房地产估价案例与分析

1、11 / 10纠错、改错注意估价报告八项的顺序，15年“目录”和“致估价委托人函”位置调整，及“估价对象变现能力分析与风险提示”位置调整二、致估价委托人函（如无标题算错误）1 标题（致估价委托人函）3.估价目的（写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。）6.价值类型（写明所评估估价对象价值或价格的名称，当所评估的估价对象价值或价格无规范的名称时， 应写明其定义或内涵）&估价结果（注意：必须与结果报告和技术报告中的估价结果一致，总价没有大写算错误，原来此处没有 单价不算错误，但是今年教材特别注明了单价，15年最好谨慎指出单价；如果是抵押报告的同时披露三种价值：在

2、估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师所知悉的法定优先受偿款、 以及抵押价值）三、估价师声明注意如下1. 未列明实地查勘的注册房地产估价师姓名；（必须是2名以上，1人去查勘算错误。若不是所有在本声 明上签名的注册房地产估价师都对估对象进行实地查勘，应如实写明对实地查勘的估价师姓名，但非注册房地产估价师不应在该声明上签字。）2. 未说明是否有重要专业帮助；（有重要专业帮助的，应说明帮助的专家；应有重要专业帮助而未说明重 要专业帮助的算错；）3. 注册房地产估价师声明中缺实地查勘日期不能算错。四、估价结果报告住所及身1. 估价委托人（2013之前第一部分是标题，13教材写作要

3、求没写标题，但结果报告仍 要求有标题，无标题算错）包括：委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名、 份证号2. 房地产估价机构包括：估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人姓名、住所、估价资质等级以及资质 证书编号（注意：无资质等级算错误、有了资质等级没有资质证书编号也算错误，有了资质等级要看业务 范围是否在资质等级内，超出等级承揽业务算错。）3. 估价目的（1）房地产抵押估价目的：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。“为（2） 国有土地上房屋征收估价目的根据补偿方式不同分为两种：被征收房屋价值评估目的应当表述为 房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补

4、偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价 值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。（3）房地产转让的估价目的：“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”。4）企业入股、合并的：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据”5）投资决策分析和咨询服务的“为房地产投资决策提供价值参考依据”。（6）复核评估目的的“受XX银行委托，对XX机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。” 4估价对象（理论教材 p73-80 、p122）1）估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等；2）土地

5、基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权 属状况、土地使用期限； 3）建筑物基本状况：建筑物层数、用途、建筑结构、装饰装修、设施设备、平面 布置、工程质量、建成年月、维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度。不同估价项目的估价对象范围不同。现实中房地产估价对象包括房屋、构筑物、土地、在建工程、期房和 灭失的房地产。估价对象还可能不是纯粹的房地产，含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价 值。如为某个可供直接经营使用的旅馆、商店、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的交易提供价值参考依 据的估价，其评估价值除了包

6、含该旅馆、商店、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的建筑物及其占用范围 内的土地的价值，通常还包含房地产以外的其他财产，如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包 含特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍、债权债务等价值，即以房地产为主的整体资产价值评估。5价值时点 必须是公历的某年某月某日，应根据估价目的的确定，为估价对象价值对应的时间及其确定的理由。回顾 性估价和预测性估价的价值时点在难以具体到日且能满足估价目的需要的情况下，可到周或旬、月、季、 半年、年等。（注意：从 2011年理论教材要求说明价值时点确定的理由，无理由算错误。对于抵押目的估 价，价值时点一般应选定为估价人员实地查勘现场之日

7、，如不是实地查勘之日，还要在估价假设与限制条 件中说明一下。被征收房屋价值时点为“房屋征收决定公告之日”。6价值类型 包括价值或价格的名称、定义或内涵。根据估价目的来确定。常见的价值类型有：市场价值、投资价值、 现状价值、抵押价值、快速变现价值。不同估价对象、同一估价对象但不同估价目的往往具有不同的价值 类型。（1）抵押估价的价值类型表述为： “抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限 市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”。（2）房地产转让价值类型可表述为：“为公开市场价值”；（3）房地产投资决策分析和咨询服务价值类型可表述为： “为投资价值，是一种基于市场价值和特定投资

