颐和地产鞍山项目产品研究方案

1、房地产市场发展环境 项目产品规划设计建议 全市房地产发展 区域地产表现 全市年度去化 销售价格走势 地产发展热点 未来竞争趋势 一级市场表现 安置房专题 目录： 04-07年鞍山市商品房销售比较稳定，总体维 持在100万方的年度去化量上。08年鞍山市商 品房销售量明显优于往年，达到了历史最好水 平，销售面积由前四年的每年100万平左右猛 增到247.5万平，比前两年交易量的总和还多。 同时全市商品房空置面积也大幅度下降。 鞍山2005年-2008年商品房销售比上年环比基本呈上涨的态势，其中2008年较2007年商品房销售翻番。 近五年鞍山市房地产发展状况良好，自08年出现大幅的拔高以来 开始进

2、入高速增长期，09年继续延续08年的态势 09年1-11月，全市商品房销售面积达到356.58万平 米，同比增长了153.5%，销量是08年的1.4倍，空 置面积72.01万平米，与08年相比，没有太大增长， 可见鞍山蕴藏着巨大的需求量和购买力；09年前11 个月，全市商品住宅成交334.39万平米，空置 57.06万平米，空置量仅比08年增加了14万平米。 全市售价表现 鞍山市近几年房价走势图鞍山市近几年房价走势图 1500 2000 2500 3000 商品房18462437264529002905 住宅17022112231627282810 2004年2005年2006年2007年20

3、08年 注：依统计局数据做图 全市售价表现 销售均价持续上涨，05年增长幅度较大外，近四年表现稳定，全 市年均价格较上年增长多在200元左右 09年1-11月，全市商品房成交均价达到3423元/平米，商品住宅3321元/平米 。 高价区 （铁东区） 中等价位 （铁西区） 中等价位 （立山区） 高价区 （高新区） 本 案 鞍山市区价格体系以铁东区为核心，呈现放射状，立山区域房 地产价格总体位于第二梯队内 铁东区是鞍山市的政治、经济、文化中心区，是鞍山经济实 力最为雄厚的城区，区域内商品房市场得到广泛的认可，目 前商品房销售价格集中在4000-5000元/平。 高新区群山环抱，是市区与风景区的衔接

4、带，鞍山市高新技 术开发区内部以学校，高新产业开发为主，生活配套已逐渐 成熟，具有典型新城区特征 ，商品房整体开发水平及销售价 格为鞍山最高点,一般多在5000元/平上下。 立山区位于鞍山市北部，鞍山钢铁集团公司、鞍山第一工程 机械股份有限公司等国家大型冶金、机械企业均坐落在立山 区 ，传统产业优势较为明显。目前商品房销售价格集中在 4000元/平上下。 铁西区地处鞍山市区西南，北靠鞍钢厂区，工业基础雄厚， 是鞍山传统的工业区，早期以工业企业为主，经过近几年的 城市规划发展，片区的面貌得到了较大改观，目前商品房销 售价格集中在3000-4000元/平之间，是鞍山房价较低区域之 一。 各区地产表

5、现 铁西永乐公园周边：以永乐公 园为圆心的2km为半径的区域 内，陆续开发了公园首府、永 乐嘉园等众多项目。价格一般 在4000元/平以内。 立山区胜利大街沿线：以胜利 大街为轴线的街路两侧，项目 规模体量不大，同时多以高层 等产品类型为主。价格一般在 4000元/平上下。 高新区：以科技大学以北、东 山风景区以东的高新区范围内， 新启动项目较多，同时聚集着 诸如万科、新世界等品牌房企 的项目。销售价格上也为鞍山 市房地产价格的高地 营城子：以营城路为轴线的周 边区域范围内，由于土地储备 丰富，房地产开发近两年也逐 步活跃起来，吸引了东亚、爱 家及恒基兆业等品牌地产的加 入。价格一般在4000

6、元/平以内。 开发热点区域中铁西永乐公园及立山胜利大街片区主要伴随老 城改造进行；而高新区逐渐成为高价高品质高素质区 开发热点板块 13.7914.75 11.23 32.11 46.08 228.16 118.15 790.76790.76 2002200220032003200420042005200520062006200720072008200820092009 前几年，受宏观房地产市场形势的影响，鞍山市商业及住宅用地成交量增长缓慢。09 年随着全国土地市场的升温，鞍山市商住用地成交量达到历史最高水平，共成交了108 宗合计790.76万平米的开发用地，比前7年的总和还多。 据鞍山市土

7、地储备交易中心相关负责人介绍：2010年目前推出的30余万平商住用地中， 没有与本项目抗衡的大宗土地。同时项目临近的高新区基本已停止商住用地供应。 数据来源：鞍山市土地储备交易中心 土地市场近三年表现活跃，其中09年成交地块更创历年记录，预 计未来三年上市量将巨增；但高新区土地将逐渐稀缺 土地市场表现 鞍鞍 山山 市市 0 08 8年年 、 0 09 9年年 出出 让让 地地 块块 高高 层层 住住 宅宅 比比 例例 图图 0 20 40 60 80 100 120 140 08年09年 上 半 年09年 下 半 年 2.0以 下2.0以 上 2008年始，鞍山出让地块的容积率 已开始走高，在

