重庆房地产控股集团公司战略研讨会

1、 重庆协信（控股）集团公司重庆协信（控股）集团公司 战战 略略 研研 讨讨 会会 2 报告目录报告目录 一一本次研讨的目的本次研讨的目的 二二workshop法的简要介绍与注意事项法的简要介绍与注意事项 三三协信发展战略研讨协信发展战略研讨 3 战略清晰化是解决管理体系问题的前提战略清晰化是解决管理体系问题的前提 企业战略企业战略 战略支撑体系战略支撑体系 管理管理 流程流程 组织组织 架构架构 运营运营 流程流程 战略战略 预算预算 人力人力 资源资源 业务战略业务战略 使命使命远景远景 发展战略是构筑运营体系的前提发展战略是构筑运营体系的前提 组织架构问题：组织架构问题：明确发展战略是构

2、筑组织架构的基础，对总部功能设 置给出原则指导 风险控制问题：风险控制问题：决定了对不同业务 单元的管控原则，明确母子公司间 的对接关系及风险控制体系 人力资源系统：人力资源系统：发展战略同时也对 人力资源技能体系的构建提出要求 4 战略定位和增长阶梯的明确是解决管控问题的出发点战略定位和增长阶梯的明确是解决管控问题的出发点 1。不同阶段的发展目标对协信所需的能。不同阶段的发展目标对协信所需的能 力要求不同，增长阶梯的展开为各阶段力要求不同，增长阶梯的展开为各阶段 管控要点提供了指引管控要点提供了指引 2。选择何种管控模式决定了对下属公司的。选择何种管控模式决定了对下属公司的 管理重点与管理内

3、容管理重点与管理内容 财务导向财务导向 bububu 财务导向财务导向 bububu 管控模式管控模式 战略导向战略导向 bububu 战略导向战略导向 bububu 操作导向操作导向 bububu 操作导向操作导向 bububu 战略管理战略管理 战略管理战略管理 资本计划与资本计划与 财务控制财务控制 资本计划与资本计划与 财务控制财务控制 业绩管理业绩管理 业绩管理业绩管理 管理资源发展管理资源发展 管理资源发展管理资源发展 审查战略计划 提供每项业务所需资金 审核整体的财务目标/结 果 为每项业务选出总经理 审查和批准战略计划 审查和批准主要项目开支、分 配资金 确定财务目标，考核财务

4、和 经营业绩 选派总经理，制定“优秀高层 管理人才计划”，追踪和开发管 理人才 直接从事领导战略计划的开 发 指导每个主要资本项目的准 备工作，为项目安排落实资 金 确定详尽的财务和经营目标 ，考核整个业务的业绩 选派总经理，直接参与详细 的考核和提拔各级管理人员 的活动 资本运营资本运营 资本运营资本运营 以单个业务投资收益最大 化为原则 以快速壮大实力，提升整体价 值为原则 以扩大规模，完善业务配套 为原则 3 3。根据战略定位以及管控要求选择适合。根据战略定位以及管控要求选择适合 的组织模式，的组织模式，明确总部与分公司之间的职明确总部与分公司之间的职 能分工能分工 项目公司 开 发 设

5、 计 工 程 销 售 项目公司 开 发 设 计 工 程 销 售 类类 型型 职能管理型职能管理型矩阵式管理型矩阵式管理型 开 发 设 计 工 程 销 售 职责分工职责分工 开 发 设 计 工 程 销 售 项目部 项目部只负责施工现场管理 部门 项目部成为项目执行的负责主 体，职能部门成为资源提供、 建议与监督主体 优点优点 对项目环境的反应较慢；需 要高层协调工作多，容易形 成决策堆积 员工介入双重职权之中，需要 公司良好的人际关系和全面的 培训 实施条件实施条件 项目数量少，特定区域经营 客户定位专一，项目实施环境 不确定性低 公司高层介入项目协调工作 项目数量较多，需要人才共享， 不适用于

