03月15日太原佳宇别墅项目定位建议

1、定位建议 世界上有两种智慧世界上有两种智慧 一种是将简单的事情复杂化；一种将复杂的事情简单化 定位建议 我们拒绝花拳绣腿我们拒绝花拳绣腿 以最真诚的姿态服务于开发商以最真诚的姿态服务于开发商 定位建议 我们拒绝数据堆砌我们拒绝数据堆砌 没有逻辑的数据只会让人迷惑没有逻辑的数据只会让人迷惑 定位建议 定位建议 而这不仅仅 是一场视觉的盛宴 更是一场理性的激荡 报告结构 宏宏观趋势观趋势 我们应该如何见风使舵？利用宏观趋势，而不是为政策所制 价价值挖掘值挖掘 我们具备什么样的开发优势？ 竞竞争争抛锚抛锚 在别人的失败中吸取教训，在别人的成功中借鉴经验 需需求探索求探索 我们的客户需要什么？ 定定位

2、建议位建议 初步项目定位建议 价值挖掘 1项目价值挖掘 价值挖掘 p太原和榆次的“同城化”将作为太原经济圈发展的 龙头和推动器。 p随着太原、榆次城区的进一步发展扩大，东山过境 高速路对两城区的分隔逐步减弱，太原与榆次的城 区发展已经呈现融合迹象。 p根据太原综合交通规划的内容，在太原、榆次两城 区之间也将形成连接的轨道交通。 太原城太原城 区区 榆次城区榆次城区 东山过境高速路 同城化背景：同城化背景： 政府重视：不仅得到省政府的高度重视，太原市和榆次市 也达成共识。 规划关注：太原和晋中两个城市的规划都已显露太榆同城 化的理念，并在规划中受关注。 民心所向：历史渊源深厚，目前两地的人流、物

3、流、资金 流等联系密切。 01太榆同城化发展趋势促使项目成为城市融合的前沿太榆同城化发展趋势促使项目成为城市融合的前沿 价值挖掘 02城市产业重心南移城市产业重心南移 6363工程工程 三大基地，即国家级镁铝合金产业化 基地、国家级科技兴贸出口创新基地、 国家级出口加工基地；打造三大示范 区，即全省循环经济示范区、教育改 革示范区、产业结构调整示范区；完 成三大休闲园区建设，即东山旅游观 光园区、学府公园、城南公园；力争 建设三个千亩商住小区工程；建设三 条景观大道工程；服务三个省市重点 工程。 六大区域产业特色六大区域产业特色 小店城镇区域为行政中心的文化、商 贸、康、医疗、卫生、文化、体育

4、物 流等产业区域；以经济区及西温庄所 辖地区为经济中心的工业产业区域； 以建城区为重点的现代都市服务产业 区域；以东山地区为重点的生态观光 旅游产业区域；以南部地区为重点的 城市农业、生态农业、副食品加工工 业和养殖业区域；以教育园区为重点 的文化教育产业区域。 太原太原“十一五十一五”规划提出：小店区要实现一个目标、全面完成规划提出：小店区要实现一个目标、全面完成“63”工程建设、建立工程建设、建立“二核五组团二核五组团”的发展格的发展格 局、局、“形成六大区域产业特色形成六大区域产业特色”的未来发展规划。的未来发展规划。 外部交通体系发达：位于太榆同城一体化地带内部交通体系发达：南客运站+

5、飞机场+道路交通 大同 石家庄 西安 运 城 价值挖掘 03无与伦比的立体化交通体系无与伦比的立体化交通体系 价值挖掘 04南移西进扩容提质南移西进扩容提质 太原飞机场新航站楼客运南站山西大医院 做为太原市做为太原市“南移西进、扩容提质南移西进、扩容提质”城市发展战略的主要扩张区域城市发展战略的主要扩张区域 小店区是太原市城市建设的主战场，太原市确定的小店区是太原市城市建设的主战场，太原市确定的“十大工程十大工程”中有多项位于小店区中有多项位于小店区 价值挖掘 05项目周边规划建设省内唯一项目周边规划建设省内唯一18洞高尔夫球场洞高尔夫球场 高尔夫球场做将最大化提升区域价值，引领高端客户在此惺

