2020年新编资产评价计算题答案名师精品资料

1、第三章 1 （1）某被评估的生产控制装置构建于2000 年，原始价值 100 万元， 2005 年和 2008年 分别投资 5万元和 2万元进行了两次更新改造， 2010 年对该资产进行评估，调查表明，该 类设备及相关零部件的定基价格指数在2000 年， 2005 年， 2008 年， 2010 年分别为 110%， 125%，130%，150%，该设备尚可使用年限为 6 年，另外，该生产控制装置正常运行需要 5 名技术操作人员， 而目前的新式同类控制装置仅需要4 名操作员， 假定待评估装置与新装置 的运营成本在其他方面相同， 操作人员的人均年工资福利费为 12000 元，所得税税率为 25%

2、， 适用折现率为 10%，根据上诉调查资料， 求待评估资产的价值。 1）估算重置成本 重置成本账面原始价值（现评估年份的定基物价指数以往年份定基物价指数） =100 150%110%+5 150% 125%+2 150% 130%144.67 （万元） 2）估算加权投资年限已投资年限权重=10136.36 144.67 + 5 6144.67 + 2 2.3 144.67 9.66 年 注： 136.36=10 （ 100150%110%） 144.67 上题中数字 6 以及和 2.3 均来自（ 1）类似注的方法 5 和 2 则是投资年限 3）估算实体性贬值率 实体性贬值率（重置成本 - 预计

3、净残值）（实际已使用年限总使用年限） 实体性贬值率 =（重置成本 -预计净残值）实体性贬值率 =9.66 （ 9.66 6） 61.69% 4）估算实体性贬值 实体性贬值重置成本实体性贬值率 5）功能性贬值估算 第一步，计算被评估装置的年超额运营成本 第二步，计算被评估装置的年净超额运营成本 第三步， 将被评估装置的年净超额运营成本， 144.67 61.69%89.25（ 万元 ） （54） 1200012000（元） 12000 （ 1 25%） 9000（元） 在其剩余使用年限内折现求和， 以确定其功能 性贬值额 9000（ P/A，10%，6）90004.3553 3.92 万元 6）

4、求资产价值重置成本实体性贬值功能性贬值=144.67 89.25 3.92 51.5（ 万元 ） 2 某被评估设备构建于 2000 年 6 月，账面原值 100 万元， 2003 年 6 月对该设备进行了技 术改造，以使用某种专利技术，改造费用为 10 万元， 2003 年 6 月对该设备进行评估，评估 基准日为 2004年 6月 30日，现得到以下数据：（ 1）2000-2004 年该类设备的定基价格指 数分别为 105%，110%，110%，115%，120%，（ 2）被评估设备的月人工成本比同类设备节约 1000 元， （3） 被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为

5、0.7 ，该企业 为正常纳税企业（ 4）经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利 用率为正常利用率的 60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6 年，预计评 估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%，根据上述条件估算给设备的有关技术经济参 数和评估价值 =100 1）估算重置成本 重置成本账面原始价值（现评估年份的定基物价指数以往年份定基物价指数） 120%105%+10120%115%124.72（ 万元 ） 2）估算加权投资年限已投资年限权重=4114.29 124.72 + 1 10.43 124.72 3.75 年 3）估算实体性贬值率 实体性贬值率（

6、重置成本 - 预计净残值）（实际已使用年限总使用年限） 实体性贬值率 =（重置成本 -预计净残值）实体性贬值率 =3.75 （ 3.75 6） 38.46% 4）估算实体性贬值 实体性贬值重置成本实体性贬值率124.72 38.46%47.97（ 万元 ） 5）估算功能性贬值 第一步，计算被评估设备的年超额运营成本1000 12 12000（元） 第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本12000 （ 125%） 9000（元） 第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余 使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额 9000（P/A，10%，6） 90004.3553 3.92 万元 6）

