物业管理有限公司医院项目工程部日常工作流程目录

1、海南西部中心医院 嘉禾金地物业有限公司儋州分公司海南嘉禾金地物业管理有限公司儋州分公司西部中心医院项目（工程部日常工作流程）目 录一、安装项目流程 3-4二、维修流程5-7三、日常巡查工作流程 8-9四、设施设备保养维护流程10五、有偿服务流程11-12六、电梯保养维修流程13-14七、电梯故障处理流程15-16八、电梯机房巡查流程17-18九、水泵房设备应急处理19-20十、排污泵应急处理流程21-22十一、空调故障应急流程23-24十二、低压室巡查维修流程25-26十三、发电机常见故障处理流程27-28十四、发电机机房巡查流程29十五、发电机试运行流程30-31十六、应急照明启动流程32十

2、七、开关（断路器）跳闸处理流程33十八、计算机故障处理流程34-35十九、监控故障处理流程36-37二十、可视对讲故障处理38二十一、停车场故障处理流程39二十二、消防防火卷闸操作流程40二十三、消防排烟系统操作流程41一、 安装项目工程立项后，由工程部主管制定工程的施工计划和预算，提交上级审批。工程部工程预算经审批通过后，根据工程部自身的技术力量及作业资质，则分为： 1、工程部承接施工：工程部申购材料，组织施工。施工过程中收集施工资料。施工完毕，工程部组织验收。进行财务结算，并将资料存档。2、外聘工程队承接施工：外判施工，外聘工程队按计划施工。工程部监督施工质量和进度，并在施工过程中收集施工

3、资料。施工完毕，工程部组织验收。进行财务结算，并将资料存档。安装项目流程工程立项制定工程预算项目审批根据本部自身技术力量及作业资质 不通过 通过取消项目本部施工外判施工资料存档申购材料按计划施工工程部监督施工质量和进度组织施工收集施工资料施工完毕工程验收财务结算资料存档- 44 -二、维修请修部门填写请修单，交工程部。根据设备、设施的保养期限和工程部自身技术力量及作业资质：1、在保养期内由承建商维修，则：致电承建商，通知其到场确认。承建商确认后，由工程部监督其在一定期限内完成维修。维修完成后，工程部领班和主管分别验收并在请修单签名确认。最后交请修部门验收,工程部将请修单存档。如承建商在三次电话

4、通知后，仍不到场确认，则致函承建商，督促其到场确认。承建商在收函后，仍拒不维修，则记录在维护表现报告中呈交发展商，并由工程部组织维修，所产生费用由承建商承担。2、在保养期外且工程部无法维修，外判维修，则：由外聘工程队制定维修方案及预算，交工程部主管和物业经理分别审核。审核通过后，外聘工程队进场维修，工程部监督完成。维修完成后，工程部领班和主管分别进行验收并签名确认。最后交请修部门验收，工程部将请修单存档。3、属工程部自行维修： 已有材料，则即时维修；如未有材料，则待材料购回后进行维修。完成后由工程部领班和主管分别验收并签名确认。最后交请修部门验收，工程部将请修单存档。工程部维修流程请修部门填写

5、维修单根据设备、设施的保养期限和工程部自身技术力量及作业资质外判维修承建商维修工程部维修外判工程队制定方案及预算有材料无材料电话通知承建商到物管确认即时维修工程部主管审核申购材料三次电话通知仍不到场确认承建商到场确认物业经理审核发信督促承建商工程部监督完成维修领班验收外判工程队完成维修工程部主管验收财务部结算工程领班验收工程主管验收工程领班验收工程主管验收记录其表现呈交房产公司承建商拒不维修请修部门验收请修部门验收工程部组织维修存档资料存档资料存档资料请修部门验收三、日常巡查工作巡查单元装修1、 巡查单元的装修情况，发现有违规施工，及时制止。2、 已造成后果的，需马上报告主管或领班，并通知客服