8、总出让地块中容积率 在2.0以上的数量在总上市量的80% 左右，根据不同产品与容积率的关系 分析，未来鞍山新上市项目的高层类 产品将逐渐增多。 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 高容积率地块 逐渐增多 高层集中 施工期 高层逐渐 成为主流 高层 2008-2009年鞍山土地出让市场火爆， 其中容积率在2.0以上占总量80%左右； 按照施工期一年计，成交地块2010年施 工准备，2011年集中销售，2012年供 方市场高层增多； 伴随市区3km内土地减少，近郊地块增 多，高层也将向3km以外区域扩张。 虽然目前市场对高层产品仍处认识阶段，但伴随高容积率地块的

9、增多，未来两三年后将城为市场的主流产品 土地市场表现 伴随多个品牌地产商的进入，鞍山房地产进入升级阶段同时也 加大竞争程度；项目主要集中于市中心及东部区域 万科：1993年进驻鞍山，同年兴建建面约7万平的万科东源 大厦 项目，之后03年陆续开发了万科城市花园、万科金色 家园及万科城等项目； 沿海：1996年鞍山公司成立； 大商：07年进入鞍山商业行业并陆续进入房地产开发行业； 东亚：09年进驻鞍山，取得营城子地块，规划面积近百万； 新世界：09年高新区项目启动； 中合置业：由中华全国供销合作总社发起，控股股东为中国 农资集团。07年取得高新区地块； 恒基兆业：取得大孤山镇50万土地及鞍山体育场

10、43万地块； 华润： 09年取得胜利南路与和平路交汇处西南侧4.5万方项 目及铁东区解放路与园林路交汇处西南侧 10万方项目。 竞争发展趋势 万科 万科 万科 华润 华润 新世界 中合 大商 大商 恒基兆业 恒基兆业东亚 爱家 沿海 万科 万科新项目 旧城改造催生安置房建设，年开发均在百万平左右；拆迁安置 补偿多以实物安置为主的补偿方式 规划开发量： 根据鞍山市近几年的回迁安置房开发量看，鞍山市每年开发安置房面积在100万平米左右，安 置户数在23万户。2009年建设了19个安置房项目，约100万平米，安置了近3万户动迁户。 预计2010年，开发量依然会保持在往年的水平上。 规划开发区域： 由

11、于鞍山市目前的动迁是以完成旧城区改造为重点，有多采取就地安置的办法，所以，2010 年，回迁安置房的开发重点区域依然是人口密集的市中心区城区。本项目周边动迁户较少， 安置房开发量十分有限。 拆迁安置房屋的户型标准： 国有土地上用于回迁安置的房屋，建筑面积按单室不少于46m2,双室不少于56 m2，三室不少 于75 m2的标准执行。 货币安置规定： 1、实行货币安置的房屋必须是个人产权或参加房改，获得产权的私有房屋。 2、实行货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价 格确定货币补偿金额。计算公式为：补偿金额=原居住房屋建筑面积市场评估单价。 实物安置规定： 申请

12、实物安置的被拆迁户，按原住合法房屋的间数（或户型）、面积确定回迁安置的户型。 原有照私房一间半、两间的按单室户型安置；两间半、三间的按双室户型安置；原住三间半、 四间的按三室户型安置。 鞍山市城市房屋拆迁管理条例 安置房专题 近两年鞍山房地产发展已正式进入了快车道，无论在施工、销售及售 价上均比往年有大幅增长； 房地产发展步 入高速发展期 市内铁东区及高新区将成为鞍山“富人区”，高新区作为近郊区，在 居住环境上优势更为明显； 中、东部逐渐 成为价格脊梁 市内房地产开发与旧城改造相随，安置房主要聚集区；近郊区以新增 商住用地为主 主城改造与安 置房建设呼应 07-09年大量高容积率地块的上市，高

13、层产品将被动成为主流产品， 届时市场会降低高层产品的抗性，“被高层化”。 未来三年高层 会渐成主流 鞍山房地产逐渐进入外埠品牌房企所主导的市场发展阶段，无论开发 理念、项目规划、产品设计、物管设施等均会提升 品牌企业项目 主导市场竞争 宏观市场小结 房地产市场发展环境 项目产品规划设计建议 全市房地产发展 区域地产表现 地产板块概述 项目指标对比 目录： 项目地块位于鞍山市东北部、隶属于立山区，同时地理位置上与铁东高新区接近。 由于行政隶属关系，未来立山区可成为项目启动区主要客户来源地之一。 同时受地理位置因素影响，项目所在地在地产项目一般板块划分上与南侧高新区项目类 比性更强，构成了大高新区

14、板块。 为此在区域房地产板块分析与代表项目选取上普通住宅产品主要侧重与立山区北端及高 新区区域的参考项目，而别墅产品则放眼整个鞍山全城。 主要选取立山北端片区及高新区作为项目普通住宅产品主要参 考区；别墅产品则从全市角度考虑 地产板块概述 立山区房地产发展主要围绕胜利街展开，以高层产品为主；高 新区板块项目整体均好性强、品质感高，价格也突出 立山区域房地产开发主要伴 随着胜利大街沿线拆迁改造 而形成的安置与商品房混杂 的形式特征，各项目规模小， 产品规划较单一，园区及户 型设计传统，销售价格多在 3500-4000元；代表项目如： 剑桥国际花园、韩城公馆、 皇家马德里等项目； 高新区板块，片区