7、估算经济性贬值率 （1- （设备预计可被利用的生产能力设备原设计生产能力）x =1（60%80%）0.7 100%1（60%80%）o.7 100% 18.24% 注：此处的 X 和 0.7 是括号右上方表示次方的数值 题干将其称之为规模效益指数 7）估算经济性贬值 （重置成本实体性贬值功能性贬值 ） 经济性贬值率（ 124.72 47.97 3.92 ） 18.24% 13.28（ 万元） 8）待评估资产的价值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值124.72 47.97 3.92-13.28 59.55（ 万元 ） 第四章 4、计算题 1 待估宗地为待开发建设的七通一平空地， 面积 200

8、0 平方米， 允许用途为住宅建设， 允许 容易率为 6，覆盖率小于等于 50%，土地使用权年限为 70 年，要求按假设开发法估测该宗地 公平市场价值 ，有关数据如下：预计建设期为 2 年，第一年投入 60%总建设费，第二年投入 40%的总建设费，总建设费预计为 1000 万元，专业费用为总建设费用的 6%，利息率为 10%， 利润率为 20%，售楼费用及税金等综合费率为售楼家的5%，假设住宅建成后即可全部售出， 楼价预计诶 3000 元没平方米，折现率 10%。 （1）根据所给条件计算如下： 1）预计住宅楼的买楼价的现值为： =面积预计售价容积率 =6 2000 3000（ 1+10%） 2=

9、29752066（ 元 ） 2）总建筑费用现值为： 1000 60%（ 1+10%）0.5+100040%1000（ 1+10%） 1.5=9190000（ 元 ） 注： 0.5 1.5 是次方数值 3）专业费用 =9 190 000 6=551 400（ 元） 4）租售费用及税金 =29 7520 66 5=1 487 603（ 元） 5）投资利润 =（地价 +总建筑费用 +专业费用 ）20 =（地价 20）+（9 190 000+551 400） 20 =（地价 20）+1 948 280 6）总地价 =楼价-建筑费 -专业费 -利息-利润-税费=（29 752066-9190000-55

10、1 400-l487603-1948280） （1+20）=16574783 1.2 =13812319（ 元） 6.有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为 3200 平方米，建筑容积率为 2.5， 拟开发建设为公寓，土地使用权年限期为 50 年，据市场调查和项目可行性分析，该项目建 设开发周期为 3 年，取得土地使用权后即可动工，简称后即可对外出租，出租率估计为 90% 每建筑平方米的年租金预计为 300 元，年出租费用为年租金的 25%，建筑费预计每建筑平方 米 1000 ，专业费为建筑费的 10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入，建设当地银行贷款 利率为 7%，不动产综合还原利

11、率为 8%，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%， 试评估该宗土地的低价，计算结果以元为单位 该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。 1）总收益 = 3200 2.5 30090（1-25 ） = 1620000（ 元） 房地产价值 =1620000 8%（ 1- （ 1（ 1+8%）47）=19706113（元） 注： 47 为次方数值 2）测算建筑费及专业费 建筑费及专业费 = 1000 （ 1+10%） 32002.5= 8800000 （元） 3）地价=19706113-100032002.5（1+10%）-地价 7%3-8800000

12、7%1.5-19706113 15% 地价 =5806773.50 元 4）单价 =5806773.50/3200 = 1814 .62（元 /m 楼面地价 = 1814 .62/2.5 = 725.85） 7. 房地产的总使用面积为 1万平方米， 月租金为 7 元/ 平方米，预计年房租损失费为年预 期租金总收入的 5%房产税为年预期租金总收入的 12%，管理费， 修缮费为年预期租金总收入 的 6%，房屋财产保险费为 0.3 万元 / 年，预计该房地产尚可以使用 10 年，折现率为 12%，计 算该房地产的评估值。 1）该房地产的年租金总收入为： 1712 = 84（ 万元） 2）该房地产的年

13、出租费用为： 84（5+12+6） + 0.3 = 19 62（万元） 3）该房地产的年纯收益为： 84-19.62 = 64.38（ 万元） 4）该房地产的价格为： 64.38 1-1 （1+12） 12 = 64.38 5.650 2 = 363.76（ 万元） 8 假定某市政府将于 2005 年 2 月 1 日公开拍卖一宗土地， 规划用途为住宅， 土地面积 5000 平方米，容积率限定为 4，土地使用 70 年，某开发商玉钩买此地，他准备取得土地后即投 资开发，施工期为 2年，建筑投资均匀投入， 建筑成本为 1500元/平方米， 转业费为建筑成 本的 6%，开发商的目标利润为成本的 15