6、部到现场确认，由客服部通知业主整改或修复；未造成后果的，告诫其施工负责人并将违规施工情况详细记录。2 查小区设备1、查小区设备，保证其正常运转，并记录数据、参数。2、现设备运转异常，可处理的即时排除故障并记录在巡查表上；不能解决的即时报告主管或领班，按工程部维修流程处理。3 巡查工地1、工地，详细记录： 更改原设计图纸进行施工的情况隐蔽工程施工情况设备安装过程及存在问题 将巡查情况汇总后交主管上报，并协助发展商解决存在问题日常巡查工作流程每日巡查未造成后果巡查工地巡查设备巡查单元设备安装过程及存在问题更改图纸施工隐蔽工程发现违规装修发现设备异常详细记录或绘简图即时制止不能解决可即时解决汇总交主

7、管上报报告主管或领班排除故障并记录已造成后果协助发展商解决问题报告主管或领班告诫施工人员并记录按工程部维修流程处理通知客服部到现场确认客服部通知业主整改或修复四、设施设备保养维护流程设施设备在免费保养维护期内，可联系承建商，要求提供养护服务。1、得到承建商回应后，工程部与其商讨具体养护时间，并协助其完成养护。养护完成后，由工程部领班进行验收。2、工程部记录该次养护情况并提交养护报告。3、如承建商拒不履行养护义务，则记录到其维护表现报告中，提交发展商处理。设施设备已过免费保养维护期，则由工程部按相关的养护规定进行养护，并记录养护情况并提交养护报告。工程部设施设备保养维护流程设施设备的保养维护承建

8、商积极回应工程部领班验收协助承建商完成养护提交发展商记录到该承建商的维护表现报告中记录养护情况并提交养护报告承建商拒不养护养护期内按相关设施设备的养护规定进行养护养护期后联系承建商提供养护服务五、工程部有偿服务客户填写有偿服务申请表，交工程部按标准计价。工程部或客服部主管审核并签名确认。客户持审核通过后的有偿服务申请表到财务部缴费，财务部收款并签名确认。工程部接单，与客户约定服务时间。有材料则按要求完成服务内容；暂无材料则待材料购回后即时完成。完成后由客户验收，合格后由工程部或客服部主管验收并在服务单上签名确认；不合格则由工程部按客户意见改善，直至完成。完成后的有偿服务单，工程部、客服部和财务

9、部各存一份备查。如客户取消服务，则财务部退款销单，并通知工程部和客服部。工程部有偿服务流程客户填表申请工程部按标准计价工程部或客服部主管审批签名客户按价缴费财务部收款并签名财务部退款并销单 客户取消服务 工程部接单 无材料 有材料通知客服部与工程部申购材料 约定时间完成服务资料存档工程部按客户要求改善工程部或客服部主管验收签名客户验收不合格 合格六、电梯保养维修流程行巡查内容包括：随电梯轿厢来回运转，确认电梯的通信设备、应急装置、各指示灯、按钮等功能正常。各班日常保养工作内容：夜班：主要负责部分必须停电才能进行的保养工作：1.对曳引机、减速器、限速器等运动部件的清洁、加油。2.清洁控制屏，检查

10、导线无松动、气味、电弧等。3.检查曳引绳张力，有无磨损、断丝现象。4.轿顶清洁，加导轨油等。日班：主要负责跟进电梯公司对电梯进行的定期保养工作的执行情况。中班：主要负责1.检查曳引机、减速器的油位，有无漏油，有无异常震动、杂音及温度是否正常。2.制动器制动是否可靠，间隙是否过大，线圈是否过热，制动轮是否有油污等。3.机房温度是否超过规定，降温设备是否良好，消防器材是否齐全及做好室内清洁。4.做好电梯轿厢及各层厅门地坝的清洁工作。电梯保养维修流程夜班电梯值班员中班电梯值班员日班电梯值班员例行巡查例行巡查例行巡查自行解决 不能解决 不能解决 自行解决通知电梯公司并在交班本上做好记录通知电梯公司并在

