需求供给与房地产市场价格形成机制

1、 Page 1 3.1 3.1 土地需求、供土地需求、供给给与地价的形成与地价的形成 土地需求土地需求 土地的供求平衡土地的供求平衡 地价的形成地价的形成 土地供土地供给给 Page 2 3.1.1 土地需求 n概念概念 q投资者或开发者在一定价格条件下愿意购买且具有支付能投资者或开发者在一定价格条件下愿意购买且具有支付能 力的土地数量。力的土地数量。 n分类分类 q对土地自身的需求对土地自身的需求 q将土地作为生产要素时的派生需求将土地作为生产要素时的派生需求 Page 3 3.1.1 土地需求 n对土地自身的需求对土地自身的需求( (土地产品需求土地产品需求) ) q将土地视为一般产品时，

2、其需求量与其价格成负相关关系。将土地视为一般产品时，其需求量与其价格成负相关关系。 q将土地视为投资（机）性产品时，其需求量与其价格成正将土地视为投资（机）性产品时，其需求量与其价格成正 相关关系。相关关系。 P PD D O OQ Q D D P P O OQ Q 一般一般状态状态下的土地需求曲下的土地需求曲线线特殊特殊状态状态下的土地需求曲下的土地需求曲线线 Page 4 3.1.1 土地需求 n对土地的派生需求对土地的派生需求( (土地要素需求土地要素需求) ) q生产者对土地要素的需求是由消费者对土地上生产产生产者对土地要素的需求是由消费者对土地上生产产 品的需求所引致或派生的，称为对

3、土地的派生需求。品的需求所引致或派生的，称为对土地的派生需求。 P P Q Q D D O O 土地作土地作为为生生产产要素要素时时的需求曲的需求曲 线线 p p VMP=MRP=DVMP=MRP=D q q 土地市场的需求函数是从生产函数导出 的。生产者对土地的需求量由利润最大生产者对土地的需求量由利润最大 化原则确定，化原则确定，当边际要素成本MC土地=边际 产品价值VMP（完全竞争市场）或边际收 益产品MRP （不完全竞争市场）时，土 地要素的需求量得以确定。 Page 5 3.1.2 土地供给 n概念概念 q可供利用的土地数量。可供利用的土地数量。 n分类分类 q土地的自然供给土地的自

4、然供给 q土地的经济供给土地的经济供给 Page 6 土地的自然供给 n指地球中可供人类利用的土地数量，指地球中可供人类利用的土地数量，包括包括已经利用的已经利用的土地土地 资源和资源和后备的后备的土地资源。土地资源。 n土地的自然供给土地的自然供给受气候条件、可供利用的淡水等资源量、受气候条件、可供利用的淡水等资源量、 交通便捷程度等因素的制约，交通便捷程度等因素的制约，其供给量的大小与技术水平其供给量的大小与技术水平 有关有关。 n在一定的技术条件下在一定的技术条件下，全球的土地自然供给总量是恒定的、，全球的土地自然供给总量是恒定的、 无弹性的值，无弹性的值，不受价格等社会经济因素的影响。

5、因此，不受价格等社会经济因素的影响。因此，土土 地的自然供给曲线是一条垂线。地的自然供给曲线是一条垂线。 P O S Q Page 7 土地的经济供给 n指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产、指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产、 生活等各种用途的土地数量。生活等各种用途的土地数量。 n土地的经济供给有弹性，其供给量随着经济的发展而增加土地的经济供给有弹性，其供给量随着经济的发展而增加， 包括总量的增加与因用途转换而导致的某种类型的土地的数包括总量的增加与因用途转换而导致的某种类型的土地的数 量增加。量增加。 n不同地区、不同用途土地的经济供给曲线不同。不同地区

6、、不同用途土地的经济供给曲线不同。 一般一般状态状态下的土地下的土地经济经济供供给给曲曲线线特殊特殊状态状态下的土地下的土地经济经济供供给给曲曲线线 长期 短期 P QO SPP S O Q S O Q Page 8 土地的自然供给与经济供给的关系 n土地的自然供给是经济供给的基础土地的自然供给是经济供给的基础, ,土地的经济供给只能土地的经济供给只能 在自然供给的范围内变动在自然供给的范围内变动, ,即即某一区域内土地的自然供给某一区域内土地的自然供给 是经济供给的上限。是经济供给的上限。 n土地的自然供给强调的是土地的资源性，土地的经济供给土地的自然供给强调的是土地的资源性，土地的经济供给