15、内项目在 开发理念、规划设计上明显 优于立山北端片区，置业人 群的素质、收入高。在价格 上接近5000元/平，与立山北 板块单价相差近千元。代表 项目：万科城、新世界项目、 中合嘉泰星河及永缙学府等。 高 新 区 板 块 立 山 北 板 块 项目位置 剑桥国际 韩城公馆 马德里花园 东山林语 嘉泰星河 万科城 新世界 永缙学府 板块发展表现 通过七大指标数据的对比分析普通住宅类代表项目 物业管理 与 建材等 发展商实力 品牌知名度 项目规模 体 量 产品类型 建筑风格 园林景观 亮 点 项目销售 表 现 户型面积 配 比设计 企业层面 项目层面 企业实力 企业品牌 规模体量 类型风格 园林景观

16、 户型设计 销售变现 物管建材 项目指标对比 社会对企业 的认知 项目软硬件 的支撑 高新区板块项目发展商的实力及品牌远强于立山北板块， 房企实力强弱在很大程度会间接影响到开发项目的品质 物业管理 与 建材等 发展商实力 品牌知名度 项目规模 体 量 产品类型 建筑风格 园林景观 亮 点 项目销售 表 现 户型面积 配 比设计 立山胜利北街板块 剑桥国际：辽宁中奥 韩城公馆： 鞍山清山 皇家马德里：鞍山天华 均为本土企 业，实力与影 响力一般 高新区板块 东山林语：大连英和/鞍 山市运通 永缙学府：鞍山宗源 万科城：万科地产 新世界项目：新世界地产 嘉泰星河：中合置业 多为高知 名度或实力 雄

17、厚企业 品牌对比 高新区地产项目的数量及规模大于立山北区，大盘的开发周期 长，决定着该板块竞争会一直延续并逐步延伸 立山胜利北街板块 剑桥国际：占地5万、建面16万方 韩城公馆： 占地约0.2万、建筑面积近 6万平 皇家马德里： 占地12.8万平、规划建 面38万平 物业管理 与 建材等 发展商实力 品牌知名度 项目规模 体 量 园林景观 亮 点 项目销售 表 现 户型面积 配 比设计 产品类型 建筑风格 规模集中在 40万平以内， 盘量适中 东山林语：占地7万，建面15万平 永缙学府 ：占地4.3万，建面10万平 万科城：占地17万，建面33万平 新世界地产：总占地62万平，总建面 100余

18、万 嘉泰星河：占地18万平，建面约26万 平 高新区板块 规模集中在 40万平以内， 盘量适中 规模对比 产品类型多样化、组合丰富；建筑立面多以浅色调的建筑风格为主 物业管理 与 建材等 发展商实力 品牌知名度 项目规模 体 量 产品类型 建筑风格 园林景观 亮 点 项目销售 表 现 户型面积 配 比设计 立山胜利北街板块 剑桥国际：多层、18-23层高层；英伦建筑 韩城公馆： 25-27层高层；现代简约 皇家马德里： 9层小高、24层高层，西班牙风格 较高容积率， 小高层以上类型为主； 异域风情所主导 高新区板块 东山林语：别墅、多层、13层小高及19层高层； 地中海风格建筑 永缙学府：14

19、-18层中高层，现代简约 万科城：洋房、多层、11层小高、33层高层， 西班牙风格 新世界：27-33层高层，港式 嘉泰星河：首期组团5栋9层，现代简约 产品线丰富； 多为偏 现代感风格为主 风格类型对比 与市区喧嚣、混杂的环境相比，与东山风景区相邻的高新区 本身在外部的居住环境上已胜出一筹 物业管理 与 建材等 发展商实力 品牌知名度 项目规模 体 量 园林景观 亮 点 项目销售 表 现 户型面积 配 比设计 立山胜利北街板块 剑桥国际：宅间集中绿化、无明显亮点； 汉城公馆：宅间集中绿化、无明显亮点； 皇家马德里：双轴水系园林规划；豪华接待 中心、装修高档、立面独特。 产品类型 建筑风格 除

20、马德里项目 外其他项目 表现无奇。 高新区板块 东山林语：BLOCK围合布局，外围东山、双潭等 外部自然景观，内部聘请日本风景堂景观规划； 永缙学府：230米长花卉长廊、四大主题休息广 场、三大主题运动广场规划；日本风景堂设计； 万科城：主要为宅间绿化，注重景观小品点缀， 展示区效果良好，风格鲜明； 新世界：高层组团围合式大景观规划 ； 嘉泰星河：主入口水系广场规划 依托外部的东山 风景区景观， 与内部的景观规划 双重构成。 园林景观对比 物业管理 与 建材等 发展商实力 品牌知名度 项目规模 体 量 园林景观 亮 点 项目销售 表 现 户型面积 配 比设计 立山胜利北街板块 剑桥国际：100

21、-150平二房及三房户型，以 100-120平二房户型为主。 韩城公馆： 60-130平二房及三房户型，总体 以80-100平户型为主。 皇家马德里：60-130平，总体以80-110平二 房户型为主，约占70%。 产品类型 建筑风格 总体以80-110平 两房为主 高新区板块 东山林语：多层户型面积110-160平、140平左右 为主；小高100-140平、130余平为主；高层100- 160平；双拼均在420平左右、独栋户型面积在 750余平。 永缙学府：58-200平，80-120平二房及120-150 平三房比例相近，约占40%左右。 万科城：洋房130-180平，主力150余平；多层

