商业地产(零售业)选址与商圈分析word版本

1、商业地产（零售业）选址与商圈分析一、商业地产：商贸+地1.1 商业地产概念： 商业地产是满足商业、贸易活动的一种地产形式，简单的说就是 产”。1.2 商业地产形式（按市场功能和建筑形态来划分）：（1）底商、裙楼（商场）、社区临街商铺（ 2）专业市场、专业商场（3）整合性复合性的商业楼（4）写字楼（ 5）步行街（6）地下商业城（街）（ 7）购物中心（ SHOPPING MALL ）（8）酒店（产权式酒店）（10）会展中心、会馆、会所（11）文化产业商业地产（电影院、娱乐城）（12）卫生产业商业地产（药房、诊疗所）（13）教育产业商业地产（校园商业广场）（14）工业园区商业地产（15）旅游商业地产

2、1.3 商业地产的特点1）开发口岸的择优性（交通要道、临街、周围有巨大消费群）（2）功能定位的差异性（3）物业经营的多样性（出售、出租、又租又卖、零售整租、联合经营）（4）业态组合的复杂性（5）主力品牌的号召性（6）装修配置的层次性（7）保值增值的可靠性（土地增值、装修、商业经营）（8）抵押融资的变现性（9）开发经营的风险性（10）服务管理的专业性（物业管理、商业经营管理）二、商业地产市场服务区（商圈）调查：2.1 商圈（trade area）概念：商圈是指一个商业地产项目所提供的商业、贸易或者商铺、贸易服务的范 围。也可以说成是一个商业地产项目的消费者所来自的区域，或者是一个 商业地产项目吸

3、引消费者的有效空间范围。2.2商圈的划分：任何一个商业地产项目都有其商圈范围，不同类型的商业地产项目，其商圈范围截然不同。理想的商圈是规则的同心圆，但是实际上它是由不同规则的图形组合的，与行政区划没有关系。通常，商圈可分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈）。有的市场调查机构也将再细分为：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四 商圈。次级商圈 边际商圈 某商业地产项目注：核心商圈(primary trading area)约占50%70%的人流量次级商圈(secondary trading area)约占15%20%的人流量边际商圈(fringe tradin

4、g area)约占10%左右的人流量2.3 不同商圈内的人口数量：(一) 核心商圈：1、步行 20分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率2、骑自行车 20 分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口 占总人口的比率3、步行 10分钟能够到达可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘 以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率4、乘坐小汽车 20 分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口 占总人口的比率(二) 次级商圈：1、步行 2030 分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的 比率2、骑自行车 2030 分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的 人口占

5、总人口的比率3、步行 10分钟能够到达只要换乘一次车可以直通项目所在地的公共汽车 站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率4、乘坐小汽车 2040 分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率 （三）边际商圈：1、步行 2030 分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的 比率2、步行 10 分钟能够到达只要换乘两次车可以直通项目所在地的公共汽车 站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率3、乘坐小汽车 4060 分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的 人口占总人口的比率2.4 商圈调查的目的：调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当

6、项目地点的 选择，商圈调查的目的包括：（ 1） 了解地区居民的人口特征、社会经济变相及生活形态等；（ 2） 确定产品组合及促销地点；（ 3） 分析商圈是否重叠（ 4） 计算在某一地理区域内应开几家店；（ 5） 找出商圈内的障碍：A 、 道路设施不便B、 人口拥挤C、 人口过度拥塞（ 6） 法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况（ 7） 其他因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将 来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、可否利用物流 中心一次性补齐所需物品，及停车场是否宽广等。三、商圈调查重点与调查方法 ;3.1 商圈范围划分确定： 如有以下各种情况

7、限制，因而为其商圈之范围划分点：（ 1） 商圈范围：A 、 集中型商圈：核心商圈半径在 2000 米以内， 次级商圈半径在 2000 米 5000 米之间， 边际商圈在 5000 米以外；B、 分散型商圈：核心商圈半径在 500米以内，次级商圈半径在 500米1000米之间， 边际 商圈在 1000 米以外；（ 2） 马路之分界、凡超过 40 米宽之道路市线道以上或中间有栏杆、安 全岛阻隔、主要干道（ 3） 铁路、平交道之阻隔，使人们交通受阻而划分两个不同商圈（ 4） 高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈（ 5） 安全岛之阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈（ 6） 大水沟之

