配套设施；东部为小区配套的小学。住宅集中设置，位于地块的西部，宜于形成较为和谐、统一的居住社区，能够创造安静、安全、舒适的环境。小学位于地块东北部，远离城市主干道，主入口位于与富临门之间的小区路上，减少城市主干道的交通压力，保障学生出入的安全。学校与住宅之间设置小区路，可缓解学校周边的交通对其出入口的影响。学校的容积率低，景观好，易于营造片区核心景观。沿前进二路规划开放式商业空间，有效的

40、阻隔了前进二路对小区及学校的影响。将小区内部的静谧休闲与外部的商业娱乐，有机的结合起来，并为本地块居民提供各种商业服务，方便居民的日常生活。此外，商业沿前进路布置，可提升商业价值。第二节 公共配套设施规划由于规划地块用地较小，规划区周边又是现状成熟城市片区，大型城市配套设施齐全，如:中学、超市、商场等，服务半径均在500800米范围内。因此,本次规划公共设施级别为居住小区级，主要配套设施有：24班小学一所、6班幼儿园一所、会所、社区康复中心、民警室、社区服务站、居委会、公厕、垃圾收集站等;室外体育运动设施有:游泳池、篮球场，并结合古树规划古树广场，为居民提供休闲的活动场地:在住宅一层架空层内设

41、置健身房、乒乓球室、台球室、棋牌茶艺室、儿童青少年阅览室等活动室，为社区不同年龄的居民提供不同的场所和设施，以体现对人的关怀。配套设施一览表序号配套设施项目数量建筑面积（m2）备注1幼儿园116006班独立占地2社区健康服务中心1400附设3社区居委会11004社区警务室1505邮政所11406垃圾收集站150结合设置独立占地第三节 道路交通规划本次规划道路体系主要分为：城市干道，城市支路，小区车行道，小区主要步行道，特色商业步行街。城市支路贯穿规划地块，在道路交通设计中采用部分人车分流。3. 1 出入口设置小区设置三个出入口。主要出入口设置于前进二路，两个次要出入口分别设于地块的北侧和与小学

42、相邻的小区路上，以分散人流，减少城市主干道交通压力。小学主入口位于与富临门之间的小区路上，保障学生的出入安全。3. 2 车行系统在地块北侧前进路上设置小区机动车的主要出入口，结合城市支路以解决辖区内部的动态交通问题。车行线路沿着小区外围规划，实现人车分流，外环线路使得消防环路顺畅无阻，有效的保障了小区及周边区域的消防安全。组织好商业车流与居住车流的行驶方向及出入口方向，避免交通混乱。3. 3 步行系统小区出入口主要为步行出入口，内部的步行路线快捷联系各栋建筑，贯穿公共绿地、游泳池和休闲会所，并在会所前规划活动小广场，以合理疏散组织人流。公共设施前广场路面应按照广场设计进行铺装，以形成统一协调的

43、风格。地块西南侧可结合城市街头绿地和保留的古榕树设计为城市标志性公共开放空间，同时结合建筑形体及裙房设置商业步行街，构成本片区新的标志性地段。3 静态交通静态交通主要通过小区内部设立的地下停车库和地面停车场来解决。设置地下停车库和地面停车场。地下车库面积约为60000平方米，在小区外围车行道共设三个车库出入口，地下车库是小区主要的停车场地。依据深圳市城市规划标准与准则，建筑配建车位商业面积部分按0.4-0.6个/100平方米标准配设，以地下停车场方式解决静态交通问题；居住部分按0.6-1.0个/100平方米标准配设。在本项目开发强度下需设1506个车位。根据建筑服务需要和总平面设计采取布置一定

44、地面（底层架空）停车位。本次规划地下设置1500个停车位，地上设置150个停车位，共设置1650个停车位，满足本项目的停车需求,并为今后发展留有余地。3. 5 消防规划地块内小区主要道路形成环形消防车道，地块内的主要人行道路均可兼做消防通道，宽度不得小于5.0m。地块内部设消防环路，组成地块防灾救护道路系统。消防通道可以做铺装处理，但必须以图案形成暗示，确保畅通。第四节 绿地景观结构规划形成“五轴，三区”的景观结构。4. 1 “五轴”五轴分别为小区车行路和步行道形成的纵横五条小区景观轴。一条纵轴为小区主要景观轴，整个轴线景观变化丰富，出入口的生态广场到绿化小广场，再到以水景和荔枝园为主的中心绿

45、地及超大休闲会所，真正做到步移景易。四条横向次要景观轴，把小区景观和城市景观串连起来，将城市中的活跃元素引入到小区内部，丰富小区景观。4. 2 “三区”由小区纵向景观轴串联，由住宅及公共设施建筑围合形成三处景观区，分别为主要入口广场、一期入口广场及二期居住小区内中心绿地。中心绿地、会所区域作为小区的景观核心，也是全区的视线交点。中心庭院景观及其景观节点共同构成了小区开放式的景观资源，开放式的小区布局不仅为本小区提供了集中的景观资源，也为整个片区的绿色资源打开了窗口。此外，商业景观带的引入在丰富了城市道路景观的同时，也提升了商业本身及周边商业的价值。学校由于覆盖率低，景观资源好，也成为该片区的景

46、观中心。第五节 分期建设规划用地内包括现有村民住宅171栋，总建筑面积6.92万平方米，容积率0.98 。根据村内的经济实力，同时满足村民就地安置的要求，本地段改造建议分两期进行。5. 1 分期原则一、 减少分期的数量，建议分两期进行。且为保障建设的持续性，每期的年限都不宜过长，建议34年全部完成。二、 尽量保持两期间的平衡。包括建设用地面积、总建筑面积等。三、 充分考虑实施上的可能性，在进行拆建的过程中，能够满足原有村民的安置问题。四、 通过土地管理、规划管理、资金监管等环节对庄边城中村进行整体改造控制。5. 2 分期方案根据以上的原则，我们做出了如下的分期方案：一、 一期建设一期开发用地为