22、 70-190平，70-110平二房为主；小高70-160平、 70-120平二房为主；高层主要为90-100平二房。 新世界：启动区82-240平，80余平二房及150余 平三房比例相当。 嘉泰星河：103-189平，其中103-114平两房及 120-140平三房比例相当。 户型面积各异，整体以80-140平间为主要分布段 以80-140平间的 两房及三房为主 户型面积对比 物业管理 与 建材等 发展商实力 品牌知名度 项目规模 体 量 园林景观 亮 点 项目销售 表 现 户型面积 配 比设计 立山胜利北街板块 剑桥国际：07年12月发售，据销售人员介绍90%左右（房产网上备案率约20%

23、）； 销售均价约4000元/平；总体90-110平户型销售较好。 韩城公馆：08年7月发售，总体60-100平二房户型销售较佳，同时15层以内较佳 。 皇家马德里：09年6月开盘，据销售人员介绍销售90%，案场氛围热烈，早10点至中 午12点有近10组客户咨询，是其他案场不能比拟的。 产品类型 建筑风格 马德里项目借助大盘效应、清新的风格及展示接待中心震撼效果 是目前板块内案场氛围最佳的项目，市场认可度高。 高新区板块 东山林语：08年7月发售，据销售人员介绍90%左右（备案率约23% ）；多层均 价约5500元/平、小高约4400元、高层约4600元、双拼400余万、独栋1000万左 右；总

24、体多层相对销售较好、小高100余平较佳。 永缙学府：08年10月发售，据销售人员介绍首期8栋销售90%左右，销售均价 在5000元/平。 万 科城：08年8月发售，目前东区以上市部分基本达到清盘状态，洋房均价约9000 元、多层近7000元、小高5700-5800元、高层最后售价约4600-4700元。 新世界： 2009.12.26接受认购、2010年4月开盘 ，目前推出2栋约330户，其中80余平二 房接受较为顺畅，销售均价约5300元。 嘉泰星河： 2009.9.30 认购，首期组团5栋9层， 销售均价约4800元，据销售人员介绍目前 首期基本售罄 多层产品销售优于高层产品、尤其高层大户

25、型抗性更大；同时 万科品牌在鞍山的影响力也表现明显，对销售促进大 据销售人员介绍，各项目均较理想，其中万科城项目首期基本清盘 销售状况对比 物业管理 与 建材等 发展商实力 品牌知名度 项目规模 体 量 园林景观 亮 点 项目销售 表 现 户型面积 配 比设计 立山胜利北街板块 剑桥国际：日本日伸物业管理，0.8元收费 ； 通力电梯、韩国LG塑钢窗、园区智能化（单元门可视对讲、室内安防报 警系统、园区笔录电视监控、园区周边防越报警、出入口车辆识别、园 区背景音乐及园区无限巡更系统等） 。 韩城公馆：物业费0.7元。 皇家马德里：美国世邦魏理仕物业顾问，具体收费未定，电梯费30/户。 产品类型

26、建筑风格 对良好的物业管理越加重视，同时在园区智能化方面也加大了投入 高新区板块 东山林语：第一太平戴维斯物业顾问，1.5-1.2元 。全部采用全框架抗震 结构形式；外挂式太阳能热水器；三层中空窗；24小时远红外监控，鞍山 首家降板式浴缸设计。 永缙学府：东芝电梯、LG塑窗、盼盼防火门、鞍钢管材、台塑阻燃管等， 物业费1.2元/平 月，电梯费30元/户。 万科城：万科品牌物业，1.6元 新世界项目：新世界物业1.6元，电梯费45元/户 嘉泰星河：1.4元/平，电梯费未定 在建材选用及物业选聘上各项目表现较为一致 高质量建材与星级物业也广泛运用 建材服务对比 根据目前正式上市的别墅项目分布，鞍山

27、别墅项目主要分 布在东部区域，其中高新区是别墅的主要聚集区 玉岱美庐 乡湾帕提欧 大德半山溪谷 东亚豪庭 新世界 别墅竞争分析 与普通住宅项目开发相比，别墅项目发展商实力要求更高 物业管理 与 建材等 发展商实力 品牌知名度 项目规模 体 量 产品类型 建筑风格 园林景观 亮 点 项目销售 表 现 户型面积 配 比设计 新世界项目：新世界 东亚豪庭：北京东亚新 华 大德半山溪谷：鞍山大 德 全国级知 名房企 本土高知名度 全国级知 名房企 玉岱美庐：鞍山紫云 乡湾帕提欧：鞍山世丰/ 大硕 品牌对比 总体规模多在5万平以内规模，但新世界未来启动的别墅项 目预计体量会较大 物业管理 与 建材等 发

28、展商实力 品牌知名度 项目规模 体 量 园林景观 亮 点 项目销售 表 现 户型面积 配 比设计 产品类型 建筑风格 新世界项目： 占地30万 东亚豪庭： 占地1万，建面约1万平 大德半山溪谷： 占地3万，建面约5万平 玉岱美庐： 占地6.4万，建面7.6万平 乡湾帕提欧： 占地1.8万，建面2.3万平 规模对比 产品类型以联排及双拼为主；风格上均为泛地中海风情 物业管理 与 建材等 发展商实力 品牌知名度 项目规模 体 量 产品类型 建筑风格 园林景观 亮 点 项目销售 表 现 户型面积 配 比设计 新世界项目：初步定位联排与双拼为主，风格预计 港式 东亚豪庭：联排与叠拼为主，1栋双拼；托斯

