关于房地产企业管理及策略分析

1、关于房地产企业管理及策略分析 摘 要企业房地产不仅在企业整体生产经营投资中占有较大份额，还是企业长期可持续发展的基础。由于企业房地产具有投资大，周期长，周转慢和风险大等诸多特点，所以会直接影响企业的生产经营效益。本文从企业房地产管理现状和资金运转入手分析，综合归纳了企业房地产管理策略，旨在提高企业房地产管理水平，推进企业的健康发展。 关键词企业 房地产 管理 决策 策略 中图分类号：f272 文献标识码：a 文章编号：1009-914x（2015）30-0058-01 引言 20世纪90年代中期以来，我国企业生产经营的外部环境发生了巨大变化。首先，国家宏观环境由计划经济转向市场经济，使得市场在

2、资源配置方面发挥了基础性的作用。其次，过去以往的卖方市场逐渐转向买方市场。并由生产能力决定企业的兴衰逐渐转向了企业的订单、市场占有份额和创新发展等综合竞争能力来决定未来企业的存亡。所以，这就加强了同领域企业之间的竞争，形成优胜劣汰的发展格局。最后，我国市场对外开放的基本形态进一步形成，已经逐渐成为国际市场的一部分。因此，企业一定要融入全球经济发展的大潮中，即使在国内市场，也仍要面临世界上的强大对手。 1.企业房地产管理现状 现阶段，我国企业并没有将企业房地产管理作为一项头等大事来抓，其业务范围往往只局限于企业房地产的分配、维修和保管方面，并没有真正实施动态的全过程管理，特别是没有参与决策的过程

3、中，所以导致企业房地产管理的作用和功能没有完全发挥。企业房地产根据其涉及的内容和范围以及参与企业的决策程度大体可以分为三个层次，即：设施管理层、资产管理层和房地产管理层。 1.1 设施管理 企业设施管理主要指被动接受其他部门要求，为企业提供必备的房地产设施，并对其进行必要的维护、保养和收益管理等。企业设施管理的主要对象是厂房、仓库和员工宿舍等。厂房的建筑设计是在工艺设计人员整体规划基础上，满足生产工艺要求，为企业工人创造良好的生产生活环境并满足生产、安全和经济美观等原则；而楼宇维修和保养大多由企业的后勤管理部门负责；收益管理主要指企业房地产的对外经营活动，大多通过改造加以合理利用，对外出租等。

4、 1.2 资产管理 资产是企业合法拥有，对其合理控制能够为企业带来收益的经济资源。每一个企业若进行生产经营活动都必须具有一定的场所、设施设备和资金等物质条件。众多企业在进行建设、租赁等房地产活动时，主要目的都是为企业生产经营活动提供必备的物质条件，而往往忽略了这些房地产资源的固有价值。我国大型企业拥有着绝大数量的企业房地产，这些资产大多位于城市的周边或者核心地段，有着很大的商业价值。甚至有的被用于公司的主营业务载体将会变得比这些业务本身还要更具价值。所以企业房地产应该被合理、高效利用，每个企业都要正确认识这部分的价值。企业资产管理层，通常指企业的战略管理，对企业房地产的管理要服从企业的未来发展

5、战略。 1.3 房地产管理 企业处于房地产管理层，主要是把企业的房地产管理作为企业业务的一个重要分支，通过对自身房地产进行全方位的科学定位和全面管理，来为企业寻找最佳的投资机会。与资产管理比较，这一层次的房地产项目是作为投资选项，来为企业带来新的利润。对于企业来讲，处于这个层次的只能是大型或者特大型的企业，进行房地产的投资和开发，并需要稳定和强大的现金流和融资能力。 综上所述，通过对企业房地产管理的有效划分，我国大多企业处于第一层和第二层。但随着我国经济体制改革的不断深化，城市建设步伐不断加快，越来越多的企业房地产管理已经从第一层逐步转向第二层，某些大型企业甚至还会或者已经转向第三层。所以，这

6、就要求我们要转变思想，正确认识企业房地产管理在整个企业生产经营管理中的作用和地位，使企业房地产资源发挥真正的效益。 2.企业房地产资金运作特点 由于房地产存在着物质性质方面和经济性质方面的特征，其资金动作也就有着与一般商品生产和流通行业不同的特点。 2.1 资金投入量大 相对于一般商品来说，房地产单体价值较大，在房地产生产和再生产过程中，房地产的生产、流通和消费的每一环节都要花费大量资金，否则难以实现房地产的价值和使用价值。 2.2 整体资金周转慢 房地产从开发到可交付使用，其生产工期短则一年，长则数年，才进入流通和消费领域。由于房地产的投资回收可以采用出售、出租方式来实现，其中出租和采用分期

7、收款出售的，投资回收期可长达几十年。资金完成一次周转的时间较长。 2.3 房地产资金的增值性 由于房地产地理位置的排他性和每个确定场所的稀缺性，随着经济的不断发展和人们生活水平的不断提高，房地产的需求也在不断增大，造成一定时间和特定地点上的供需矛盾加剧，从而使得房地产的价格上扬，房地产资金的增值性越发明显。 3.企业房地产管理策略 3.1 确定企业房地产现状 在对企业房地产进行科学管理时，首先要确定企业房地产的现状，也就是企业现在拥有和租赁多少何种类型的房地产，这些房地产的综合情况和使用状况等。拥有了以上信息，可以快速为决策者提供有价值的信息，缩短了决策时间；同时，更加方便管理者对房地产资源的

8、资产管理。 3.2 正确设立目标 目标主要是实现对企业房地产管理的预期。企业房地产管理目标，应服从企业的整体发展规划。在确定了企业房地产基本情况后，就要结合企业的发展战略，确定可行的管理目标。 （1）满足生产经营要求。根据企业各个部门的生产需要，提供必备的厂房、办公用房和仓库等，并对这些基础设施进行有效的管理与维护。 （2）降低公司房地产成本。成本控制是对企业房地产进行有效管理的重要手段，通过对房地产成本各个组成部分的有效分析和评价，寻求降低成本费用的方法并得以实施。 （3）资产的升值。资产升值的核心在于使企业资产实现效益的最大化。在对企业房地产进行决策时，首先要考虑房地产的保值和增值。例如，

9、在进行企业房地产选址的时候，要对区域的发展进行科学预测，综合考虑该区域范围内房地产发展的预期收益，以实现企业效益的最大化。 （4）企业投资的多元化。这主要指企业投资收益性的房地产，主要针对大型企业而言。大型企业将投资房地产作为企业多元化经营的策略，以寻求新的利润空间，在获得效益的同时扩大经营范围，降低总体风险，以壮大企业实力。 3.3 建立房地产管理部门 综合分析企业房地产管理现状与内容，需要由以下专业人员成立房地产管理部门。 （1）财务人员。主要职责对资本进行预算、财务分析、房地产税收筹划和监理房地产目录清单等。 （2）房地产专家。主要职责在企业进行资产的收购和处置时，进行正确的投资分析与决策。 （3）管理维护人员。主要对企业房地产的楼宇和土地进行必要的日常维护和管理，同时及时报告财务人员房地产的使用和维护管理情况。 企业房地产管理组织可以是企业的子公司也可以是某个部门，具体形式要根据企业的具体情况确定。对于小型企业来讲，宜采用部门的管理形式，不需要设立专业的财务管理人员等。而对于大