8、 人自身条件所决定的价值依据”。（4）国有土地房屋征收估价的价值类型表述为： “被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地 使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不 考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租 约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、 拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。”（见制度 p49） 7估价原则（ 2013 教材和后边的估价依据调了前后次序）8估价依据政策； 2）有关估价标准，包括房地产估3）估价委托书、估价委

9、托合同和估价4）房地产估价机构、注册房地产估价（2015 教材新增一段话）依据包括四方面：1）有关法律、法规、价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准； 委托人提供的估价所需资料如估价对象的面积、用途、权属证明等； 师掌握和搜集的估价所需资料。（1）房地产估价规范（所有报告必须有！没有算错！）（2）如果是抵押估价的必须有房地产抵押估价指导意见（3）如果是房屋征收估价的必须有：国有土地上房屋征收评估办法和国有土地上房屋征收与补偿条例（2001年6月13日国务院公布的城市房屋拆迁管理条例同时废止、2003年发布的城市房屋拆迁估价指导意见也同时废止。）9. 估价方法（注意：此处重定

10、义轻理由）采用的方法及方法的理由（在结果报告和技术报告中都必须说方法和理由，而且如果只选用了一种方法在 结果报告和技术报告中都要充分说明不选用其他方法的理由，但只要选用了两种以上的方法在这儿就不要 提不选其他方法的理由，但是到了技术报告中即使采用两种方法也要说明理论上适用但未采用的估价方法 的未被采用理由）+方法定义（而定义只要求在结果报告中出现，在技术报告中可以不给出方法定义）。 在估价方法选用说明中，应对理论上适用的估价方法进行阐述，并对理论上适用但未选用的估价方法要充 分说明理由。10. 估价结果（2015新增表示方法）除房地产抵押估价外，当估价对象为多宗房地产时，应按表1-3格式说明不

11、同估价方法的测算结果和最终表1-3评估价值；估价结果汇总表币种:估价方法及结果估价对象及结果测算结果估价结果估价对象1总价（兀或万兀）单价（元/m2）估价对象2总价（元或万元）单价（元/m2）估价对象3总价（兀或万兀）单价（元/m2）总价（元或万元）单价（元/m2）汇总评估价值总价（元或万元）单价（元/m2）表1-4房地产抵押价值评估结果，应按表1-4格式说明最终评估价值。房地产抵押价值评估结果汇总表币种:估价方法相关结果估价对象1估价对象2估价对象31.假疋未设立法 定优先受偿权下总价（兀或万兀）单价（元/m2）的价值2.估价师知悉的 法定优先受偿款总额（兀或万兀）2. 1已抵押担保 的债权

12、数额总额（元或万元）2. 2拖欠的建设 工程价款总额（兀或万兀）2. 3其他法定优 先受偿款总额（兀或万兀）3抵押价值总价（元或万元）单价（元/m2）11. 注册房地产估价师12. 实地查勘期注意：现为实地查勘估价对象的起止日期，具体为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止。（ 场查勘应该在作业期内，不可在作业期前或作业期结束后）13估价作业期注意：要与封面上的估价是本次估价的起止日期，具体自受理估价委托之日起至估价报告出具之日止。（ 报告出具日期、与致委托人函的致函日期相匹配。） 五、估价技术报告1估价对象描述与分析（2015调了区位、实物、权益三者的顺序）p404第一自然段一一“估价

13、关于楼层和朝向到底属于区位还是实物状况，具体情况具体分析，见理论教材对象的用途和实物状况不同，对其区位状况的界定会有所不同。例如，居住、商业、办公和工业用途的房 地产，它们的区位状况的具体内容就有所不同。再如，估价对象是整个住宅小区，还是其中一幢住宅楼或 一幢住宅楼中的一套住房，对区位状况和界定是不同的。如果是整个住宅小区，则其区位状况一般不包括 朝向和楼层；如果是一幢住宅楼，则其区位状况应包括朝向，但不包括楼层；如果是一幢住宅楼中的一套 住房，则其区位状况既包括朝向，也包括楼层。”2. 市场背景描述与分析市场背景分析过于简单也可视为一项错误。从大的方面应有以下两块内容：（1）未进行本地整体房