6、全国经营 客户较稳定，但不确定性较高 的项目环境 公司有专业技能提升要求 项目管理型项目管理型 项目公司或项目部 开 发 设 计 工 程 销 售 项目公司成为开发工作的全 权负责主体 项目执行风险较大；不利于 公司职能知识积累和专业化 发展 跨多个地域经营或客户需求 变化多项目管理 前期的客户定位非常准确 更强调项目产品对客户需求 满足程度 项目部 缺点缺点 职能部门内部实现规模经济 对项目环境反应迅速，便于实 现项目产品的创新和技术专业 化的提升 对项目环境反应灵敏，清晰 的产品责任，容易达到客户 的满意 4 4。设计协信总部与下属公司。设计协信总部与下属公司/ /项目公司之项目公司之 间的

7、权限关系，促进各项目高效而受控地间的权限关系，促进各项目高效而受控地 运作，保证总部的执行力运作，保证总部的执行力 举例举例 5 战略目标的清晰是明确员工价值定位，确定绩效考评和薪酬激励体系战略目标的清晰是明确员工价值定位，确定绩效考评和薪酬激励体系 ，提高整个组织人员能力的起点，提高整个组织人员能力的起点 人员评估人员评估 素质测评 能力评价 招聘招聘/ / 配置配置人员人员 发展发展 业绩业绩 考核考核 激励激励 奖惩奖惩 岗位岗位 设计设计 价值定位价值定位战略规划战略规划 人力资源规划人力资源规划 员工关系管理员工关系管理 薪酬体系薪酬体系 组织功能规划组织功能规划 人员发展人员发展

8、培训 职业生涯规划 岗位设计岗位设计 岗位设计 岗位职责界定 招聘招聘/ /配置配置 人员招聘 定岗/晋升/淘汰 业绩考核业绩考核 建立完整的考核体 系 激励奖惩激励奖惩 根据业绩，建立激 励机制 价值定位价值定位 确定员工与企 业的关系 确定人力资源 管理基本原则 战略规划战略规划 制定公司 战略愿景 及各阶段 发展目标 、措施 制定人力 资源发展 规划 举例举例 6 报告目录报告目录 一一本次研讨的目的本次研讨的目的 二二workshop法的简要介绍与注意事项法的简要介绍与注意事项 三三协信发展战略研讨协信发展战略研讨 7 workshop用于产生大量观点或可选方案。与其他方法相比，它 尝

9、试充分运用所有与会者的创造力, 能激发更多的观点和更好 的建议 本次workshop不产生任何结果性文件与肯定性判断 产生大量的可选择方案后，我们就有更好的机会发掘更多的观 点来帮助我们解决问题 workshopworkshop法法 产生创造性建议和想法的源泉之一产生创造性建议和想法的源泉之一: workshop法法 8 介绍问题 凯捷进行思路引导 鼓励大家自由提出见 解 会后以鉴别的眼光讨 论所有列出的见解 分析整理并作出判断 明确阐述问题明确阐述问题 凯捷进行思路凯捷进行思路 引导引导 与会成员提出与会成员提出 见解见解 会后分析会后分析 整理判断整理判断 从明确问题到会后评价，从明确问题

10、到会后评价，workshop法有三个阶段法有三个阶段 9 人人平等所有人暂时抛开自己的职务，平等的发表意见人人平等所有人暂时抛开自己的职务，平等的发表意见 参与研讨会应当注意的事项参与研讨会应当注意的事项 抛开本部门和个人的利益抛开本部门和个人的利益所有的思考都应当以公司长期的整体的利益为重所有的思考都应当以公司长期的整体的利益为重 不要评价！不要评价！ 任何想法都没有对错任何想法都没有对错 发散思维！说出能想到的任何主意发散思维！说出能想到的任何主意 见解无专利！鼓励综合数种见解或在他人见解上进行发挥见解无专利！鼓励综合数种见解或在他人见解上进行发挥 10 报告目录报告目录 一一本次研讨的目

