西子花园企划方案

1、09年西子花园企划方案一、08年销售情况总结08年的苏州房地产，就与国家不断出台的政策和消费者的信心摇摆相伴随。而西子花园在如此背景下，又加之二期末交房，在这样的环境下总结西子花园08年的销售情况如下：1. 截至今日，西子花园三期现场共接待客户477组，接来电440组，现成交18套，销售面积：1486.95；销售总金额：8088619元。其中已签12户；已签面积：1146.88.；实现销售金额约6209308元。2. 目前二期不能交房，造成一定的负面影响。4. 现推21楼， 累计诚意金客户4组，近期平均每天来访客户约0.8人，积累客户不足是目前急需解决的问题。二、08年媒体推广方式 08年主要

2、延续依靠一期的知名度，在控制广告费用的同时，发挥媒体广告在不同的销售阶段收到最大的经济效益，主要发布内容如下：1. 户外媒体利用户外媒体位置固定性，选用了销售中心、工地现场、富元路广告牌来吸引楼盘附近的目标客户。2. 印刷媒体印刷媒体的针对性和灵活性较强，和户外媒体、广告媒体相比较，印刷媒体渲染的成分少一点，说明的部分详尽一些，是客户确切了解项目的一个有效途径，因此选印了成本低，实用性强的折页和单页。3. 公共性传播媒体考虑公式性传播媒体的覆盖面广，客源层多的特点，采用了公交车身广告、dm夹报、网络、展会进行推广 4.08年广告费支出08年销售推广费用一、公交车1车身广告1200005月811

3、月7日半年，86路、83路公交车四辆二、展会2五一住博会120000已付3参展“万人团购”990009.59.8日三香路体育中心，365另赠送网络广告4模型30000已付28500.00元，5为维修保证金5无纺布袋5100展会物资：3000份6相城房展会25000三、网络7365家居网：53550已付26775元8搜房网：55000已付9搜房网看房团礼品220四、邮政10dm夹报25200针对相城区六个镇分两次发布，同时赠送人民路电子屏三天 已付五、印刷11单、折页7000五一展会物资 拎袋7500五一展会物资 12单、折页120006万份13派单3000聘请发单人：约100元/天/人（发1万

4、份）合计562570三、08年媒体广告统计 1.08年自五一展会至今累计初访客户477组，具体统计情况如下：从统计表中可以看出，展会的到访客户是最多的，由于展会面对的客户层面较广，减去展会现场接待的215组（九月展会98组、相城展会117组），实际由展会到本项目来访客户为11组，从这组数据可看出展会可提高项目知名度，展示公司形象，但有效客户率较低；其次是路过的客户为115组，主要靠工地现场、销售中心等户外广告吸引项目附近来人。第三则是靠口碑效应，介绍客户共80组来访。而网络、夹报、电视等本身投入量不大，只是在开盘前期阶段进行炒作，因此来访量都不多。2.目前累计成交18套，销售面积：1324.2

5、7 ；销售总额：7763259元；统计具体情况如下：从这组数据可看出介绍是占成交量比例是最高的，占到了66.67，其次是路过的客户，占到了22.22，可见口碑效应与户外广告所取得效果是较好的。以下又对成交量与各获知途径的来访量进行了一个比较：从上表中依然发现介绍的成交率为最高，而介绍的客户中不只是我们已成交的客户在转介绍，同时还有通过媒体广告对本项目略有了解后，再形成口碑效应，对周边的亲戚朋友在购房时提供一定的信息，因此可以看出媒体推广的成功，并不是某一个单一策略的成功，而是一个系列，一个系统的媒体推广组合的成功。因此，要合理运用各种媒体推广的组合，以期达到最佳效果。而且，这里面，值得注意的是

6、，整个系统化的媒体推广，也要保持基调与产品相符，保证推广的统一性与实效性。四、各媒体推广方式比较各种各样的户外媒体、印刷媒体、公共性传播媒体等在信息传播的功能方面，都各有所长也各有所短，它们各自在活动中都起着不同的作用，为了更好的发挥各媒体的功能，在不同的阶段使有限的广告经费收到最大的经济效益，在此将各媒体大概的进行一个罗列：1. 户外媒体看板（约4-20万/年）:广告效果可持续相当长的一段时间，但成本较高，是户外媒体的主要形式。道旗（约6元/根/天）:成本较高且易污损，主要是在促销过程中，起到活跃气氛、引人注目和引导作用。指示牌:设置楼盘附近的路口,主要可引导客户参观的路牌.焦点广告:是指售

7、楼处或接待中心的广告.包括内外装饰、围墙、模型、效果图、实品屋等。电子屏、电梯广告等2. 公共性传播媒体：报纸：量大，覆盖面广，信息传播速度快，广告见效迅速。但价格贵（5-10万/版），篇幅有限，通常在开盘、促销活动时使用。杂志广告：与报纸相比较广告力度不够，瞬间效果不好，但客房层集中，持续时间长，社会形象好。电视、广播、语音提示：听觉与视觉的冲击力强，能瞬间将产品打入观众心里，但成本高，持续时间短，多是在塑造房地产形象广告时配合选用。公交车身广告：区域性强，价格适中。网络：层面广，成本高短信：相对而言，针对性强，成本低。 3. 印刷媒体：单页、折页等成本低，实用性强，供现场为客户讲解，并且给

8、客户带回家研究的销售资料，同时可通过街头派发、上门递送、邮寄或夹报来散发，虽然数量有限，但针对性强，和其它媒体搭配，可以造成局部的活跃景象。五、09年推广计划 相对于08年来说，09年的营销推广要更具实效性。推广的实效体现就是解决目标客户的信心问题。这就决定了做营销推广的策划时一方面要找准目标人群，也就做好项目定位。要做务实营销，不管在媒体的选择上还是在文案和设计上面，一定要贴近目标人群。方案一以客户最容易记忆的方式，围绕楼盘的主诉语，针对本项目在相城区目标客户群体作如下推广计划：1.广告周期安排蓄水期：2009.1月-2009.3月此阶段为过年前后，主要任务为积累客户；并通过诚意排号锁定铁杆

9、客户.热销期：2009.3.8此日为公开发售期，因春暖花开时将至。强销期：2009.4月-8月持续期：2009.9月-12月2.媒体推广计划1 蓄水期：以产品优势为主诉求点，在项目附近，人流较大且醒目的地段，制作户外灯箱看板广告牌（10万），并结合短信（2万）发送及现场的焦点广告，接受市场排号认购。2 公开期：主诉求点从产品和概念全面打造“西子花园”，媒体配合宣传盛大的开盘活动，报纸广告（12万）、网络（12万）、公交车语音提示（5万）相结合加大宣传力度3 强销期：继续深化产品细节优势，组织新老客户联谊活动（1万），配合五一房展会（15万）形成口碑效应。4 持续期：以单页为主，配合加推的房源进行阶段性的派单（1.2万）方案二1. 广告周期安排以多层、小高层推出的时间节点来划分三个阶段：第一阶段：2009.1月-2009.5月此阶段多层销售期，主要任务是去化多层房源第二阶段：2009.6月-9月，此阶段为小高层销售期，主要针对小高层的去化第三阶段：2009.10月-12月，此阶段为扫尾销售。 第一阶段：以多层产品优势为主诉求点，在项目附近的公交车站台制作灯