山东莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告

1、项目营销策划定位报告 （莒南县天桥路莒南县天桥路商业项目商业项目） 首创首创- -智本时代房产营销代理机构智本时代房产营销代理机构 20102010年年1010月月1616日日 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 序序 n 前期策划是个人和集体通过市场调研创造并同 别人交换意见和价值以获得真实而且有用信息的 一种社会过程。一个持续发展型的房地产企业, 应该注重项目前期策划过程,配合企业的各种优势, 与市场进行更紧密的结合,充分沟通进行产品定位 与开发模式,以形成操作性极强、行之有效、充分 发挥该项目竞争优势的策略方案。 n n 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产

2、策划营销机构 前言前言 莒南县位于山东省东南部鲁苏交界处，东与新兴港城日照市相邻，紧 靠岚山港，南与新亚欧大陆桥东桥头堡江苏省连云港市接壤，西与临 沂市河东区毗邻，北与日照市莒县相接。全县辖18处乡镇（16镇2乡）， 937个行政村，99万人口；总面积1752平方公里，109万亩耕地，其中丘 陵、山地占71%，平原占29%。 本项目位于莒南县东区，地处天桥路与民主路交接处，项目总建筑面 积约4万平方米，东邻阜丰国际高端住宅区，南依老食品公司，西靠市区 老商业街路，北为万和玫瑰园新住宅小区，地理位置相当优越，总基地面 积约一万平方米，通过对用地的重新规划、改造、提升、创新，本项目将 建造成集文化

3、、休闲、娱乐和社交等功能为一体的大型商业休闲娱乐中心， 主要建造内容包括大卖场、大型主题餐饮、精品专卖、休闲娱乐、夜总会、 娱乐城等，此项目亦将成为莒南县城最大的商业综合中心。 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 报报 告告 目目 录录 1、市场调研、市场调研 2、项目定位、项目定位 3、业态规划、业态规划 4、建筑规划、建筑规划 5、营运策略、营运策略 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 市场调研市场调研 市场调研市场调研 财务分析 总体定位 建筑规划 营运策略 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 n 概论莒南县2005-20

4、10年各项经济指针及未来发展趋势 n 概述莒南县人口发展、就业、居住等基本状况 n 概论产业发展及结构 n 分析公共工程建设影响 n 了解政府兴建之重大公共建设规划内容及完工日期 n 探讨其对项目的影响 n 分析莒南县居民消费性支出情况 n 评估市场之各大主要购物区现存零售店铺规模、零售业绩与租金 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 莒南简介地理位置莒南简介地理位置 南与新亚欧大陆桥东桥头堡江苏省连云港市接壤，西与临沂市河东区 毗邻，北与日照市莒县相接。 莒南县位于山东 省东南部鲁苏交 界处，东与新兴 港城日照市相邻 ，紧靠岚山港， 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时

5、代地产策划营销机构 n莒南简介地理位置莒南简介地理位置 n莒南县属暖温带季莒南县属暖温带季 风区半湿润大陆性风区半湿润大陆性 气候，大陆度气候，大陆度61.1%61.1%。 气候总特征是：春气候总特征是：春 季温暖，干燥多风；季温暖，干燥多风； 夏季湿热，雨量充夏季湿热，雨量充 沛；秋季凉爽，昼沛；秋季凉爽，昼 夜温差大；冬季寒夜温差大；冬季寒 冷，雨雪稀少。四冷，雨雪稀少。四 季分明，光照充足，季分明，光照充足， 无霜期长。常年最无霜期长。常年最 热月为热月为7 7月和月和8 8月，月， 平均气温平均气温为为25.525.5。 n全县总面积面积：全县总面积面积： 1752平方公里，人人 口：

6、口：99万人(2008年) 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 n莒南简介历史、旅游 n莒南县历史悠久，地灵人杰，据考证，早在旧石器时期就有人类在这里繁衍生息。已发现旧石器 点8处，新石器遗址24处，商周以来的文化遗址50处。 旅游景点有：天佛景区，马髻山景区，省 府旧址，八路军115师驻地旧址，等 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 n莒南简介经济开发区 目前，莒南工业生产发展迅速，对外经贸势头强劲。现已形成以轻工、 纺织、化工、机械、建材、食品、工艺美术等产业为骨干，以福瑞集团、宇 达集团、路克士集团、春园集团等十二家省以上大中型企业为代表的门类

7、比 较齐全的工业体系。全县各类企业发展到2000多家，有60多种产品分别获市、 省、部、国优称号，其中路克士牌运动鞋、福瑞牌味精、宇达牌墙地砖、玉 皇牌花生油等获省、市名牌产品称号。肉类加工、花生食品、石雕石刻、板 栗食品、草柳编、纺织服装、磨料磨具、五金工具、制鞋等15大类300多种 系列产品已打入国际市场，春园集团、雪凤集团、同泰食品、金胜粮油、绿 润食品、外贸公司、青云服装等出口创汇骨干企业群体进一步扩大，并重点 培植了花生、板栗、肉类、磨料磨具、草柳编、石雕石刻六大加工出口基地， 其中花生基地已具备全国最大的花生贸易集散地的规模。目前，我县已与40 多个国家和地区建立了稳定的经贸关系，