29、卡纳风 格 大德半山溪谷：联排与独栋；地中海 玉岱美庐：双拼、联排与多层；地中海 乡湾帕提欧：联排、双拼与复式高层；西班牙风格 风格类型对比 由于众多项目地块规模或地形限制，整体园林规划上缺乏大手 笔、明显的特色 物业管理 与 建材等 发展商实力 品牌知名度 项目规模 体 量 园林景观 亮 点 项目销售 表 现 户型面积 配 比设计 产品类型 建筑风格 新世界项目：初步预计水池及水系等为主要 特色 东亚豪庭：现代园林艺术，绿树、百花、果 木、草坪等 大德半山溪谷：坡地溪谷 玉岱美庐：依山环绕而建 乡湾帕提欧：宅间绿化，园林无明显特色 园林景观对比 不同项目各类型产品户型面积，乡湾帕提欧同类产品

30、户型面积 设计略小，其他项目较大 物业管理 与 建材等 发展商实力 品牌知名度 项目规模 体 量 园林景观 亮 点 项目销售 表 现 户型面积 配 比设计 产品类型 建筑风格 新世界项目：初步户型面积250-600平方米 东亚豪庭：初步定为联排300余平、叠拼200 余平、1栋双拼约700平 大德半山溪谷：联排345-560平、独栋800- 1000平米 玉岱美庐：联排350-410平、双拼465平 乡湾帕提欧：联排330-380平、双拼360-400 平，高层100-137平 户型面积对比 物业管理 与 建材等 发展商实力 品牌知名度 项目规模 体 量 园林景观 亮 点 项目销售 表 现 户

31、型面积 配 比设计 产品类型 建筑风格 新世界项目：未售 东亚豪庭：08.8接受认购、初步订2010.5正式 开盘；双拼约15000元/平、联排10000元/平、 叠拼7000-8000元/平；去化约30%，主要为私 营业主、公务员等 大德半山溪谷：2009.5接受认购；430-500万/ 套联排，独栋一般1000万/套；整体去化约40 余套；鞍山本地及附近县市，私营业主为主 玉岱美庐：别墅一般400-600万/套，多层100 余万/套；整体去化约35% 乡湾帕提欧：2009.10接受认购；别墅8800- 11880元，均价约10000元/平；去化约50% 由于别墅产品的高门槛的独特性，但整体

32、看市场接受度仍较高， 可辐射鞍山全市及周边县市的高收入人群销售状况对比 物业管理 与 建材等 发展商实力 品牌知名度 项目规模 体 量 园林景观 亮 点 项目销售 表 现 户型面积 配 比设计 产品类型 建筑风格 新世界项目：未定 东亚豪庭：赠送原木搭建的地上车库，注重 地块风水资源的保护 大德半山溪谷：室内电梯、室内新风置换系 统、LOW-E玻璃、中水回收利用系统、雨水 收集利用系统、垃圾处理系统、太阳能照明 系统等生态节能措施 玉岱美庐：- 乡湾帕提欧：欧洲宫廷桤木门、威盾铝包木 窗、双指纹门禁系统、窗体智能安防、360度 多点位环路安防、车行入口门禁系统 注重节能、环保等材料的选择；选料

33、考究、注重安全与私密性 建材服务对比 区域市场及个案竞争小结 立山北端片区开发仍围绕旧城改造，项目规划与品质感较低； 高新区在诸多品牌地产商的运营下，档次与品质有很大提高， 但也预示着竞争也较激烈 板块分化明显，高新 区优势明显竞争激烈 高新区不仅规划有普通住宅产品上，别墅等高端产品类型也有 分布，并将成为鞍山别墅重要板块之一 高新区优势突出，易 于产品线的多元规划 鞍山别墅市场正处于启动期，增长迅速，同时由于以前供应少， 产品去化较为乐观 别墅需求得到集中释 放，并辐射周边县市 高层产品仍有待于进一步考验接受，尤其高层大户型市场的抗 性更大 高层有待进一步接受 大户高层抗性更大 通过万科城项

34、目的销售表现看，万科城项目在销售上品牌的拉 动效应明显，其客群范围可覆盖全市 企业品牌对项目销售 的促进带动明显 小 结 房地产市场发展环境 项目产品规划设计建议 全市房地产发展 区域地产表现 启动区发展建议 建筑及景观风格 户型配比及设计 目录： 项目总体规划 产品类型规划 高层产品 小高层产品 别 墅 产 品 多层产品 小 高 层 产 品 根据优势资源打造优势产品的原则，排布各产品类型。 R 别墅产品讲求私密性与景观，故傍山而建，为本项目 的豪宅符号。 R 小高层产品排布在地块的东北和西南两处，由于地块 有高差起伏，不会对别墅产品造成遮光，同时东北侧 小高层处于项目一期内，目前市场上对于高

