合同法培训(三)——合同的解除

1、合同法培训（三） 合同的解除 一、合同解除的概述 1.定义：合同有效成立后，因出现法律规定或 合同约定的解除条件，当事人一方或双方行 使合同解除权从而使合同关系归于消灭的行 为。 2.必要性：“合同解除”是合同权利义务终止 的重要方式之一。（合同法第九十一条： 有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （1）债务已经按照约定履行 ；（2）合同 解除） 合同成立 正常履行合同自然终止 违约 其他特殊情况 （不可抗力、 情事变更） 合同解除 行使解除权 二、合同解除的法定原因 1.法定原因：即法律规定的可以解除合同的原因。 当合同解除的法定原因出现后，当事人一方依据 法律规定解除合同。 2.合同法第

2、九十四条：有下列情形之一的，当 事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者 以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理 期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致 使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 合 同 解 除 法 定 理 由 不可抗力（不能 预见、不能避免 并不能克服的客 观情况） 严重违约 （根本违约） 情事变更 自然灾害、社 会动乱 1、履行期满前表 明不履行主要债务 2、一方迟延履行 主要债务，经催告 后仍未履行 3、一方迟延履行 债务或者

3、有其他违 约行为致使不能实 现合同目的 3.“情事变更”原则：在合同有效期间，非因 当事人双方的原因，发生定约时难以预料的 情况变化，如维持合同发生当时的效力，其 履行显失公平时，当事人一方可请求仲裁机 关或人民法院变更或解除本项合同，以维持 公允。 4.“情事变更”原则没有规定在合同法当 中，但理论、司法实践都认同该原则。（未 规定在合同法中的原因：自由裁量权过 大，缺少客观标准。） 案例一：（“情事变更”原则最早运用实例） 英国女王登基，计划举行盛大典礼，A有一栋 房屋与典礼场地隔河相望，视野极佳，故多 人求租为观看登基典礼。最终B以高出市价十 余倍的价格租下该房屋在典礼前后三天的使 用权

4、。后因王室礼仪等原因，登基典礼改在 别处举行，B要求解除租赁合同，A不同意， 故B诉至法院，要求解除合同。 5.法定解约理由的分析 内容简单：只列举了两（三）大类（现实生 活中要复杂得多） 标准笼统：只有放在具体交易、具体合同项 下才能确定 是否必然导致合同解除： 当事人“可以”解除合同；（是否行使解约权取决于当 事人自身） 合同中是否另有特别约定。 6.法律规定合同解除理由的意义：兜底 三、合同解除的约定原因 1.约定原因：当事人在合同中约定的可以解除 合同的条件。 2.合同法第九十三条规定： 当事人协商一致，可以解除合同。（需要解 除合同当时协商） 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除

5、合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 （提前约定在合同当中） 3.约定原因的内容：范围广泛，只要当事人达 成一致（事先或事后均可），且不违反法律 及公序良俗即可。不限于违约情形。 案例二：“逃生条款” 大型餐饮、百货企业承租他人房屋开设餐厅、 商场，一般在“合同解除”条款当中会约定， 如果承租人承租满一定年限，即有权单方无 条件解除与出租人的租赁合同，此即 “逃生条款”。此条款无关违约。 四、合同解除的操作 1.经协商一致解除合同的（合同法第九十 三条第一款）：合同当事人达成解约协议 （口头、书面、补充协议、新解约协议）。 2.合同法第九十六条：当事人一方依照本 法第九十三条第二款、第九十

6、四条的规定主 张解除合同的，应当通知对方。合同自通知 到达对方时解除。 解约通知：书面明确告知对方合同解除。 解约行为：单方发出解约通知，无需与对方 协商，无需经对方同意。 通知到达对方时，合同便告解除，合同的权 利义务关系便告终止 。 3.合同能否自动终止 如果合同中特别约定了在某种情况下合同自 动终止，该约定有效。（但我们不主张约定 “合同自动终止”，因为不好界定合同状态， 不好举证。） 若无上述特别约定，即使合同解除的条件出 现，合同也不会自动终止，需要有一方以发 出解约通知的形式解除合同。 4.解约通知的具体问题 解约通知的内容：（基本格式） 解约通知 1、年月日，甲、乙双方签署了合同

