明发商业广场调查研究报告

1、明发商业广场调查研究报告明发商业广场调查研究报告 位置：厦门思明莲前西路和嘉禾路交汇点开盘时间：20XX-09-25米。 关键店：国际、中国著名商家、大型综合百货、超市、家居、建材、综合娱乐城等 主力店：标志性百货、商店、家电、体育用具专卖店、书店、音像、家俱城 专卖店：旅游、衣饰、皮具、珠宝、化妆品、工艺品、字画、文具、多种特色产品专卖店 娱乐餐饮设施：五星级影院、量贩式KTV、特种游乐场、娱乐城、儿童寓乐中心、咖啡屋、运动馆、健身SPA中心、会员俱乐部、室内溜冰场、网吧、酒吧、大型餐饮、特色美食、茶馆 其它设施：酒店、SOHO写字楼、银行、证券、保险营业大厅、邮电、货运、航空售票、旅行社、

2、医疗诊所、冲洗店楼层业态主力商家平均租金A区百货、超市、珠宝家乐福、新世界百货300B区建材、家居、电器、数码百安居、苏宁200C区娱乐休闲金逸电影城300D区餐饮、娱乐设备、国际名品皇家一号150G区酒吧、旅游特色产品立新娱乐、欢乐星KTV75主力店一：大型百货店香港新世界香港新世界集团旗下新世界百货，以汇聚全球著名品牌，奉行“一站式”购物而得名。作为明发商业广场A 区金牌主力店，其经营面积达成25197.03平方米，分布于地上一楼直至四楼。新世界百货针对厦门城市消费特征，本着服务至上、以客为友标准，为消费者带来最大休闲乐趣。主力店二：大型生活用具超级市场法国家乐福法国家乐福，世界500 强

3、欧洲第一零售集团，欧洲第一大零售巨头。单店年平均销售额3.2 亿多元人民币，日人流量高15 万人次。法国家乐福已正式进驻明发Mall 关键购物区A 区，其经营面积达27365.66平方米，分布于地下一层和一层。家乐福以“一次性购足、超低售价”现代化经营理念，为用户提供集购物、娱乐及餐饮一体化优质服务同时，也带动周围无限商机。主力店三：大型家居超级市场英国百安居百安居是欧洲著名零售投资集团，世界500 强，欧洲第一大建材巨头，其建材超市经营业绩排列欧洲第一，世界第三，是世界上国际化程度最高建材超市。百安居正式进驻明发Mall 关键购物区B1 区，其经营面积达18693.65 平方米，分布于地上一

4、楼和二楼。全球性采购体系将全球范围高品质产品纳入其营销网络，包含建材管件、木材、墙地面饰材、灯具电料、园艺和季节性用具等九大类50000 多个品种商品，使用户取得“一站式购齐”享受。主力店四：大型家电城国美家电国美电器中国家电连锁第一巨擎，是中国最大家电零售连锁企业，20XX年国家商务部公布20XX 年中国连锁经营前30强，国美电器以177.9 亿元位列第三，同时位列家电连锁第一名。现在，国美电器正式进驻明发商业广场地下一层，总经营面积达8000 多平方米。主力店五：大型娱乐美国时代华纳、新一代佳人、台湾迪诺电玩城美国时代华纳、新一代佳人、台湾迪诺电玩城进驻明发商业广场C 区。美国时代华纳全球

5、最大娱乐产业巨头美国时代华纳国际影院WBIT ，是美国时代华纳旗下关键娱乐产业之一，每十二个月影院平均收入超出八千一百万美元，观众人数超出8100 万人次。在明发商业广场，时代华纳电影城建筑面积达5904 平方米，共有7 个电影厅，1774个座位。新一代佳人著名东南乃至全国顶级娱乐品牌新一代佳人，营业面积15000 平方米，五星级皇家式超高级装修，业内最大演艺舞台，最气派108 间大型顶级KTV，近千人演艺阵容。新一代佳人进驻明发商业广场，斥巨款近4000 万打造又一时代休闲娱乐帝国。台湾迪诺电玩城台湾迪诺企业集团是一家致力于电子游戏场和亲子游乐园之娱乐经营为主实力企业集团。台湾迪诺青少年游乐

6、城已正式进驻明发商业广场，总经营面积达3000 多平方米，而且24小时全天候运行。租售情况及消费人群租售情况明发商业广场20XX年开始动工，计划设计拥有近3000间独立小商铺，20XX年开始预售，20XX年正式开业同时转预售为现售，但仅过了前期一波销售热潮后，该项目部分商铺就陷入惨淡经营困境。 明发商业广场招商部曾经在20XX年5月提供给业主一份资料显示，商业广场当初同意销售套数为2538套，已销售套数2080套，还剩458套，销售均价为24828.89元/平方米。已售出写字楼面积达36513.62平方米，未售面积为18019.22平方米，销售均价为17574.91元/平方米。不过在20XX年

7、，厦门明发商业广场正式开业时，开业商户数量仅有100200家。 消费人群消费群体：明发商业广场关键商圈人口约55万人，而厦门人均可支配收入水平达120XX元，列全国第五，岛内消费水平又高于全市平均水平；次级商圈辐射到厦门全市，人口逾200万；边缘商圈辐射到整个闽南金三角和闽西地域，人口20XX万左右。另厦门每十二个月旅游消费人口更达近千万人。消费对象：以高、中收入群体为主，兼顾中低收入群体。年纪百分比：20岁以下：10% 2030岁：40% 3040岁：30% 4050岁以上：20% 广场调研现实状况图失败原因及解析1、市政条件区位条件如此优越为何人流全部进不来，当然大部分原因来自于项目本身，