47、非农建设用地，地面建筑拆迁工作已于2004年完成。用地红线范围已砌筑好围墙，地块空置，已具备开发条件。规划一期占地2.55公顷，总建筑面积13.66万平方米，平均容积率5.36。一期提供不少于二期现状建设量30%的住宅建筑面积用于二期住户的腾挪，便于二期建设的开展。一期主要经济技术指标项目面积备注规划用地面积2.55公顷计容积率建筑面积13.66万m2其中住宅建筑面积11.73万m2商业建筑面积1.69万m2会所及其他0.08万m2幼儿园0.16万m26班平均容积率5.36绿地率40%建筑覆盖率26.2%居住户数944户居住人口3021人地下停车场4.0万m2配建停车位1075个拆除建筑面积1

48、.3万m2已拆一期规划要点；一期的建设与二期现状地块协调。于地块北侧及一期东侧与二期相邻处各设置一个临时出入口，解决区内交通问题。一期沿地块周边设置车行道，采用人车分流，保障小区内居民生活的安全、优美的环境。二、 二期建设二期的拆迁量较大，计划于2007年开始进行补偿安置工作。规划二期占地4.22公顷，总建筑面积13.42万平方米，平均容积率3.18。二期主要经济技术指项目面积所占比例（%）用地面积4.22公顷总建筑面积13.42万m2其中住宅建筑面积12.00万m2小学建筑面积0.81万m224班商业建筑面积0.61万m2平均容积率3.18绿地率40.0%建筑覆盖率23.7%居住户数996户

49、居住人口3188人地下停车场面积2.0万m2配建停车位575个拆建比12.8第六节 城市设计指引6. 1 对古树的保护村内现状有一棵100多年的古榕树及村内庄边古榕，见证了庄边城中村多年的发展，能够形成较强的凝聚力，是庄边城中村的一大特点，在改造中应予以保留。规划中将村边古榕移至地块中心，在具体设计上努力把这两棵大树与居住建筑环境充分结合，形成一个具有较强环境影响力的空间，使得传统的村落文化能够对将来的生活发生持续影响并且增强村民与地域传统的联系和归属感。方案设计要充分利用保留的两棵古树，形成古树广场。6. 2 建筑设计指引建筑设计应强调商业建筑的特色。协调城市整体空间特性，注重沿前进路的界面

50、连续性和整体秩序感。一、 重视商业建筑及居住建筑的建筑风格，在以下几点寻求整体的统一：l 裙房后退红线界面l 裙房屋顶线l 平台或基座线l 分层线或立面主要线脚l 塔楼主体屋顶线l 塔楼主题色彩二、 建筑外观应采用简洁的造型手法，与现状建筑的尺度、材料、色彩相配合，禁止用突兀、繁琐的处理来标新立异。l 本街区建筑限高100米，建筑形态为点式和板式相结合。l 建议街道界面设计结合步行广场、内部庭园设置骑楼、檐廊等架空建筑设施来组织室内外公共空间的活动，加强近人尺度空间的连续性与亲和力。骑楼宽度不得小于4米。架空层高度不得小于6米。l 为了增强街区的城市风格，要求建筑临前进路的建筑界面位置及建筑体

51、型设计均与相邻地块一致。其中，建筑裙楼部分必须与规定的街道界面线平齐，并达到要求高度。塔楼部分应与建筑后退红线控制线相平齐，不得超出。塔楼体型变化应按照塔楼主体屋顶线和塔楼屋顶轮廓线的控制高度设计。l 建筑外立面应选用高品质材料。主体外观材料应不超过两种。玻璃与墙体材料应协调，强调整体观感。禁止用与外墙形成强烈对比的窗框、分隔壁带和屋顶设计。禁止用高反光材料装饰外墙。l 建筑色彩应选用淡色系，冷色调，与相邻建筑协调。推荐使用淡灰、淡灰绿色、淡灰蓝色，淡米灰色和部分白色。不宜建造黑色、褐色、粉红色、深灰色等深色和饱和色建筑。l 地块北部的步行商业广场在采用街区的统一形式时也要突出特色空间特征，形

52、成近人尺度界面的核心性公共空间。l 结合步行商业广场设置标志性小品或雕塑，增强空间的自明性。l 消防通道可以做铺装处理，但必须以图案形成暗示，确保畅通。l 建筑立面上的任何广告及标识设置均应符合深圳经济特区户外广告设置指引的规定。l 建筑照明应选用中调、暖色柔和的泛光照明手法。根据建筑设计特点，应加强低层部分的特色照明。灯具必须结合建筑设计遮蔽、隐藏，不能干扰人、车的活动。6. 3 夜景体系规划照明是现代城市日益重视的城市空间美化工程措施之一，夜景照明设计应根据功能空间的不同运用不同的照明手段。在进行夜景规划时遵从强调文化属性、人本主义和生态节能的原则，充分利用照明技术和灯光艺术的手法，结合周边特色的需求，营造出生动、活泼、明亮、大方、充满趣味性的夜景观和照明效果，使改造后的庄边城中村成为片区夜空中的一颗璀灿的明珠。住宅区则通过园林式的照明设计，满足了绿地系统的使用要求，体现了“以人为本”的思想，部分绿地在满足安全要求的前提下，采取相对弱化的照明设计，以达到节约能源的目的。6 环境要素设计雕塑设置:环境雕塑在公共空间应体现较高的精神内涵和艺术魅力，使广场、街道、庭院变得人性化，充满活力，令人过目不忘。铺砌形式：铺砌在注重功能之外，还