业委会“犯错”可被业主追责

1、袅 业委会“犯错”可被业主追责薅 业委会作出不恰当的决定，业主该怎么办？遇上不作为的业委会，业主只能无可奈何？业委会拥有的权力过大，谁来监管？随着物权法的正式实施，一系列业主与业委会纠缠不清的矛盾不会再以小区“暗战”的形式出现，因为物权法 规定业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的， 受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。希家住普陀区的戴先生去年4月发现业委会和物业公司公布的小区维修基金使用可能存在问题，其中一项每幢楼栋更换近8000 元的防盗铁门让业主产生了重大疑惑。 于是， 戴先生与部分业主要求查核相关账目， 却屡屡遭到业委会和物业公司拒决。 由于当时在法院无法立案， 戴先生至

2、今还在等待行政主管部门的回复。随着物权法的实施，戴先生准备将业委会告上法庭，依靠法律向业委会讨个说法。量上海市物业管理行业协会会长蔡兴发指出，物权法明确了业主对业主大会、 业委会侵害业主权益的决议， 可以请求法院撤销， 肯定了业主权利的司法救济。业主、业主大会、业主委员会可通过这种相互监督、制约的方式，形成一个良性循环运作机制，真正促进小区和谐。赣事件回放：业主难查业委会“糊涂账”董去年4月，普陀区某小区业委会委托物业公司公布了维修基金使用账目，其中一项“更换小区防盗铁门”的开，每扇铁门的更新费用近8000 元。就在戴先生深感疑惑之时，他又从其他业主处得知，更换防盗门在市场上只需4000 元左

3、右。袂“那么重大的开支，业主应该有查核相关账目的权利。”戴先生为了证实此事，提出向业委会查账，观看原始的发票和账本。但出乎戴先生意料的是，查账成了一场历时1 年多的马拉松： 找到物业， 对方却没不给好脸色看， 根本不让业主查。 更让戴先生心寒的是， 本该维护业主利益的业委会始终没有主动帮助业主查账， 他猜测业委会和物业早就串通一气。 随后， 戴先生多次走访了相关行政主管部门，责成小区物业和业委会接受监督查账，但始终没有结果。袁 据戴先生回忆，在此期间，一些坚持查账的业主还被进行威胁恐吓，发小字报，划汽车，用胶水封门的事件接踵而至。 “一旦真实的账目公开，事情就都清楚了。 ” 迫不得已之下， 部

4、分业主只得采取偏激的方式停缴物业费来表示抗议。肇然而，随着今年10月物权法的正式实施，戴先生和一些业主看到了事情的转机。 “维修基金关乎每个小区业主的切身利益，如果其中真的有猫腻，将是对全体业主的利益侵犯。”目前，戴先生正在进一步搜集证据，准备将业委会告上法院。肆 律师意见：可诉讼业委会符合物管实际需要尢当业委会作出的决定不合理时，业主该怎么办？上海市建纬律师事务宋安成律师指出， 按照以往法院司法实践中的普遍作法， 业主与业委会之间的纠纷属于一个组织内部纠纷， 应通过自我协商或通过行政部门协商解决， 法院一般不予受理。薁 对于业委会或业主大会不作为、乱作为侵害广大业主利益的情况，业主救济的途径

5、无非是要求业委会纠正、 向行政机关反映， 但往往是无果而终， 最后业主也只有不了了之。 由于业主对业委会的监督最终不能通过司法救济来解决， 小区业委会违法、 违规的行为屡见不鲜。 这种违法、 违规行为主要表现在乱用小区的维修基金、 暗箱操作选取物业公司、 私自转卖小区车库车位、 贪污小区的公益性收入、 享受物业公司的免费服务等等。 由于没有一个较为成熟的对业委会的监督机制，业委会违法、违规的行为日益严重，并引起社会各界的关注。所以， 物权法关于业主可以诉讼业委会规定，符合物业管理实际需要，有利于业委会、业主大会的规范运作。袆 宋安成律师同时指出， 物权法 规定业主对业委会不适当的决议可以诉讼，

