某房地产项目设计任务书11265708.doc

1、某公寓项目规划设计建议书方案一、规划的自然条件XX 公寓地处杭州房地产一类地段，南临青春路，东依东河，地理位置十分优越。周边市 政配套齐全， 交通便利。 南向有老干部活动中心可以摭挡灰尘和噪音， 使小区闹中取静。 XX 公寓可以说是市中心的一块风水宝地。但由于 XX 公寓地形狭长，规划红线面积只有 5784m2，因而规划设计上迥旋余地不大。若规划不当很容易造成兵营式的呆板格局。二、规划的市场条件我们无法脱离市场现实， 孤立的对一个小区进行规划设计。 在杭州房地产市场颇为成熟的今 天，许多较大规模的小区已经在规划上有了长足的进步。它们带给后继者的压力与日俱增， 但给我们的借鉴和启示也能够帮助我们

2、尽量避免出错。纵观杭城各类小型楼盘， 特别是市中心的一些楼盘， 大多还不能突破兵营式的整体格局， 这 既是因为地价、 造价、地形等客观因素所决定，也和开发商的主观因素密切相关。但市中心的这种规划现状， 也为物资房产在 XX 公寓的实际规划中， 提供了一种突破的基础。三、规划的中心思想在“以人为本”已经快被人唱滥的今天，真正能为消费者周全考虑的开发商实在是不多的。 在当今以散户消费为主的房地产市场中， 开发商无论自觉或不自觉， 只有做到为消费者考虑 得越多，才能让消费者考虑你越多。 XX 公寓的规划思想，应该从真正的以人为本，以家 为本的观念出发，实实在在多考虑一些购房者的感受，多考虑客户的舒适

3、度和切身利益。XX 公寓规划的中心思想就是要建立一个布局合理、采光充沛、通风良好、道路流畅、绿 化优美的住宅小区。 而且规划必须兼顾户型的设计， 建筑风格的协调一致， 公建配套的设置， 与自然环境和协统一， 与市场现状的对立和统一， 契合未来发展潮流等因素。 我们在规划阶 段考虑得越是周密和细致， 今后面对消费时所遇到的障碍就会越少。四、规划的基本内容1、基本布局最南为条式住宅，中间为四幢点式，北边也为条式住宅。（丘）与（F）之间、（A）与（C）之间设置商业用房，商业用房下面设汽车库。入口设在（E）南侧和（C）北侧。出口设在（A ）南侧和（F）北侧。大门设在（0与（E）之间。这种在布局的优势在

4、于：1）打破传统的兵营式排列布局。创造良好的视觉效果。2）增大容积率，降低总楼层数，同时兼顾楼与楼的间距比例。3）市中心点式住宅极少，因而会给人以耳目一新的感觉。4）给道路留出自然空间，降低建筑成本。5）真正做到人车分流。6）为做好户型奠定了极为良好的基础。（7）楼层数为六层，层高便可设计成3 米，并为建造部分高厅，错层创造了有利的条件。2、对称性XX 公寓这种布局可造成南北对称，东西对称。合理的对称可以产生严谨、尊贵的形式语 言。条式的稳重大方与点式的清新明快，构成 XX 公寓独具美感的建筑韵律。从造物主给 万物的统领人的对称性来追朔根源， 我们应该可以感悟到适度的对称符合自然界的美学 原理

5、，能够更好适应人的感观和生理需求。 XX 公寓的对称性还造成一个很大的优势：中 间的点式既可以消除整排单一建筑带给人们的压迫感和闭塞感， 又给通风和采光建立了良好 的自然条件。3、均好性对于大的住宅小区来说， 均好性原则尤为重要。 如果一个小区只是某一局部特别的好， 那这 种规划肯定会对今后的销售产生不利的影响。 规模小的楼盘均好性较难处理， 但作用却是相 当重要的。 XX 公寓的规划实际上分成南北两个区域。各自以一幢条式和两幢点式形成一 个组团。 如果在两个组团中各自配置一块具有特色的绿地。 那么相对每一幢的业主来说， 都 就近拥有一个休闲、观赏、交往的邻里空间，显得亲切而自然。除了位置、绿

6、化的均好之外，户型的均好犹为重要，按照现在的规划， XX 公寓的户型除 了大小有所区分之外，户型的好坏差异性很小。由于条式户型是边套容易做，中间套难做。但 XX 公寓由于规划成小进深，大面宽的三间朝南格局，条式住宅的户型反而是整个小区 中最好的。 而点式由于一梯两户三面采光。除了主卧带暗厕外，亦可做到全明设计，户型自 然也是一流的。 户型的均好将会成为 XX 公寓畅销最重要的因素之一。4、交流性现代成功人士工作繁忙， 生活压力巨大。 无形中造成人与人之间的冷漠与隔阂。 在小区规划 中需要充分考虑人与人交流的空间和环境设计。 应该通过现代化的设计手段， 把户外空间设 计成多层次、多式样的人际交流