11、的本次研讨的目的 二二workshop法的简要介绍与注意事项法的简要介绍与注意事项 三三协信发展战略研讨协信发展战略研讨 11 回顾协信发展历史，以商业地产开发起步，到单一住宅业务为主，再回顾协信发展历史，以商业地产开发起步，到单一住宅业务为主，再 到住宅与商业两大主营业务板块并存，不断的创新是其发展的源动力到住宅与商业两大主营业务板块并存，不断的创新是其发展的源动力 资料来源：内部访谈，凯捷分析 飞跃阶段初创阶段成长阶段 以商业地产开发 和单一业态市场 经营起家，协信 商厦投入运营是 里程碑 住宅房地产开发使 企业规模大幅度提 升，是企业高速发 展的关键 成功开发了时代天 骄、天骄俊园等一

12、系列楼盘 引入商业地产开发与 经营，改变原有单一 住宅地产为主的模式 尝试两条腿走路，走 资金的短、中、长期 配合 成功开发了黄金海岸 、美茵河谷等项目 创新是发展的源动力创新是发展的源动力 业务创新：业务创新：不断抓住市场机 会，开发新的业务领域，完 善业务模式上的创新。尝试 的业务都保留下来，形成了 住宅、购物中心和商业板块 共存的业务组合 产品创新：产品创新：不断推出户型组 合、引进新的设计理念，以 及对产品质量等孜孜不倦的 追求。如时代天骄的酒店式 管理小户型模式和德国风情 的美茵河谷等，都处于领先 地位 协信发展历程关键节点分析协信发展历程关键节点分析 12 应对未来，协信集团今年应

13、对未来，协信集团今年7 7月份已经制定了新的三年发展战略规划，月份已经制定了新的三年发展战略规划， 明确了业务发展的重点和实现途径明确了业务发展的重点和实现途径 住宅房地产开发、商业房地产开发 与经营两大主营业务板块 商业房地产领域，走品牌化、网络 化发展模式，全面推进商业地产产 业化进程 住宅房地产领域，坚持不断创新， 专注于中高档住宅产品，走规模扩 张之路，快速抢占市场。关注“快 销”所需要的标准化与“创新”之 间平衡 协信控股集团三年战略规划协信控股集团三年战略规划凯捷对协信战略规划的理解凯捷对协信战略规划的理解 资料来源：协信集团三年战略规划（2004年7月），凯捷分析 住宅房地产与商

14、业房地产并举发展 价值链维度价值链维度 区域维度区域维度 产品维度产品维度 战略战略 两大板块涉足的价值 链环节不同 商业板块涵盖了“开 发”与“运营” 目前主要考虑重庆市 场，商业房地产板块 未来考虑跨地域经营 实现途径实现途径 商业地产经营机制上采用合作来作、借助外 力，弥补自身某些能力的欠缺，例如与百联 的合作 13 协信的战略是追求住宅开发一次增值和商业房地产经营长期增值的协信的战略是追求住宅开发一次增值和商业房地产经营长期增值的 结合，从房地产行业发展趋势看，这是具有前瞻性的超越型战略结合，从房地产行业发展趋势看，这是具有前瞻性的超越型战略 高利润阶段 高风险/高回报 产品创新 中等

15、利润阶段 适中风险/适中回报 资本优势/规模优势 微利阶段 低风险/低回报 规模优势 经济经济 特征特征 需求需求 特征特征 房地产开发房地产开发/ /产品型产品型房地产投资房地产投资/ /资本运作型资本运作型房地产服务房地产服务/ /服务型服务型 时间时间 行业行业 规模规模 中国大陆房地产商中国大陆房地产商 香港房地产商香港房地产商 发达国家房地产商发达国家房地产商 卖方市场 对新增住房需求快 速膨胀 均衡市场 对新增住房需求稳定 增长 买方市场 以提升住房质量的需求为主 业务业务 模式模式 房地产开发为主 房地产开发和物业经 营混合 物业经营、房地产金融，房 地产服务混合为主 代表代表