8、但其尴尬市政环境也是一个关键影响原因。商业是一个很复杂东西，就是隔着马路两个商家，经营有时全部是天差地别，一边门庭若市，一边冷冷清清。明发商业广场斜对面诚达广场人流旺，经营好，但这一侧明发却寥寥无几，关键原因是隔着城市两大主干道嘉禾路和莲前大道，这两条干道全部是双向8车道，车流量大，消费者假如要从诚达来明发要绕一大圈，所以这面人流被隔断。南面因为被铁路所隔，和后面小区缺乏联络，基础无人流，北面现在有新景世纪城等项目还处于开发中，所以没有些人流，那就只有东面莲花方向，因为莲花小区商业发展较早，较为成熟，加上江头SM商圈分流，所以人流也较少。综上原因，明发商业广场虽有好区位，却缺乏顺位商业动线。2

9、、政府硬规20XX年9月，明发以7.85亿元价格摘得土地开发权，据消息当初中国商业地产老大万达也参与该地块竞标，但最终选择放弃，究其原因可能有两点，一是地价太贵，二是政府对该地块硬规开发风险大。政府硬规里该地块必需建设纯商业，造成商业规模达成40万平方米，当初40万平方米超大商业体量不仅在中国是绝无仅有，就是在全世界也是不多见。政府没有考虑到厦门商业市场实际情况，一律贪大，违反商业规律，奠定了今天明发失败。3、开发商贪婪贪婪是罪恶源泉，为何说开发商贪婪，建了3000多间独立店，如此数量规模独立店在一个MALL里面，可谓发明了世界第一。开发商完全从销售理念出发，以卖完就算思想出发，每个独立店全部

10、设计成30-60平面积，适合销售但却不适合经营。独立店数量过多对后期招商运行影响很大，关键有：一是小独立店租赁商家大多以创业型为主，实力差，抗风险能力差，无法共同度过培育期；二是独立店数量过多，要填满需要数量较大商家，但现在市场商户资源不足，无法填满；三是小独立店租赁商家品牌聚客能力较差，过多影响整个购物中心品牌和档次；四是独立店数量过多，很多商家认为商铺还比较多，不着急，等商业成熟后再考虑进驻。现实状况明发就是3000多家店只开了200多家，商铺_部空置着，造成经营缺乏人气，陷入恶性循环。4、住宅开发理念之所以说这不是一个真正商业开发项目，而是以住宅理念去开发商业项目，整个理念就是快速销售回

11、收，卖完就不管了，而假如是商业开发理念就不是这么，大部分以自我持有为主，就算有销售也会考虑到后期招商和经营，有控制销售。所以，明发商业广场销售曾发明辉煌，短短两年内实现销售额近40个亿，而综合投入才十多个亿，还持有近15个亿物业价值，从这个角度来看，明发商业广场这个项目是取得巨大成功，卖完了钱收走了就拍拍屁股走人，最终最大牺牲还是那些可怜投资者。5、高售价和高租金矛盾明发商业广场独立店销售单价高离谱，经过大手笔营销，1层平均每平7、8万元，地下1层每平也有2、3万元，在厦门可谓创下了天价，但高售价喻为着高回报，售价高租金一定高，才能满足投资者投资回收，而高租金高经营成本已经把大部分商家阻挡在外

12、，在前几年培养期开发商又没有什么支持方法，不投入补助商家，卖了钱收在口袋里就不管，从而造成恶性循环，商家全部不敢进驻明发。6、不懂商业计划明发商业广场计划有很多硬伤，进明发逛就像进迷宫一样，里3层外3层，走道太多，分岔口多，走着走着就迷路了，这么购物环境难怪消费者不买账，假如要找一家想要去商铺，要找大半天。关键计划有多个显著硬伤：一是同心圆形布局，里外共4层，过于复杂；二是主入口不显著，关键动线不显著，分岔口太多，这么大体量轻易迷路；三是用地过饱满，缺乏外部商业空间，没有标志性广场，用来聚集人流；四是地上停车位预留不足，地下停车库入口设置不合理；五是分体式布局，主力店和独立店互动性不强，大店无

13、法带动小店；六是独立店面积全部偏小，柱网过密；七是缺乏地标性，作为这么大商业项目，一定要有强力地标性，但明发建筑设计一般不能在一般。所以，在硬伤上面是极难改变，除非炸掉重建，要像万达在沈阳那样处理魄力，我想明发一定没有。7、招商，死在3000间独立店手里明发主力店招商是较为成功，吸引了家乐福、百安居、苏宁、新世界等大型商户进驻，但3000间独立店，是个不可逾越坎，假如要填满需要大量商户，但高租金门槛又太高，商家极难进来，只能空置。明发有一个致命错误是没有做好分期开发和分期开业，尤其是独立店分期开业，假如优异行局部开业，等经营成熟后在开业其它区域，应该就不是今天这种结果。8、没有勇气和信心进行后

14、期大调整明发商业广场走到现在这种情况，是各方全部不愿意看到，作为项目标开发商，在收获满盆后应该主动站出来，对现实状况进行调整，但是，从各方媒体报道，开发商明发没有进行大改变决心，而是任由发展，毕竟钱已经放在口袋里，死也是那些盲目标投资者。所以，作为曾经厦门旗帜，假如根据这么结果，就是后也还是现在这么。和SM广场对比明发商业广场SM城市广场项目地址仙岳路和嘉禾路交界处近20万m240万m23000套一期（500-600套）二期（不详）起1.1万元/m2价不详楼层情况共6层，已开业4层开发阶段一期（已投入使用）一期（已投入使用）二期（在建8万m2）经营内容超市、百货、娱乐、家电一期（数码、超市、百货）二期（娱乐、餐饮）SM商业广场优势1、简单直接人流路线。2、便于管理整体性封闭建筑。3、极高商铺入