7、 主要针对不同的土地用途，侧重于土地的资产价值，是资主要针对不同的土地用途，侧重于土地的资产价值，是资 源与资产的统一体。源与资产的统一体。价 价 格格 与与 成成 本本 0 产产品价格提高或品价格提高或开发开发 成本降低，供成本降低，供给给提高提高 可能可能开发开发的土地的土地已已开发开发土地土地可可开发开发土地土地 技技术进术进步，步， 供供给给提高提高 土地的经济供给与自然供给的关系 Page 9 3.1.3 土地的供求平衡 n一般土地供求平衡一般土地供求平衡 q土地是一种商品，受一般商品供求规律的制约。土地是一种商品，受一般商品供求规律的制约。 土地土地数数量量x x 0 S S 地价

8、r D E E 均衡地价均衡地价r0 x0 地价r 土地土地数数量量x x 0 S S D r0 D1 S1 r1 r2 r3 土地土地 供求供求 变变化化 的三的三 种种情情 况况 Page 10 3.1.3 土地的供求平衡 n特殊的土地供求曲线特殊的土地供求曲线 q短期的土地供求短期的土地供求 S 土地土地数数量量x x 地价r r0 q0 0 D1 D0 D2 r2 r1 在短期内，土地供给无在短期内，土地供给无 弹性，土地供给量固定弹性，土地供给量固定 （q q0 0），土地价格水平），土地价格水平 完全由需求一方决定。完全由需求一方决定。 土地是一种特殊的商品，有其特殊土地是一种特殊

9、的商品，有其特殊 性性: :如位置固定不变，一定技术条如位置固定不变，一定技术条 件下土地自然供给不变，经济供给件下土地自然供给不变，经济供给 弹性也有限。弹性也有限。 Page 11 3.1.3 土地的供求平衡 n特殊的土地供求曲线特殊的土地供求曲线 q其他特殊的土地供求其他特殊的土地供求 在图（在图（1 1）中，土地供）中，土地供 给曲线特殊，土地需给曲线特殊，土地需 求曲线为一般，表明求曲线为一般，表明 地价地价在一定范围内遵在一定范围内遵 循一般商品的供求规循一般商品的供求规 律，律，但当土地供给达但当土地供给达 到自然供给时，土地到自然供给时，土地 供给保持不变，自此供给保持不变，自

10、此 时地价由需求决定时地价由需求决定。 土地土地数数量量x x 地价r r0 （1） r2 r1 O Q S Page 12 3.1.3 土地的供求平衡 n特殊的土地供求曲线特殊的土地供求曲线 q其他特殊的土地供求其他特殊的土地供求 在图（在图（2 2）中，土地供给曲线）中，土地供给曲线 与土地需求曲线均特殊。表明与土地需求曲线均特殊。表明 土地的需求者将土地作为投机土地的需求者将土地作为投机 对象，价格高涨的土地，需求对象，价格高涨的土地，需求 较大，需求随着价格增加而增较大，需求随着价格增加而增 加。地价在一定范围内由供求加。地价在一定范围内由供求 双方决定，之后，地价由需求双方决定，之后

11、，地价由需求 决定。决定。 地价r 土地土地数数量量x x r0 （2） r2 r1 O Q S D 土地供求的另一种特殊形式是土地供求的另一种特殊形式是 有价无市有价无市，即有土地供给和价即有土地供给和价 格，没有需求者，或者只有对格，没有需求者，或者只有对 土地的需求及地价，但没有土土地的需求及地价，但没有土 地供给。地供给。 Page 13 3.1.4 地价的形成 n地价的内涵地价的内涵 n地价的特点地价的特点 n地价的影响因素地价的影响因素 Page 14 3.1.4.1 地价的内涵 n地价即土地价格，是指土地地价即土地价格，是指土地 的购买价格，的购买价格，包括土地所有包括土地所有

12、权价格和土地使用权价格。权价格和土地使用权价格。 n土地价格是三个部分的资本土地价格是三个部分的资本 化：化： 真正的地租，主要指绝真正的地租，主要指绝 对地租和级差地租。对地租和级差地租。 土地投资的折旧。土地投资的折旧。 土地投资的利息。土地投资的利息。 土地能产生收益土地能产生收益, ,其中一部分收益必其中一部分收益必 然归土地所有者（包括由土地所有然归土地所有者（包括由土地所有 权垄断而产生的绝对地租及由土地权垄断而产生的绝对地租及由土地 条件好坏而产生的级差地租）。条件好坏而产生的级差地租）。 现实的土地都凝结着人类劳动，土地现实的土地都凝结着人类劳动，土地 所有者和土地开发商对土地