11、交班本上做好记录出现故障发现隐患出现故障发现隐患汇总问题报告主管消除隐患排除故障消除隐患排除故障记录在交班本记录在交班本分析故障原因 自行解决 不能解决进行日常保养工作通知电梯公司排除故障消除隐患进行日常保养工作修复工作记录在交班本由电梯维修保养负责人验收由电梯维修保养负责人检查汇报主管由电梯维修保养负责人检查七、电梯紧急故障处理如果电梯在行驶中途突然发生停车故障，而停在井道内不能开门时应先设法通知电梯维修人员，其他人员不得随意处理，以免处理不当发生危险。维修人员到达现场后，首先应立即设法救出轿厢内被困人员。若轿厢不在平层开门位置，应以检修方式慢车开动电梯，将轿厢移动到开门处，让乘客离去。当电

12、梯因安全钳动作或其他原因，采取前述措施轿厢仍不能移动时，可将轿厢顶安全窗开启，放出被困人员经井道退出，但应注意要切断电源。如发现水进机房井道、井底坑和轿厢，应立即将电源全部切断，以防触电事故及电气设备短路。如遇电气设备发生燃烧时，应立即把电源切断，采用四氯化碳或干粉灭火器扑救，并立即报告有关部门。电梯发生事故，司乘、维修人员必须立即抢救伤员，保护现场。抢救伤员需移动现场时，须设标志，及时报告有关部门按照“三不放过原则”采取有效措施。若电梯发生严重的冲顶、蹲底时，须经有关部门严格检查，修复鉴定后方可启用。如果轿厢因超行程或其他原因必须在机房用手轮转动曳引机使轿厢作短程升降时，首先要切断电动电源。

13、然后应23人配合进行操作，一人使用工具松开刹车，其他人扳动手轮使曳引机转动。操作应注意安全，防止松开刹车时手轮突转伤人。所有事故发生和处理之后，一定要详细记录发生的时间、现象和处理方法，并要及时报告领导。电梯故障处理流程图接到故障通知迅速到达现场设置检修牌轿厢内是否有乘客 否是 按电梯紧急故障处理规程放出乘客检查、分析事故原因排除故障电梯自动复位排除故障是 是否 通知电梯公司维修机房手动复位通知电梯公司维修撤除检修牌填写电梯故障记录表八、电梯机房巡查检查电机变速箱是否过热。如过热，检查变速箱齿轮油油位是否过低，箱体有无渗漏；油质是否正常。如以上都正常，进一步查找原因并进行维修。检查电压、电流是

14、否正常。如不正常，查找原因并进行维修。检查开关是否过热。如过热，查找原因并进行维修。检查各接头是否过热。如过热，查找原因并进行维修。检查钢缆有无毛刺、断股。如有，通知电梯承建商维修。检查电机变速箱是否过热。如过热，通知电梯承建商维修。检查有否异声、异味。如有，通知电梯承建商处理。检查机房排气扇是否正常。如不正常，进行维修。检查室内是否有杂物。如有，进行清理。最后记录巡查情况并签名。记录巡查情况并签名室内是否有杂物机房排气扇是否正常有否异声、异味电机变速箱是否过热钢缆有无毛刺、断股各接头是否过热开关是否过热电压、电流是否正常电机变速箱是否过热电梯机房巡查流程 过热 异常 正常 是维修检查原因 否

15、 是 否 有 无通知电梯承判商 是 否 有 否维修 否 是 是清理 否九、水泵房设备应急处理如水压不正常：检查控制柜电压、电流、频率、水压各项指标。如不正常，检查线路（包括变频器及微机控制器等），并通知工程部主管，组织抢修。检查进水阀门是否开启。如阀门未开启，将其打开。检查市政管网水压及流量平衡量。如不正常，则向水厂查询。检查水泵是否在自动状态下运行。如未在自动状态，将其转为自动状态；如自动不正常，转为手动状态。检查水泵电机运行时是否发出噪音、振动或过热，电流是否稳定。如不正常，则停泵换备用泵工作。检查出水阀门及出水压力。不正常则通知工程部主管，组织抢修。将有关数据记录。水泵房设备应急处理流程