35、层产品还 未全面接受，规划小高层产品可以起到缓冲作用。 R 多层产品作为本项目的现金牛产品，规划在园区中央， 与别墅产品相邻，不会互相影响。 R 高层产品规划在园区东南，紧邻街道。 R 整体园区规划依据地势，建筑高度逐级排布，形成完 美天际线。 由于项目开发周期较长，市场不断变化，市场接受的产品也 在不断变化，所以建议项目前期以中低密度产品为主打开市 场，后期逐步通过高层和商业来抬高容积率 项目规划配比项目规划配比 共建部分非别墅别墅 商业生活配套多层小高高层 四联、六联、双 拼 总计 占地面积3万平15万平8万平34万平15万平7575万平万平 建筑面积13万平2万平24万平15万平80万平

36、10万平 144144万万 平平 所占比例约10.4% 约 16.66% 约10.4% 约55.6% 约6.94% 100% 整体项目产品类型规划 通过现在鞍山房地产市场的现实状况，建议项目总建面 实现144万平米左右，如果后期市场逐步走好，容积率 可适当的增加 道路规划系统 主入口 商街步行系统 市政规划路 园区主干路 园区入口景观路 园区主入口处规划景观路，直通半山别 墅区，其间设置雕塑小品，园区主干路 与市政规划路方便通达园区各处。园区 东侧规划商街步行系统。 依据各产品类型分布以及市政路网规划，设置园区道路系统 园区入口建议 宏伟的园区大门是项目高端形象树立的标志 启动区主要通过景观大

37、道作为景观主轴，其他景观设计层次性 向外展开；同时作为看房通道，以实景震撼市场道路建议 开放式绿地设计、封闭式绿地设计、和居住区道路和停车 场绿化结合； 植物配置宜采取乔木、灌木、地被植物相结合方式； 设置园亭、花架、坐椅等园林小品，与景观融合搭配； 选取适应北方地区气候和居住区的区域环境条件的植物； 游步道和小型铺装场地采用透水、透气性铺装，做必要的 防滑处理；雨水回收系统等环保节能措施的运用； 处理好实用、美观和经济的关系 其他区域主要通过组团绿地、宅间绿化及道路旁景观合理处理， 兼顾实用、美观和经济关系 道路建议 景观设计在保证与建筑风格表现一直同时，应充分利用地 块原有资源，挖掘资源

38、小树林 起伏半 山坡地 水塘等 景观布局规划 地块资源最大化：别墅区及洋房区充分利用山地的地形条件， 建筑因势而建，利用落差形成立体景观 在建设时，应遵循因地制宜，保留原生植被多层次绿化、充分体现植物自然 美 ，使建筑与周边原貌环境融合 景观布局建议 南部地块水景最大化：喷泉、溪流、景观湖、水植等多方式运 用；亲水台、观水亭、木桥；观赏参与并举 浮叶植物、停水植物、 沉水植物、岸边植物等 湖、池、瀑布、叠水、溪流及喷泉等水系的不同运用，动水静水结合 通过亲水平台、水中亭榭、木桥等与水最近接触 景观布局建议 北部地块原生树木形成了天然的森林；景观规划需要也可栽植 不同颜色、香味树种，四季不同景、

39、视觉嗅觉共享景观布局建议 销售中心 （运动会所） 商务会所 幼儿园、 小学 商业 总体配套规划 R园区东侧临路设置商业街，为园区 业主提供日常所需。商街形式可采用 折型商街，增加商街面积的同时，丰 富沿街立面。 R园区设置双会所，在主入口处设置 销售中心，后期可用作业主运动会所， 为整个园区服务。半山别墅区设置商 务会所，为别墅区专享，体现高端私 属感。 R园区南侧临市政规划路设置小学及 幼儿园，方便出行。 主入口 园区内设置双会所，满足不同客群需要，东侧临街商业，规划风 格独特，增加项目特色，幼儿园、小学解决小业主就读需求 商街形式建议 折型商街，增加了商业面积，同时丰富了沿街商铺特色，商

40、街业态以满足业主日常生活所需为主， 会所形式建议 别墅区商务会所 园区运动会所形式一 园区运动会所形式二 园区规划双会所，别墅区会所为别墅客户专属，园区运动会所面 向所有业主开放，同时先期会所可作为销售中心使用 商务会所面积：2000平米 运动会所面积：4000平米 学校形式建议 小学 幼儿园 园区南部规划一所幼儿园、所24班小学，临近市政规划路， 出行便利，规模控制在12000-14000平米 建筑及景观风格建议的确定相应因素 公司发展 理念 客群喜好 或项目的 定位 风格确定 市场环境 地理气候 制约 为形成企业完整统一的外界形象，可保持 一贯的建筑与景观风格；也可因地制宜规划 不同风格特

41、色； 景观设计应保证与建筑的融合统一，不可 产生不协调的现象； 风格制定应在项目的整体定位之一进行， 及项目的形象、人群、产品及档次等因素相 一直； 考虑项目所在地区的气候等条件； 考虑不同风格经济成本的投入； 应与地形、地势保持一致 建筑与景观风格建议 建筑风格参考一：秉承颐和地产建筑风格理念及项目休闲度假 的居住氛围，采用崇尚自然休闲的东南亚风格 善于御用深棕色、黑色、褐色及金色等，令人感觉沉稳大气，同 时还有鲜艳的陶红和庙黄色。 颐和地产在开发的经典项目中，均选取了东南亚风格，以追求自 然、健康和休闲生活理念。 东南亚风格继承了自然、健康和休闲的特质，大到空间打造，小到 细节装饰，都体现