8、阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈（ 7） 单行道之阻隔，人潮流动不而易划分成不同的商圈（ 8） 人潮走向 由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区域形成一独立商圈。3.2 商圈界定之方法：一）同心圆法：一个开发项目（商场）的服务范围可以用同心圆表示，可以先按照不同半 径画出若干个同心圆，然后计算不同圈层内的人口、消费变化率，如果变 化很小就可以确定：1、用人口密度变化确定：如果人口规模 M1、 M2半径R1、R2不同圆之间变化率：P1=（M2/ 川.R2.R2M1/川.R1.R1）/（M1/ 川.R1.R1）PR2 R3 R4 R5 R（半径）2、用不同同心圆间商品消费量变化确定服

9、务区范围： 商品消费 C （C2-C1 ）/C1 （ C3-C2）/C2（二）行车时间法：消费（购物）习惯：驾车 5 1 0分钟去目的地购物影响因素： 1 、受障碍物影响较大2、行车速度3、不同地区的购物习惯、如偏好行车（510分钟 1 0 1 5分钟 1 5 20分钟）（三）路线调查法： 根据开发地周围的街道，沿着不同的街道进行调查，收集人口、商业、消 费者的信息，根据以上资料进行确定。市场分析调查的内容： 市场服务区 内容 1公里 2 公里 3公里 4公里人口规模人人人人居民户数户户户户平均家庭收入 元元元元人均收入元元元元商品购买力（四）用 COMPASS 法则来确定：商业地产的价值有赖

10、于它可以产生的效益。潜在的收益必然也受到顾客对该产业的易接近性的影响。尽管有很多因素对两个地理位置的易接近性有影响，但以下的公式假定，易接近性只由两个地理位置的直线距离与彼此 受到吸引的倾向而定。如两个商业场所a和b （例如零售商场，购物中心，小城镇等）。哪一些位置是一位顾客会受到两个场所同等吸引力的可能位置？从狭义上讲，这一问题由雷利的吸引力定律可以回答，该定律可以确定a和b之间的直线上顾客可能受到同等吸引力的一个点。从广义上讲，这个问题由下面的第二公式给予了回答，该公式划定的是一个圆。位于这个圆内的顾客具有受 圆内购物场所（姑且称之为b）吸引的倾向，位置在圆外的顾客则有受场所a吸引的倾向。

11、公式：da=d/（1+ （q）a有效交易距离雷利定律交易中心=d1-q） 有效半径 =d . (q)a/(1-q) 交易中心和有效半径就可以确定有效的贸易圈(商圈)的范围。a,b二两处交易场所的名称(给较大的场所定名为a)da=a场所到b场所之间有效交易距离(或途中耗时) d=a 和 b 两处场所之间的实际距离Sa,Sb=所a和场所b各自的规模(即，人口，零售面积等)取 SaSbq= Sb/Sa 两处场所的规模的比率。a=1/2例如：两个超市a和b分别拥有25万平方米和5万平方米的营业面积，他 们对于其他商场隔绝(也就是附近没有大型商场)，来往联商场间的途中 时间平均为1km。试确定定义顾客具

12、有同等可能性光顾两个超市之一位置 的那个圆。Sa=25万平方米,Sb=5万平方米，且 d=1km。那么，q= Sa/Sb=50000/250000=0.2 (q)a=0.45da=d/(1+(q)a=1km/1.45=690 米处(有效交易距离 )该圆的中心为从超市 a到超市bd/(1-q)=1km/(1-0.2)=1.25km 处该圆的半径为d . (q)a/(1-q)=1km.0.45/(1-0.2)=559 米处COMPASS 法则的限制：1 、 只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。2、 顾客认知的距离会受到购物经验影响，如果服务良好， 商店设施优越， 形成顾客对此商店之