8、拥有自营进出口权的企业达到59家。 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 n 莒南县辖莒南县辖1818处乡镇（处乡镇（1616镇镇2 2乡），乡），759759个行个行 政村，政村，9999万人；总面积万人；总面积17521752平方公里，平方公里，109109 万亩耕地，其中丘陵、山地占万亩耕地，其中丘陵、山地占71%71%，平原占，平原占 29%29%。全年国民生产总值。全年国民生产总值 152.47亿元。 地区生产总值地区生产总值 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 产业结构 莒南2005年，三次产业结构为10.6：58.13：31.27 ，实现

9、财政收入10.0亿元，比上年增长25.0%，财政 收入占地区生产总值比重为9.43%，比上年提高1个 百分点, 地方一般预算收入占地区生产总值比重为 4.0%。比上年提高0.5个百分点。但是在经济社会发 展中仍存在着一些问题和困难。 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 财政收入 财政总收入超10亿 元，增长25，地 方财政一般预算收 入4.2亿元，增长 28.6 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 固定资产投资 全社会固定资产投资平稳增长。2005年完成全社会固定资产投资51.3亿元，比上 年增长34%。 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产

10、策划营销机构 全社会消费品零售额 全社会消费品零售额保持高位 平走的增长趋势，2010年6月 实现社会消费品零售额20501 万元，比上年同月份增长 14.2%。 时间时间 单位（万元）单位（万元） 10年6月20501 10年5月19995 10年4月19126 10年3月20886 10年2月24644 10年1月24781 2009年12月21299 2009年11月21130 2009年10月23320 2009年8月18985 2009年6月17947 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 n莒南人口莒南人口 2005年末总人口近60万人， 人口出生率5.94，

11、死亡率9.0， 人口自然增长率3.06。 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 n城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入 2005年农民人均纯收入5405元，比上年增长11.58%，农民生活消费支出 3845元，比上年增长15.29%；城镇居民人均可支配收入为12152元，比上年 增长15.17%，居民生活消费支出8603元，比上年增长11.95%；城镇在岗职工 平均工资15157元，比上年增长18.6%。 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 莒南的发展规划思路与重点 规划思路：规划思路： 1、纵向比较与横向分析相结合 2、规划引导与实施建设相比

12、较 3、定性分析与定量分析相结合 规划重点：规划重点：一个关系两个空间一个关系两个空间 一个关系：一个关系：莒南和岚山港以及临沂都市 圈的关系。 两个空间：两个空间：一个是市域空间，借助区位 优势，充分发挥市域所拥有的各个积极要素 ，推动市域科学协调发展；另一个是城市空 间，为城市未来可能存在的跨越式发展留足 必要的空间。 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 莒南的发展规划期限与用地范围 n 规划期限：规划期限： 近期：20042010年 远期：20112020年 远景：21世纪中叶 城市规划用地范围：城市规划用地范围： 其范围北至日东高速公路，东 到连云港、南、西以临沂

13、河东 为界，总面积约215平方公里。 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 城市布局结构与功能分区城市布局结构与功能分区 规划总体布局结构规划总体布局结构 以“c”字性中心为骨 架， 布局城市居住用地，形 成 横“t”字形的生活用地 格局， 工业用地结合对外交通 形成 南北两翼，推动城市的 快速、 协调发展。 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 二、莒南县商用物业市场研究二、莒南县商用物业市场研究 莒南房地产市场概述 莒南商业建设概述 莒南城区近年商业物业的供应量分析 举例现存商业物业的总面积、层数、落成年份、租金 、价格、实用率、档次、空置率及主要租

14、客等 图示市中心城区优质商业物业的位置与经营范围 严判本娜各自的市场定位，包括界定它们的经营档次 、估计主要顾客的年龄层次等 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 莒南房地产市场概述 2009年，莒南房地产开发企业19家，有开发量的房地产 企业12。全年计划投资178876万元,完成投资额61262 万元,同比增长8.7%。房屋施工面积达42.04万平方米， 新开工面积22.12万平方米；竣工面积21.09万平方米。 全市商品房销售额为2076元/平方米，其中：住宅销售 单价为1945元/平方米，商业营业用房销售单价为3670 元/平方米。 首创首创智本时代地产策划营销机构

