房地产企业并购涉及分立中的涉税事项.doc

1、房地产并购业务中公司分立流程及税务处理公司分立税务处理公司分立是指一个公司依照有关法律、法规的规定分成两个 或两个以上公司的法律行为。公司分立在企业调整资产结构、 提高盈利能力等方面都有着比较明显的作用。其中房地产公 司因其资产的特殊性，在流程和税务处理方面存在一定不同。 房地产公司分立的流程以及税务处理问题。一、房地产并购业务中的公司分立流程按照被分立企业在分立后是否存续， 分为存续分立（被分 立企业继续存续）与新设/解散分立（被分立企业不再存续） 本文以存续分立为例介绍相应的流程。（一）公司分立的批准根据公司法第 37条、第43条以及第103条的规 定，公司分立应当由公司董事会拟定分立方案

2、并交由公司股 东会以特别决议的方式即必须经出席会议的股东所持表决 权的三分之二 以上审议通过。同时根据企业国有资产法 的相关规定，若拟分立公司 涉及到国有独资公司的，则需要获得履行出资人职责的国资 监管机构决定。上述存续公司的股东会决议至少需要包含：同意公司进 行存续性分立、分立后存续注册资本的变化、拟划入新设公 司的资产明细、新设公司的名称及注册资本、分立前债权债 务的承担等。（二）至工商部门办理分立后新设公司的名称预核准（三）确立分立基准日，编制资产负债表及财产清单并通知 债权人根据公司法第175条、第177条的规定，公司分立 时应当编制资产负债表及财产清单，公司应当自作出分立决 议之日起

3、十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。（四）聘请评估机构对拟分立的资产进行评估根据企业国有资产法第 47条的规定，在确认拟分立 的财产后，若房地产公司属于国有资本控股公司，则应在进 行分立时按照规定对有关资产进行评估。（五）存续公司、新设公司（筹）以及新设公司的股东签署 分立协议各方应在分立协议中约定分立方式、分立基准日以及资 产分割、分立后各公司的注册资本及股权结构、债务的承继 方式、过渡期间的安排、职工安置、各方承诺及保证、违约 责任、争议解决、协议生效条件等内容。分立协议中明确约 定被分立公司的全部债权债务都由存续公司承担，与新设公 司无关。（六）至税务有关部门进行汇算清缴根据相关

4、法律法规的规定且因拟分立公司为房地产开发 企业，主要资产为商品房，则在分立前需至税务有关部门进 行汇算清缴。（七）办理新公司设立工商登记以及存续公司变更登记（八）根据分立方案，分割公司业务、资产、负债及人员，调整分立后公司法人治理结构此时需要根据分立方案，将拟分立的商品房剥离至新设 公司名下，至房地产交易中心办理过户手续。（九）新设公司可以用于对外进行股权转让、房地产并购业务中公司分立的税务处理公司分立时，被分企业 所 得 税立企业继续存在， 其资产损失的对 价为股东取得的 新企业的股权，该 部分价值应当视 同被分立企业分关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知（财税200959号）规定，

5、公司分立可 以按一般性税务处理或特殊性税务处理。特殊性税 务处理要求在重组后连续 12个月内，不得转让所 取得的股权。配来进行处理2增值税关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告（国家税务总局公告 2013年第66号）规定，纳 税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、 置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相 关联的债权、负债经多次转让后，最终的受让方与 劳动力接收方为冋一单位和个人的，仍适用国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的 公告（国家税务总局公告 2011年第13号）的 相关规定，其中货物的多次转让行为均不征收增值 税。资产的出让方需将资产重组方案等文件资料报 其主管税务

6、机关。将全部或者部分 实物资产以及与 其相关联的债权、负债和劳动力一 并转让的，不征收 增值税。3土 地 增 值 税根据关于企业改制重组有关土地增值税政策的通 知（财税20155号）的规定，按照法律规定 或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企 业投资主体相同的企业， 对原企业将国有土地、 房 屋权属转移、变更到分立后的企业， 暂不征土地增 值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于 房地产开发企业。虽然财税2015 5号文已经失效（执行期限为2015年1月1日至2017 年 12 月 31 日），但根据本事 务所律师电话咨 询上海市税务热线12366 ，房地产开发企业分立时仍需缴纳土地