7、。 2、合同约定/合同法规定：情况下甲方有权解 除合同。 3、现出现了情况，根据合同约定/合同法规定， 甲方有权解除合同。 4、因此，甲方特此行使解约权，待本通知到达乙方时，合 同解除。（最核心内容） 5、合同解除后，乙方按照以下时间方式办理后续事宜： 。 甲方：公司 年月日 如何确认解约通知“到达”对方（不能确认 对方是否实际收到；拒收；被退回） 确认通知到达对方的两种方式： 甲方发出 解约通知 乙方签收（本人签 字；加盖公章或法 定代表人签字） 寄至合同中记载的 乙方通讯地址 确认通知 到达乙方 手递、传真 EMS（加公证） 法律上“到 达”+事实 上“收到”- 双确认；难 度大 法律上

8、“到达”； 难度小 五、解除权行使的期限 1.合同法第九十五条：法律规定或者当事 人约定解除权行使期限，期限届满当事人不 行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当 事人没有约定解除权行使期限，经对方催告 后在合理期限内不行使的，该权利消灭 。 法定或约 定的合同 解除条件 出现，甲 方享有解 约权 法律规定或合同 约定了解约权行 使期限 法律无规定或合 同无约定期限， 乙方已发出催告 法律无规定，合 同无约定，乙方 未催告 甲方应在规定 或约定期限内 行使解约权 甲方应在催告后 的合理期限内行 使解约权 2.一般而言，权利的行使均应有期限，否则容 易造成权利义务关系的不稳定。（诉讼时效： 2年；

9、申请执行期间：2年；保证期间：无 约定的6个月，约定不明的2年。） 3.无明确规定（约定）亦无催告情况下，解约 权行使期限如何确定： 原则1：在合同订立后、履行完毕前行使（合 同订立前不存在解约，履行完毕后解约无意 义，也不可行。）（租赁合同的解除权即应 在租期内行使） 案例三：房产证办理迟延导致解约 买卖合同对于房产证办理期限未约定，最高 法院司法解释确定为90天，逾期则有权解约。 原则2：尽早行使（合同履行过程中，有解约 权的一方有可能以行为实际放弃了解约权） 案例四： 甲、乙签署房屋租赁合同，甲出租房屋给乙， 乙按月向甲支付租金。合同约定，乙应交的 任何一期租金若逾期十五天以上，甲就有权

10、 解除合同。乙某月租金逾期至与下月租金一 起交，甲收取了该两月租金。问：甲是否还 有解约权？ 特别规定 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠 纷案件适用法律若干问题的解释第十五条： 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方 当事人催告后，解除权行使的合理期限为三 个月。对方当事人没有催告的，解除权应当 在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行 使的，解除权消灭。 六、合同解除的后果 1.合同法第九十七条规定：合同解除后， 尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据 履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复 原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿 损失。 2.合同解除的后果 自解除日往后：原合同各方之间不

11、再存在合 同所约定的权利义务关系。（终止履行） 自解除日往前，应合同性质及履行状况而定： （1）合同视为自始不存在，各自返还。 （恢复原状）；或者（2）以解约时现状结 清（补救措施） 。都可以要求赔偿损失。 3.房屋租赁合同解除后的处理 合同终止履行 收回房屋 计算并追讨欠租、欠费 计算并追讨违约金、赔偿金 退回多收的租金、押金 现状结清 4.出租方解除后继续履行：解约通知到达对方， 对方无异议，之后对方继续交租金。如何定 性？ 原租赁合同已解除。 补交租金的性质属于合同解除后追讨租金。 新交租金的性质属于双方以实际行为履行新 的、非书面的、不定期的租赁合同。 5.“封门”：若承租方欠租，出租方能否“封 门”，如何定性？ “封门”不属于解约行为（只有发出“解约 通知”才是）。 未解除租赁合同的情况下封门，不提供租赁 物给承租方，属于出租方违约，承租方有权 不予交纳封门期间的租金，且出租方需承担 相应违约责任。 6.能否部分解除（租赁三层楼，解除其中一层 的租赁，保留剩余两层的租赁） 实质：是对于原租赁合