16、企业企业 深万科，中海、金 地，合生创展 和纪黄浦，香港置 地、瑞安集团，凯 德置地 摩根斯坦利基金，德意志银行 房地产投资基金， 协信房地产开协信房地产开 发业务发业务 协信商业经营协信商业经营 业务业务 凯捷分析凯捷分析 14 住宅房地产开发的运作模式在于追求一次增值、资金回收周期短，市住宅房地产开发的运作模式在于追求一次增值、资金回收周期短，市 场定位和工期、成本控制是关键风险控制点场定位和工期、成本控制是关键风险控制点 住宅房地产价值链住宅房地产价值链 价值实现价值实现 一般“为卖而造”，追求一次增值，资金回收周期较短 运作特点：运作特点： 需要敏锐的把握市场需求趋势，准确定位 住宅房

17、地产开发融资渠道相对比较窄 是个周期性的行业，受外界政策和经济环境影响较大，存在周期 风险 关键风险控制点：关键风险控制点： 定位准确，适合市场需求 总工期控制和成本控制 滚动开发匹配，平衡现金流 获得土地 住宅房地产建设开发住宅房地产建设开发 规划 项目管理 融资营销 物业管理 开发阶段 现金流 时间 消费者 住宅房地产开发现金流住宅房地产开发现金流 15 商业房地产开发经营的运作模式在于通过良好的商业经营长期增值，商业房地产开发经营的运作模式在于通过良好的商业经营长期增值， 资金回收周期较长，商圈定位规划和资金链保证是关键风险控制点资金回收周期较长，商圈定位规划和资金链保证是关键风险控制点

18、 商业房地产价值链商业房地产价值链 价值实现：价值实现： 后期良好的经营，可以实现长期稳定的租金回报和物业增值， 有多次增值空间，资本回收周期长 运作特点：运作特点： 前期项目策划是项目成功关键，要充分考虑到后期的商业经营 需要良好的后期经营能力以获得更大的价值提升。复合业态管 理，对技能要求很高 对资金能力要求高，融资渠道相对较多，需打通资本市场 规划“卖”和“租”的关系，缓解资金压力同时保证相对的控 制力 关键风险控制点：关键风险控制点： 超前眼光、规划定位、商圈管理 操作模式，复合业态管理 资金链，打通资本市场 获得 土地 房地产建设开发房地产建设开发 规划 项目 管理 融资营销 房地产

19、经营管理房地产经营管理 开发 招商 商业 规划 品类业 态管理 运营 管理 营销 品牌 开发阶段运营阶段 消费者 商业房地产开发现金流商业房地产开发现金流 现金流 时间 只租不售 带约出售 现金流 时间 购物中心经营现金流购物中心经营现金流 16 两大业务板块现金流组合理论上可以形成有效的互补，但这种组合把两大业务板块现金流组合理论上可以形成有效的互补，但这种组合把 整个资金链条绷的更紧，一旦失控，将使两个业务都陷入困境整个资金链条绷的更紧，一旦失控，将使两个业务都陷入困境 住住 宅宅 房房 地地 产产 开开 发发 现金流 时间 商商 业业 房房 地地 产产 开开 发发 现金流 时间 只租不售

20、 带约出售 组合起来的现金流（理想状况）组合起来的现金流（理想状况） 商商 业业 物物 业业 经经 营营 现金流 时间 现金流 时间 理论情况，住宅板块的快速回收与 商业板块的长期回收，可以形成良 性的现金流组合 必须意识到，这种模式最大限度放 开了财务杠杆，把整个资金链条绷 的很紧，风险很大。对整条资金链 的控制尤其重要 17 同时，两大业务板块的运作模式存在很大差别，所需核心能力也有所同时，两大业务板块的运作模式存在很大差别，所需核心能力也有所 不同，组合之后对整个运作体系的要求很高不同，组合之后对整个运作体系的要求很高 住宅房地产开发板块商业房地产开发经营板块 物业管理 项目控制 营销、