6、惺相惜高尔夫球场做将最大化提升区域价值，引领高端客户在此惺惺相惜 公建区域公建区域 高尔夫球场高尔夫球场 南中环 中心街 龙城街 太 榆 路 东 山 过 境 价值挖掘 主要教育资源：智力密集优势明显产业园区：地块所属区域为省市级科工贸发展基地 项目 本案 项目 本案 06教育园区教育园区+产业园区产业园区 价值挖掘 规划很丰满，现实很骨干规划很丰满，现实很骨干 价值挖掘 宏观趋势宏观趋势 宏观趋势宏观趋势 宏观趋势宏观趋势 宏观趋势 2宏观趋势利用 宏观趋势 启动萌芽期快速发展期平稳发展期减缓衰退期 政府控制房价房价绑架政府政府抑制房价政府控制房价 房价房价“四段论四段论”之生死轮回之生死轮回

7、 地方财政与中央博弈 两会贯彻力度将成为转折点两会贯彻力度将成为转折点 两会决定了地方政府打击房价的力度 宏观趋势 宏观趋势 房价增长有限 打击囤积房源打击囤积房源土地放量增长土地放量增长居民房贷收紧居民房贷收紧 2010年地产大鳄强势进驻，高端竞争激烈，客户分流严重 企业时间 区域 占地面积() 土地总价(万) 土地单价(万/亩) 总建筑面积 原土地属性 绿地 2006迎泽区 3104771808740200000农村集体 绿地 2006晋源区 5149881158731501647962农村集体 绿地 2009迎泽区 607721.85458159.91810000农村集体 富力 2007

8、杏花岭 10562006800042.922112400厂区用地 万达 2007杏花岭 335496.91500002981248048旧城改造 富力 2007万柏林 8702225050191304577厂区用地 当代 2007万柏林 12449548600260.25373486政府土地 海尔2008万柏林 33800060809120830000厂区用地 恒大 2007小店区 6992771233001172000000农村集体 茂业 2008小店区 9279278000560451567旧城改造 昌盛 2008小店区 106667/ / 454600厂区用地 星河湾 2009小店区 6

9、79893132600130679893农村集体 盛高 2009小店区 429446.62747042.64513513.7农村集体 宏观趋势 区域竞争惨烈 宏观趋势 市场市场力量推动城市向东，项目将成为东部区域的中心力量推动城市向东，项目将成为东部区域的中心 三足鼎立三足鼎立，煮酒论英雄，煮酒论英雄 宏观趋势 高端客户扎堆效应高端客户扎堆效应明显明显 竞争关系最终将演变为东西对决竞争关系最终将演变为东西对决 联合对手，炒热区域联合对手，炒热区域 宏观趋势 宏观趋势 竞争加剧，客户分流 怎么办？ 宏观趋势 瑞德威尔拥有强大的瑞德威尔拥有强大的crmcrm客户资源管理系统客户资源管理系统 中高端

10、客户资源深度共享 宏观趋势 低低碳建筑将风靡碳建筑将风靡1 1时时 太原市经济工作会议召开：首次提出要发展低碳经济 宏观趋势 低低碳碳建筑建筑是否可以作为项目的突围方向？是否可以作为项目的突围方向？ 【案例借鉴案例借鉴】万国城万国城momamoma 宏观趋势 万国城万国城momamoma 激活了太原市高端需求激活了太原市高端需求 天棚柔和辐射冷暖系统 置换式新风系统 围护结构系统 外墙系统 内墙系统 外窗系统 外遮阳系统 屋面系统 宏观趋势 高端客户呼吁市场高品质项目出现 万国城抓住了这一需求 宏观趋势 看城市产业重心南移 小店将成为高新技术业和现代商贸业中心 宏观趋势 企业企业别墅别墅是否可