15、智本时代地产策划营销机构 莒南县商业建设概述 n 近几年，莒南县加大了房地产开发和商贸设施建设步伐，建成各类商贸市 场。但总体来说，莒南的商业配套服务设施仍与临沂主城区有较大差距， 不仅大型商场、中等规模和中等档次的商店数量较少，且主要分布在西大 街等处。西关现有农贸市场条件极为简陋，连锁超市尚未起步，还未实现 “约3万人口或12个街道拥有一个农贸市场”、“居民小区商业服务半径 约500米”等莒南主城区的商业布局要求。 n 目前，莒南已有大量国外和地区的个项目进市落户，投资总额急速增 长，在此工作、学习、生活的人数已达数十万人，居住小区如雨后春笋日 日新月异，其对区内商业设施建设的需求十分旺盛

16、。 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 莒南购物广场业态分布图莒南购物广场业态分布图 业态分布图业态分布图 项目项目数量数量比例比例 服饰服饰2652% 美容美发美容美发24% 休闲餐饮休闲餐饮510% 零售零售1326% 其他其他48% 50 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 莒南步行街商家莒南步行街商家 经营品牌经营品牌主打产品主打产品客单价客单价( (元元) )使用面积使用面积m2m2租金（元租金（元/ /年）年）单价（元单价（元/ /平米平米. .天）天） 物业管理费物业管理费 （元（元/ /平米平米. .月）月） 凯尼饰品专卖凯尼饰品专卖

17、饰品3028300002.941.5 文艺雕刻社文艺雕刻社雕刻28300002.941.5 美石记美石记美石 2028300002.941.5 新姿服饰新姿服饰女装10028300002.941.5 playfoxplayfox女装10028300002.941.5 好美家饰品连锁好美家饰品连锁饰品屋5028300002.941.5 意尔康皮鞋专卖意尔康皮鞋专卖皮鞋20055500002.491.5 开心药房开心药房药品28330003.221.5 南京视明眼镜南京视明眼镜眼镜30028350003.421.5 上海卡摩电动车上海卡摩电动车电动车200028360003.521.5 葡京西餐葡

18、京西餐汉堡828350003.421.5 威斯曼威斯曼女装20028350003.421.5 361361度专卖度专卖运动鞋20040028360003.521.5 德尔惠德尔惠运动鞋30028360003.521.5 巧韵外贸服饰巧韵外贸服饰服饰8018028350003.421.5 科比篮球装备科比篮球装备运动鞋30028350003.421.5 缘石物语缘石物语饰品5028350003.421.5 旗格格专卖旗格格专卖女装20028350003.421.5 漂亮女人漂亮女人女装10028390003.811.5 梦特娇专卖梦特娇专卖服饰100028400003.911.5 丽人坊品牌服饰

19、丽人坊品牌服饰服911.5 领秀新城领秀新城房屋851150003.711.5 百事流行专卖百事流行专卖运动鞋20030028500004.891.5 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 莒南中心大街商家莒南中心大街商家 经营品牌经营品牌主打产品主打产品客单价客单价( (元元) )使用面积使用面积m2m2租金（元租金（元/ /年）年）单价单价 物业管理费物业管理费 （元（元/ /平米平米. .月）月） 可可基可可基汉堡1060780003.561.5 浪漫一身浪漫一身休闲服12030510004.661.5 如意鞋店如意鞋店鞋类100200305

20、00004.571.5 顶好饰品顶好饰品饰品3060900004.111.5 帕缇亚招商处帕缇亚招商处商铺301.5 深圳皮尔卡丹服饰深圳皮尔卡丹服饰男装1000200030490004.471.5 特步运动专卖特步运动专卖运动鞋300651000004.211.5 南京视明眼镜南京视明眼镜眼镜6836865970004.091.5 昌隆火锅城昌隆火锅城火锅501.5 心上人内衣心上人内衣内衣2010030410003.741.5 裳苑服饰裳苑服饰女装10030400003.651.5 牛仔休闲系列牛仔休闲系列休闲服394965680002.861.5 句容钟表店句容钟表店钟表10065660

21、002.781.5 摩登一族摩登一族休闲服5065640002.701.5 发龙鞋城发龙鞋城鞋类10065650002.741.5 富贵鸟富贵鸟鞋871.5 中国移动电信中国移动电信通讯1301000002.111.5 真维斯真维斯休闲服10030065580002.441.5 中国联通中国联通通讯1301000002.111.5 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 卧佛寺旅游商家卧佛寺旅游商家 经营品牌经营品牌主打产品主打产品客单价客单价( (元元) )使用面积使用面积m2m2租金（元租金（元/ /年）年）单价单价 物业管理物业管理 （元（元/

22、 /平米平米. .月）月） 名艺发型设计名艺发型设计理发104060240001.101.5 中心角发型设计中心角发型设计理发104060240001.101.5 李宁专卖李宁专卖运动系列20080320001.101.5 小泽春小泽春休闲服饰10020080310001.061.5 一休地带一休地带食品2030115001.051.5 招租招租1.5 招租招租1.5 招租招租1.5 好记星好记星电子产品1000200750001.021.5 冰冰凉冰冰凉冰激凌530100000.911.5 竹碳专卖竹碳专卖碳3090000.821.5 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构