21、销售 土地采购 研发、策划 资金能力 运营管理 招商能力 品类管理 土地采购 融资能力 商圈规划 示意分析示意分析 资料来源：凯捷知识库、项目经验积累，凯捷分析 两大业务板块最核心的六个能力排两大业务板块最核心的六个能力排序序 18 总的来说，三种业务模式不同的机会与风险是协信在未来企业发展中总的来说，三种业务模式不同的机会与风险是协信在未来企业发展中 必须明确的必须明确的 以卖为主的纯住宅以卖为主的纯住宅 地产滚动开发地产滚动开发 商业地产开发与经营商业地产开发与经营 住宅地产开发、住宅地产开发、 商业地产开发与商业地产开发与 经营经营 价值实现价值实现风险风险 良好的项目定位 快速的资金回

22、收 竞争日趋激烈、土地成 本上升，利润率逐年下 降 受宏观经济周期影响大 ，风险不好控制 售卖方式导致没有价值 保留，开发风险累积 稳定的租金回报 良好的经营能带来 较大的多次价值增 值 需求不断增大 项目投资大，决定投 资成败的环节众多 回收周期长 较短的资金回收期和 长期稳定收益的结合 ，收益波动适中 良好的经营能带来物 业较大的价值增值 住宅项目较短的资金 回收期能降低总体风 险 但两头出击带来的资 金压力大 关键的控制点关键的控制点价值驱动因素价值驱动因素 一次性增值 资金回收周期较短， 较长一段时间内良好 的市场需求 项目前期良好的商业 规划和项目定位 良好的商业经营运作 项目定位与

23、策划 项目建设周期与成 本控制 快速销售 多项目滚动开发的 周期匹配 良好的项目定位 快速的资金回收 商业项目前期良好的 商业规划和项目定位 良好的商业经营运作 住宅项目与商业项目 投入资源的良好比例 项目的前期策划 商业项目的良好经营 房地产金融手段运用 项目前期的定位和商 业规划 商业运作经营和业态 管理 房地产金融手段运用 19 讨论讨论1：协信现有的模式有哪些机会与风险，关键控制点是什么？：协信现有的模式有哪些机会与风险，关键控制点是什么？ 机会机会 住宅地产住宅地产 商业地产商业地产 组合组合 风险风险 住宅地产住宅地产 商业地产商业地产 组合组合 关键关键 控制控制 点点 住宅地产

24、住宅地产 商业地产商业地产 组合组合 20 对于协信而言，在迅速变化的市场环境下，战略态度将对公司最终选对于协信而言，在迅速变化的市场环境下，战略态度将对公司最终选 择的方向产生重大影响择的方向产生重大影响 市场塑造者的目标是使行业朝着自 己设计的新结构发展，其战略是要解其战略是要解 决如何在市场上创造新机会的问题：决如何在市场上创造新机会的问题： 要么改造相对稳定的第一层次中的行 业，要么努力控制不确定性较高的行 业的市场方向。 市场适应者将当前的行业结构及其未市场适应者将当前的行业结构及其未 来发展看成已知事实，进而对市场提来发展看成已知事实，进而对市场提 供的机会作出应变。供的机会作出应

25、变。 在不确定性较低的环境中，适应者 会选择竞争的领域和时机 在不确定性更高的环境中，适应者 往往依据他们发现市场变化并作出 快速反应的能力来制定战略 保存实力是一种特殊的适应方式。保存实力是一种特殊的适应方式。 采取这种战略态度需要从早期开采取这种战略态度需要从早期开 始就逐步增加投资，以便将公司始就逐步增加投资，以便将公司 置于得天独厚的地位置于得天独厚的地位, ,保存实力的保存实力的 方法举例方法举例: : 利用充分准确的信息 利用较低的成本构成或客户与 供应商的良好关系 塑造未来塑造未来 在确定行业如何运作上发挥领导作在确定行业如何运作上发挥领导作 用，如设计标准、创造需求用，如设计标