42、出对自然的尊重，和对手工艺制作的崇尚。 鞍山项目所倡导的社区生活方式与企业一贯遵循的建筑精髓不谋而 合，均体现了最自然的尊重，建筑与环境的融合。 建筑风格建议 建筑风格参考二：与周边多数项目单色系立面风格相区隔，同 时考虑自然气候特征，采用崇尚自然的北欧建筑 材质多运用木材、石材、玻璃和铁艺等，而且都保留着这些材质的原始质感。北欧建筑 设计的精髓在于产品不仅仅是为了美观，体现生活情趣，而是处处以使用者为主体，采 取人性化的设计。 以不同材料、不同颜色的色块搭配，强调雕塑般的体块感与精致的细部。材质上的精挑 细选，工艺上的尽善尽美，回归自然，崇尚原木韵味。 建筑风格建议 景观与建筑风格应保证内涵

43、一致，如东南亚园林景观。以 自然、质朴为原则，旨在接近真正的大自然 东南亚园林热烈奔放，体现人对大自然的由衷喜爱与积极参与，注重对植物的大面 积栽种（如私家花园、露台、屋顶等），同时对水的运用，犹如置身于热带的海边 景观风格建议 动物小品、棚屋亭台、与卵石小径、跌水等小品的大范围应用 各种动物造型的艺术小品 原木或鹅卵石的小道茅草篷屋或原木的小亭台 水的运用 造型花池，材料选用上利用黄木、青 石板、鹅卵石、麻石等。 景观风格建议 户型面积确定参考因素 产品类型差异 如别墅与普通 住宅在户型面 积上存在的较 大差异 市场接受度 对于市场追捧 或主流需求的 产品可适当防 止大面积户型 位置资源限制

44、 对于地块资源 优越处，应放 置大面积产品 或大面积户型 与竞争的区分 应避免与竞争 对手产生较大 的同质化规划 设计 客群需求度 根据项目针对 的主要客群的 消费习惯、置 业特征等确定 启动区别墅与 洋房、多层等 产品本质不同 面积安排固然 有着本质不同 启动区在形象 树立同时追求 回款速度，因 此在树标杆同 时注意速度 洋房及多层等 可适当设计大 面积段户型， 中高层不宜做 大户型 山地及景观路 两侧户型面积 可做大、临街 位置产品不宜 规划大户型 市场上不缺大 面积别墅户型 情景洋房万科 已占先机、同 时更专业 户型面积确定及设计参考建议 户型配比与设计 台地别墅,利用地势的自然高差,形

45、成天然的起伏错落格局; 屋顶立面鲜艳的颜色搭配,局部木质、贴近自然 依势而建,让建筑以自然完美融合 利用高差,形成台阶式入户 红色屋顶与青山的结合 立体庭院,下沉式庭院与阳光庭院结合 别墅形式建议 地下室多功能室与保姆房之间设置内花园，增加生活情趣的同时，更增加主人的私密性，双车位设置突显 人性化；双花园设计，其中下沉式花园更显韵味；南花园北露台增强室内采光与通风效果；顶层设专属层 大型屋顶平台。关键点：双车库、双花园、多露台 别墅产品建议以四联排、六联排类型为主，户型面积在四联 300-350平米、六联250-300平米之间别墅户型建议 联排别墅：五室四厅六卫联排别墅：五室四厅六卫 建筑面积

46、约建筑面积约299299平米平米 双车库双车库 内花园内花园 双花园设计双花园设计 大露台大露台 屋顶平台屋顶平台 别墅户型建议 双拼别墅双拼别墅 地下室南向起居厅，增加采光面，转角设 八角阳光房，书房、会客厅角色随意转换， 增加室内采光及通风，双车库设计，满足 主人需要。 双车库双车库 阳光房阳光房 阳光房阳光房 顶层露台顶层露台 项目的明星产品可以定为双拼产品作为别墅中的“楼王”， 面积区间在400-500平米之间。 多层形式建议 类洋房设计，增加阳台、露台赠送面积，首层赠送地下室或花园 采光地下室 首层花园 赠送露台 下沉式花园 多层户型建议 多层户型面积在90-110平米紧凑型三房、1

47、10-140平米舒适型 设计，附送露台、阳台等功能空间，首层带下沉式花园 115.21 户户有花园，户户有庭院，附带采光地下室 137.75 入户花园设计，附赠大露台 92 全明户型，赠送南北露台 多层户型建议 赠送大阳台 全明户型，赠送露台及大阳台，增加产品附加值 高层注重资源均好性,尽量增加观景面,扩大公共景观占地 尽量拉高建筑增加楼间距, 以扩大建筑围合间景观绿 地面积. 采用弧形等造型在兼顾日照采光的前提下,扩大景观面朝向. 把山处或景观较丰富位 置可设计转角景观窗及 大飘窗等. 入户花园设计，将外部景观 自然延伸到建筑内 高层形式建议 东方玫瑰园105平小三室万和顺景115平舒适三室