11、以作为突围方向？是否可以作为突围方向？ 丰富业态，走局部差异化路线，减少运作市场风险丰富业态，走局部差异化路线，减少运作市场风险 企业别墅条件分析 高尔夫球场地 毗邻太原机场 临近南客运站 公交系统便捷 高新产业支撑 市场空白机会 东山片区崛起 别墅集群烘托 宏观趋势 宏观趋势 瞰世界新大院十二院城 大院文化引爆龙城，热销局面持续不断 宏观趋势 中式理念与西式外观的一次探索中式理念与西式外观的一次探索 山西人爱院落，将院落文化嵌入别墅物业组合山西人爱院落，将院落文化嵌入别墅物业组合 宏观趋势 宏观趋势竞争加剧突围方向 低碳建筑 院落文化 企业别墅 强强联合 竞争格局 pkpk竞争矩阵 吸取教训

12、与借鉴经验 2002-20032003-20042005-20062007-2008 初始阶段萌芽阶段发展阶段高速阶段 高端旧史 代表项目代表项目：凯旋大地凯旋大地 产品产品特征：特征：商品房市场刚 刚起步，以满足基本住居 需求为目的，别墅未出现 产品类型：产品类型：电梯洋房 代表项目代表项目：阳光地带阳光地带 产品特征：产品特征：主要以市区区 位较好的高端洋房为主， 辅以少量联排别墅物业 产品类型产品类型：联排别墅 代表项目：代表项目：龙观天下龙观天下 产品特征：产品特征：大量市区高端 洋房小区附带规划有别墅， 同时出现近郊别墅 产品类型：产品类型：独立别墅 代表项目代表项目：半半山国际山国

13、际 产品特征：产品特征：地产大鳄进驻 开发郊区高档纯别墅社区 产品类型：产品类型：联排、双拼、 独立、叠拼、花园洋房 区域属性 热点区新兴区成熟区初级区 迎泽西街 长风东街 胜利街 府西街 北大街 新 建 路 南内环 环 城 高 速 环 城 高 速 环城高速 迎泽街 南中环 龙城大街 五 一 路 建 设 路 平 阳 路 坞 城 路 并 州 路 环城高速 北中环 环城高速 南中环 解 放 路 千 峰 路 南内环西街 长风西街 和 平 路 漪汾街 兴华街 北中环 新 晋 祠 路 滨 河 西 路 滨 河 东 路 义 井 西 路 昌盛昌盛 双喜双喜 星河星河 湾案湾案 万国万国 城案城案 东龙东龙 壹

14、湾壹湾 水域水域 金岸金岸 半山半山 国际国际 万达万达 广场广场 龙观龙观 天下天下 新天新天 地案地案 学府学府 苑案苑案 茂业茂业 置地置地 项目项目 本案本案 新天地案 北美新天地项目位置太原市长风街长治路交汇处东南角 建筑形态1栋25层的高层;1栋27层的高层;1栋 24层的高层 建筑面积当期65700平方米 总户数当期520 户 目前价格 8500.00-15000.00 元/ 去化率90%（去化时间3年） 户型面积 40-60，75-120，99-170，181-230，167-735等 开发商山西新弘祺房地产开发有限公司 项 目 卖 点 产品优势拥有太原市场屈指可数的500万级

15、豪宅，提升项目整体品质 地段优势 为位于太原市地段绝佳的长风街与长治路交叉口，特色套房布局 物业管理 带spa的套房高端配置，引入boutique精品酒店服务的住宅 品牌优势 开发商具备数个项目的成功开发经验，赢得了太原市场的广泛认可 作为太原市较早从事房地产开发的公司，新弘祺房地产曾经参与开发多个成功项目并取得优异的销售业绩，也为其在业内赢得良好声誉。太原 目前屈指可数的500万级住宅就坐落在北美新天地项目内，其整体的销售状况也非常良好，目前已售罄 地段豪宅地段豪宅 昌盛双喜城项目位置小店区亲贤北街9号，建设南路与亲 贤北街交汇处 建筑形态14栋30层的高层 建筑面积当期 480000平方米