26、准、创造需求 适应未来适应未来 利用在目前市场上发现和抓住机会利用在目前市场上发现和抓住机会 的高速度和灵活性的高速度和灵活性 保存实力保存实力 进行充分的投资以便能在该行业立进行充分的投资以便能在该行业立 足足 柯达公司通过投资数字摄影，以新 技术取代正在为其创造大量利润的 技术来实现其引导市场的目标。 惠普公司则通过发明高质量、低成 本的照片打印机，将照片冲洗工作 从冲洗店转到家庭，改变行业结构 来实现其塑造市场的目标。 如电信服务业内的经销商就是市场适 应者，他们买卖主要电信商提供的最 新产品和服务，依靠定价和有效的市 场运作而非产品革新取得竞争优势 现在许多制药公司在基因治疗应 用市场

27、上实行的就是保存实力的 战略，其手段是收购或联合拥有 相关技术的小型生化公司。 战略态度战略态度 21 稳妥举措稳妥举措 稳妥举措是指那些将风险降至 最低，尽量减少亏损保证盈利 而不管盈利多少的举措。如旨 在降低成本、收集竞争情报或 增加技巧的行动等。 经理人员多数凭直觉认为，稳 妥的举措是任何战略都必不可 少的要素 多方下注的行动多方下注的行动 多方下注的目的是尽量减少风 险，降低损失。 表现:在环境不确定时先进行少 量投资，以便进退有据，待前 景明朗后再做明确的战略决策。 保存实力的管理者大多依赖多 方下注的做法，市场引导者有 时也运用这些战略 大赌一把的做法大赌一把的做法 大赌一把是指动

28、用巨额款项， 如大型资本投资或收购，结 果可能盈利也可能亏损。 引导性战略经常会有大赌一 把的情况，而适应性战略和 保存实力型战略则不会如此 （如ut斯达康） 战略举措战略举措 战略举措也将对公司最终选择的方向产生重大影响战略举措也将对公司最终选择的方向产生重大影响 未来情景价值 1 + 2 + 3 + 4 + 22 公司在面对不确定因素时可以选择不同的战略态度：塑造、适应或者公司在面对不确定因素时可以选择不同的战略态度：塑造、适应或者 保存实力，而且可以采取大赌一把、多方下注和稳妥举措的战略举措保存实力，而且可以采取大赌一把、多方下注和稳妥举措的战略举措 举例 稳妥举措稳妥举措多方下注（期多

29、方下注（期 权）的行动权）的行动 大赌一把大赌一把 的做法的做法 塑造未来塑造未来 适应未来适应未来 保存实力保存实力 英特尔迅驰 手机厂商 ut斯达康小灵通 电信服务业、 系统集成商 在基因医药上的 投资企业 ge的多产业板 块投资 宽带运营商 互联网泡沫破裂后美 国风险投资公司加大 传统产业投资 低成本航空公司战略 23 讨论讨论2：协信应采取什么样的战略态度？战略举措又该是什么样的？：协信应采取什么样的战略态度？战略举措又该是什么样的？ 稳妥举措稳妥举措多方下注（期多方下注（期 权）的行动权）的行动 大赌一把大赌一把 的做法的做法 塑造未来塑造未来 适应未来适应未来 保存实力保存实力 2

30、4 凯捷认为，协信超常规的战略是可以实现的，但是这需要两个方面的凯捷认为，协信超常规的战略是可以实现的，但是这需要两个方面的 基础：资金实力和组织能力基础：资金实力和组织能力 资金实力资金实力 组织能力组织能力 业务组合业务组合 间接融资： 国家宏观调控使房地产企 业银行贷款难度加大 直接融资： 直接融资的渠道日趋增 多，大量海外及民间房 地产产业基金成为直接 融资的有效渠道 资金要求： 土地招投标制度的实行和 住宅、商业两业务并行， 对协信资金实力要求高 组织架构： 能否有合适的组织架构， 对新型的业态有良好的把 控 人力资源： 是否有合适的专才 公司的绩效考评和激励措 施能否帮助培养和吸引

