宇成物业管理百问百答.doc

1、优质参考文档物业管理百问百答1、开发商为了提供优质与尊贵物业管理效劳而采取了什么重要的举措？答：开发商在宇成朝阳广场规划的前期就聘请了长沙宇成物业管理 担任宇成朝阳广场的物业管理参谋，为日后宇成朝阳广场物管效劳提供 信心的保证。2、长沙宇成物业管理是一间怎么样的物管公司？答：3、长沙宇成物业管理在国内管理了哪些有名的工程？答：宇成朝阳广场、宇成开福广场海盟国际大厦4、长沙宇成物业管理的效劳宗旨是什么？答：宇量胸怀，成就未来5、长沙宇成物业管理曾受到社会上的哪些荣誉与嘉奖？答：6、宇成朝阳广场日后的物业管理模式如何？答：7、宇成朝阳广场日后物业管理亮点？答：宇成朝阳广场物业管理亮点有：贴心管家式

2、的效劳、酒店门童式大门/大堂护卫、“一对一的高效运作模式、ISO标准高品质的保证、温馨 细致的个性化效劳、保安工作联席会议制等。8、宇成朝阳广场配备了哪些配套设施？答：宇成朝阳广场选配了如：9、物业管理费的厘定依据是什么？答：在前期物业管理期内物业管理费厘定主要依据“以支定收的原那么，结合政府的指导价格范围及物业管理的效劳档次等来测算出具体的收费标准，并报物价局审批，日后业主大会成立后，那么由业委会与物管公司双 方协议定价。10、日后的物业管理费标准是什么？答：日后物业管理费标准将严格控制在政府规定的收费标准范围内，为3元/ m26元/ m2，最终收费标准确实定将以物价局最后审批为准。11、在

3、计算物业管理费时，计费面积以什么为准？答：物业管理费计费面积是按房产证上标明的建筑面积为准。还没有取得房产证的房屋，那么以购房合同标出的建筑面积为准。12、物业管理费是否已含了水电公摊费用？答：根据当地物业管理效劳收费规定及当地的相关规定，物业管理费已含了公共楼道的水电公摊费用，而电梯运行电费那么由该栋业户共同负担。13、物业管理费包括了哪些支出本钱？答：物业效劳本钱或者物业效劳支出构成一般包括以下局部：管理效劳人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共同部位、共用 设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业 管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；

4、物 业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任 保险费用；经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的 大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不 得计入物业效劳支出或者物业效劳本钱。14、什么是物业管理？答：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按 照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。15、物业管理有什么作用？答：为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人提供卫生、清洁、平安、舒适的生活和工作环境，实现社会、经济、 环境的三效统一和稳

5、定增长。16、物业管理的根本内容？物业管理可分为：常规性的公共效劳、针对性的专项效劳和委托性的特约 效劳三大类。1常规性公共效劳由管理费支付 客户效劳投诉、求助、反映性情况等 治安管理 环境卫生管理 消防管理 车辆道路管理 绿化管理 设备、设施的管理 房屋建筑主体的管理等2针对性专项效劳局部有偿 衣着方面：为业户代收洗衣物 生活方面：为业户代订报纸、杂志、牛奶等 出行方面：代购车船票、飞机票等 房屋中介方面：代业户放盘租售、代业户收取租客租金等 政府与社会相关单位方面：小孩入学情况咨询、户口迁入迁出情 况咨询等3委托性特约效劳全部有偿室内清洁代买商品招待客人室内设施维修室内小型电器维修送餐效劳

6、等17、什么是前期物业管理？答：前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。18、什么是物业的接管验收？答：接管验收是指物业管理企业接管房地产开发企业建设的新物业，或自 其他物业单位接管原有物业时，为保证主体结构平安和满足使用功能而 对其进行的再检验。19、物业接管验收时应提交的材料有哪些？答：新建房屋接管验收应提交的材料：1产权材料：包括工程批准文件、 用地批准文件、建筑执照、拆迁安置材料。2 技术材料：包括竣工图总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告，工程预决算，图纸会审记录， 工程