16、 总户数当期2000户 目前价格 13000.00-16000.00元/ 去化率住宅15% 交房标准 不含装修 开发商大唐双喜房地产开发有限公司 项 目 卖 点 区位优势区域位置较好 产品优势 大堂、游泳池、灯光、装修 其他优势 戴德梁行管家式服务 凭借香港昌盛集团的资金投入，太原大唐双喜房地产公司第一次试水豪宅项目，声势浩大。项目无独特的景观资源，前期宣传推广投入较大资 金但收效甚微 双喜城案 地段豪宅地段豪宅 学府苑项目位置太原市体育南路学府公园 建筑形态7栋31层的高层 建筑面积总180000平方米 总户数当期 1457 户 目前价格 8500.00-14000.00元/ 户型面积湖景单

17、元（五房）：280-320；三房：160-180；两房：120-130 交房标准 不含装修 开发商山西千禧房地产开发有限公司 项 目 卖 点 区位优势位于学府公园，近400亩的公园生态绿地和水系 配套优势 项目周边购物、就学、就医等配套设施完善便利、交通便捷 其他优势 千禧的影响力 作为太原市房地产市场上最大的本地企业，千禧集团依托亲贤社区集体经济的庇荫，在较短的时间内取得了巨大的发展成果。学府苑位于体育 路与学府街交叉口，坐拥南城唯一的公园，其地段与景观优势显露无疑。当然受到体制的限制，千禧集团若要发展壮大，还有很长的路要走 学府苑案 资源豪宅资源豪宅 水域金岸项目位置汾河畔滨河西路凤峪河

18、建筑形态总150000平方米 建筑面积总150000平方米 总户数当期250 户 目前价格 均价 7000元/ 去化率因证件未见去化不理想 交房标准 不含装修 开发商山西古鑫房地产开发有限公司 项 目 卖 点 区位优势紧邻晋阳湖，生态环境较好 产品优势 户型面积适中，以双拼为主，别墅产品品质较高 其他优势 符合城市发展方向 从体量上讲，水域金岸在建成后将成为太原市最大的别墅项目，但综合各方面因素，开发企业若想数量与品质兼顾似乎勉为其难，现在项目处 在形象推广阶段 金域水岸 资源豪宅资源豪宅 太原星河湾项目位置龙城大街以南，滨河东路以东，太茅路以西 建筑形态8栋21-26高层 建筑面积29800

19、0 平方米 总户数620 户 目前价格 预计15000 去化率暂无 交房标准 豪装、豪装标准未定 开发商太原星河湾房地产开发有限公司 项 目 卖 点 区位优势紧邻龙城大街 产品优势 注重细节打造，建设标准较高 其他优势 300亩市政公园内置 星河湾占据太原市未来的黄金地段龙城新区，预计区域未来将成为太原市居住、商业、办公的首善之区。结合星河湾一贯的高品质，项目 未来的成功不容置疑，项目开始做杂志广告 星河湾案 品质豪宅品质豪宅 龙观天下项目位置五龙口东街888号，东客站向东300米处 建筑形态别墅,独栋别墅,联排别墅,双拼别墅 建筑面积总建筑面积约5万平方米 总户数总户数192户 目前价格 6

20、200.00-12000.00元/ 开发周期分三起开发，一期04年开盘，二期06年底开盘，三期08年推出 交房标准 不含装修 开发商山西佰晟房地产开发公司 销售周期7年 户型面积 叠拼240，联排241-330，双拼450，独栋610 销售价格 叠拼6000元/；联排200万/套；双拼约450万套；独栋1000万/套 产品劣势 主题水景认同度高,但建筑密度高，联排别墅对望严重，品质感不足 龙观天下项目是太原市首家低密度住宅小区。山西佰晟房地产滚动开发项目，资金链紧张，55000平方米销售面积滚动开发7年。产品定位针对 当地高端人群，产品设计符合当时客户购买喜好，但二期延续一期风格，设计风格明显

21、落伍 龙观天下 品质豪宅品质豪宅 绿地半山国际项目位置长风高速收费站往东1公里 建筑形态独栋、双拼、联排、叠拼 建筑面积200000 平方米（容积率1.05） 总户数460 户 目前价格 7000-9000 元/ 去化率绿地半山国际目前剩余尾盘房屋8套， 交房标准独栋2栋，双拼5套，联排322套，叠拼131套 开发商上海绿地集团太原置业有限公司 户型面积洋房90-200；联排约200；双拼约300；独立别墅约450 产品缺点 整体密度过高，缺乏公共空间 其他优势 地理位置较好 产品定位准确，物业形态稀缺形成与市场其他产品的明显差异化市场；地段优越，各项配套齐备；绿地的品牌和产品品质赢得市场以及