31、有 新业态管理经验的专门人 才 25 资金是协信超常规战略实施过程中的最大压力，特别是政府最近出台资金是协信超常规战略实施过程中的最大压力，特别是政府最近出台 的一系列主要政策对开发商的资金压力产生很大的影响的一系列主要政策对开发商的资金压力产生很大的影响 时间发布政策机构政策内容所属行业 环节 主要影响 2004年2月 27日 国务院（常务 会议通过） 同意加强房地产贷款监管、控制土地供应 以限制高档房地产项目的发展，增加经济 适用房的供应量 全方位控制土地供应提高现有土地交易 价格；加强贷款监管，减少贷款 资金来源 2004年3月 31日 国土资源部、 监察部 颁布“71号令”，要求各地在

32、2004年8月 31日前将历史遗留问题处理完毕，9月1日 起所有经营性土地出让不得采用协议转让 土地出让 和储备 “8.31大限”，在减少特权介入 和权力寻租的同事，土地交易市 场化水平提高，透明度提高 2004年4月 25日 央行金融机构存款准备金率将普遍提高0.5个百 分点 开发建设开发商对商业银行的融资受到了 限制 2004年4月国务院提高房地产开发固定资产投资项目自有资 本金（不含经济适用房项目），下限由20 提高至35 开发建设在贷款受到限制的同时，项目自 有资金提高，项目负债杠杆受到 了限制 2004年5月 中旬 四大国有商业 银行 先后将房地产贷款审批权收回省行或总行开发建设开发

33、商贷款融资进一步受到了限 制 2004年5月国土资源部全国范围内暂停农用地转用审批，县改市 （区）和乡改镇土地利用总体规划的修改 土地供应土地供应受限，规范土地规划和 开发，土地储备成本有增加压力 2004年6月北京市下半年将停止新增土地的审批，只对土地 存量进行开发。每亩投资额不能低于200 万元 土地供应 和开发 土地交易价格有提高，投资项目 金额有下限限制 2004年6月上海市颁布上海市建设项目审批中用地规模控 制管理试行办法和上海土地储备办法 土地供应 和出让 变“熟地转让”为“生地转让” ，控制土地增量，盘活土地存量 2004年8月广东省停止别墅类、增加普通用房类用地供应土地供应土地

34、交易价格提高的同时出现结 构性变化 2004年10 月29 央行一年期存贷款基准利率上调0.27个百分点 ，其他各档次存、贷款利率也相应调整， 中长期上调幅度大于短期。 房产销售政府希望通过抑止需求来平抑房 产价格，但是目前加息的后果还 未得到体现 26 但是协信并非不可以解决资金的来源问题，因为除了传统的银行融资但是协信并非不可以解决资金的来源问题，因为除了传统的银行融资 之外，协信还可以大力考虑拓宽其他的融资渠道，事实上，国内众多之外，协信还可以大力考虑拓宽其他的融资渠道，事实上，国内众多 的开发商正在考虑与对国内房地产有兴趣的国外资本的对接的开发商正在考虑与对国内房地产有兴趣的国外资本的对接 时间外资股东中方合作伙伴合作形式合作活动 2003年美国房地产同业公会北京置地合作开发合作开发北京北部项目 2003年德意志银行房地产投资基金京沪两家房地产企业合作开发合作北京东四环和小汤山项目 2004年德国普林斯顿英国投资集团公司 纽约凤凰金融有限公司 北京东泰融信资产管理 有限公司 提供项目“ 过桥资金” 和项目股权 收购 2004年4月摩根斯坦利房地产基金顺驰中国控股公司合作开发项目合作 2004年5月荷兰国际集团复地集团 合作开发 2004年5月美国华侨民间基金直接投资单 独开发 直接投资上海南京西路兴建越 洋大厦 2004年6月摩根斯坦利房地产基金金