13、开发而进所有者和土地开发商对土地开发而进 行的投资构成土地资本，这些固定资行的投资构成土地资本，这些固定资 本必然要求回收，从而以折旧和利息本必然要求回收，从而以折旧和利息 的形式在土地价格里得到体现。的形式在土地价格里得到体现。 Page 15 3.1.4.2 地价的特点 n土地是一种特殊商品，其价格具土地是一种特殊商品，其价格具 有与一般商品价格不同的特点。有与一般商品价格不同的特点。 q土地价格具有特殊价格基础土地价格具有特殊价格基础 一般商品的价格基础是其价一般商品的价格基础是其价 值，土地价格的基础是值，土地价格的基础是土地的土地的 权利和利益。权利和利益。 q土地价格不是土地价值的

14、货币土地价格不是土地价值的货币 表现，一般不依生产成本定价。表现，一般不依生产成本定价。 q城市土地价格主要由土地需求城市土地价格主要由土地需求 决定。决定。 q城市土地价格呈总体上升趋势。城市土地价格呈总体上升趋势。 q城市土地价格具有强烈城市土地价格具有强烈 的区域性和个别性的区域性和个别性。 由于土地位置的固定性，在地由于土地位置的固定性，在地 区性市场间价格难于统一。区性市场间价格难于统一。 q城市土地价格形成的时城市土地价格形成的时 间长。间长。 一般商品的价格容易形成，城一般商品的价格容易形成，城 市土地价格是在过去至将来的市土地价格是在过去至将来的 长期影响下形成的。长期影响下形

15、成的。 q城市土地价格受到较强城市土地价格受到较强 的政府调节的影响。的政府调节的影响。 Page 16 3.1.4.3 地价的影响因素 n决定土地价格高低的主要因素是土地收益，土地收益只有决定土地价格高低的主要因素是土地收益，土地收益只有 通过土地经营者的土地市场行为才能实现。因此，通过土地经营者的土地市场行为才能实现。因此，凡是影凡是影 响土地收益量和土地市场行为的因素，都会影响地价。响土地收益量和土地市场行为的因素，都会影响地价。 n影响土地价格的基本因素影响土地价格的基本因素 地租量地租量 利息率利息率 土地使用权出让期土地使用权出让期 土地供求土地供求 土地利用规划、政策和法规土地利

16、用规划、政策和法规 合理预期合理预期 n影响土地价格的其他因影响土地价格的其他因 素素 经济因素经济因素 区域因素区域因素 自然地理因素自然地理因素 社会因素社会因素 Page 17 影响土地价格的基本因素 n地租量与地价地租量与地价 商品化土地的地价与地租量成正比。商品化土地的地价与地租量成正比。 n利息率与地价利息率与地价 地价与利息率成反比，较低的利息率意味着较高的地价，地价与利息率成反比，较低的利息率意味着较高的地价， 反之亦然，调控了利率，必然在一定程度上控制了地价。反之亦然，调控了利率，必然在一定程度上控制了地价。 n土地出让期与地价土地出让期与地价 在其他条件相同或相似时，土地使

17、用权出让期长则价高。在其他条件相同或相似时，土地使用权出让期长则价高。 n土地供求与地价土地供求与地价 土地供求特殊，即对土地的需求往往增加很快，对土地的土地供求特殊，即对土地的需求往往增加很快，对土地的 供给增加有限，供给增加有限，土地价格主要由需求决定。土地价格主要由需求决定。 Page 18 影响土地价格的基本因素 n土地利用规划、政策和法规与土地利用规划、政策和法规与 地价地价 规划可产生价格变动上的规划可产生价格变动上的“规划效规划效 应应”，被规划纳入城市新区的土地，被规划纳入城市新区的土地， 价格易急剧上涨，规划容许的建筑容价格易急剧上涨，规划容许的建筑容 积率越高，地价自然越高

18、。积率越高，地价自然越高。 实行区别性政策可形成限制性高地价、实行区别性政策可形成限制性高地价、 扶植性优惠地价和保护性地价等。扶植性优惠地价和保护性地价等。 有关土地价格的法规，则是土地交易有关土地价格的法规，则是土地交易 和地价形成机制的规范化手段，对地和地价形成机制的规范化手段，对地 价的合法性、规范性有直接作用。价的合法性、规范性有直接作用。 合理预期与地价合理预期与地价 预期影响决策，决策影响经预期影响决策，决策影响经 济行为，经济行为直接影响济行为，经济行为直接影响 土地交易的谈判结果（土地土地交易的谈判结果（土地 招投标、土地拍卖、土地协招投标、土地拍卖、土地协 议都是谈判）。议