14、地产市场形势分析的（2 ）未进行本地本类房地产过去、现在和未来状况分析的（这个必须有！）3. 估价对象最高最佳利用分析（2015新增重点看下）包括：最佳的用途、规模和档次，即按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分 析、筛选或判断确定。a. 应说明以估价对象的最高最佳利用状况为估价前提，并有针对性地较详细分析、说明估价对象的最高最 佳利用状况。a. 当估价对象的权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利不同时，应先根据估价目的确定 从估价对象的权利人角度或意向取得者角度进行估价，再根据其对估价对象依法享有的开发利用权利，确 定估价对象的最高最佳利用状况；b. 当估价

15、对象已为某种利用时，应在调查了解及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估 价前提作岀下列判断和选择，并应在估价报告中说明：1）2）3）4）5）6）应选择维持现状前提进行估价; 应选择更新改造前提进行估价; 应选择改变用途前提进行估价; 应选择改变规模前提进行估价; 应选择重新开发前提进行估价;维持现状、继续利用最为合理的， 更新改造再予以利用最为合理的， 改变用途再予以利用最为合理的， 改变规模再予以利用最为合理的， 重新开发再予以利用最为合理的， 上述前提的某种组合或其他特殊利用最为合理的，应选择上述前提的某种组合或其他特殊利用前提进行 估价。c. 当估价对象的实际用途、登记用途

16、、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并 应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制：1）政府或其有关部门对估价对象的用途有认定或处理的，应按其认定或处理结果进行估价;2）政府或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的，应按下列规定执行：2.1 ）登记用途、规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中一种用途;2.2 ）实际用途与登记用途、规划用途均不一致的，应根据估价目的的确定估价所依据的用途。 b当根据估价目的不以最高最佳利用状况为估价前提时，可不进行估价对象最高最佳利用分析。4 .估价方法适用性分析（注意

17、：此处重理由轻定义）后面详述5. 估价测算过程 后面详述6. 估价结果确定 八、估价对象变现能力分析与风险提示（仅限抵押报告） 注意是否缺市场风险提示 九、附件具体四大估价方法出错点（一）比较法一、比较法文字公式：1.2.3.4.技术报告测算中应列出市场法文字公式，没有列出就直接测算结果的为错误； 计算公式选用正确了，但无计算过程或者计算过程不清晰；选用公式中字母含义说明不准确或未说明的； 计算过程中数字精确度不够或者不合理的。二、选取可比实例、：1可比实例少于3个的；2可比实例可比性差的：“在区位上是否与估价对象在同一供求圈？用途是否相同？规模是否相当（应在0.5-2倍之间）？权利性质是否相

18、同（主要指的是土地，出让与划拨没有可比性）？交易类型是否与估价目 的吻合？可比实例成交日期是否接近估价时点（不应间隔一年以上）？3. 可比实例的基础数据： 如楼面地价与单位地价混淆、币种无换算或换算错误、 建筑面积与套内建筑面积、使用面积、可出租面积相混淆；4可比实例未说明或罗列不全的：来源、名称、坐落、四至、规模、用途、权属、交易日期、付款方式；5. 可比实例成交价格内涵说明不清楚的。三、比较法交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整比准价格= 可比实例成交价格X交易情况修正X市场状况调整X房地产状况调整1. 后面有比较因素条件指数表和修正系数表，但前面没有列出可比实例情况分析表，是有果无

19、因分子分母颠倒顺序，分子应为100；交易情况说明不清楚或者过于简单的；交易情况修正系数调整方向错误，与描述情形刚好相反; 修正系数确定理由不充分的。2. 交易情况修正常出错：（1）（2）（3）3. 市场状况调整常出错：（1）（2）（3）（4）（4）分母为100 ；成交日期表述不明确的；价格指数与市场状况描述不一致的；价格指数调整中，定基价格指数的分子上应为估价时点的价格指数、环比价格指数是从基准日期下一 个月的指数在分子上；（5）调整系数确定理由不充分的。4. 房地产状况调整易出错：以下三子项分子全为 100 ；1）区位： 因素选择不全或者针对性差的； 因素差异分析不够的； 调整因素分值确定与

20、因素差异描述不一致的；30%勺权重，而某子因素 20%勺 子因素权重取值不合理的，或说子因素权重没有说明理由（例如某子因素 权重）。（2）权益：（3）实物：（二）收益法一、有效毛收入1. 获取收益二方式：分为出租和自营，但重点是出租的2. 有效毛收入必须考虑租赁保证金和押金的利息收入、空置和收租损失。3. 租金水平： 租金内涵交待不清； 租赁实例状况描述不完整、不清晰； 租赁实例可比性较差。4. 租约限制：有租约按租约期内的合同租金，没租约或租约外按市场客观租金。二、运营费用（扣除项目不要多项也不漏项）运营费用中四不包括：1. 所得税；2. 抵押贷还本付息额；3. 折旧摊销；4. 改扩建费用；

