法律-小产权合法化的窘境及实现途径—以 物权法 为研究对象

1、“小产权房”合法化的窘境及实现途径以物权法为研究对象【内容摘要】“小产权房”实际上没有真正的产权，但因其价格低廉而在交易市场迅速流行，本文所讨论的问题核心是“小产权房”能否合法化。物权法的平等保护原则要求它平等的保护公民的财产所有权;而土地管理法强调“小产权房”交易是违法处分集体土地使用权，属于违法行为。正是由于这两者的法律层级矛盾，致使“小产权房”无法真正做到合法化。“小产权房”虽不具有完全物权，却也包涵于物权法的法律范畴内，因此“小产权房”的合法化应当在不断完善的物权法框架内进行。【关 键 词】小产权房 平等保护原则 财产所有权 完全物权 前 言近年来，随着我国城市房地产市场的迅猛发展，城

2、市房价开始急剧攀升，人们对房价的敏感度也越来越高，农村“小产权房”应运而生 “小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。因其价格比普通房产的价格低，极大的满足了城市购房者的住房需求，也提高了农民的经济水平。然而，我国法律对“小产权房”并无明确的地位界定，因此，并不能确定关于“小产权房”的买卖合同是有效的，从而法律也无法对此买卖行为进行全面有效的保障，这就要求我国物权法不得不从所有权制度方面做出有效改善，对房产权进行流通的过程中需要按照法律法规的要求来进行流通，只有这样才能够保证我们国家房产流通的高效率，而且在流通的过程中还可以发现其中存在的一些问题，然后国家相关部门采

3、取有效措施对这些问题进行高效的解决。 一、“小产权房”现状及存在的利弊（一）“小产权房”的概念及存在现状随着我国城市化进程的不断加深，城市人口迅速增长，城郊乡镇地区就逐渐衍生出了“小产权房”。在当今社会房价越涨越高的趋势下，“小产权房”的出现能够有力的平衡房屋交易的买家和卖家两者之间的关系。然而目前我们国家很多地区的小产权房都是在城市以外的地方建设的，这些地区在我们国家有着明确的用途，一般情况下主要就是把这些土地用于农民住宅以及种植庄稼。在种植庄稼地区是不能够建设任何房屋或者厂房的，如果没有按照国家法律法规的要求对这些土地进行合理的使用，那么使用者就会受到国家法律的制裁。目前我国很多小产权房的

4、法律效应不是很高，没有得到国家政府相关部门的承认，跟城市中的房产是完全不一样的。所以说我国相关部门需要对这些小产权房进行调整，防止一些不良分子利用法律的漏洞做出一些损害国家利益的行为，保证小产权房的建设符合国家政策的要求。（二）“小产权房”产生原因及弊端1、“小产权房”的产生原因“小产权房”近年大热，它的形成原因不是单一面的。首先，“小产权房”的亮点体现在它的价格方面。相较于城市飙升的商品房房价，“小产权房”价格更贴近于普通大众的平均购买力。因此，人们开始注意到城市郊区较为廉价的房屋，在大量的市场需求推动下，人们开始进行大面积的乡镇土地开发。其次，农村集体用地的流转方式主要有：转包、出让、出租

5、、转让或出租用于非农建设等，但并没有建立起一个完善的市场流转体系，才让部分投机人群利用制度漏洞违规建造这种“小产权房”。 2、“小产权房”存在的弊端（1）占用较多耕地目前我们国家农村地区的很多小产权房主要使用土地就是人们种植庄稼使用的土地，如果人们过多的使用这些土地，那么我们国家可以种植庄稼土地的面积就会消失很多，这对于我国农业市场的发展有着很大的阻碍作用。农民集体所有的土地用于房地产开发意味着土地所有权的转移，短期来看，农民得到了一些现实利益，但是他们却永久性的丧失了对土地的使用权，失去了对今后生产生活的最基本保障。（2）损害了法律的权威和政府公信力根据相关法律法规规定我们可以发现，农民在自