19、都是谈判）。 Page 19 影响土地价格的其他因素 q经济因素经济因素: : 经济繁荣程度：经济繁荣程度：繁荣繁荣 时期地价上涨，地价高；时期地价上涨，地价高； 经济萧条时期，地价下经济萧条时期，地价下 跌，地价低。跌，地价低。 金融因素金融因素：通货膨胀通货膨胀 引起地价上涨，利率上引起地价上涨，利率上 升引起地价下跌。升引起地价下跌。 区位因素：区位因素：地块所在地区多方面地块所在地区多方面 因素综合影响形成的地区特性。因素综合影响形成的地区特性。 商业区内商业区内影响地价的主要因素有：收益影响地价的主要因素有：收益 水平、腹地的大小、顾客的层次与数量水平、腹地的大小、顾客的层次与数量

20、等。等。 住宅区内住宅区内影响地价的主要因素有：离市影响地价的主要因素有：离市 中心的距离、交通设施和居住环境。中心的距离、交通设施和居住环境。 工业区内工业区内影响地价的主要因素有：与市影响地价的主要因素有：与市 场的距离，与相关产业的位置关系，运场的距离，与相关产业的位置关系，运 输设施建设情况，水、动力资源和劳动输设施建设情况，水、动力资源和劳动 力等的供求情况，环境污染发生的危险力等的供求情况，环境污染发生的危险 性与治理成本、行政辅导与管理程度。性与治理成本、行政辅导与管理程度。 Page 20 影响土地价格的其他因素 q自然地理因素自然地理因素 位置位置（地价从城市中心商业区向城（

21、地价从城市中心商业区向城 市边缘逐步下降）市边缘逐步下降） 地块面积地块面积( (若适合最佳用途则价高若适合最佳用途则价高) ) 地势和地质地势和地质( (地势和地质不良会影响地势和地质不良会影响 开发成本开发成本, ,从而卖不出好价钱从而卖不出好价钱) ) 地块的深度地块的深度( (对商业用地来说对商业用地来说, ,深度值深度值 越大越大, ,地价越低地价越低) ) 地块地块形状形状( (决定土地利用的方向、规决定土地利用的方向、规 模和难易，通常模和难易，通常矩形地块矩形地块较易利用，较易利用， 价高，而三角形和不规则地块价低价高，而三角形和不规则地块价低) ) q社会因素社会因素 人口数

22、量和素质人口数量和素质 交通因素等交通因素等 Page 21 思考题 n1.1.阐述地价的内涵与特点阐述地价的内涵与特点 n2.2.影响地价的因素有哪些影响地价的因素有哪些? ? Page 22 3.2 3.2 需求、供需求、供给给与房地与房地产产价格的形成价格的形成 房地房地产产需求需求 房地房地产产市市场场供求均衡供求均衡 房地房地产产供供给给 Page 23 3.2.1 房地产需求 n内涵内涵 n分类分类 n房地产需求弹性房地产需求弹性 n影响房地产需求的主要因素影响房地产需求的主要因素 Page 24 3.2.1.1 房地产需求的内涵 n房地产有效需求、房地产需求量、房地产潜在需求房地

23、产有效需求、房地产需求量、房地产潜在需求 q房地产需求房地产需求指在一个特定时期内，需求者指在一个特定时期内，需求者在各种可能在各种可能 的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。也被称为也被称为房房 地产有效需求地产有效需求。 q房地产需求量房地产需求量在一个特定价格下，需求者愿意且能够在一个特定价格下，需求者愿意且能够 购买的房地产的数量。购买的房地产的数量。 q房地产潜在需求房地产潜在需求未来可能转化为实际购买力的房地产未来可能转化为实际购买力的房地产 需求，表现为需求者对房地产的消费欲望。需求，表现为需求者对房地产的消费欲望。 Page 25 3.

