购买商品房流程

1、第一步：购买前准备一、购房目的通常购房有两个目的：自住或投资。如果自住的话，你要 考虑的是地理位置、生活环境、房型面积、房价、配套设施、 建筑结构等多种因素。购房投资是为了保值和升值，除了要考 虑自住这些因素之外，还要考虑地段是否具有投资价值、有否 重大政策导向、是否有可信度高的发展商营造等因素。二、买房预算您在买房之前，需要制订一个详细的购房预算，根据自己 的住房需求、资金实力以及市场行情等因素，估算自己的实际 购买能力，最终确定所要购买房屋的价位。1、估算家庭净资产：等于家庭总资产（包括各种有价证券、 动产和不动产）减去家庭总负债。2、估算月还款能力：计算家庭的平均月收入、家庭的日常开 支

2、以及用于医疗、保险、预防意外灾害等方面的预备资金，同 时，还要考虑未来职场的收入预期因素，由此可估算出月还款 能力。3、根据所估算的月还款能力进一步推算出按揭贷款的最大额 度。4、除了要付清房款以外，您还要考虑按揭、公证、保险、物 业维修基金等费用，以及以后交房要交的税费、物业管理费用三、选择买房的时机当经济增长率保持在较高的水平， 而银行的按揭贷款利率 和通货膨胀率又处于相对低位的时候， 应该是介入买房的最好 时机。政府刺激房产市场的重大利好政策出台之初往往也是购 买的黄金时机。同时，就楼盘个案而言，一般在开盘或销售接 近尾声的时候买房也是比较划算的。四、学习房地产基础知识购房之前您还应该了

3、解一些房地产方面的基本知识， 这些 知识对您买房会有很大的帮助。第二步：实地察看这一步的工作可以看作是您签约前的序曲，因此特别重 要。实地察看包括： 购房目标、 资料收集、实地看房三个过程。一、购房目标有两个因素可以大致勾画出您未来房子的轮廓， 一个是地 段，一个是你的经济实力。如果你自住，你要考虑周边的交通 是否便捷，孩子的教育设施是否完备，老人的医疗、保健设施 是否便利，市政配套是否齐备等；如果你投资，还要考虑这个 地段是否有升值潜力，经济发展前景如何等。通过对自己经济 实力的估算，也就大概知道自可以买多少价位的房子。有了初 步的轮廓，您就可以有的放矢寻找房源了。二、资料收集购房是件大事，

4、所以在购房前，购房者一定要收集大量的 房源信息，以便进行比较。信息的获得一般可以通过下列渠道： 新闻媒体、房交会或产品说明会、其他媒体（如路牌、横幅、 DM楼书）等。三、实地看房1、现在大多楼盘是期房销售，首先您要考察开发商的项目五证是否齐全，其次您要对开发商的信誉、实力进行考证。看看开发商以前是否还开发过其他的项目，项目开发结果如何，信 誉度如何。2、如果是现房销售，除了要看五证，还要向开发商索取两书， 其次还要考察一下小区内部的环境、规模、绿化面积、房屋的 质量等。第三步：谈判签约您在选定了购房目标后， 就进入了和开发商进行实质性接触的 阶段，这一阶段通常包括三个过程：谈判内容；签认购书；

5、签 订合同。一、谈判内容谈判主要包括房子的价格，付款方式、装修标准、配套设 施、交房时间、物业管理费等基本内容。其中房价的谈判最为 重要，您应该争取最大限度的优惠价格。二、签认购书买房先签认购书并交纳定金是售楼过程中的习惯做法。 认 购书约定了房屋的房价、户型、定金金额并约定购房者在限定 时间内签订正式合同，否则视为违约，定金不退还，因此在与 开发商签订认购书前可向有经验的人士请教， 尽量将问题考虑 清楚周全。三、签订正式合同1、您应该带着签订合同所需的身份证、按揭资料在约定的时 间来开发商的售楼处签合同。签订商品房买卖合同是购房 过程中最重要的环节，您的权利和义务尽在其中，一旦签订即 受法律

6、的约束。因此在签订合同之前， 要仔细阅读合同的条款， 即使对合同条款有不同意见，在目前来说也尚不能修改，但要 熟知条款的内容。签订合同完毕，您如果是办理按揭，还需和 银行签订贷款合同并缴纳保险费。2、合同备案。一般来说，双方自签订合同 30 日之内，开发商 会持你的合同到项目所在地的房地产管理部门进行合同备案。 但现在是网上签订合同，所以一般在提交之后就已备案完成。第四步：付款及贷款方式现在的付款方式包括一次性付款、分期付款、银行贷款三 种不同的付款方式。如果您收入颇丰手头宽裕，又有足够的购 房款，那么，不妨采取一次性的付款方式，通常能享受到开发 商给予的最优惠的价格；如果您手头没有足够的资金