6、己的土地上建设房屋是违背了我国法律法规的，在改革开放以后，我们国家就明确规定了农民可以对土地进行使用，但是不能够拥有土地的所有权。所以说人们不能够随意的在这些土地上进行房屋的建设，即使要建设，也要按照国家法律流程来进行建设。因此，我们国家目前需要严厉打击社会上存在的一些房屋违法建设行为，给人们宣传违法建设房屋可能需要承受的法律制裁，只有这样才能够保证政府和法律的公信力和威信 浅谈“小产权房”存在的问题及其对策.中国论文网。（3） 打乱城市总体规划虽然在城市以外的地方建设小产权房可以帮助很多贫困人口住上房屋，但是这些建设的房屋存在一些安全隐患，而且这些房屋的建设也不符合国家法律的要求，对国家城乡

7、一体化建设的规划带来了很大的障碍 杨少芳 浅谈“小产权房”存在的问题及其对策 。城乡一体化在建设过程中是需要严格按照国家政策的要求来进行规划建设的，不能够打破这个计划，所以说小产权房的建设就是打破了城乡一体化建设的规划。毫无疑问，它扰乱了城市的总体规划和空间布局，对城市的未来发展带来极大的消极影响。（4） 小产权房的流通存在很大限制乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其实并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益

8、很难得到维护。同时，由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。小产权房最典型的案子就是1994年全国各地的画家入驻通州宋庄，逐渐形国最大的画家聚集地。但由于房价飞涨等多方面原因，陆续

9、发生卖房农民因反悔卖房起诉画家的案件，至今已经形成13起讨房诉讼。 2007年7月，画家李玉兰第一个接到了一审败诉判决书，法院判决合同无效，要求原房主按照价给李玉兰9.3万元补偿款，李玉兰于判决生效90日内腾房。李玉兰遂向市二中院上诉。 2007年12月，二中院终审首次认定画家村农村房屋买卖合同无效，但判决中指出合同无效主要责任在于农民反悔，李玉兰可就赔偿问题另行主张。 在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款 鞋帽，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索

10、回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。二、在物权法视野下的“小产权房”物权法在我们国家房屋建设中发挥着很重要的作用，可以帮助人们对房屋产权的归属进行确定，同时人们在购买这些房屋时也需要经过国家相关部门的审核。（一）“小产权房”在法律范畴内的讨论1、“小产权房”是非法的“小产权房”的非法性主要表现在它“产权”的非法性。根据土地管理法的有关规定，“小产权房”严格意义上讲也属于宅基地，这种买卖行为不能受到法律的认可与保护 土地

11、管理法规定：农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者转租用于非农业建设。而农村宅基地属集体经济组织所有，村民对也只有享有使用权。而且国家相关法律还规定了这些房屋是不能够在市场上多层次流通的。2、“小产权房”法律漏洞首先，目前我们国家很多小产权房屋没有国家要求的房产证，负责人也没有房屋的销售证。这一切所承担的后果是由购买者承担的。其次，“小产权”房的出现和交易一方面满足了某些社会正当需要，又在一定程度上危害了某种秩序而为法律和政策所否定。从物权法的角度看，“小产权房”的流转是交易双方基于平等自愿的原则在法律规定的范围内形式所有权的表现，是一个有效的法律行为。但是根据我们国家对土地使用要求上面

12、来看，这些房屋是非法建设的，不能够在市场上流通。正是由于二者的矛盾，国家在寻求平衡的过程中给建造“小产权房”的个人或集体留下了法律漏洞，使他们有了可乘之机。（二）物权法范畴内的“小产权房”物权法是我们国家众多法律中的一个，主要就是用来对人们的各种物品权利进行保护的。同样，小产权房屋也是在这个法律的保护范围之内的，但是如果人们建设的房屋是违法的，那么就不会受到这些法律的保护。这个法律目前主要是用来对房屋以及各种物品的所有权及归属权进行确定的，人们可以利用这一法律武器来保护自己对物品的所有权。从理论上讲，小产权房也是在这个法律保护范围之内的，但现实中“小产权房”却是非法的。这样看来似乎形成了一个悖