22、客户信 赖；户型设计较合理，面积区间合理，符合目标群体需求；中高价位，客户涉及全省，靠品牌、品质营销 半山国际 品质豪宅品质豪宅 半山国际 多多层洋房与多联排别墅占总用地层洋房与多联排别墅占总用地8080以上，仅以上，仅2 2栋独立别墅栋独立别墅 多物业组合，多物业组合，“试水试水”意图明显意图明显：多层洋房与多联 排别墅占总用地80以上，仅2栋独立别墅，真正高 端物业比例小；物业开发较保守，“试水”意图较 明显。 户型面积跨度大，定位合理户型面积跨度大，定位合理：从最小90方洋房到450 方独栋，跨度大，丰富了客户层次差异大 多联排别墅区多联排别墅区 多层洋房区多层洋房区 双拼别墅区双拼别墅

23、区 独立别墅独立别墅 独立别墅独立别墅 4+5层大面积 180200m2 1+2层大面积 180200m2 3层小面积 90m2 半山国际 7.8米大面宽 6.4米挑空餐厅 赠送40平米观景露台 主卧室双露台设计 半山国际 入市时机未把握好！ 价格走势不难看出，半山国际入市时机把握不 够准确，但市场给予反响强烈，经过销售第一 阶段，价格大幅度拉升，证明客户购买意愿以 及成交量明显。外围市场影响，金融危机对地 产市场开始冲击显现，价格有所回落，持续到 09年4月山西地产市场持续升温，销量及销价 开始回升 半山国际 领先市场的开发理念及产品打造，树立太原低密度居住品牌领先市场的开发理念及产品打造，

24、树立太原低密度居住品牌 p产品打造领先市场产品打造领先市场：利用自然环境优势打造低密度 洋房与联排别墅，充分展示绿地的产品打造能力。 p规模配套提升认同度及高端形象规模配套提升认同度及高端形象：3600平米的大型 会所，2000平米的前期商业以及规划的中、小学。 p入口大型会所凸显高端形象入口大型会所凸显高端形象：除大面积户外广告宣 传项目形象，在入口设置大型会所并先行建设，作 售楼及展示区，展示大气，凸显项目高端形象。 大型会所大型会所 前期商业前期商业 前期商业前期商业 中、小中、小 学学 主入口主入口 案例借鉴 以铜为镜，可以正衣冠；以古为镜，可以知兴替 以人为镜可以明以人为镜可以明得失

25、得失 竞争总结 分类分类典型案例典型案例案例特征案例特征对本项目的借鉴对本项目的借鉴 地段豪宅北美新天地 综合功能间的流线混乱，降低档次； 产品打造跟不上推广的高定位 保障豪宅居住的私密与安全空间 地段豪宅昌盛双喜城 无产品卖点 营销高度与产品高度严重不符 营销广告价值 资源豪宅千禧学府苑 资源成就价格标杆，但未能实现景观价值最大化 大量的中档户型，定位尴尬 注重资源价值最大化 整体档次与品质保持一致 品质豪宅龙观天下 水景主题认同度高，拉升价值 联排别墅无品质可言 打造水景主题园林 别墅产品强调舒适性，保证品质感 品质豪宅半山国际 开发理念与产品打造领先市场 多物业组合、户型面积跨度大 整体

26、密度过高，缺乏公共空间 产品档次与水平参差不齐 强调公共开放空间、集中园林打造 别墅产品强调舒适性 整体档次与品质保持一致 从太原高端物业（豪宅）寻找本项目发展的突破口从太原高端物业（豪宅）寻找本项目发展的突破口借鉴借鉴与与规避规避 需求研究 需求研究 调研定位调研定位思路思路 需求研究 太原、太原、忻忻州、吕梁、晋中是州、吕梁、晋中是太原市房地产太原市房地产市场市场高端高端客户主客户主要来源要来源区域区域 高端楼盘参考成交客户分析 北美新天地以异地煤老板与本地投资者为主 千禧学府苑以异地煤老板为主 水域金岸因证件问题销售滞缓，客户以区域客户为主 昌盛双喜主要以异地煤老板为主 半山国际高级管理

