市场比较法求取项目比准价格

1、采用市场比较法估算房地产价格a、选择交易案例根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近区域或相似区域的三 个三个项目成交均价进行比较。以下三个实例与本案处于同一区域或相似区域，具有较强的可比性。实例一：滨湖城市花园，3室2厅2卫，27/34层，成交单价8700 元/ ，成交日期2014年8月。实例二：滨湖城市花园，3室2厅2卫，22/34层，成交单价8550 元/ ，成交日期2014年7月。实例三：滨湖城市花园，3室2厅2卫,12/35层，成交单价7900 元/ ，成交日期2014年9月。具体条件见表1。表1比较因素条件比较表比较因素委估房地产实例一实例二实例三项目名称待估房地产滨湖城市花园滨湖城

2、市花园滨湖城市花园单价待定870085507900土地用途住宅住宅住宅住宅交易日期2015.12014.82014.102014.11交易方式出售出售出售出售交易情况正常正常正常正常区 域 因 素区域繁华程度所在区域2500米内有市级商 业中心，区域繁 华程度较优所在区域2500米内有市级商 业中心，区域繁华程度较优所在区域2500米内有市级商 业中心，区域繁华程度较优所在区域2500米内有市级商 业中心，区域繁华程度较优交通便捷程度道路及停车情况紧临城市主干 道，道路通达度 较优，有独立的停车位紧临城市主干 道，道路通达度 较优，有独立的停车位紧临城市主干 道，道路通达度 较优，有独立的 停

3、车位紧临城市主干 道，道路通达度 较优，有独立的 停车位公交路线情况距公交站台约100 米，有 12、33、 74、 112、601、 609、 821等线路距公交站台约100 米，有 12、33、 74、 112、601、 609、 821等线路距公交站台约100 米，有 12、33、 74、 112、601、 609、 821等线路距公交站台约100 米，有 12、33、 74、 112、601、609、821等线路距车站、机场距离距离火车站汽 车站约2公里距离火车站汽 车站约2公里距离火车站汽 车站约2公里距离火车站汽 车站约2公里区域环境人文环境市科教区人文 环境较好市科教区人文 环境

4、较好市科教区人文 环境较好市科教区人文 环境较好自然环境自然环境好自然环境好自然环境好自然环境好公共设施配套完备程度所在区域有徐 州市煤港路小 学、徐州三中实 验学校、徐州化 工医院、超市、 商业银行等所在区域有徐 州市煤港路小 学、徐州三中实 验学校、徐州化 工医院、超市、 商业银行等所在区域有徐 州市煤港路小 学、徐州三中实 验学校、徐州化 工医院、超市、商业银行等所在区域有徐 州市煤港路小 学、徐州三中实 验学校、徐州化 工医院、超市、 商业银行等基础设施状况红线外七通及 红线内场地平 整，基础设施完 善度较优红线外七通及 红线内场地平 整，基础设施完 善度较优红线外七通及 红线内场地平

5、 整，基础设施完 善度较优红线外七通及 红线内场地平 整，基础设施完 善度较优其它因素较优较优较优较优个 别 因 素成新八五成八五成八五成八五成结构钢混钢混钢混钢混楼层15/3527/3422/3412/35平面布局、户型（室内布局与功能的合理度）房型规整，实用 率较好，整体布 局较好房型规整，实用 率较好，整体布 局较好房型规整，实用 率较好，整体布 局较好房型规整，实用 率较好，整体布 局较好外墙装饰（外墙装饰程度）外墙防水涂料， 保养较优外墙防水涂料， 保养较优外墙防水涂料， 保养较优外墙防水涂料， 保养较优装修（装修状况）精装修毛坯房精装修简单装修朝向（主卧室或客厅朝阳）主卧室朝阳主卧

6、室朝阳主卧室朝阳主卧室朝阳采光（冬日采光时间）冬日满6小时 采光冬日满6小时 采光冬日满6小时采光冬日满6小时 采光景观（可见景观及视野开阔视野开阔程度视野开阔程度视野开阔程度视野开阔程度度）较优较优较优较优其它因素面积适中面积适中面积适中面积适中b、比较因素条件指数表根据估价对象与比较实例各种因素具体情况， 编制比较因素指数确定表2。表2比较因素条件指数表比较因素委估房地产实例一实例二实例三单价待定870085507900土地用途100100100100交易日期100100100100交易方式100100100100交易情况100100100100区 域 因 素区域繁华程度100100100

