[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价案例与分析模拟61

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价案例与分析模拟61房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价案例与分析模拟61房地产估价案例与分析模拟61一、问答题问题:1. 某市欲对旧城区进行拆迁改造，涉及居民数千户。由于部分居民对拆迁补偿费不满，或是故土情节过重，以致有许多市民不配合拆迁工作，不允许估价人员进入住宅进行实地勘查。另外，有些市民已将住房出租。他们对相关制度不了解，担心自己得不到补偿费；还有的居民已对自家的住宅进行了精装修，觉得拆迁得不偿失，因此对拆迁工作抱有抵触心理。如此种种，拆迁改造工作困难重重。 请问 1针对该类拆迁估价，在估价程序上应特别注意哪些环节? 2装修补偿应如何确

2、定? 3对已存在的租赁关系，估价时应如何处理? 答案:1针对该类拆迁估价，在估价程序上应该特别注意的环节主要有： (1)与拆迁当事人作充分的沟通，要求被拆迁人能如实提供有关资料，协助估价机构实地勘查，否则造成估价失实或者其他后果的，被拆迁人应当承担相应的责任。 (2)需要清楚该宗地的土地使用权权属情况，是划拨还是出让，出让起止年月；需要清楚建筑物的法定用途、建成年月、经济寿命、有效经过年数等。 2关于装修补偿问题，根据城市房屋拆迁估价指导意见第三条，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包括被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人

3、协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。 3对已存在的租赁关系，拆迁补偿的是房屋所有权人，估价与其密切相关；同时需要安置的是房屋使用人。由于房屋拆迁，对使用人也会带来一些损失，但其不可能成为拆迁补偿的受益人。可由拆迁人对承租方给予适当安置，以减少承租人损失，并应重新签订租赁协议。 问题:2. 甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积l00m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短

4、期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?答案:1甲、乙的分配方案均不合理。 2甲应分得1395万元，乙应分得1367.1万元。 3因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2790万元，双方可各分得1395万元；由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获

5、得1367.1万元。 问题:3. 某集团公司拟以其房地产向银行抵押贷款，该单位土地是行政划拨的，你认为应采用什么估价技术路线?对该房地产抵押价值评估时应注意哪些事项?答案:1应采用的估价技术路线。 采用房产与土地开发费用(征地或拆迁安置补偿费及前期费用)分别估价再综合的疗法，可用成本法、比较法；也可采用先假设估价对象为具有完全产权的商品房，用成本法、比较法、收益法进行估价，从得出的估价额中减去土地出让金的方法。 2对该房地产抵押价值评估时应注意的事项如下。 (1) 估价目的：为委托人以估价对象为抵押物(债务履行担保物)向银行(抵押权人)申请抵押贷款提供抵押物(担保物)市场价值参考。 (2) 估

6、价时点：因设定抵押时点在评估时是不确定的，一般仍为勘查现场的某一天为估价时点。 (3) 确认估价对象为可以设定抵押的房地产。 (4) 把握市场、选取参数和预测谨慎。 (5) 报告中说明主要风险会对价值的影响。 二、单项选择题 市有限公司名下有一幢26层的办公写字楼。2006年3月，公司因业务发展需要资金，欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此，公司与房地产估价师朱某接洽商讨相关估价事宜。朱某受聘于该市一家房地产估价公司，曾数次参与该公司委托的房地产估价工作，双方都有一定的了解，彼此信任。公司想请朱某进行本次估价工作。 1. 在接洽过程中，朱某可以作出的承诺是 。A.现场查勘后先口头给出大概的评估

7、价格以供参考，之后再按照约定补充正式的估价报告B.给予优惠C.该公司与朱某所在估价公司签订委托合同后，经估价公司指派，由自己亲自估价D.不能给以任何承诺答案:C2. 对该房地产评估的抵押价值应是该房地产的 。A.现时的市场价值B.指定时点的市场价值C.历史最低的市场价值D.设定抵押权时的市场价值答案:A3. 下列可以设定抵押的房地产是 。A.土地所有权B.国有资产C.社会公益设施D.违章建筑答案:B 甲方(开发公司)于2005年7月委托乙方(建筑公司)建筑两栋(分别称为A座和B座)8层共5000m2的商品房。至2005年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5层，

8、工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元人民币，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至2007年7月甲方向法院起诉，法院委托评估机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。 4. 确定评估结论的依据是 。A.以1500万元作为评估值B.以(1400+1580)/2=1490万元作为评估值C.以2007年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两栋商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值D.以2005年7月至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两栋商品房到停工之日止实际发生的工程量计