13、论，但其实“小产权房”这个概念本身就是一个法律上的漏洞，无法从法律层面对它有一个准确的界定，因此两者并不矛盾。随着城市化进程的不断加深，越来越多的人开始抓国家法律的漏洞去大力开发农用地而从中获利。所以说我们国家政府相关部门需要利用法律法规来保障人民群众的基本权利和利益。三、“小产权房”合法化的合理性及实现途径（一）从物权法看“小产权房”合法化的合理性1、“小产权房”应当合法化物权法对于保护人民群众基本权益是有着举足轻重的作用的，这个法律不仅能够对人民群众的利益进行保护，而且还可以保护企业以及社会资产，而且对各个资产阶级保护的程度都是一样的，这也就说明了我们国家颁布的物权法是比较公平公正的，符合

14、现代化社会的发展 秦鹏.物权法角度论小产权房能否合法化J 法制与社会。通过对这个法律进行解读可以发现这个法律对资产保护的目的性不是很明确 物权法第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”，存在很多问题，不能够保证对每一个人所有权权利的平等保护。而且还发现物权法内部没有一些很好的条例来规定小产权房的归属问题，这也就说明这个法律还需要得到更好的改进和完善。小产权房的命运从一生下来就充满了坎坷，要怪只能怪自己命不好投错了胎。有人把小产权房的命运比作长大后的私生子，虽然非法所生，但却随着社会发展和“亲生的”取得了同样的权利。还有人把小产权房的辈分给升了一级

15、，即私生子的妈妈。不管是哪个，目前来看，命运都是一样的。 尽管现在国家大力清理小产权房的呼声很紧，但据悉，目前国家已经着手土地管理法以及农村土地承包法的修改。其中可能的修改内容是：农村集体土地有望和国有土地一样，实现“招拍挂”上市，同地同价同权，使得农民获得较高的补偿收益。 去年底，国土部副部长、中国土地学会理事长王世元，在2011年中国土地学会学术年会上也透露了农地入市的相关风声。不少专家均认为目前农村土地政策可能要迈出比较重大的步伐，其中将涉及到农村土地上市的合法化。 一旦农村集体土地和国有土地可以同等条件下转让，小产权房的合法化问题随之浮出水面。有说法是，全国城市的“小产权房”平均占到3

16、0%左右，一些城市“小产权”甚至接近40%左右。 尽管小产权房合法化会面临许多难题，但其转正是必然的，小产权房合法化是迟早的事。但不是像当年许宗衡那种以个人利益为重，中饱私囊的人来完成的。这种改革应该是自下而上、民心所向来实现的。2、所有权是完全物权所有权是每一个公民都具备的权利，这个权利可以帮助人们对自己的财产进行明确拥有。我们国家的物权法中就明确规定了人们是不能对国家的财产进行占有的，而且国家的财产也是不能用来买卖流通的，如果人们没有按照国家法律法规的要求来规定自身的所有权，那么人们就会受到法律的制裁和惩罚。通过这些可以看出我们国家需要对相应的法律法规进行严格的完善，同时还要积极保护人民群

17、众的基本住房权利，只有这样才能够充分体现物权精神。（二）“小产权房”合法化的实现途径1、完善“小产权房”的相关立法 “小产权房”在法律上一直没有明确的地位界定。产生这个现象的根本原因还是在于相关法律的不完善，这给政府管理的缺位以及开发商的违规开发建设留下了空隙。纵观我国法律体系，没有一部法律甚至相关法条能够对“小产权房”进行界定。这样的情况再加上政府在执法方面环节力度的薄弱，使越来越多的人们面对高企的商品房价格，抱着“法不责众”的心理铤而走险， 把目光投向了“小产权房”，这使得“小产权房”固有的弊端在随着交易量的增多而愈发明显，产生房产纠纷的数量也不断增多，这不仅使购房者乃至售房者的权益难以得

