房地产估价师《案例分析》试题及答案

1、房地产估价师案例分析试题及答案2016年房地产估价师案例分析试题及答案案例1卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧 的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2）, 合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲 按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的 购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费, 7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部 门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择 正确的答案：1 估价时点是0A. 2002年4月25日B. 2002年5月25

2、日C. 2002年7月25日D. 2002年7月25日以后的某一天2. 估价的价值范围应是（）A. 合同1规定的房款B. 合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%C. 合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%D. 合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费标准答案：1. A, 2. A解析：1.即估价时点是合同订立之日。理由如下：合同是有法律 效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。实际交付房款也 是依据合同进行的。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地 产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应 是合同订立之日。2. 此例中的装修合同是个干扰项，因为乙

3、完全可以与甲之外的人 签订装修合同;装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费 用不应计入买卖估价价值之中。案例2：某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为 460m2o因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批 准翻建，建筑而积可增至600m2,该公司认为建600m2经济上不合 算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字 楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行 估价。1. 能否翻建的最终批准权在()。A. 政府房地产管理部门B. 政府规划管理部门C. 政府土地管理部门D. 上级总公司2. 评估时依据的建筑面积应为()。A.

4、460m2B. 600m2C. 1000m2D. 以上三个而积都不行3. 该公司委托评估应选择()。A. 房地产管理部门B. 资产管理部门C. 有资格的房地产估价机构D. 验资机构标准答案：B,D,C解析：2.因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经 过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积, 故不能选1000m2;原房己灭失，也不能选460m2o案例3：标准答案：1. 用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。2. 根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后, 可以与该银行继签按揭合同，继续向银行支付剩余木息;也可以与张 某在买卖合同中约定，

5、由李某提前偿还贷款本息。3. 由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在转让 之日的现值，得出该套住宅的转让价。案例4：某商业楼建筑而积为5000 m2,于2000年9月1日开工，2002 年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60 年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权岀让金将土地使用 权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自 2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日， 业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房 地产估价机构估价。1、采用成木法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余 经济寿命应

6、()。A. 按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B. 按建筑物耐用年限计算C. 按建筑物耐用年限扣除建筑物己使用年限计算D. 按建筑物己使用年限计算2、采用收益法估价时，下述观点不正确的是()。A. 收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算B. 估价时点应设定为2004年3月1日C. 净收益中应扣除建筑物折旧额D. 应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料3、估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值 为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。 另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正 常市场价格的70%o估价机构向委托人提

7、交的估价结果应该是()万yc A. 2800B. 2940C. 4000D. 42004、假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商 业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比 2004年3月1目的公开市场价值增加了 500万元。下列表述中正确 的是()。A. 原抵押权人认为该商业楼己全部抵押，500万元增值不能再次 设立抵押权B. 原抵押权人认为该商业楼己全部抵押给原抵押权人，500万元 增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保C. 业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押 范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权D. 该500万元

8、可再次抵押答案：1A、2、C3、C、4、D案例5：甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估 价机构现对该洒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允 许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产 权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问：1. 针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节？2. 装修补偿应如何确定？3. 对己存在的租赁关系，估价时应如何处理？答案：（1）估价程序上应特殊注意：1）被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好 无利害关系第三人见证工作。并在报告中作出相应说明。2）估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行