9、算评估值答案:D5. 如果该开发公司拥有全部合法手续，欲将整体项目转让，则估价时点应为 。A.2005年12月B.2007年7月C.项目转让日期D.项目建成日期答案:C6. 如果甲方因为缺乏资金决定将该工程在银行进行抵押，现委托评估机构对其抵押价值进行评估时，最有可能出现的结果是 。A.在建工程不允许进行抵押，因此估价结果为零B.估价结果略低于真实价值C.估价结果高于真实价值D.估价结果可以精确地反映工程真实价值答案:B解析 在建工程抵押价值评估应采取保守原则7. 该商品房预计2010年5月建成，要估测建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场的情况应是 。A.估价对象状况及房地产市场情况均为2

10、007年5月的状态B.估价对象状况及房地产市场情况均为2010年5月的状态C.估价对象状况为2010年5月的状态，房地产市场情况为2007年7月的状态D.估价对象状况为2007年7月的状态，房地产市场情况为2010年5月的状态答案:B 陈某于几年前通过划拨方式取得一块土地，并于2000年底建成了一幢房屋，陈某于 2001年9月16日拿此房地产到银行去抵押贷款，请回答下列问题。 8. 陈某获取的划拨土地使用权是否可以抵押 。A.可以B.不可以C.难以确定D.可以连同房屋一起设定抵押答案:D9. 此房地产的建筑物现值等于 。A.重置价减去用耐用年限法计算的折旧额B.重置价减去根据建筑物的建成时间、

11、维修保养情况而确定的折旧额C.重置价减去物质上的折旧、功能上的折旧和经济上的折旧D.重置价减去可修复部分的修复费用答案:C10. 此房地产的抵押价格为 。A.土地的现时价格加上建筑物的现值B.建筑物的现值C.土地的现时价格加上建筑物的现值，减去需要补交的土地使用权出让金D.房地产的重置价，减去建筑物的折旧费和土地摊提费答案:C11. 假设抵押贷款的期限为两年，而房主陈某又与客户签订了至2003年9月6日的租约，租金比市场上同类物业的租金水平要高，如果估价时点为2001年9月16日，则此租约限制对评估的抵押价格的影响为 。A.无影响B.有影响C.抬高估价对象的价格D.降低估价对象的价格答案:C三

12、、指错题问题:1.某房地产估价报告 封面及目录(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 房地产估价结果报告 一、委托方：房地产开发有限公司，地址：市路号，联系电话：010-。 二、受托方：房地产价格评估有限公司，地址：市路号，估价机构资质等级：一级，联系电话：010-。 三、估价对象 1地理位置及概况(略) 2估价对象概括(见估价技术报告)； 四、估价目的 为委托方抵押、合资提供价格参考。 五、估价时点 2004年11月5日 六、估价依据 1中华人民共和国城市房地产管理法； 2中华人民共和国土地管理法； 3中华人民共和国国家标准GB/T 502911999房地产估价规范； 4城市房

13、地产抵押管理办法； 5委托单位提供的房权证字第号房屋所有权证，渝中国用()字第号国有土地使用权证等资料； 6估价人员现场查勘、搜集、整理的资料。 七、估价原则 本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证；估价时点原则是指估价结果应是取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 八、估价方法 根据实地勘察和对邻近地区的调查及所拥有

14、的材料，本次评估采用收益还原法和成本法进行评估。 九、估价结果 评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的评价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，重庆车站的评估价格为13647万元人民币。大写金额：壹亿叁仟陆佰肆拾柒万元整。 十、估价人员(略) 十一、估价作业日期： 2004年11月5日 十二、估价报告应用的有效期 本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。 房地产估价技术报告 一、个别因素分析 1工程概况：重庆车站是以车站、候车厅为主，集停车场、车库、商业用房、办公设施一体的与朝天门观景广场配套的大型综合性公共

15、建筑，其占地面积8047.90m2，总建筑面积24031.53m2，建筑高度地上三层(局部四层)，屋顶结构相当于绝对标高199.100m，相对标高0.4000m，工程级别为一类建筑，耐火等级为一级，工程抗震烈度按七度设防。 2工程结构情况 (1)基础：该工程地处江边，地质情况非常复杂，地耐力很差，建筑物既要承受汽车载重急刹车的强大动荷载、又要承受仓库堆码货物的静荷载，还要经受江水浸泡，因此基础采用了埋深30m的人工挖孔桩、钢筋混凝土柱芯、承台、基础梁等结构方法。 (2)工程主体结构：采用钢筋混凝土框架、现浇密肋板、剪力墙为主体承重结构体系，浇灌高标号商品混凝土加S8UEA防水剂，形成抗强冲击力