7、设计变更通知及技术核定单包括质量事故处理记录，隐蔽工程 验收签证，沉降观察记录，竣工验收证明书，钢材、水泥等主要材料 的质量保证书，新材料、构配件的鉴定合格证书，水、电、采暖、卫 生器具、电梯等设备的。20、物业接管验收的主要内容和技术标准是什么？答：房屋接管验收的主要内容及标准 主体结构。地基沉降不得超过规定要求允许的变形值，不得引起主 体结构开裂和毗邻房的损坏。房屋的主体构件无论是钢筋混凝土还是砖石、木结构，变形、裂缝都不能超过国家规定，外墙不得渗水。 屋面和楼地面。各类屋面必须符合国家建筑设计标准的规定，排水 畅通，无积水、不渗漏。平屋面应有隔热保温措施。地面的面层与 基层粘结牢固，不空

8、鼓，整体平整，没有裂缝、 脱皮、起砂等现象。 卫生间、阳台、厨房地面相对标高应符合设计要求，不允许倒泛水和渗漏。 装修。钢木门窗均应安装平正牢固，开关灵活；进户门不得使用胶 合板制作，门锁安装牢固；门窗玻璃应安装平正，油灰饱满、粘贴 牢固；油漆色泽一致，不脱皮、漏刷。 电气。线路应安装平整、牢固、顺直，过墙有导管，铝导线连接不得采用铰接或绑接。每一回路导线间和对地绝缘电阻不得小于1Mn/kv。照明器具等支架必须牢固，部件齐全，接触良好。避雷装 置必须符合国家规定标准。电梯应能准确、正常运转，噪声震动不 得超过规定，安装及试运记录，性能检测记录、图纸资料齐全。 水、卫、消防。管道应安装牢固，控制

9、部件启闭灵活，无滴、漏、 跑现象，水压试验及保温、防腐措施必须符合国家标准。卫生间、 厨房间排水管应分设，出户管长不超过 8厘米，不可使用陶管、塑 料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水流畅。消防 设施必须符合国家标准要求，并有消防部门检验合格证。 采暖。采暖工程的验收时间必须在采暖期以前两个月进行。锅炉、 箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全，没有缺陷，并有专门检验 合格证。各种仪表、仪器、辅机应齐全、平安、灵敏、精确，安装 符合规定，运转准确正常。 附属工程及其他。例如，室外排水系统的标高，窨井的设置，管道 坡度、管位、化粪池等都必须符合规定要求。信报箱、挂物钩、晒 衣架应按规定安

10、装。另外，场地去除，临时设施与过渡房撤除完毕, 相应市政、市建配套工程和效劳设施也应到达质量要求。 外墙不得渗水。 楼地面。面层与基层必须粘结牢固、不空鼓。整体面层平整，不允 许有裂缝、脱皮和起沙等缺陷；块料面层应外表平整、接缝均匀顺 直，无缺棱掉角。卫生间、阳台、洗水间地面与相邻地面的相对标 高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。木楼地面 应平整牢固，接缝密合。21、物业接管验收的程序是什么？答：1建设单位向接管单位提交书面验收申请；2接管单位按照接管验收件和应提交的资料进行审核，对具备条件的，应在15天内签发验收通知并确定验收时间；3接管单位会同建设单位按接管验收的主要内容及标

11、准进行检验；4对验收中发现的问题，按质量问题处理方法处理；5经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管 文件。22、物业接管验收有什么意义？答：明确交接双方的责、权、利关系；确保物业是具备正常的使用功能，充分维护业主的权益；为日后管理创造条件。23、接管验收遗留问题怎样处理？答：1对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收 时应当将问题逐项记录在?接管验收资料遗留问题登记表?中并交 开展商相关人员签字确认；2对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应 当将问题逐项记录在?接管验收设施设备问题登记表?中并请开展 商相关人员签字确认；3对资料遗留的问

12、题，接管验收小组应当积极同开展商联系补齐，必 要时公司总经理应当协助进行；4对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求开展商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求开展商在一 个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行；5对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应 当以备忘录的形式将问题登记后交给开展商进行备案；6将?接管验收资料遗留问题登记表?和备忘录交公司行政部归档长期保存。24、物业公司在接管物业时，开展商要移交哪些资料？答：1物业产权资料：工程开发批准报告、规划许可证、投资许可证、土 地使用合同、建筑开工许可证、用地红线图。2综合竣工验收资料：一一竣工图