7、空间，使人在视觉上赏心悦目的同时，还为人们提供游戏、 散步、交流等活动场所。使人们不仅在生活上感到悠闲舒适，更在精神上得到放松和满足。5、流畅性规划的流畅性应该体现在道路的经济与便捷； 绿化、住宅、环境之间的有机融合； 小区平面 与立面的相互协调。 流畅对于对称布局的严谨能够起到良好的调节作用。 规划的流畅性能够 使小区总体布局中道路系统、绿化系统、 住宅系统、 环境系统以及各围合部分相互渗透、 相 互依存，使小区在平面上、立面上融为一体。能让小区更具观赏性，使用更为舒适和便利。6、环保性随着人们生活水平的不断提高，人们的环保意识也在逐步提高。对于 XX 公寓这样一个市 中心较为高档的楼盘，环

8、保的重要性更不言而喻。小区的车库设置要求占总户数50%的比重。而汽车排放的废气和噪音将成为小区的主要污染源。 现在的规划车库设在商场下面。 入 口设在小区大门两侧， 出口设在西南和西北角。 对整个小区的影响是很小的。 为了更进一步减少噪音，可考虑在车库内设置隔音墙。五、人性的规划规划的灵魂是以人为本。那么规划中一切以人的需求和感受为出发点，是规划成败的关键。（1）室外空间尺度会给人愉悦和美感。道路的大小、楼间距、层高、单元入口的外廓和大天际线的起伏与变幻， 都需要在整体规划时就加从建筑理论上讲，亲切怡人的尺度和空间， 建筑尺度的把握是规划设计的重要部分。 小、窗的高低和大小、立面的层次和变化、

9、 以重视。（2）因人而宜 建筑的最主要功能是居住功能， 如果在规划时忽略了建筑所承载的主体人， 那样规划就 会失去方向。 对于人的考虑， 应该从居住区的社会基本单位家庭入手考虑。 对于家庭中的成 员，不外乎男和女，老人和小孩。对于一个优秀的规划方案而言，适度偏重于对小孩、女性 和老人的考虑和关怀， 会使整体规划更具人性化， 也更容易被人们所接受。3）由内而外的设计观念如果先从经济效益出发，规定容积率和建筑尺寸，再来设计户型，就很难使户型尽善尽美， 符和人们对日常生活的各种要求。 优秀的规划应该从人们的生活水平出发， 以满足居住的舒 适性和便利性为己任， 让整体规划来适应最佳户型的设计思路。 在

10、这个过程中适度对户型进 行调整而使规划更加完美。 这种由内而外的设计理念是一个楼盘能否被市场接受极为重要的 因素之一。（4）营造家的氛围是能否获得消费者青 如果住宅在规划阶段就能 今后的销售便会成为多余在现代钢筋混凝土的丛林里，一个温暖的家对于人的事业、心情、信心的影响力是巨大的。 在我们的规划中，如何从建筑的平面布局、建筑风格、外观、环境与配套、日常生活细微之 处去努力营造家的氛围， 用建筑语言去诉求一种对人性的呵护和理解， 睐的重要内容。 现实生活中每一个人都有软弱和需要关心的时候。 全面的注重对人性弱点的关爱， 让建筑成为人性的空间化而存在。 的问题。六、建筑风格建筑风格可以体现一个楼盘

11、的品味和档次。 一个建筑风格鲜明而独特的楼盘， 就会象一张漂 亮的脸一样，给人留下美好深刻的印象。杭城的楼盘建筑风格很有特色的不多， 有代表性的是白荡海人家和柳莺苑。 之作，风格模糊。 市中心的房产中式风格的几乎没有，欧式较有代表性的可以说是南都德加公寓， 而中式较 杭城楼盘的风格总体上以欧式居多， 但大多数都属抄袭XX 公寓以一种纯中式的风格应该比较合适，原因是：1、与周边环境非常融合， XX 公寓就位于东河西岸，做成中式风格，与东河小桥流水的意 境非常吻合。 粉墙黛瓦与小桥流水， 自然而然就会组合成一种江南民居的古韵和纯净朴实的意象。2、本身杭城中式风格的住宅就凤毛麟角，市中心就更少了，物

12、以稀为贵。XX 公寓以一种清晰而醒目的纯中式风格出现在市场中， 势必引起公众的特别关注。 这样既使本身形象能够 与众不同； 又能取得一定的轰动效应， 更容易在消费者心目中留下深刻的印象。七、道路交通将汽车入口设在大门口， 可以有效地实行人车分流， 使小区能够相对安静和安全。 而且汽车 一旦不进入小区， 小区内部的道路只要符合消防要求， 便可适当缩小道路宽度、 减少道路占 地面积，多为绿地腾出空间。两个组团应以中间集中绿化为主， 入户的道路就建在房屋周边。 绿地中央可铺设一些艺术小 径，既增加美感，又方便住户进出。八、绿化绿化对于一个小区来说是十分重要的。而且事实已经证明绿化投入与产出的比例为1： 5，这点在万科房产的开发建设过程中已经得到了很好的证明。 绿色作为生命的象征， 是都市人 内心深处的渴望。而绿化在规划、设计上、配置上的