7、100交通便捷程度道路及停车情况100100100100公交路线情况100100100100距车站、机场距离100100100100区域环境人文环境100100100100自然环境100100100100公共设施配套完备程度100100100100基础设施状况100100100100其它因素100100100100个成新100100100100别 因 素结构100100100100楼层10011210797平面布局、户型100100100100外墙装饰100100100100装修1009810099朝向100100100100采光100100100100景观100100100100其它因素10

8、0100100100C、比较因素修正将可比实例与估价对象进行比较，从交易情况、交易方式、交易 日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正， 得出估价对象的比 准价格，详见下表：比较因素实例一实例二实例三单价870085507900土地用途100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100区 域 因 素区域繁华程度100/100100/100100/100交通便捷程度道路及停车情况100/100100/100100/100公交路线情况100/100100/

9、100100/100距车站、机场距离100/100100/100100/100区域环境人文环境100/100100/100100/100自然环境100/100100/100100/100公共设施配套完备程度100/100100/100100/100基础设施状况100/100100/100100/100其它因素100/100100/100100/100个 别 因 素成新100/100100/100100/100结构100/100100/100100/100楼层100/112100/107100/97平面布局、户型100/100100/100100/100外墙装饰100/100100/100100

10、/100装修100/98100/100100/99朝向100/100100/100100/100采光100/100100/100100/100景观100/100100/100100/100其它因素100/100100/100100/100比准价格792679918227经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象房地产条件时的比准价格，三个可比案例测算的比准价格相差不大，故采用三个修正后比准价格的算数平均数作 为估价对象的最终单价，即：(7926 元/ 川 + 7991 元/ 川 + 8227元/ m2) 3=8048元/ m2(2)初步估价结果的确定a、 结

11、合估价师经验，综合确定房屋单价为8050元/平方米b、估价对象市场总价=8050元/ m2X 124.79 m=100.46 万元春天依着风的眼眸,的风是有灵性的, 我看到了那一株株桃花读信的倩影，在桃林深处，紫色的青藤爬满那个小屋。我的小城，桃花已然开成海，像是一场粉色的春梦。是否，可以赴一场最美的相逢，如是，便不负曾经许下的约 定。守住心底最美风景，是一种风度，一种期望。让心，随花儿轻舞，让梦，随蝶儿翩跹。等一缕柔风载满诗意，落满我的小院，好想，牵着你的手走在花开的路上，临摹又一个春的相遇，陌上绿色蔓延，让深情的诗句落在眉弯，打开灵魂的心门，写尽情意绵绵。春雨如丝， 暖了一季寒凉露出温暖，

12、碧水映蓝天，云朵儿似乎摸到嫩草尖尖。花香十里，暗香盈袖。我们微笑着，不说话，就十分美好。生命里，总会有一些人，渐行渐远，偶尔想起，却只是停留在文字里，那一抹淡淡的回忆。唯有春天，总那么诗意明亮，始终晕染着眉心，让涩涩的往事随风，让一些温暖的记忆温润着心房。珍惜眼前的幸福，紧握手中的暖意，面向青山绿水，一路微笑，一路行走情暖山水间，盈一份诗意于心田，以云的飘逸轻盈过往，以花的姿态拥馨香满怀，以文字的杯盏邀约一曲细水长流。煮一壶春色，与时光对语。窗前，柳枝儿发芽，玉兰含苞，时光一直绕指馨香。心念如这徐徐春风，荡漾成一片流云。春落人间，一种别样的景致美了心境，所有的疲惫与忧愁也随风而去，微笑着面对生

13、活，用内心的那份热情，那份纯真来经营生活，来创造幸福，何尝不是一种快乐？我的流年，风过，红尘入画；雨落，缠绵入心。行走在春天里，眼里满是明丽与清澈，一树一树的花开，细碎而芬芳；一片一片的绿地，静美而清新。嗅着阳光的味道，把自己置身于大自然中，真好！只要心足够明媚，纵然有小小的 阴霾也无妨。我们一路走来，沿途总会有美丽的风景。于喧嚣红尘中，守着心灵的一方山水。不乱于心，不困于情，不畏将来，不念过往。春水初生，耐人寻味。春雨如丝，丝如媚，绵绵的不着一点儿声息。踏春而去，不知是哪一处的红尘山水在心间已布满了雅致，心如花开，一朵娴雅的光阴，柔软着眼角的笑意，置身于 安暖的春天，一抹浅喜，一怀深爱。一颗心，便在另一颗心的相