13、包括总平面布置图、建筑、结构、 水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置 竣工图；建设工程竣工验收证书；公共配套设施综合验收合格书； 供水合同；供电协议书、许可证；供气协议书、许可证；供气协议书、许可证；有线电视合格证；通信设施合格证。3施工设计资料：地质报告书；全套设计图纸；图纸会审通知单；设计变更通知单；工程预决算报告书；重要的施工会议纪要；隐蔽工 程验收记录；沉降观测记录；其他可能会影响将来管理的原始记录。4机电设备资料：机电设备出厂合格证；机电设备使用说明书要求 中文；机电设备安装、调试报告；设备保修卡、保修协议。5业主资料：已购房的业主姓名、位置、面积、联系 等；已

14、购房 业主的付款情况或付款方式。25、物业接管验收时如何检验？答：1梁柱、板主体。按图纸设计逐间检查有无变形、鼓凸、剥落、开裂、 倾斜、移位和非收缩性裂缝；无钢筋外露。2顶棚。抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无脱皮；无裂纹、无 霉点、无渗水痕迹、无污渍。3墙面。抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无明显 裂缝、无污渍；块料如瓷砖面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面 层无裂纹、损伤、色泽一致；对缝砂浆、饱满、线条须直；外墙面 无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。4地楼面。毛地面：平整、无裂纹；块料如瓷砖面层；粘贴 牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝线条顺直； 对缝砂浆饱满

15、，线条顺直。水泥砂浆面层：抹灰平整，压光均匀无 空鼓、无裂纹、无起泡等缺陷。卫生间、厨房和前后阳台地面：用小桶塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水, 倒泛水；第二天到楼下检查楼面无渗漏。5门窗。开启自如，手轻摇晃门与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现; 目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形。从室内轻摇晃门锁 与门连接牢固，开启灵活。木油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉 角，无变形。单指轻击玻璃幕安装牢固，无轻微晃现象，玻璃胶缝 密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹。电子对讲门：开启 灵活，通话器完好无损，通话清楚；不锈钢无刮花痕迹；窗台泛水 正常，无向室内倒流缺陷。6楼梯、

16、扶手。钢木结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露, 钢木结构的楼梯。用力轻摇无晃动，无弯曲。钢筋无锈蚀，无弯曲 木块外表无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，天面平滑，不扎手。7插座。电器插座：单指轻击盖板检查安装牢固后，有无晃动并紧贴 墙面；盖板无损坏，符合平安要求。试电笔检查，每个插座电源接 通是否正常。天线插座：单指轻击盖板，检查安装牢固后，盖板有 无损坏收视效果由业主入住后检查。 插座：只进行外观验 收，单指轻击盖板后安装牢固，盖板无损坏。8接线盒。单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏；用试电笔检查 每处预留线头的电源接通是否正常，并用电工胶布平安缠包线头。9开关。安装牢固，目视盖板无损坏

17、；全检开关灵活，开启接触效果 良好。10 照明灯具。用木或硬竹片等碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零 配件齐全，灯罩完好无损；翻开所有灯具，检查电源接通是否正常, 灯具发光是否正常；产品合格，使用寿命到达要求，室内公共照明 灯全部接通。连续工作3天，统计有多少自然损坏的。11供水系统。安装牢固无摇晃，翻开每栋的供水总阀门注意关闭 室内水阀，管道完好无损，无渗漏水、无锈迹。管道接头无渗水。 水龙头花洒和水阀：翻开水阀，流水畅通，接头无漏水。12排污管道含塑料管。安装牢固，外购完好无损，配件齐全。从 楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水，楼上排水畅 通无阻。13地漏。地漏铁滤网安放稳固，管道密实，无渗漏水、无堵塞、排水畅通。14卫生洁具。安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污迹和刮花 痕迹。灌水后排水口接口密实，无渗水，接水软管无锈迹。便器： 水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通。15室内配电箱。安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制 是否正常；开关符合型号规定；导线与设计相符，布线标准