7、支付房款，有一定的支付潜力，可选择分期付款，但目前许多开发公 司都取消这一付款方式；如果上述两种方式都不适合您，您就 只能选择银行贷款了（包括商业性贷款、公积金贷款和组合贷 款）。第五步：新房入住 新购房屋入住程序大体可分为：入住条件，房屋验收、办 理物业管理手续。一、入住条件 第一、必须取得建筑工程竣工验收备案表； 第二、必须取得商品房面积实测技术报告书； 第三、预售合同中约定的其他交付条件。二、房屋验收 对所购商品房进行验收主要应该注意以下几点： 第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无 开裂现象；第二、核对买卖合同上注明的设施、 设备等是否有遗漏， 品牌、 数量是否相符；

8、第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正 常使用 第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题； 第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题； 第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不 能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖 章。三、办理物业管理手续 必须办的物业管理手续有以下几项：1、签署管理公约 。管理公约的内容由开发商依据国家 的法律、法规与政策要求而制定，并经房屋管理部门批准。如 果业主认为管理公约的内容有的条款不公平，可以保留意见。 因为，该公约属临时性质，在以后的业主大会可以进行修改。 2、交付物业管理费用。3、签署小区各项管理守则

9、，如装修管理、卫生管理、停车管 理、治安管理等。第六步：办理产权证在您办完上述的几种手续后， 要敦促开发商尽快办理产权 过户手续，使您获得合法的产权证， “房屋所有权证、契证、 土地使用证”（简称三证）是您最终取得房屋所有权所必须的 权属证明。 一、当您购买的商品房可办证时，首先需携带商品房买卖合 同及购房收据原件（若收据遗失，则须到开发公司财务处查 询遗失收据的时间、编号、金额，后登报申明遗失，具体情况 可咨询开发公司财务）到开发公司办理面积差价补退，签定补充合同，收据更换发票的手续。办妥上述手续后，您方可办理“三证”过户手续，也就是 将开发公司名下的产权转移到您的名下。 如您购房的付款方式

10、 为一次性付款或分期付款，可自己选择“三证”办理的代理机 构；如您购房的付款方式为银行按揭，则须到银行指定的代理 机构办理“三证”；如您购房的付款方式为公积金按揭，则须 到公积金中心办理。二、“三证”办理所需携带资料如下：1、商品房买卖合同原件；2、购房发票第四联、第五联原件；3、购房者有效身份证原件、结婚证。1) 签订认购书，并按开发商要求交纳定金或预付款 ;(2) 签订商品房买卖契约，按契约约定交付房价款 ;(3) 办理商品房抵押贷款的，应与银行签订个人住房贷款借款 合同;(4) 买卖双方到北京市房屋土地管理局办理登记备案 ;(5) 购房者与开发商办理入住手续 ;(6) 购房者按照与开发商

11、协议在入往前或入住后与有关物业管理 公司签订有关物业管理公约及其有关附件 ;（7）办理产权过户手续，购房者领取房屋产权证 购买期房流程第一步：签订认购书 商品房正式销售工作开始后， 一般会设立售楼处， 购房人在认可本项 目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向 购房人介绍项目的进展情况， 并将签约须知及有关的宣传资料和法律 文件交给购房人。签订认购书是商品房销售程序的一个环节， 买卖双方签订认购书的主 要内容包括： （1）开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认 购方名称、地址、电话、身份证件；（2）认购物业的楼层；户型；房号；面积。（3）房价。包括单价；总价

12、。（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。（5）认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付 款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方 式。当签订完认购书后，销售方应给购房人签约需知 ，以使购房人清 楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括：（1）项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。（2）购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文3）房款支付方式4）购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。 购买商品房流程第二步：签订买卖契约 购房人在签订认购书后， 应在认购书中约定的时间内到指定地点

13、签订 正式契约。签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环， 契约也是销售中最重要 的法律文件。契约一般为一式肆份，按揭买房一式七份。其中正本贰 份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各 壹份。契约的主要条款包括：（1）土地使用证号及使用年限（2）商品房销售许可证号（3）房产名称及购房人购买房产的类型（4）所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期（5）房价款。包括单价和总价（6）付款方式（7）双方违约条款（8）保修条款（9）买方接受物业管理公司管理条款（10）纠纷、争议的解决方式（11）附件一：房屋户型图同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。购买商品房流程第三步：预售登记 买卖双方只有办理完预售登记后， 契约方能具备法律效力。 买卖双方 应在契约签订后 30 日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时 交纳印花税。购买商品房流程第四步：签订管理公约，办理入住手续 当购房人按契约有关条款约定付清房款后， 开发商入住通知单， 并安 排购房人与物管公司接洽。 物管公司将给购房人出具物管公约和收费 标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后， 就可以拿 钥匙入住了。购买商品房流程第五步：办理产权过户，领房产证 一般来说银行的按揭流程是这样的： （1）将相关材料送