24、2.1.2 房地产需求的分类 n按目的划分为按目的划分为生产性需求、消费性需求和投资性需求生产性需求、消费性需求和投资性需求 q生产性需求生产性需求用来满足生产和经营场所需要而形用来满足生产和经营场所需要而形 成的房地产需求。成的房地产需求。需求的主体是各类企事业单位及需求的主体是各类企事业单位及 个体工商业者。个体工商业者。 q消费性需求消费性需求用来满足人们居住需要的房地产需用来满足人们居住需要的房地产需 求。求。需求的主体是家庭。需求的主体是家庭。 q投机性需求投机性需求又称保值增值性需求又称保值增值性需求，是指购买房，是指购买房 地产并非为了生产和消费，而是将其作为一种价值地产并非为了

25、生产和消费，而是将其作为一种价值 形式加以储存，在合适的时候再出售或出租，以达形式加以储存，在合适的时候再出售或出租，以达 到保值增值的目的。到保值增值的目的。 Page 26 3.2.1.3 房地产需求弹性 n房地产需求弹性房地产需求弹性主要回答价格和收入变动因素对房地产需求主要回答价格和收入变动因素对房地产需求 有多大的影响作用。有多大的影响作用。 n房地产需求的价格弹性房地产需求的价格弹性指房地产商品价格变动的比率所指房地产商品价格变动的比率所 引起的房地产需求量变动的比率，表示引起的房地产需求量变动的比率，表示房地产需求量变动对房地产需求量变动对 房地产价格变动的反应程度。房地产价格变

26、动的反应程度。用公式表示为：用公式表示为： PP QQ d E 由于价格由于价格与与需求量呈反向需求量呈反向变动变动，所以房地，所以房地产产需求的价格需求的价格弹弹性系性系 数应为负值数应为负值，在，在实际运实际运用用时时一般都取一般都取绝对值绝对值，即，即 商品需求缺乏价格商品需求缺乏价格弹弹性，需求量性，需求量变动对变动对价格价格变动变动 的反的反应应不敏感。不敏感。 商品需求富有价格弹性，需求量变动对价格变动的商品需求富有价格弹性，需求量变动对价格变动的 反应敏感。反应敏感。 0 d E 10 d E 1 d E Page 27 q房地产商品的需求曲线房地产商品的需求曲线一般呈现为一条拐

27、折线一般呈现为一条拐折线 从一般意义上讲，从一般意义上讲，当房地产价格在当房地产价格在 一个较低的幅度内变动时（一个较低的幅度内变动时（如如D D 1 1E E 段段 ），房地产需求缺乏价格弹性），房地产需求缺乏价格弹性。这这 是因为对商品用房而言，区位条件至是因为对商品用房而言，区位条件至 关重要，此时价格变动对需求量的变关重要，此时价格变动对需求量的变 动影响程度不大。动影响程度不大。（据国外经验，当住宅（据国外经验，当住宅 售价相当于住户收入的售价相当于住户收入的3-63-6倍时，需求缺乏价倍时，需求缺乏价 格弹性。）格弹性。） O Q D1 D2 E 当房地产价格超过一定幅度而继续上涨

28、时当房地产价格超过一定幅度而继续上涨时（如（如E ED D2 2段段 ） ，需求，需求 者会明显紧缩正常需求量，者会明显紧缩正常需求量，房地产需求富有价格弹性。房地产需求富有价格弹性。不过房不过房 地产需求富有价格弹性仅呈现单向性，即价格下降时并不呈现地产需求富有价格弹性仅呈现单向性，即价格下降时并不呈现 这种趋势，所以这种趋势，所以用细线表示用细线表示。 Page 28 n房地产需求的收入弹性房地产需求的收入弹性指收入变动的比率所引指收入变动的比率所引 起的房地产需求量变动的比率，表示房地产需求量起的房地产需求量变动的比率，表示房地产需求量 变动对收入变动的反应程度。用公式表示为：变动对收入

29、变动的反应程度。用公式表示为： YY QQ EY 由于收入由于收入与与需求量同方向需求量同方向变动变动，所以房地，所以房地产产需求的收入需求的收入弹弹性系性系 数应为数应为正正值值，即，即 商品需求缺乏收入商品需求缺乏收入弹弹性，需求量性，需求量变动对变动对收入收入变动变动 的反的反应应不敏感。不敏感。 商品需求富有收入弹性，需求量变动对收入变动的商品需求富有收入弹性，需求量变动对收入变动的 反应敏感。反应敏感。 0 Y E 10 Y E 1 Y E Page 29 房地产需求的收入弹性与一国或地区所处的经济发展阶段密房地产需求的收入弹性与一国或地区所处的经济发展阶段密 切相关切相关: : 在

30、较低阶段，富有收入弹性在较低阶段，富有收入弹性; ; 在较高阶段如发达国家，缺乏收入弹性。在较高阶段如发达国家，缺乏收入弹性。 普通住宅面向广大工薪阶层，其需求的收入弹性较大普通住宅面向广大工薪阶层，其需求的收入弹性较大。 高档别墅面向高收入阶层，其需求的收入弹性较小。高档别墅面向高收入阶层，其需求的收入弹性较小。 Page 30 3.2.1.4 房地产需求的影响因素 n国民经济发展水平国民经济发展水平( (与房地产需求水平正相关与房地产需求水平正相关) ) 经济发展水平高的国家或地区或时期，房地产需求水平高。经济发展水平高的国家或地区或时期，房地产需求水平高。 经济发展水平变化会引起房地产投