16、水压不正常检查线路（包括变频器及微控机控制器等）检查控制柜电压、电流、频率、水压各项指标 不正常 正常上报工程部主管并通知厂家抢修开启阀门进水阀门 未开启已开启检查市政管网水压及流量平衡量向水厂查询 不正常转成自动状态 正常 不是 检查水泵是否自动状态运行 转成手动状态 自动不正常是 检查水泵电机运行时是否发出噪音、振动或过热泪盈眶，电流是否稳定换备用泵工作停泵 不正常正常检查出水阀门及出水压力检查 不正常正常将有关数据记录十、排污泵应急处理流程排污不能自动排污，按如下步骤处理：1、 检查控制箱电压。如不正常，检查电源是否接通。2、 检查水泵是否在自动状态运行。如不是，装开关打到自动状态。3、

17、 检查控制线路是否正常。如不正常，检修线路。4、 检查浮球开关。如不正常，维修水泵。5、 解徐故障后，将有关情况记录。排污泵应急处理流程不能自动排污检查电源检查控制箱电压 不正常正常检查水泵是否在自动状态运行转成自动 不是是检修线路检查控制线路是否正常 不正常正常即时转成手动状态，更换浮球开关检查浮球开关节 异常正常检查水泵不正常维修水泵将有关情况记录十一、空调故障应急空调故障检修要求，首先观察空调开机时是否运转。1、 可运转，检查冷风是否正常。 冷风正常，检查制冷剂是否充足。如不足则加制冷剂。 冷风不正常，检查风扇、蒸发器、冷凝器等是否有故障。如有，则更换损坏部件。如空调不运转，检查电源。1

18、、电源正常，检查电压、热保护器及压缩机等部件是否正常；检查温感及温度设定是否正常。如有故障，则更换损坏部件。2、 电源，检查各开关及保险丝是否正常。如开关故障或保险丝熔断，更换开关或保险丝。空调故障应急流程接到空调故障检修要求当空调开机时观察是否运转 是 否运转正常，观察冷风是否正常不运转，检查电源 有电源 无电源检查各开关及保险丝是否正常检查温感及湿度设定是否正常检查电压、热保护及压缩机等部件是否正常是 否 否 否 否 更换温感或调整设定检查风扇、蒸发器、冷凝器等是否有故障检查是否制冷剂不足部件损坏 否 是 开关故障保险丝熔断 是更换部件补充制冷剂 否空调恢复制冷十二、低压室巡查维修检查应合

19、闸的开关状态。如有跳闸情况，进一步检查是否有过流、过压、过热，查找原因并进行维修。导线接头情况。如过热，一般为接头氧化或接触不良，可处理的即时处理；需停电处理的，通知主管安排合适时间维修检查电容器运行情况。如电容器过热，详细检查后维修；如电容器膨胀，将其更换。检查是否有异味。寻找气味来源，确定故障点并进行维修。按时间段记录有关电压、电流、功率因数等数据于运行表格上。低压室巡查维修流程低压室巡查 跳闸正常过热过压过流应合闸的开关状态检查原因导线接头情况维修良好电容器运行情况接头氧化或接触不良 不良 过热 良好是否有异味处理 无 是检查气味记录有关电压、电流、功率因数等数据于运行表格上 要停电通知

20、主管正常确定故障点安排合适时间维修过热膨胀检查原因更换维修十三、发电机常见故障处理观察控制面板：oil故障灯亮，检查燃油油压，如显示“lopr”，则表示油压低，联系厂家维修；如显示frr，则表示传感器失效，可用5电阻短接13#、14#线，清除故障灯，然后开机重启。emperature故障灯亮，检查水温是否超值（1199内正常），如水温过高，冷却后开机；如报警菜单显示f，表示温度传感器失效，可用5电阻短接15#、16#线，清除故障灯，然后开机重启。“+、-”故障灯亮，检查蓄电池电压（23.630v内正常）、接线；蓄电池负极接地是否正确；充电器是否接到蓄电池。ext故障灯亮，检查急停开关是否复位，