16、、防渗透强、能承受较大静动负荷的受力体系。 (3)环境挡上墙：环境挡土墙采用锚杆混凝土挡土墙，保证朝东路不因开挖深基础而导致道路地基不均匀沉降。 (4)装修工程：部分屋面铺广场砖保护层，部分屋面培植种植土。停车场、底层车库地面采用180厚C25混凝土面层加5%防水剂，其余楼地面全部采用花岗石地面，室内柱面、正面部分墙面、进出口采用高档花岗石贴面，其他外墙面为面砖贴面。进出口大门采用地弹门不锈钢包门套。外墙橱窗采用1.5厚夹胶白玻不锈钢饰边，一般门窗采用铝合金。中庭柱面、墙面采用铝塑板不锈钢装饰。自动扶梯、所有的栏杆、扶手为不锈钢。除底层车库外，所有天棚面采用铝合金龙骨矿棉板天棚。 (5)电气、

17、消防、给排水系统：整个工程用防火墙、防火卷帘和防火门进行防火分区。消防系统设有消火栓，自动喷淋，烟感报警，正压送风和排风系统，由消防控制中心集中管理。污水处理按市环保部门要求采用无能耗生化处理装置，屋面车场及汽车库室内排水经隔油池将油脂分离后排入市政下水管道。 3估价对象位置 重庆车站位于重庆市朝天门地区，紧邻朝天门广场。 朝天门位于重庆市渝中半岛的最东端，是长江和嘉陵江交汇的水陆交汇处，是重庆市对外交通的重要口岸之一。长江上游最大的港口重庆港就位于此处。 朝天门地区是重庆市最重要的商品批发中心和物质集散地，建有闻名全国的综合交易市场。该处客商云集，年总交易额已达51亿元以上。 4估价对象权属

18、状况 委托估价方公司持有渝中国用()字第号国有土地使用权证，渝中国用()字第号国有土地使用权证，土地使用权性质为国有出让。 二、市场背景分析(略) 三、最高最佳使用分析(略) 四、估价方法选用(略) 五、估价测算过程 (一)估价思路 1听取委托单位介绍评估对象、评估目的。 2收集整理有关资料。 3进行现场查勘。 4选择适当的估价技术路线，对估价对象进行试算。 5征求有关人员的意见。 6最终确定评估结果。 (二)本次估价采用收益法和成本法进行评估 1收益法估价原理：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。 2成本

19、法估价的原理：是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格。 六、估价测算过程 第一部分：以收益法求取重庆车站的评估价格 第一，车站部分 (一)总收入的确定 车站经营收入共由四部分组成：屋顶停车场的经营收入、车站代售客票收入、底层车库收入、车辆维修、行李寄托等其他业务收入。 现分别求取四部分的总收入： 1屋顶停车场经营收入 顶层停车场的建筑面积6339.20m2，停车位150个。 根据本市停车场的经营惯例，30%的停车位用于月票车的使用，70%的车位用于每天的经营。月票车的月租金为400元，其余车位按每天收入25元，利用

20、率60%计，则： 屋顶停车场的年总收入P1=15030%40012+15070%60%25365 =79.08万元 2车站代售客票收入 该车站作为本市公路运输始发站之一，发车线路涵盖全市各地以及四川省部分地区。目前共有59条线路，每天发车班次326次。 根据委托方提供的车站经营状况可计算车站的经营收入，平日车站经营收入总计为132019.75元(以每班车35人计)。 随着市政府规范本市客运市场的措施进一步实施，车站的地位会得到巩固和加强，每日发车班次会逐步上升，预计每日班次达到500班时，总班次上涨53.37%时，会达到一种平衡，使车站的经营状况达到较高水平。 因此，在计算车站每日营业额时，以

21、每日班次500次计。 每日营业额=132019.75(1+53.37%)=202478.69元 根据本市客运市场的惯例，每年大约有40天的春运，春运的票价上浮20%，上座率可达到100%，每日发车的平均上座率上浮40%，因此，车站每年的营业额=202478.69325+202478.69(1+20%)(1+40%)40=79412142.22元。 该车站共有21个发车位，设计发车容量为800个，功能上已达到国家一级车站设计标准。根据重庆市交通局重交局财号文的规定，该车站代收售票收入可按总收入的12%计。 因此，车站代售客票收入为P2=79412142.2212%=9529457.07元=952

22、.95万元 3底层车库收入 底层车库共有100个车位，未到发车时间的车辆在此等待。由于是车站的配套设施，为车站运营的车辆服务，因此停车费相对较低，每个车位每天收费10元，使用率为70%，则： P3=1001070%365=25.55万元 4车辆维修、行李寄托、零星摊位、厕所租赁等其他业务收入 根据车站的统计数据，该部分收入占代售客票收入的12%，则： P4=952.9512%=114.35万元 5合计：P收=P1+P2+P3+P4=1171.94万元 (二)总费用的确定 1税金(按总收入的5.75%计) P税=1171.945.75%=67.39万元 2管理费(按总收入的12%计) P管=11