27、者、私营企业主、国企高级管理层 龙观天下以经营服装生意者为主，辅以异地煤老板 万国城mona太原高级官员、私企企业主、异地煤老板 优山美地以经营服装生意者为主，辅以异地煤老板 飞云大院以外地煤老板为主 花香丽舍基本以偿还欠款为主 需求研究 客户调查结论1 1太原高端置业者群聚效应明显，呼吁市场高品质项目出现 高端客户以36岁以上成熟型成功人士为主，来源广泛，以煤老板、政府官员、银行高管和私营企业主为主 真正高质素物业的缺乏致使部分高端客户流失 “山西的高端消费者主要是煤老板、政府官员、银行高管和 私营业主，其中煤老板购买力最强，而且亲戚朋友容易扎 堆” 某广告策略机构总经理施小姐 “我在北京有

28、两套房子太原没有好房子，要有好的，一定 会买，因为这里是本地人的根，办事找政府也方便” 榆次某煤矿主张总 年龄分布 需求研究 置业次数 “我们山西人其实很传统，有了钱首先想到的就是置地置房，房子越多越好，这也是咱们山西人祖辈流传下 来最重要的消费习惯了” 榆次某煤老板 购房目的 客户调查结论2 2多次置业，以改善居住环境自住型需求为主，投资度假用途少 多次置业，以改善居住环境的自住型需求为主，投资、度假用途少，注重配套 希望选择的低密度物业 物业类型主力面积需求（m2）主力单价接受度主力总价接受度（万元） 独栋别墅300-4008000-12000300-500 双拼别墅200-2506000

29、-10000200-300 联排别墅200-2505000-8000150-250 叠拼别墅180-2005000-7000100-150 花园洋房130-1805000-7000100-150 别墅类产品主力需求别墅类产品主力需求 “我姐在长岛国际买了一套别墅，成本约800万（400多平米的别墅，1.2万/平米，自己装修），我去看了，没 有景观，小区环境不怎么样，根本不值那个价，在太原没看见哪个像样的别墅 ，我在青岛海边买了一套双拼别 墅，购买的原因就因为那儿环境好” 某家具企业老板 李先生 需求研究 客户调查结论3 3花园洋房是低密度物业的需求主流，别墅产品的需求需要引导 从问卷调查的统计

30、结果来看，花园洋房是消费者的主流需求； 目前市场上别墅产品的品质、环境的缺乏和价格的不匹配，致使高端客户对太原市场的别墅缺乏信心 需求研究 建筑风格产品亮点关注 “别墅要求在400方以上，花园越大越好，也喜欢地下室，注重空间感（觉得北京与太原的房子楼层都太低），非 常喜欢北京的万城华府 ” 南寨湾某煤矿主 王总 “对大院文化喜好、认同但不热捧，更崇尚简欧风格，特别是室内装修的风格；外墙装修希望是石材，有厚重感， 像上海外滩那种，但颜色应该再深一些 ” 公安局某处长 吴女士 “入户花园、大阳台那些功能都挺好的啊，在同等条件下会考虑这些带有高附加值功能的户型 ” 某it公司总经理符先生 客户调查结

31、论4高端消费者消费观逐步成熟，对高品质物业的认知度提高 需求研究 区域评价区域评价 物业类型物业类型 “东山原来是城市垃圾的堆放场不过地势高，风水不错，现在整个区域环境资源条件在太原应该是非常好的， 现在政府对那一块儿也挺重视，以后那儿的交通也很方便 ” 公安局某处长 吴女士 “东部工业比较少，环境较好，有卖掉现住房，买绿地半山国际花园的想法” 某家具企业老板 李先生 客户调查结论5 5逐渐认同项目区域，偏好低密度物业 多数客户认为项目所在的东山片区目前还比较偏远，但是非常有发展前景，升值潜力大 客户普遍认为目前在该区域应该建类别墅、别墅或多层洋房，对小高层和高层的认同度不高 “生活方便，教育