18、到保障，同时也不利于保护市场交易秩序，更对整个房地产市场的规范发展产生不利影响。这些原因共同导致了今天在社会上许多不合法的“小产权房”存在的局面，尽快出台“小产权房”相关的政策和法律法规。对于当下“小产权房”愈演愈烈的现实状况，核心在于首先从法律层面来明确“小产权房”的地位和性质，只有解决好这个根本问题，才能更好的对“小产权房”进行规范的引导，推动城乡一体化的实现，最终实现双赢甚至多赢。因此，从立法层面出发，通过修改和完善宪法、土地管理法等法律来明确“小产权房”的流转，在法律上确立其合法地位是“小产权房”流通的核心。 物权法中物权平等保护的基本原则部分的内容，可以进一步的补充完善“小产权房”存

19、在的法律基础，让集体土地与国有土地上的平等性落到实处。与此同时也要改善政府行政执法力度薄弱的问题，对于本应拆除的不符合法律规定的存在安全隐患的那部分“小产权房”，应该采用强制性的措施，坚决予以拆除。我们国家在对城市进行建设的过程中不仅要参考很多人民群众的建议，而且还要根据我们国家实际发展情况来制定一系列的政策。为更好的贯彻落实这个建议，需要重修土地管理法中关于集体所有土地有关流转以及宅基地使用权、所有权的相关法律法规，另外还要维护每一个人民群众的自身基本利益。2、一分为二，合理处理 “小产权房” 哲学上曾经讲过我们要准确的对问题进行看待，所以说我们目前对小产权房需要用不同层面的眼光对其进行看待

20、，其不仅包含着人民群众的基本权利的保护，更包含着较为深刻的社会问题，因此要想解决这个问题更不能从单方面片面的处理，而应该考虑到全国各地不同的实际问题对症治理。首先，我们国家相关部门在对农村地区建设的房屋进行考察时，需要严格审核这些房屋的建设要求，如果这些房屋在建设的过程中没有按照国家的要求来建设，就需要把这些房屋拆掉，只有这样才能杀鸡儆猴，让更多的人们明白到不能在国家保护区域内建设小产权房屋。与此同时，一些达不到质量安全要求的房屋也会被拆掉，因为这些房屋会严重威胁人民的生命安全和财产安全。所以说人们都要积极响应国家的号召，按照国家法律法规的要求来办事 杨少芳. 浅谈“小产权房”存在的问题及其对

21、策J法制博览。其次，如果一些房屋是比较安全的，而且还通过了国家相关政府的审核，那么国家政府就会给这些房屋所有者颁发相关证书，证书也相当于合同，要求所有者要按照合同上的要求对这些房屋进行经营，不能够超越国家法律法规的底线。如果一些房屋建设的地点有误或者一些房屋建设的不安全，那么这些房屋就会被拆除，此时房屋所有者也会受到法律惩罚 侯振. 小产权房的成因及其解决对策J 金卡工程。3、依法办理土地权属登记 物权法规定：任何一个建设房屋的所有者都必须按照法律要求到相关部门办理房产证，如果没有房产证，那么这些建设好的房屋也不能够进行买卖，甚至国家会排除拆迁队对此房屋进行拆除。目前我们国家很多小产权房屋没有房产证，他们只得到了当地小政府的承认，国家并没有予以承认和认可，这种情况下，这些房屋就不会得到相应条例的保障，这是现今“小产权房”纠纷日益频发的主要原因。所以不论是在法律层面上还是在实践层面上赋予“小产权房”合法的产权，即为其办理合法有效的土地权属登记在解决“小产权房”问题纠纷，保护当事双方的合法权益上具有重要作用。所以