23、 购物广场面积分布图购物广场面积分布图 面积面积平均面积平均面积商家数商家数 服饰服饰41.9626 美容美发美容美发602 休闲餐饮休闲餐饮89.65 零售零售49.5413 其他其他93.754 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 购物广场租金分配图 可以看出该商业项目的租金集中在3元至4元/ 日/平方米，这个区间里，且该地段是莒南最 为中心的地区。 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 n 周边环境特征 n 本案未来周边环境变化 n 本案须知的人口分布收入等资料分析 及其趋势 n 客户本案商圈内的分析 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产

24、策划营销机构 本案周边现有的道路系统本案周边现有的道路系统 n 本案位于莒南县城东区，地处天桥路与民主交接本案位于莒南县城东区，地处天桥路与民主交接 处，总建筑面积月处，总建筑面积月4 4万平方米万平方米 ，东临阜丰花园小，东临阜丰花园小 区和万和玫瑰园，西邻中心街，南依老食品公司，区和万和玫瑰园，西邻中心街，南依老食品公司， 北靠步行街。北靠步行街。 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 本案本案swot分析分析 1.目前周遍整体环境不够理想 2.第一商圈无商业氛圍 3.莒南整体商业体量供过于求 4.項目屬當地商業的端點,人氣不足 1.1.大规模商业项目按常规启动风险较大

25、，大规模商业项目按常规启动风险较大， 需要丰富的商业操作经验进行创新。需要丰富的商业操作经验进行创新。 2.2.本岸方圆本岸方圆200200米内有大型的商业米内有大型的商业 项目存在项目存在 3.3.附近大的城市房地产市场前景不够明朗附近大的城市房地产市场前景不够明朗 1 1. .莒南长途汽车站离本案莒南长途汽车站离本案500500米米 2.2.城市商业改造偏重与东北城市商业改造偏重与东北 3 3. .莒南板块靠近岚山港是临沂未来城市发展的新兴莒南板块靠近岚山港是临沂未来城市发展的新兴 城区，有相对独立的经济和消费力支撑城区，有相对独立的经济和消费力支撑 4.4.旧城改造、拆迁而形成的巨大直接

26、需求旧城改造、拆迁而形成的巨大直接需求 1.莒南第一家大型購物中心進駐 2.開發商房產,品牌效應 3.根据调查分析，我们认为会有五大人 流成为主要的消费力 ，周边将来赤眉山公园吸引的人流 ，本项目所吸引的目的性消费人流 d，附近商城步行街等所带了 的群聚人流 ，旅游所带来的人流 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势 n 人口结构人口结构 2009年总人口58.03万人，人口出生率7.21，死亡率 4.06，人口自然增长率3.15。总户数21.31万户，其 中男性29.55万人，女性28.47万

27、人。 全县非农人口19.94万人 ，全县从业人数30.09万人 。其中第一产业人数10.6万人，第二产业人数11.65万人 。第三产业人数7.84万人。 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势 教育水准教育水准 全县学校总数80个，在校学生总数8.38万人，专任教师总 数3941人。卫生机构数195个，卫生机构床位数1062张 ，卫生技术人员2083人。各类专业技术人员15021万人， 其中：中级职称以上人员5247人。 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 本案须知的人口分

28、布收入等资料分析及其趋势本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势 人均收支状况人均收支状况 全市农民人均纯收入4844元，城镇居民 可支配收入10551元。全市储蓄存款 417647万元，各项贷款余额315415万元 。民用汽车拥有量12156辆。 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势 未来人口发展、迁移及收入水平未来人口发展、迁移及收入水平 由于莒南这几年人口增长率一直都是不高，人 口大量外流。所以预计未来几年莒南市的人口 将会减少。 随着我国经济发展的整体上升，莒南未来几 年的经济将有长足

29、的发展，人民的收入水平将 大幅度提升。 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 本案商区商圈范围本案商区商圈范围 n 由于莒南县城区范围较小，人口密度也较低。由于莒南县城区范围较小，人口密度也较低。 故目前在莒南县城区范围内只可能存活故目前在莒南县城区范围内只可能存活1 1个商个商 业中心业中心。所以本案的商区商圈范围应该是整所以本案的商区商圈范围应该是整 个莒南县城区个莒南县城区 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 本案商圈内的人口素质本案商圈内的人口素质 本商圈内居民可支配收入为本商圈内居民可支配收入为 1055110551元。家庭总支出元。家庭总支