32、配套要好，目前居住榆次是主要是为了照顾孩子上学，楼盘环境好学校很重要，要能办户 口才能解决学校问题，最好把重点学校引入 ” 榆次某煤矿主陈总 运动休闲娱乐配套 小区生活配套 需求研究 客户调查结论6注重配套的完善，教育、生活、园林环境和物业管理最为关注 需求研究 项目购买意向项目购买意向 “如果你们的项目真的如你所说的那样，既有高尔夫球场，各种配套又很完善，又是太原最好的别墅，那我肯定 会买，而且我能保证买45套（亲朋好友） ” 南寨湾某煤矿主 王总 不考虑项目的原因不考虑项目的原因 客户调查结论7 7被访高端人群对本项目在品质打造下表现出较强的购买意向 在项目有能满足其需求特征的条件下，42

33、的客户对项目有着较强的购买意愿 对项目不予考虑的主要原因是担心周边配套不足及房价和治安的问题 需求研究 “太原及附近的喜欢打高尔夫的人越来越多了，这也是一种趋势，森林公园那个9洞高尔夫球场是山西唯一 的一个，200个会员卡很快就已经售出了160多个你们那儿如果是一个标准的18洞球场，那肯定会吸引很多 高尔夫客户置业” 太原某工程管理公司董事长 李先生 “山西人喜欢玩高尔夫也就是这一两年开始的，有些是因为生意做大了，接触的商务伙伴层次也提高了， 便开始学打高尔夫我们如果有时间，打高尔夫一般会去北京、青岛、或者海南、广东，平时在太原打得不 是很多，那个球场档次不行” 太原投资公司总经理 林先生 “

34、我们平时哪儿有时间打高尔夫，但是有些朋友喜欢玩，如果你们项目有高尔夫球场，其它配套条件也不 错，我一定会买的，到时也学学高尔夫这个时髦的东西” 榆次某煤矿主 张总 “如果东山那边建高尔夫社区，我会考虑购买，用作度假兼投资，每周可以去住一两天物业服务要周到， 真正要体现对业主的服务，而不是店大欺客花园洋房和联排别墅都可以，面积不要超过300，最好在 200多。” 某民营企业董事长 尚先生 客户调查结论8高尔夫资源将促进本项目对高端人群的吸聚力 晋人重风水，自古已然。晋人重风水，自古已然。 北方建筑的基本原则：北方建筑的基本原则：坐北朝南。 坎宅与抢阳：坎宅与抢阳：坐北朝南的房屋被称为“坎宅坎宅”

35、，坎宅大门以东、东南、南为好。山西的四合院大多坐北朝南，院门通常不开在南 北中轴线上，而是设于东南。院落朝南时，大门有意稍稍偏向东方，通常开在东南角上，民间称此为“抢阳抢阳”。 大门 不取正中而是向左移动，开在左侧，民间有个说法，叫做“横财到手”。 东西阴阳：东西阴阳：在民间习俗中：东为上为阳，西为下为阴。故山西民居的房院布局中，严格地遵守着“东高西低，阴不压阳”的规则 房屋开间：房屋开间：山西宅院中的主要建筑绝无“二、四、六、八”开间的建制，间数均为“三、五、七、九”的奇数。鲁班营造法 式造屋间数吉凶例一书被古人奉为营建宅院的经典，认为“一间凶，二间自如，三间吉，四间凶，五间吉，六 间凶 ，七间吉，八间凶，九间吉”。三间以上的奇数均在吉上，是古时造屋的常用间数，而偶数均在凶上，为禁忌数字。 奇 吉偶凶，各地民居在开间的布置和安排上深谙此道。 太原人购房禁忌太原人购房禁忌 需求研究 项目定位 产品需求叠拼将成为市场的宠儿 感性需求低密度物业，保障私密性 配套需求以自主为主，关心社区配套 品质要求呼吁高品质楼盘出现 建筑密度保障私密性，降低建筑密度 建筑类别加大叠拼比例，减少独栋联排 户型区间效仿半山国际，加大户型跨度 建筑品质借鉴万国城，走低碳建筑路线 建筑布局借鉴十二院城，走