31、资规模和消费需求的变化，具经济发展水平变化会引起房地产投资规模和消费需求的变化，具 体表现为房地产生产性需求和消费性需求的变化。体表现为房地产生产性需求和消费性需求的变化。 n人口数量和结构人口数量和结构( (人口数量与房地产需求量成正比，人口人口数量与房地产需求量成正比，人口 结构影响房地产需求结构结构影响房地产需求结构) ) 人口规模相同的区域，由于人口结构的差异会有截然不同的房地人口规模相同的区域，由于人口结构的差异会有截然不同的房地 产需求。产需求。 如高校和中央商务区都是单身青年集聚的区域，由于收入和消费如高校和中央商务区都是单身青年集聚的区域，由于收入和消费 能力不同，对住房需求不

32、同。高校周围需要能力不同，对住房需求不同。高校周围需要普通单身或合租住房普通单身或合租住房， 中央商务区则需要中央商务区则需要高级单身公寓高级单身公寓。 Page 31 3.2.1.4 房地产需求的影响因素 n房地产价格收入比房地产价格收入比 房地产价格相对于收入的比值，往往直接决定需求的有效性，房地产价格相对于收入的比值，往往直接决定需求的有效性， 只有当房地产价格收入比在合理的范围内时，房地产的潜在只有当房地产价格收入比在合理的范围内时，房地产的潜在 需求方能转化成有效需求。需求方能转化成有效需求。 n信贷能力信贷能力 房地产生产、消费和投资，对于大多数人来说都是一大笔投房地产生产、消费和

33、投资，对于大多数人来说都是一大笔投 入，很少有人全部靠存款或自有资金一次性支付，获得信贷入，很少有人全部靠存款或自有资金一次性支付，获得信贷 的难易程度及成本高低会影响房地产的有效需求。的难易程度及成本高低会影响房地产的有效需求。 1998-20031998-2003年，我国个人购房占住房购买者的比例由百分之几提高到年，我国个人购房占住房购买者的比例由百分之几提高到 百分之九十几，很大程度上是由于鼓励购房信贷政策的出台与实施，百分之九十几，很大程度上是由于鼓励购房信贷政策的出台与实施， 如如放宽贷款对象、提高可贷款额与房价比、多次下调贷款利率等。放宽贷款对象、提高可贷款额与房价比、多次下调贷款

34、利率等。 Page 32 3.2.1.4 房地产需求的影响因素 n消费者或投资者的偏好消费者或投资者的偏好 消费者的偏好表现在消费者的偏好表现在愿意把收入花费在住房上的比例愿意把收入花费在住房上的比例、愿愿 意租房还是购房意租房还是购房，喜欢多层还是高层喜欢多层还是高层，喜好市中心或是城喜好市中心或是城 郊郊，这些受消费者的职业、生活习惯、亲友观念等因素的，这些受消费者的职业、生活习惯、亲友观念等因素的 影响。影响。 投资者的偏好表现在投资者的偏好表现在愿意投资房地产还是投资其他产业，愿意投资房地产还是投资其他产业， 是投资住宅还是商铺。是投资住宅还是商铺。 n对市场的预期对市场的预期 预期价

35、格上涨，当期的需求会上升，反之则相反。预期价格上涨，当期的需求会上升，反之则相反。 Page 33 3.2.1.4 房地产需求的影响因素 n政策因素政策因素 税收、住房制度、产权制度等会影响房地产需求。购税收、住房制度、产权制度等会影响房地产需求。购 房税收优惠、保护个人拥有房地产的合法权利、住房房税收优惠、保护个人拥有房地产的合法权利、住房 不再福利分配等，都会刺激房地产需求。不再福利分配等，都会刺激房地产需求。 Page 34 3.2.2 房地产供给 n房地产供给的内涵与条件房地产供给的内涵与条件 n房地产供给弹性房地产供给弹性 n房地产供给弹性变化的一般规律房地产供给弹性变化的一般规律