30、出92989298元。消元。消 费支出费支出76847684元，其中：服务性消元，其中：服务性消 费支出费支出17711771元，食品元，食品37253725元，衣元，衣 着着553553元，家庭设备用品及服务元，家庭设备用品及服务 10501050元，医疗保健元，医疗保健440440元，交通和元，交通和 通信通信537537元，教育文化娱乐服务元，教育文化娱乐服务 721721元，居住元，居住554554元，杂项商品和元，杂项商品和 服务服务103103元。元。 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 n 调查莒南现有及潜在竞争者 n 调查竞争者的布局及租户组合 n 分析竞

31、争者的业态布局 n 调查竞争者的租售率及空置率 n 竞争个案分析 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 竞争个案分析（略）竞争个案分析（略） 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 n 消费者前往商圈消费购物的频密程度 n 购物消费模式及花费金额 n 对商场的最满意及最不满意的地方 n 前往商场所搭乘的交通工具 n 选择消费购物地点的考虑因素 n 对本项目相关规划的评价程度、及期望值 n 消费者对各种商场主题概念的看法 n 消费者的背景资料及其工作地点 n 消费者日常出行范围和喜好 n 潜在的需求及对各类业态的未来消费比例 首创首创智本时代地产策划营销机构

32、智本时代地产策划营销机构 消费者前往商圈消费购物的频密程度消费者前往商圈消费购物的频密程度 根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费 者前往商圈消费购物的频度一般。抽样者前往商圈消费购物的频度一般。抽样100人中有人中有45%的的 人一周人一周0.5次去商圈购物，次去商圈购物，48%的人一周去的人一周去1次，只有次，只有7% 的人一周去的人一周去2次或次或2次以上去商圈购物。次以上去商圈购物。 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 购物消费模式及花费金额购物消费模式及花费金额 n 根据对莒南商业老街的消费者问卷调根据对

33、莒南商业老街的消费者问卷调 查结果显示：消费者目前的购物消费查结果显示：消费者目前的购物消费 模式为实物消费，把数量作为消费水模式为实物消费，把数量作为消费水 平的标准，忽视消费质量。平的标准，忽视消费质量。 n 消费价格总指数为消费价格总指数为103.8103.8，其中食品，其中食品 102.9102.9，烟酒及用品，烟酒及用品100100，衣着，衣着99.799.7， 家庭设备用品及维修服务家庭设备用品及维修服务94.894.8，医疗，医疗 保健和个人用品保健和个人用品100.4100.4，交通和通讯，交通和通讯 100.5100.5，娱乐教育文化用品及服务，娱乐教育文化用品及服务98.8

34、98.8， 居住居住100100。 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 对商场的最满意及最不满意的地方对商场的最满意及最不满意的地方 n 根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示： 消费者目前对商场最满意的地方没有。最不满意消费者目前对商场最满意的地方没有。最不满意 的地方为商品种类太少，档次偏低，消费环境较的地方为商品种类太少，档次偏低，消费环境较 差，服务人员的服务态度不好等等。差，服务人员的服务态度不好等等。 n 莒南目前的商业状况不佳，商品档次过低。许多莒南目前的商业状况不佳，商品档次过低。许多 家庭都去南京消费。长久

35、发展下去对句容的商业家庭都去南京消费。长久发展下去对句容的商业 成长十分不利。故本商业项目中的商品档次应定成长十分不利。故本商业项目中的商品档次应定 位为中档偏上，以吸引句容的消费者。位为中档偏上，以吸引句容的消费者。 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 前往商场所搭乘的交通工具前往商场所搭乘的交通工具 根据对莒南商业老街的消费者问卷调查根据对莒南商业老街的消费者问卷调查 结果显示：消费者目前前往商场所乘的交通结果显示：消费者目前前往商场所乘的交通 工具为公交车。大多数消费者采用步行、自工具为公交车。大多数消费者采用步行、自 行车和助动车。行车和助动车。 首创首创智本时代

36、地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 选择消费购物地点的考虑因素选择消费购物地点的考虑因素 n 根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显 示：消费者目前选择购物地点的主要考虑因素示：消费者目前选择购物地点的主要考虑因素 为价格。其次是商品种类和档次，最后为消费为价格。其次是商品种类和档次，最后为消费 环境和服务态度。环境和服务态度。 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 对本项目相关规划的评价程度、及期望值对本项目相关规划的评价程度、及期望值 n 根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果 显示：

37、消费者对本项目相关规划的评价为设显示：消费者对本项目相关规划的评价为设 计十分新颖、超前，目前在句容可谓是最前计十分新颖、超前，目前在句容可谓是最前 卫的规划设计了。莒南居民都十分期望本项卫的规划设计了。莒南居民都十分期望本项 目能尽早登陆莒南，为莒南商业送来一丝暖目能尽早登陆莒南，为莒南商业送来一丝暖 流。希望能成为莒南的新商业中心。流。希望能成为莒南的新商业中心。 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 消费者对各种商场主题概念的看法消费者对各种商场主题概念的看法 根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果 显示：由于莒南当地的商场主题很