21、未复位即复位后重启；已复位检查触点接线。speed故障灯亮，检查是否超速；如菜单显示f.pi，则表示速度传感器失效，联系厂家维修。fuel故障灯亮，检查燃油油位，如燃油不足，加注燃油开机。菜单显示f.pi速度传感器失效联系厂家开机重启清除故障灯温度传感器失效用5电阻短接15#、16#报警菜单显示f开机重启清除故障灯复位后重启联系厂家temperature灯亮检查水温是否超值（1199）冷却后开机充电器是否接到蓄电池蓄电池负极接地是否正确“+ -”灯亮检查蓄电池电压（23.630v）检查蓄电池接线用5电阻短接13#、14#oil灯亮检查燃油油压报警显示frr (传感器失效)显示“lopr”表示油

22、压低加注燃油开机检查触点接线ext灯亮开关是否复位停机检查fuel灯亮检查燃油油位检查急停开关超速停机speed灯亮控制面板出现故障灯发电机常见故障处理流程 是否否是十四、发电机机房巡查检查机油粘度及油质是否符合要求。如不符合，更换机油。检查电池是否充足电。如电量不足，检查原因，处理后重新充电。检查电池液位是否正常。如不正常，调整水位或加蒸馏水。处理无效，更换电池。检查柴油储量是否能支持运行2小时。如是油量不足，通知主管写单申购。 检查水箱水位是否正常。如不足，将水箱加满。检查控制柜指示状态是否正常。如不正常，通知经销商维修。发电机机房巡查流程发电机房巡查更换机油机油粘度及油质是否符合要求 否

23、 是电池是否充足电检查处理恢复充电 否 无电源 是 调整水位电池液位是否正常加蒸馏水更换 否 否 是 是通知主管申购柴油柴油储量是否能支持运行2小时 否 是加满水箱水箱水位是否正常 不正常 是通知经销商维修控制柜指示状态是否正常 不正常 十五、发电机试运行手动或自动状态启动发电机运行是否正常。如停机不正常，检查原因，通知经销商维修。观察水箱情况是否正常。如不正常，停机检查原因，通知经销商维修。观察机油压力是否正常。如不正常，停机检查原因，通知经销商维修。观察水温是否正常。如不正常，停机检查原因，通知经销商维修。观察电池电压是否正常。如不正常，停机检查原因，通知经销商维修。观察输出电压是否正常。

24、如不正常，停机检查原因，通知经销商维修。观察运行中有否异声、异味。如有，停机检查原因，通知经销商维修。填写试运行记录。发电机试运行流程发电机试运行 正常启动情况（手/自动） 异常 正常水箱情况 异常 正常维修停机检查原因机油压力 异常 正常水温 异常 正常电池电压 异常 正常输出电压 异常 正常有否异声、异味 有 正常填写试运行记录十六、应急照明启动1、 市电全停或事故供电全停，柴油发电机启动，正常输出电力。2、 通过低压配电装置传到确保电源母排。3、 确保母排插接箱下桩接各种断路器。4、 供应走火梯灯具，提供必要的应急照明，若因各种原因而导致公共区域不能正常发光，尚有通道口的紧急指示灯提供1

25、小时以上的疏散指示。5、 供应各区域公共走廊灯具，提供必要的应急照明应急照明启动流程市电全停或事故供电全停柴油发电机启动，正常输出电力通过低压配电装置传到确保电源母排确保母排插接箱下桩接各种断路器供应各区域公共走廊灯具，提供必要的应急照明若因各种原因而导致公共区域不能正常发光，尚有通道口的紧急指示灯提供1小时以上的疏散指示供应走火梯灯具，提供必要的应急照明十七、开关（断路器）跳闸处理流程开关（断路器）跳闸，可重新合闸，看是否正常。如正常，故障排除。如合闸后，再次跳闸，可断开对应负载后再试合闸。如正常，应是负载发生故障，检查开关到插座之间线路，排除短路、开路等故障。正常，应是断路器故障，更换开关