36、Page 35 3.2.2.1 房地产供给的内涵与条件 n内涵内涵 q微观经济学的角度微观经济学的角度: :房地产供给房地产供给是指生产者在某一特定是指生产者在某一特定 时期，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商时期，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商 品量。品量。 q宏观经济角度宏观经济角度: :房地产供给是房地产供给是指房地产总供给指房地产总供给, ,即某一时即某一时 期全社会或某一地区内房地产供给的总量，包括实物总期全社会或某一地区内房地产供给的总量，包括实物总 量和价值总量。量和价值总量。 Page 36 3.2.2.1 房地产供给的内涵与条件 n房地产供给的条件房地产供

37、给的条件 q出售或出租的愿望出售或出租的愿望 主要取决于价格为主的交易条件；主要取决于价格为主的交易条件； q供给能力供给能力 主要取决于房地产开发商的经济实力和经营管理水平。主要取决于房地产开发商的经济实力和经营管理水平。 上述两者缺一不可，但在市场经济条件下，以价格为主的上述两者缺一不可，但在市场经济条件下，以价格为主的 交易条件是主要的。交易条件是主要的。 Page 37 3.2.2.2 房地产供给弹性 n房地产供给弹性房地产供给弹性是指房地产供给的价格弹性，即房地产价格是指房地产供给的价格弹性，即房地产价格 变动的比率所引起的房地产供应量变动的比率，它表示了房变动的比率所引起的房地产供

38、应量变动的比率，它表示了房 地产供给量变动对房地产价格变动的反应程度。地产供给量变动对房地产价格变动的反应程度。用公式表示用公式表示 为：为： PP QQ E s 一般情一般情况况下，由于房地下，由于房地产产价格价格与与供供给给量同方向量同方向变动变动，所以，所以 房地房地产产供供给弹给弹性系性系数应为数应为正正值值，即，即 特殊情特殊情况况下，下，房地产供给弹性系数为负值。房地产供给弹性系数为负值。例如，当房地例如，当房地 产需求低迷而价格下降时，供给可能会增加，房地产供给弹性产需求低迷而价格下降时，供给可能会增加，房地产供给弹性 系数可能变成负值，即系数可能变成负值，即 ，这是房地产价格上

39、涨的预期在起这是房地产价格上涨的预期在起 作用。作用。 0 s E 0 s E Page 38 3.2.2.3 房地产供给弹性变化的一般规律 n特短期内房地产供给无弹性特短期内房地产供给无弹性 房地产生产周期长，特短期内其生产要素和产品不可能发生房地产生产周期长，特短期内其生产要素和产品不可能发生 变化，因而房地产供给无弹性，即变化，因而房地产供给无弹性，即 n短期内房地产供给弹性较小短期内房地产供给弹性较小 短期内土地供给不可能发生变化，土地供给无弹性，房地产短期内土地供给不可能发生变化，土地供给无弹性，房地产 可通过可变要素的增减而改变供给，但变动幅度不会很大。可通过可变要素的增减而改变供

40、给，但变动幅度不会很大。 0 s E P O S Q 10 s E P Q O S Page 39 3.2.2.3 房地产供给弹性变化的一般规律 n长期内房地产供给弹性较大长期内房地产供给弹性较大 长期内土地供给量可变，具有一定弹性，房地产供给量长期内土地供给量可变，具有一定弹性，房地产供给量 变化更明显，两种因素综合在一起，房地产供给富有弹性。变化更明显，两种因素综合在一起，房地产供给富有弹性。 1 s E P O S Q Page 40 3.2.3 房地产市场供求均衡 n房地产供求均衡的含义房地产供求均衡的含义 n房地产供求均衡的形成房地产供求均衡的形成 n房地产供求均衡的基本原理房地产供

41、求均衡的基本原理 Page 41 3.2.3.1 房地产供求均衡的含义 n房地产供求均衡房地产供求均衡是指房地产商品的供给价格与需是指房地产商品的供给价格与需 求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致 时的房地产经济运行状态。时的房地产经济运行状态。 Page 42 3.2.3.2 房地产供求均衡的形成 n需求量和供给量的变动对房地产市场供求均衡的影响需求量和供给量的变动对房地产市场供求均衡的影响 在经济学上，需求量和供给量的变动是指当其他因素不变时，在经济学上，需求量和供给量的变动是指当其他因素不变时， 商品本身价格变动商品本身价格变动所引起需求量

42、或供给量的变动。所引起需求量或供给量的变动。表现为沿表现为沿 着供着供( (求求) )曲线的移动。曲线的移动。 房地房地产数产数量量Q Q 0 S S 房地产 价格P D E E 均衡价格均衡价格P0 Q0 P1 Page 43 3.2.3.2 房地产供求均衡的形成 n需求和供给变动对房地产市场供求均衡的影响需求和供给变动对房地产市场供求均衡的影响 在经济学上，在经济学上，需求和供给的变动需求和供给的变动是指当商品本身的是指当商品本身的价格不价格不 变时变时，其他因素的变动所引起的需求量或供给量的变动。，其他因素的变动所引起的需求量或供给量的变动。 表现为表现为供供( (求求) )曲线的移动曲