38、少，消费显示：由于莒南当地的商场主题很少，消费 者对这个概念都不是十分了解。但从消费者者对这个概念都不是十分了解。但从消费者 经常去的商场上看，莒南的消费者还是比较经常去的商场上看，莒南的消费者还是比较 喜欢开放式的商场。喜欢开放式的商场。 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 消费者的背景资料及其工作地点消费者的背景资料及其工作地点 根据对莒南县商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者中根据对莒南县商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者中 有公务员、各企事业单位职工、私营业主、工人、自由职业者。有公务员、各企事业单位职工、私营业主、工人、自由职业者。 其工作地点都在市区

39、。其工作地点都在市区。 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 潜在的需求及对各类业态的未来消费比例潜在的需求及对各类业态的未来消费比例 n 根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示： 随着莒南县人民收入的提高，其可支配的收入亦相随着莒南县人民收入的提高，其可支配的收入亦相 应提升。而且莒南还有很多潜在的消费客户，有许应提升。而且莒南还有很多潜在的消费客户，有许 多多 n 莒南人都在临沂消费，如果将这些潜在的消费者都莒南人都在临沂消费，如果将这些潜在的消费者都 吸引到本项目来，那么本项目将成为莒南的新商业吸引到本项目来，那么本项目

40、将成为莒南的新商业 中心。中心。 n 各业态的未来消费比例：食品、烟酒及用品、衣着、各业态的未来消费比例：食品、烟酒及用品、衣着、 娱乐教育文化用品及服务这几个业态将会排在前列。娱乐教育文化用品及服务这几个业态将会排在前列。 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 消费者日常出行范围和喜好消费者日常出行范围和喜好 根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示： 消费者日常出行范围为莒南市区。他们喜欢去那些消费者日常出行范围为莒南市区。他们喜欢去那些 价格便宜的，商品种类较多的商场。当然如果要购价格便宜的，商品种类较多的商场。当然如果要

41、购 买中高档次的商品时，消费者都喜欢去临沂市。买中高档次的商品时，消费者都喜欢去临沂市。 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 n 评估其对市零售市场意见 n 归纳对该本案的位置及地段意见 n 归纳对该本案租户组合之意见 n 归纳对该本案是否能配合他们业务发展 n 归纳对该本案要求之单位面积和租金水平 n 举例对有关机电及建筑方面之主要要求 n 举例商户一般租金支付方式及最高承受租 金能力 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 评估其对市零售市场意见评估其对市零售市场意见 n 根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结 果显

42、示：消费者普遍认为莒南的零售市场档果显示：消费者普遍认为莒南的零售市场档 次较低，品种较少。故大多数市民要购买中次较低，品种较少。故大多数市民要购买中 高档次的商品时都会选择去临沂。高档次的商品时都会选择去临沂。 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 归纳对该本案的位置及地段意见归纳对该本案的位置及地段意见 根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果 显示：消费者普遍认为本案的位置及地段未来显示：消费者普遍认为本案的位置及地段未来 前景很好，本案所处位置及地段是莒南的新型前景很好，本案所处位置及地段是莒南的新型 住宅中心，也是莒南县政府未来

43、重点发展的地住宅中心，也是莒南县政府未来重点发展的地 段之一。更是莒南的龙脉所在。段之一。更是莒南的龙脉所在。 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 归纳对该本案租户组合之意见归纳对该本案租户组合之意见 n 根据对莒南私营业主的问卷调查结果显示：根据对莒南私营业主的问卷调查结果显示： 租户们普遍认为本案的位置及地段目前还属租户们普遍认为本案的位置及地段目前还属 于生地，租金偏低。租户出的租金大多在于生地，租金偏低。租户出的租金大多在 元元元之间。且租户大多为本地人，经营品元之间。且租户大多为本地人，经营品 牌档次也较低牌档次也较低 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地

44、产策划营销机构 归纳对该本案是否能配合他们业务发展归纳对该本案是否能配合他们业务发展 n 根据对莒南私营业主的问卷调查结果显示：租根据对莒南私营业主的问卷调查结果显示：租 户们看过本案的规划后认为本案的经营范围及户们看过本案的规划后认为本案的经营范围及 业态业种与他们的业务发展不矛盾。只要租金业态业种与他们的业务发展不矛盾。只要租金 合适他们愿意到本案经营。且租户们普遍看好合适他们愿意到本案经营。且租户们普遍看好 本案位置及地段的未来发展前景。本案位置及地段的未来发展前景。 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 举例对有关机电及建筑方面之主要要求举例对有关机电及建筑方面之主

45、要要求 n例如例如: :对于大卖场开店的主要要求为对于大卖场开店的主要要求为 n电容量电容量 n承载承载 n层高层高 n柱间距柱间距 n水水 n煤煤 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 n 锁定目标店家并提报其相应实力比较和承租能 力 n 提列相关软硬件设施需求 n 讨论有能力做到之软硬件条件 n 确定相关投资预算及心理底线 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 财务分析财务分析 总体定位总体定位 建筑规划 营运策略 市场调研 明确产品商业定位 挖掘经营主题 错位市场区分 锁定目标市场 图示承租户组合 提列业种比例建议 建议主力店位置 建议餐饮、娱乐及