7、增值税。4契税根据关于继续支持企业、事业单位改制重组有关 契税政策的通知（ 财税201817号）的规定，公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两 个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。该等新 规自2018年1月1日起至2020年12月31日 执行。公司分立为与原 公司投资主体相 同的公司时，免征 契税。5印花税关于企业改制过程中有关印花税政策的通知（财税2003183号）的规定，以合并或分立 方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资 金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规疋贴化。凡原已贴花的部 分可不再贴花，未 贴花的

8、部分和以 后新增加的资金 按规定贴花。以上公司分立相关税务处理仅供参考，建议就具体税务 问题与税务部门联系。延伸阅读：地产并购之企业分立模式分析企业分立作为一种常见的企业变更形式，一直被广泛用于房地产企业的并购方案中。通过企业分立，再转入目标公司股 权的形式在实践操作中需兼顾考虑方案可行性、税收筹划等。 本文将重点对企业分立模式在实际操作过程中存在的问题 以及关键点进行分析。I 一、企业分立方案例：A公司名下持有某目标物业， A公司与B公司就该目标 物业达成收购协议。A公司拟通过分立方式将目标物业转移 至目标公司，由B公司通过股权收购的形式完成对目标物业 的收购。其主要的过程如下：I二、分立流

9、程1、聘请会计师事务所对 A公司的资产、负债情况进行审计，出具资产负债表、财产清单；2、确认分立方案，A公司与B公司确认目标物业价值以及各自费用承担；3、 A公司召开股东会，出具股东会决议。 A公司与分立 后的D公司签署分立协议，就资产、负债作出划分。（D 公司在名称预核准后可签署协议）4、 A公司就分立事项于作出股东会决议之日起10日内通知 债权人，30日内登报公告（省级以上报纸）；5、 A公司将上述相关资料一并整理好后报税局审核确认（含 税收优惠政策的适用），其中需向地税局申请免征土地增值税、契税（办理不征税申请表及纳税人减免税（费） 申请表等），向国税局申请免征增值税（办理纳税人减 免税

10、备案登记表及增值税减免税备案登记表等），企 业所得税（一般性税务处理）与印花税按规定缴纳；6、A公司完成变更登记，D公司完成新设登记；7、A公司与D公司共同向交易中心申请办理土地房产变更 登记。I三、纳税分析（1 ）分立阶段1、企业所得税根据关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知（财税200959号）的规定，企业所得税若适用特殊性税务处理，则要求被分立企业所有股东按原持股比例取得分立 企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动， 且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的 股权支付金额不低于其交易支付总额的85%。此外，要求企业重组中取得股权支付的原主要股东在重组后连续12

11、个月内不得转让所取得的股权。对此，即使A公司分立过程中可以适用特殊性税务处理，D公司原股东仍需满足持股满12个月的锁定要求。若适用一般性税务处理，D公司对接受A公司的资产、负债 按公允价值确认资产转让所得或损失。2、增值税及附加国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公 告（国家税务总局公告 2011年第13号）规定：“纳税 人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式， 将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围， 其中涉及的货物转让，不征收增值税。”3、土地增值税关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知（财税201

12、55号）规定：“按照法律规定或者合同约定，企业 分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原 企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂 不征土地增值税五、上述改制重组有关土地增值税政策 不适用于房地产开发企业。”4. 契税财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税2008175 号）规定：“截止到 2011年12 月31日，企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。”5印花税财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知（财税2003183 号）第二条规定：“以合并或 分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金， 凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加 的资金按规定贴花。”（2）股权转让阶段1.企业所得税 一般性税务处理情况下作平转；特殊性税务处理情况下需就溢价缴纳企业所得税。2增值税