48、 领秀慧谷63平 高层户型面积控制在40-100平之间的中小户型，注重实用性， 功能性，可做二梯四户高层户型建议 高层户型建议 68.7154.8051.29 二梯八户，小户型产品，空间规划合理，赠送露台，增加产品 附加值 项目产品配比项目产品配比 非别墅非别墅别墅别墅 多层多层小高小高高层高层四联排四联排六联排六联排双拼双拼 面积（面积（ ） 配配 比比 建建 面面 主力套主力套 型型 配配 比比 建建 面面 主力套主力套 型型 配比配比建建 面面 主力套主力套 型型 配配 比比 建建 面面 主力主力 套型套型 配配 比比 建建 面面 主力套主力套 型型 配配 比比 建建 面面 主力套主力套

49、 型型 4060406011.1 % 16 万 一室一 厅一卫 6070607027.8 % 40 万 二室一 厅一卫 708070802.1 % 3万二室一 厅一卫 8095809516.7 % 24 万 二室一 厅一卫 9595 115115 3.3 % 4.8 万 三室二 厅一卫 8.3 % 12 万 三室二 厅一卫 115115 140140 13.3 % 19. 2万 三室二 厅二卫 250250 300300 3.5 % 5万三室四 厅三卫 300300 350350 2.1 % 3 万 四室 四厅 四卫 400400 500500 1.4 % 2万六室四 厅四卫 整体项目产品类型

50、规划 启动区选择 启动期 启动区选择原则： 启动区应立足本体条件，本项目南北部尚未正式取得 土地使用权，同时代拆迁区也主要集中在其他两地块内， 故启动区应利用目前可建设用地，保证能按时启动； 启动区要树立项目形象，形成影响力，应选择在进入 性和昭示性强的位置，便于展示；选取的启动区位于地 块的东端临街面，通达可见性好； 启动区应保证产品的复合性，以目前市场的主流多层 产品及市场追捧的洋房为主，同时应配置一定量的标杆 产品，如别墅，此外搭配少量中高层，一方面提升容积、 一方面为后期高密度产品的大规模上市做初步的试水； 启动区应充分利用山资源体现项目核心价值，同时配 合其他资源形成足够的震撼点，通

51、过展示增强对客户的 拉动力； 启动期主要为确定为已正式取得土地使用权的中间偏 北地块的景观路一侧作为启动区； 启动区建筑类型包含别墅、洋房、多层及中高层等， 可开发一期地块的一半（临景观大道部分），约十万方 的土地面积，作为1.1期，即启动区。 启动区策略 启动区开发规划 一期的预 留用地 小高 别墅 多层 启动区规划建议 物业类型物业类型:别墅+多层+小高层 启动区规模启动区规模:总占地10万平,总建筑面积约13.5万平 产品策略产品策略: 别墅产品建筑面积约2.5万平（占地约4.2万平，容积率0.6），项目的豪宅 符号； 多层产品建筑面积约8万平（占地约5.0万平，容积率1.6），项目的现

52、金牛 产品； 小高层产品建筑面积约3万平（占地约1.5万平，容积率2.0），位于临街一 侧。 配套策略：配套策略： 启动前应开发完成迎宾广场和运动会所，会所初期作为售楼处，充分展示； 启动区在以满足基本生活需求同时注意店面的包装，注意会所与项目整体 形象相符；总规模根据地块的控制性指标要求，即沿建国路建设3层的底层 商业。 展示策略：展示策略： 以迎宾广场、景观大道及会所作为启动区最直接展示部分，为看房者展示 社区的第一感觉； 沿迎宾广场向上通往社区内的道路可作为园区的景观大道，路旁配有各异 的乔木树种，中间安置休息椅，路中间可仍以树木或花草灌木间隔，也可 按照地势形成跌水，最终在迎宾广场形成

53、喷泉，景观大道另一端可直通山 地公园，该路也可作为重要的看房通道。 以上是按照一期占地、营销预期及市场现状制定，具体配比需结合实际摆布情况及位置进行调整 产品类别户型功能户型面积户型分布户型特点一期推售量启动期推量 小高层 （紧凑二房） 两室一厅一卫60-80临街小高层中间户功能性最大化4万平米1万平米 小高层 （紧凑三房） 三室两厅一卫90-110临街小高层端户赠送飘窗或阳台6万平米2万平米 多层 （实用二房） 两室两厅一卫90-110 位置景观稍差的多层 中间户 南北，实用不浪费8万平米5万平米 多层 （舒适三房） 三室两厅两卫110-140 位置景观较好的多层 中间户与端户 全明、赠送南

54、北露台6万平米3万平米 别墅 （双拼） 六室四厅四卫400-500 位置景观较好的山坡 高处位置 功能性、舒适性、双 车位、下沉花园 1万平米5000平米 别墅 （舒适性联排 ） 四室四厅四卫300-350半山腰位置双车位、赠送花园 2万平米1万平米 别墅 （满足性联排 ） 三室四厅三卫 250-300临园区内路处 控制总价，满足功能 ，紧凑 2万平米1万平米 合计25万平米12.5万平米 启动期户型的类别、功能、面积、卖点、推量详见下表 启动期户型配比建议 THANKS THE AND！ Advertising： 世创机构 Date： 2010 / 01 / 18 Tel：伴随多个品牌地产商的进入，鞍山房地产进入升级阶段同时也 加大竞争程度；项目主要集中于市中心及东部区域 万科：1993年进驻鞍山，同年兴建建面约7万平的万科东源 大厦 项目，之后03年陆续开发了万科城市花园、万科金色