46、其他专门用途位置 建议公众地方主要运输工具及设施位置 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 123 商业定位商业定位 shopping mall 餐饮美食 休闲娱乐 中心 soho 酒店或酒店式 公寓 九州超市旗舰店九州超市旗舰店 服饰、家电、零售服饰、家电、零售 特色餐饮、高档餐饮特色餐饮、高档餐饮 ktv/ktv/浴室浴室/ /娱乐城娱乐城 网吧网吧/ /游戏室游戏室 观光广场观光广场 高档酒店或酒店式公寓高档酒店或酒店式公寓 智能化物业管理智能化物业管理 完善的生活配套完善的生活配套 123 购物、休闲、娱乐、餐饮 于一体的多彩风情mall + 酒店式公寓 购物、餐饮

47、功能 休闲娱乐 功 能soho公寓 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 技术指标说明技术指标说明 樓層樓層主楼主楼附楼附楼 a3(2393)a3(2393) 位置位置 #3#3以上以上( (酒店或酒店或 酒店式公酒店式公 寓 寓) ) #2(#2(九州九州超市超市) )#1(#1(主力精品店主力精品店) )#a#a#b#b#c#c#d#d 3-5f3-5f22912291* *3 32683.662683.661439.161439.16870.84870.84 2f2f229122913467.753467.755483.525483.52985.95985.95123

48、0.71230.71023.461023.46 1f1f229122913646.983646.986723.856723.85470.77470.77894.17894.17933.9933.91226.331226.33962.51962.51 b1b119831983停車場停車場3579.493579.491393.91393.9470.77470.77894.17894.17986.27986.271195.431195.43 停車場停車場5573.15573.1 941.541788.342906.123652.46 合計合計13438134389798979815040150409

49、4089408285728575054150541 可售面積可售面積銷售面積銷售面積4074340743得房率得房率 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 主楼规划建议方案主楼规划建议方案 1、3f以上設計成以上設計成酒店或酒店式公寓酒店或酒店式公寓,1f2f 未來以未來以超级卖场或休闲娱乐餐饮配套或超级卖场或休闲娱乐餐饮配套或家家 電賣場為主電賣場為主. 2、附楼、附楼1f为品牌主力店，餐饮娱乐、美为品牌主力店，餐饮娱乐、美 容美发旗舰店，银行、通讯等，三楼以上容美发旗舰店，银行、通讯等，三楼以上 为主楼配套为主楼配套 3、主楼、主楼的出入口考慮在的出入口考慮在东大东大街

50、街.面向阜丰面向阜丰 国际高档住宅区国际高档住宅区 4、附楼周围精品主力品牌专卖店、附楼周围精品主力品牌专卖店 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 建筑立面图 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 业态布置详表业态布置详表（方案（方案a） 棟別棟別樓層樓層業態性質業態性質业态定位业态定位家数家数 m m2 2m m2 2m m3 3/ /月月kwkw/ /月月m m3 3/ /小时小时 单位面积单位面积 合计面合计面 积积 单位面积所需单位面积所需 水量、电量、煤气量水量、电量、煤气量 主楼主楼 3f3floftloft住辦住辦酒店酒店13131301

51、301690169050502502506 6 2f2floftloft住辦住辦超市卖场超市卖场13131301301690169050502502506 6 1f1floftloft住辦住辦品牌店品牌店13131301301690169050502502506 6 附楼主力品牌店8130940 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 项目推广亮点：项目推广亮点： 1、将商业中心从普通的社区商业升级，成功塑造了莒南东区域商业中心概念。 2、对商业中心的街铺进行了合理规划设计，严格控制街铺面积在4060之间，总值 适中，成功打造大众投资型街铺；商铺进深比例控制在最适合商家经营的

52、黄金比例1：3以 内。成功实现每个铺位的均好性。 3、适时推出商业中心投资评估报告，理性的数据分析，成功地攻破了投资客的心 理障碍。 该项目商业面积为40000 平方米，主力店引进人人 乐超市，肯德基，如家连 锁酒店等知名商家 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 b b棟 棟 北北/ /南南 2f2f 圖書圖書書城書城1 1500-800500-800600600300300270270/ / 休閒餐飲休閒餐飲咖啡咖啡/ /茶藝館茶藝館2 2300-500300-50090090015001500200020005959 休閑娛樂休閑娛樂 棋牌室棋牌室/ /茶館茶館1 1