26、（断路器）。开关跳闸处理流程开关跳闸合闸 正常 异常故障排除断开对应负载 合闸 正常异常更换断路器检查负载检查开关到插座之间线路，排除短路、开路等故障十八、计算机故障处理流程接到故障通知，首先了解情况，分析原因。显示器故障。检查显示器是否通电和有信号输入，如不通电或无信号，则检查电源和信号输出端。主机故障。检查主机通电开机是否正常，如电源灯亮，听到连续“啲啲啲”声响，应是内存卡没有接好，重新插紧即可；如电源灯亮，听到间接“啲、啲、啲”声响，应是显卡没有插好，重新插紧即可；如电源灯不亮，检查电源是否接好；检查其它硬件情况。打印机、数码相机等周边设备故障。检查设备的连接、设置以及驱动程序安装。计算

27、机故障处理流程接到故障通知了解故障原因显示器、主机、周边设备打印机、数码相机等主机通电开机是否正常显示器是否通电和有信号输入检查连接、设置以及驱动程序安装否检查电源和信号输出端电源灯亮，听到间接“啲、啲、啲”声响进入窗口、联网、打印是否正常电源灯不亮，检查电源是否接好；检查其它硬件情况电源灯亮，听到连续“啲啲啲”声响 显卡没有接好内存卡没有接好检查网络连接和设置插好显卡插好内存卡十九、监控故障处理接到故障通知，了解情况，分析故障原因。计算机故障。检查计算机运行情况是否正常，如不正常，打开机柜，找出对应号码，按红色按钮(rest),如键盘、鼠标、显示器无反应，检查连接到主机的线，键盘等还是无反应

28、的在主机按（key）按钮。如处理无效，通知厂家维修。软件系统故障。检查软件系统运行情况是否正常，如不正常，用鼠标按屏幕下面的人头图标输入用户名：xxxx和密码：xxxxx，凡是有转动的屏幕都要点击屏幕右边设置选项，进入新的窗口，按云台设置该转动屏幕的com端口（com1），波特率（9600）并确定；屏幕黑色或没视频信号，按屏幕的光选项，找到该设备的电源，断电几秒再接好电源。如处理无效，通知兴柏诚公司维修。监控设备的解码器、电源、摄像枪、摄像头故障。检查线路、电源接头是否接好；解码器接线是否接好；视频信号、云台信号是否接通；调试摄像枪、摄像头。如处理无效，通知厂家技术员维修。监控故障处理流程接到

29、故障通知了解故障原因监控中心软件系统、计算机、监控设备监控设备的解码器、电源、摄像枪、摄像头计算机运行情况是否正常软件系统运行情况是否正常用鼠标按屏幕下面的人头图标输入用户名：xxxx密码：xxxxx凡是有转动的屏幕都要点击屏幕右边设置选项，进入新的窗口，按云台设置该转动屏幕的com端口（com1），波特率（9600）并确定；屏幕黑色或没视频信号，按屏幕的光选项，到该设备的电源断电几秒再接好电源检查线路，电源接头是否接好，解码器接线是否接好，视频信号、云台信号是否联通，调试摄像枪、摄像头打开机柜，找出对应号码，按红色按钮(rest),如键盘、鼠标、显示器无反应，检查连接到主机的线，键盘等还是无

30、反应的在主机按（key）按钮联系厂家二十、可视对讲故障处理接到故障通知，了解情况，分析故障原因。监控中心主机故障。检查主机发码到首层门口机和单元可视对讲机是否正常；软件系统运行情况是否正常；检查按钮和连接线。如处理无效，通知兴柏诚公司维修。首层门口机故障。检查首层门口机发码到到监控中心和楼层单元是否正常，音量恰当，视频是否清晰；检查按钮和连接线以及楼层弱电管井解码器。如处理无效，通知兴柏诚公司维修。单元可视对讲机故障。检查单元可视对讲机呼叫监控中心和接听监按中心、门口机是否正常；检查由地库弱电箱到弱电管井到单元线路（电源接头是否接好，信号线、视频线是否联通）。如处理无效，通知厂家技术员维修。可视对讲故障处理流程接到故障通知了解故障原因监控中心主机、楼层门口机、单元可视对讲机主机接收、发码到首层门口机和