43、线的移动。 房地产 价格P 房地房地产数产数量量Q Q 0 S S D p0 D1 S1 p1 p2 p3 Q0Q1Q2Q3 Page 44 3.2.3.3 房地产供求均衡的基本原理 n房地产供求均衡状态的形成是供给与需求这两种力量相房地产供求均衡状态的形成是供给与需求这两种力量相 互作用、相互变化的结果。互作用、相互变化的结果。 n房地产供求均衡状态不仅包括供给价格与需求价格相一房地产供求均衡状态不仅包括供给价格与需求价格相一 致，而且包括供给数量与需求数量相一致致，而且包括供给数量与需求数量相一致, ,二者缺一不可。二者缺一不可。 n房地产供给数量与需求数量相一致，在微观层次上房地产供给数

44、量与需求数量相一致，在微观层次上表示表示 特定市场特定市场( (或房地产商品或房地产商品) )的供求数量相当，供求结构吻的供求数量相当，供求结构吻 合；合；在宏观层次上在宏观层次上表示一个城市表示一个城市( (国家国家) )的房地产总供给的房地产总供给 数量与总需求数量相一致。数量与总需求数量相一致。 n房地产供给量或需求量是房地产价格的函数，而供给量房地产供给量或需求量是房地产价格的函数，而供给量 或需求量会对房地产价格产生重大制约。或需求量会对房地产价格产生重大制约。 Page 45 3.3 3.3 地价与房价地价与房价间间的关系分析的关系分析 房价房价决决定地价定地价 房价房价与与地价互

45、地价互动动 Page 46 3.3.1房价决定地价 n茅于轼（天则经济研究所）茅于轼（天则经济研究所）: : 新京报新京报20092009年年6 6月月2424日报道，北京市土地整理储备中心市场部日报道，北京市土地整理储备中心市场部 部长雷蕾称，地价和房价无直接对应关系。我不同意这样的看法。部长雷蕾称，地价和房价无直接对应关系。我不同意这样的看法。 我们知道，土地是天生的，它是没有成本的，或成本等于零。我们知道，土地是天生的，它是没有成本的，或成本等于零。 那么它的价格是由什么决定的呢？那么它的价格是由什么决定的呢？ 如果一块土地是用来开发做房地产用，土地的价格就由最后的如果一块土地是用来开发

46、做房地产用，土地的价格就由最后的 房价决定。或者说，房价决定了地价。比如说，上海外滩的地价高，房价决定。或者说，房价决定了地价。比如说，上海外滩的地价高， 完全是因为那儿的房价高。很贵的房也有人买，所以把地价抬起来完全是因为那儿的房价高。很贵的房也有人买，所以把地价抬起来 了。这就解释了为什么房价和所在的位置有密切关系。北京二环和了。这就解释了为什么房价和所在的位置有密切关系。北京二环和 三环的地价不一样，就是因为房价不一样。三环的地价不一样，就是因为房价不一样。 Page 47 3.3.2房价与地价互动(高度正相关) n房价猛涨，带动地价；房价猛涨，带动地价； n地价高起，再拉升房价地价高起

47、，再拉升房价房价与地价之间正在形成正房价与地价之间正在形成正 向互动向互动，获利的是开发商和地方政府，买单的是所有购，获利的是开发商和地方政府，买单的是所有购 房者。中央动用金融杠杆平抑房价，加息、加息、再加房者。中央动用金融杠杆平抑房价，加息、加息、再加 息，良好的意愿却造成了负面的结果：房价再度被拉升，息，良好的意愿却造成了负面的结果：房价再度被拉升， 而且从购房总款和还款利息两方面进一步加重了购房者而且从购房总款和还款利息两方面进一步加重了购房者 负担，银行却成为受益者。负担，银行却成为受益者。 Page 48 思考题 n1.1. 近几年来，各大城市房价持续攀升近几年来，各大城市房价持续攀升, ,请从影响房地产需请从影响房地产需 求的因素入手分析大城市房价高的原因。求的因素入手分析大城市房价高的原因。 n2.2.谈谈你对地价与房价关系的理解谈谈你对地价与房价关系的理解 Page 49 3.1.1 土地需求 l对土地的派生需求(土地要素