53、400-700400-70070070060060026002600/ / 足療足療/ /按摩按摩1 1400-600400-60060060060060026002600/ / b b棟南 棟南 b1+1fb1+1f 婚紗攝影婚紗攝影婚紗攝影館婚紗攝影館1 1800-1200800-12001000100070070055005500/ / 購物展示購物展示男裝男裝/ /男鞋男鞋/ /箱包箱包5 550-10050-1005005007070400400/ / 生活配套生活配套 沖印彩擴沖印彩擴1 1100100100100100100450450/ / 音像音像1 110010010010

54、0100100400400/ / 眼鏡專賣眼鏡專賣1 1200200200200120120700700/ / 工艺品工艺品/ /飾品飾品2 280801601605050180180/ / 茶叶專賣店茶叶專賣店1 1505050505050160160/ / 面包房面包房1 150-10050-10010010080805005001010 名煙名煙/ /名酒名酒1 180-10080-1001001006060400400/ / 休閑娛樂休閑娛樂 休閒茶坊休閒茶坊1 1300-400300-40035035080080016001600/ / 酒吧酒吧2 23003006006009009

55、0017001700/ / 3f3f休閑娛樂休閑娛樂 網吧網吧1 140040040040030030022002200/ / 彈子房彈子房1 140040040040030030017001700/ / 遊藝場遊藝場1 130030030030020020018001800/ / 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 1-2f1-2f門市門市/ /零售零售 銀行營業廳銀行營業廳1 150050050050030030025002500/ / 移動移動/ /聯通營業廳聯通營業廳1 150050050050030030025002500/ / 手機數碼城手機數碼城1 1600

56、60060060030030027002700/ / 美容美髮美容美髮2 2300300600600900900180018001010 1-3f1-3f中式餐飲中式餐飲中型餐飲中型餐飲1 1290729072907290710000100001600016000202202 1-2f1-2f特色餐飲特色餐飲特色餐飲特色餐飲/ /小吃排檔小吃排檔5 53003001474147415001500200020005959 1-2f1-2f特色餐飲特色餐飲特色餐飲特色餐飲/ /小吃排檔小吃排檔5 52202201104110412001200180018004848 1-3f1-3f休閑娛樂休閑娛

57、樂ktvktv或桑拿洗浴或桑拿洗浴1 125712571257125718000800012000120005959 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 建议公众地方主要运输工具及设施位置建议公众地方主要运输工具及设施位置 商业建筑外部交通的设计要点包括过区人（车）流、顾客人（车）流、内部人（车）流三个方面。商业建筑外部交通的设计要点包括过区人（车）流、顾客人（车）流、内部人（车）流三个方面。 人车分流：设置步行系统、高架步行街都是较好的解决方案。人车分流：设置步行系统、高架步行街都是较好的解决方案。 设置步行广场：步行广场既可作为人流的疏散场地，又可作为室内外的过空间。

58、可使进出商业建筑的设置步行广场：步行广场既可作为人流的疏散场地，又可作为室内外的过空间。可使进出商业建筑的 人流在此得到缓冲并吸引顾客人流。人流在此得到缓冲并吸引顾客人流。 停车场的设置可分为自行车停车场和汽车停车场停车场的设置可分为自行车停车场和汽车停车场 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 财务分析 总体定位 建筑规划建筑规划 营运策略 市场调研 建筑规划建筑规划 规划构想 设计建议 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 财务分析 总体定位 建筑规划建筑规划 营运策略 市场调研 构想整体使用和经营之协调性 构想经营方向需满足既有人潮,同时吸引外来人

59、潮 构想运营系统和收益设计 控制不能规划任何日后无法管理或控制之经营项目 而导致管理与规划精神脱节 建议规划方案 建议规划概念与思路 建议规划原则 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 业态组合，业态组合，1+1+1+14！ 本商业中心定位的“沃尔玛超市+美 食街+时尚街区+社区便利”的业态组 合，首先体现了超市主力店人流的联 带消费效应，其次沃尔玛超市、美食 街、时尚街区、社区便利各自的聚客 能力，又形成交叉联带效应，尤其是 美食街中午人气鼎盛，对整个商场的 贡献率较高。 一层 商务中心、银行，超级卖场和时装 二、三层 百货、美容与时装 电器城、影音和家居城 四、五、六层

60、 、酒店、酒店式公寓 ，商务中心，文化廊，游戏中心 美食、餐饮和 娱乐 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 构想整体使用和经营之协调性构想整体使用和经营之协调性 目前的商业建筑外观设计应注意以下几个方面：商业建筑外观的设计，除了考虑目前的商业建筑外观设计应注意以下几个方面：商业建筑外观的设计，除了考虑 建筑造型因素外，最重要的是强调人的参与意识。考虑到人的行为而设置的空间、下建筑造型因素外，最重要的是强调人的参与意识。考虑到人的行为而设置的空间、下 沉广场里的嬉戏少年、广场上的时装表演、新产品的发布演出以及参加这些活动的观沉广场里的嬉戏少年、广场上的时装表演、新产品的发布