21、也就是说纯收益应中包括以上四项。运营费用六应扣除（4+2）:维修费、管理费、保险费（投保房屋火灾险）、房地产税（房产税+城镇土地使用税）、租赁费用（房地产经纪机构向出租人收取的租赁代理费）、租赁税费（两税一费、租赁手续费）。二、净收益1.2.3.4.没用客观收益而是用了实际收益；没有考虑出租率和空置损失、出租率或入住率或满客率；收益中没有包括有形收益和无形收益； 未考虑未来收益的变化。四、报酬率或资本化率选用1报酬率选用的方法不正确，有累加法、市场提取法、排序插入法；2. 报酬率的确定不具有客观性；3. 未说明报酬率的来源，或说确定报酬率的依据不充分、无理由；安全利率的选取没有必要的说明或 选

22、错，无风险报酬率应选取同一时期国债利率或银行存款利率，绝对不可以是贷款利率；4. 采用了非本类房地产的报酬率，如商业的用了住宅的报酬率。5. 不同收益类型的房地产采用同一报酬率，如地下车库和地上办公楼用同一个报酬率。6. 把物价指数、通货膨胀率、所得税率等作为确定报酬率的参数或依据。六、收益期限的确定1. 没有特殊说明就直接将房屋的耐用年限、土地使用期限作为收益年限（没有交代建筑物剩余经济 寿命和建设用地使用权剩余期限孰短，.无法考虑剩下二部分价值：剩余期限的建设用地使用权在价值时 点价值，或剩余建筑物经济寿命土地出让期限界满需要无偿收回时建筑物残值予以补偿的情形）。2. 带租约的收益房地产，

23、未考虑租约期与非租约期的区别，租约期内用合同租金，租约期外用客观的市场租金；3. 将房地产的建设期作为收益年限；七、选用公式易出错点（必须列出字母或文字公式！）1. 选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的；2. 选用了无限年计算公式（一般选有限年计算公式）；3. 未说明未来收益不变化而选取了未来收益不变化计算公式；4. 未说明未来收益如何变化而选取了未来收益发生变化的计算公式。成本法、假设开发法的纠错时间紧张可不看些问题的出题知识点总结S目所在页码1 -房地产对房地产估价的6种类或6情册，或 问房地产抵押的哪些环节需要进行序地产估1?理论P1勺第3&段2 抵押合同签订后,土地上新増房屋是否属

24、于抵押财产?理论P药正数第2段3-抵押和再加S押价值公式理枪P102上面技抵押的相关规定、抵押担保的范围.抵押权实现后披 捌亍人的后续安S问题制度P127倒敎3段F12沢理论 P1-711数第执5段、秦例P219P22S5.最高额扌时甲制度P1266.法定优先旻偿款、托欠達设I程价款的相关扣识理论P70倒数第1段、理论P1的 第3段7-抵押遵循谨煩原则，具休到四大方法的应用理论Pin倒数站亍L抵押的2血收的题目所在页码L国有土地上房屋征收补偿二方式，或问征收房屋应如 何补偿、征妝补偿的內容有什么？理论P1?例数$行P诧制度PsX征收房屋的性质、用述棣属、面积确定，法及在房 屋征收前后与房屋征收

25、的几顼相关工作理论Fl旳第1段.制度F于2刖二 段.*例肥443房E证收应考虑哪些因素勺集例 P245 房E征收的实地查勘制度P粘三h累例P24S五J 以及F7tb理P408六节5 -房屋征收评估异谊和复核制度P刃四，秦例P2刃七氏估fA复扔 估!介鉴正，或说重新估价j过去ff估与现 在迭陰拍卖价和抵押怕不一致，怀號当初高估理论P40P八节一，理论P1於二、 三段10.专业水平难以胜任,应如何处理？或说不应承 接估价业务的情形有什么或说与S托人有利 害关系应回避。理论PdB倒数5自然段.理论田巧二、理论F1亍斗 第4Q行1L影响房地产变现能力因素分析理论P65第二段*秦例P32 （十四、制度P312第 二十二条12招、