23、71.9412%=140.63万元 3维修、保养费(按总收入的2%计) P维=1171.942%=23.43万元 4保险费(按总收入的0.2%计) P保=1171.940.2%=2.34万元 5不可预见费(按总收入的1%计) P预=1171.941%=1.17万元 P费=P税+P管+P维+P保+P预=235.50万元 (三)年纯收入A的确定：A=P收-P费=1171.94-235.50=936.44万元 (四)资本化率的确定 资本化率以复合投资收益率法确定。据了解车站的建设资金中30%来源于银行信贷，70%是自筹资金。银行贷款利率为5.4%，经营车站理想的自有资金收益率为12%，因此：资本化率

24、=5.94%70%+12%30%=7.758% (五)求取车站的评估价格 将上述数据代入计算公式 第二，商场部分 商场以收益还原法评估价格。 (一)求取年总收益 估价对象的商场部分共有800个摊位，建筑面积3600m2左右。目前有部分摊位是出租使用。朝天门地区是本市商品批发中心，商业繁华程度极高，每日的人流量到达10万次，是理想的经营场所。估价师对估价对象所处地区同类楼宇的租赁价格进行调查后得知：陕西路两旁的商业用房的平均租赁价格为250元/m2，节约街商业门面的月平均租赁价格是220元/m2，朝天门水果市场的租赁价格为100元/m2。估价对象目前处于市场培育阶段，市场占有率较低，人气不旺，结

25、合上述调查资料和估价对象的具体情况，估价师认为估价对象的平均租赁价格达到70元/m2时，能达到最佳使用，空置率60%，因此： 年总收益=701260%3600=181.44万元 (二)求取总费用 1年管理费=181.444%=7.26万元 2年税费=181.4417.75%=32.21万元 3维修费=181.442%=3.62万元 4保险费=181.442%=0.36万元 (三)求取年纯收益为137.99万元 (四)资本化率的计取 资本化率以复合投资收益率法确定。 据了解车站的建设资金中70%来源于银行信贷，30%是自筹资金。银行贷款利率为5.94%，经营商业用房理想的自有资金收益率为10%，

26、因此：资本化率=5.94%70%+10%30%=7.158% (五)求取收益价格 估价对象总收益价格合计为：11780.42+1867.00=13647.00万元。 第二部分：以成本法求取重庆车站的评估价格 (一)土地取得及开发费：928.29元/m2 1土地取得费：401.92元/m2 2土地开发费：526.37元/m2 注：该部分费用指楼面地价。 (二)建筑工程前期工程费：234.16元/m2 前期工程费包括规划管理费、勘察测绘质量监督费、工程质量监督费、城市建设配套费、电力增容费、电贴费、城市消防设施配套费、人防费、白蚁防治费、排污费、水资源费、水表立表费、设计费、前期工程咨询费、不可预

27、见费。 (三)建安工程费：建安工程造价3088.84元/m2 (四)建设单位管理费：172.98元/m2(包括建设单位开办费和经营费、建设单位临设费、工程监理费、工程保险费) (五)利息：262.80元/m2 土地费用：928.29(1+5.94%)1-1)=55.14元/m2 工程费用：3495.98(1+5.94%)1-1=207.66元/m2 (土地费用以1年计，工程费用按1年计，利率以5.94%) (六)利润：442.43元/m2(按行业平均利润10%计算) (一)+(二)+(三)+(四)+(五)10%=442.43元/m2 (七)估价对象价值 估价对象评估价格=(一)+(二)+(三)

28、+(四)+(五)+(六)=5129.50元/m2 (八)重庆车站评估价值 评估价值=5129.5024031.53=123269733.10元=12326.97万元 (九)重庆车站评估价格的确定 在上述测算过程中，以收益法求取的收益价格为13647.00万元，以成本法求取的积算价格为12326.97万元，两种方法求取的估价对象的评估价格比较接近，考虑到以收益法求取的价格更能准确反映估价对象的现状和预期，成本法反映的是过去已经发生的事实。因此，重庆车站的评估价格为13647万元。 (十)估价结果确定 由上述测算过程，确定估价对象在估价时点下的价值： 评估值：13647万元人民币，大写：壹亿叁仟陆佰肆拾柒万元整。 答案:1缺少致委托方函。 2委托方缺少法人代表。 3受托方缺少法人代表。 4一次评估只能有一个估价目的。 5估价结果报告缺少对估价方法的定义描述。 6缺少抵押目的的法律依据。 7估价原则不全，缺少预期收益原则。 8估价报告有效期有错误，应从报告完成起一年有效。 9估价对象四至等描述不全。 10估价对象权属状况中缺少房屋产权状况描述。 11收益法求商场收益时空置率应用有错误。 12收益法中各种费用计算无依据。 13收益法中资本化率计算有错误。 14成本法中各项费用计算无依据。 15估价对象最终取值无依据。 16估价结果无单价。 17报告缺少附件