14、%，有关税费为跳楼价的 5%，折现率为 10%，工程完 工后每平方米售价 5500 元，估计一年内售完， 开发商委托你评估该宗土地价格，计算分析 1）完工后的预期楼价现值为： 500045500/ （1+10%）3= 8264.46（ 万元） 2）建筑成本及专业费： 1500（ 1+6%） 2 / （1+10%） = 2891（ 万元） 3）有关税费： 8264.46 5% = 413.22（ 万元 ） 4）目标利润为 :（ 地价+2891） 15% = 15%地价+433.7 万元 5）估算地价 : 地价=8264.46-2891-454.52-433.7-15% 地价 地价 =3936.2

15、8 万元 第五章 1. 甲企业将一项专利使用权转让给乙企业， 拟采用利润分成之父的方法， 该专利技术室三 年前自行研究的，账面成本为 80万元，三年间物价累计上升了 25%，该专利保护期 10 年， 剩余保护期 6 年，专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为400%，乙企业资产的重置 成本为 4000 万元，成本利润率为 13%，专业人员通过对该专利技术的同累计数发展趋势分 析，认为该专利的剩余经济使用年限为 4 年，通过对市场供求状况及生产状况分析得知， 乙 企业的年实际生产能力为 20 万件，成本费为买件 400 元，未来 4 年期间的产量与成本费用 变动不大，使用该专利技术后铲平的性能

16、提高，预计每件产品的售价在为来第一 二年为 500元，第三四年为 450 元，折现率为 10%，所得税税率为 25%，试确定该专利的评估价值 1）求利润分成率 80（ 1+25%）（ 1+400%）/80 （ 1+25%）（ 1+400%） +4000（ 1+13%） = 9.96% 2）求未来每年的预期利润额 第1、2年：（ 500-400 ） 20 = 2000（万元）第 3、 4年：（ 450-400 ） 20 = 1000（万元） 3）求评估值： 9.96%（ 1-25%）2000/ （1+10%）+2000/（1+10%）+1000/（ 1+10%）+1000/ （1+10%） =

17、407.45 （万元） 2） 某企业为了整体资产转让需要进行评估。经过预测该企业未来5 年净利润分别为 100 万元、 110 万元、 120 万元、 150 万元、 160 万元，预计从第 6 年起每年收益处于稳定状态， 即每年平均为 160 万元。 该企业一直没有负债， 其有形资产只有货币资金和固定资产， 且其 评估值分别为 100 万元和 500万元。该企业有一尚可使用 5 年的非专利技术， 该技术产品每 件可获得超额利润 10元，目前该企业每年生产产品 8 万件，经过综合生产能力和市场分析 预测，在未来 5 年每年可生产 10 万件。折现率为 6%。试评估该企业的商誉价值。 解： 10

18、0（P/F,6%，1）+110（P/F,6%,2）+120 （ P/F ，6%，3）+150（ P/F,6% ，4）+160 （P/F,6%，5）+1606%（ P/F,6%，5）-（100+500+1010（P/A,6%，5）=1502.94 4 甲企业将一项专利使用权转让给乙公司使用 5 年，拟采用利润分成的方式收取转让费。 该专利的开发研制成本为 100 万元，专利成本利润率为 500，乙公司的资产重置成本为 3 000万元，成本利润率为 15。乙公司的实际年生产能力为20 万件， 每件生产成本为 50 元，预计未来 5 年的市场出售价格分别为 90 元、90 元、85 元、75 元、75 元。折现率为 10 ， 所得税率为 33。 试确定该专利的使用权转让费 。 该专利资产的约当投资量： 100（ 1+500%）=600 万元 乙公司的约当投资量： 3000（ 1+15%）=3450 万元 无形资产的利润分成率： 600（ 600+3450） =14.8% 专利权转让使用费： 20（90-50 ）（P/F,10%，1）+（90-50）（P/F,10%，2）+（85-50 ） （P/F,10%，3）+（75-5