6、但从这一规定看， 尚难以具体确定业主究竟可以对业委会、 业主大会哪些行为可以诉讼， 比如不按时召开业主大会可否诉讼、 不公布公益性收入可否诉讼等， 这些需要有关解释进行明确，并在司法实践中进行完善。艘专家观点：业委会有待业主加强监督蚁“与国外的公寓住宅相比， 我国小区一个显著特点就是小区规模大， 住户多，业主大会召开格外难。”上海市物业管理行业协会会长蔡兴发肇指出，尤其在上海这样的大城市，几千个、上万个业主的小区也是不在少数，能选出一个合格尽职的业委会是非常难的， 特别是生活节奏紧张的上班族对小区的事情更是无暇顾及， 加之业委会权力过大缺乏监督管理， 便容易产生 “几个人说了算的局面” ， 造

7、成一些侵害业主的决定。 而当矛盾一旦形成却又无法正常解决时， 便会出现业主与业委会成员间的明争暗斗， 有的甚至互相诋毁， 渐渐违背了维权的初衷转化为一场人际纠纷，扰乱了小区的正常秩序。41现在，物权法明确了业委会诉讼主体资格，并赋予被侵害权益业主获得司法救济的权利， 从而鼓励业主去监督业委会， 关心社区公共事务。 蔡兴发同时指出，新修订的物业管理条例还明确了业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、 法规的， 物业发的区、 县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。这实际上是从行政管理的角度加强了对业委会的监督， 有利于业委会、 业

8、主大会的规范运作。节记者手记：告别“暗战”将是双赢结果膀晨报记者崔建栋蜩顾名思义，业委会是业主通过合法选举产生的自治组织，它的成立对于维护 小区业主的合法利益有着很大的促进作用。 然而，不少业主无奈的发现，自己小 区的业委会不但与其设立初衷背道而驰，本应该是促进社区和谐发展的业委会竞 然成了小区矛盾的源头，这不得不引起深思。究其原因，我们不难发现，部分小区的业委会在成立时便“先天不足”，有 些是在行政部门的“扶持”下成立，有些则是开发商、物业的“宠儿”，这样的 诞生方式就为后面所出现的问题埋下了隐患。 在之后的实际操作过程中，由于缺 少相应的行业规范和监督，法律条文的执行又有模糊性，导至业委会

9、在运行时出 现了偏差，通常表现为业委会成员权力过大、决议不符合程序、业委会形同虚设 不作为等。蛔正是由于监督机制的不完善，导致一些难抵诱惑的业委会发生变质，加之其 在业主心中没有同于政府的威信，因此业委会恰恰最容易受到业主对其认同性的 挑战。双方互不买帐的结果便是造成长期“暗战”，一旦出现事件性的导火索， 便会影响小区的正常秩序，侵扰更多业主的利益。蝴随着物权法的正式实施，相互监督、制约的方式将得意明确，良性循环 运作机制将使得“潜规则” 土崩瓦解，从而真正促进小区的和谐发展。可以预见， 越来越多关心关注小区的公共事务的业主， 将拿起法律武器保护合法利益。与此 同时，业委会的运行机制也将势必进

10、行规范与完善， 通过合法并且合适的方式来 维护业主权利，从而使得小区居民的生活丰富多彩，社区的关系和谐稳定。以下无正文仅供个人用于学习、研究；不得用于商业用途for personal use only in study and research; not for commercial use.仅供个人用于学习、研究；不得用于商业用途nur f u r den pers?nlichen f u r studien, forschung, zu kommerziellen zwecken verwendet werden.pour l etude et la recherche uniquementd des fins personnelles; pasd des fins commerciales.仅供个人用于学习、研究；不得用于商业用途tojibko ajiajiioae ak pt