13、良好影响，顾客认知的距离会比真正的距离短。四、商圈市场需求分析4.1 比率人口相乘法（ 1） 原理：在一个城市区域内，商品零售面积人均需求量大约是2.6 平方米/人，用城市区域内的总人口乘以 2.6 就是市场需求总量。（ 2） 方法：市场需求潜力 =总需求量 调查期现有零售面积如果市场需求潜力 大于 0 有开发空间； 具有开发可行性。反之无开发 空间。4.2 单位零售房产面积 商品零售额比率比较法：（1）原理：首先统计在这个商品服务区内的商品零售总额（ TRS），然后 统计零售房产总面积（TS），对商品进行分类即不同类型的商品（家电、 汽车）的零售总额（TRSi），以及零售面积（TSi）ste

14、p1: 统计商品零售总额（ TRS）统计房产总面积（ TS）step2: 统计不同类型商品零售总额（ TRSi）统计不同类型商品零售面积（ TSi）step3: TRS/TS TRSi/TSistep4: 比较：if TRSi/TSi 大于 TRS/TSthen 开发某类商业房产有可行性原因： 相对于市场上的平均水平而言，某类商品单位零售面积承担了更 多的商品零售额，所以销售这类商品的营业面积是不足的。因此，它的零 售空间相对于整个市场来说就显得比较拥挤，因此就需要开发出更多的该 种类型的商业房产。if TRSi/TSi 小于 TRS/TSthen 无开发可能性原因： 相对于市场的平均水平而言

15、，该类商品的单位零售面积承担了更 少的商品零售额，因此就是销售这类商品的营业面积处于饱和状态。零售 面积的市场供给充足，所以说这类房产的开发不具有可行性。4.3 房地产开发度指数法（ POWER RATIO ）（1） 原理 : 在一个大城市区域可以看成是一个统一的市场，这个统一的市场又可以划 分为若干个二级市场， 二级市场之间就存在竞争， 那么通过对竞争的分析， 可以找出各个二级市场的商业房地产投资的饱和状况。市场的饱和状况就 决定了某个二级市场区是否有商业房地产的开发潜力或者可行性。（ 2） 方法：step1: 单元区 i 零售房产存量的百分比（单元区i零售房产总面积/城市市场区零售房产总面

16、积）X100%step2: 计算单元区 i 的家庭数量百分比（单元区i家庭总数/城市家庭总数）X100%step3: 家庭零售业房产面积存量区间差异率 =a（单元区 i 零售房产存量百分比 /单元区 i 家庭数量百分比） X100%step4: 单元区 i 家庭收入均值百分比单元区 i 家庭收入均值 /城市平均家庭收入均值）X100% step5: 计算 POWER RATIO （ PR）：（单元区 i 家庭零售房产面积存量区间差异率百分比 /单元区 i 家庭收入均值百分比）X100%（ 3） 意义：step1: if PR100%，then 表示该单元区内家庭平均收入较低，但是零售房 产面积

17、存量偏高。零售房产面积相对于家庭收入而言过多，从而可以推断 处于饱和状态。Step2: if PR 2,消费者认为距离较远，他会降低去某个SHOP购物的概率C、 如果缶2，消费者在直观上感觉距离较近，他会增加去某个SHOP购 物的概率D、a经验系数一一消费者对距离的敏感系数的影响因素： 不同的地区的历史文化、民俗习惯、交通条件、收入水平、教育水平、年 龄、性别等。比如说山区的人口对距离的敏感性就较低。（ 5） 评价：1、 Huff 概率模型告诉我们的是消费者选择到某个商场去购物的概率，用 这样的概率乘以消费者在商场每种商品的消费支出，就可以推算商场总的 销售额，进而通过人口再推算整个服务区内可

18、以支撑的总的商品零售额。2、 模型的局限性：假设条件是单一的( 6) 应用实例： 假设：一个市场区内有三个服装专卖店甲、乙、丙规模分别为400， 600，300 平方米，距消费地的距离分别是2KM ，5KM ， 3.5KM问：消费者去甲、乙、丙购物的概率去甲地：( 400/22) /( 400/22+600/52+300/3.52)=0.6734=67.34%去乙地：( 600/52) /( 400/22+600/52+300/3.52)=0.1077=10.77%去丙地：( 300/3.52) /(400/22+600/52+300/3.52)=0.2198=21.98%5.2 用“饱和指数 ”比较城市内不同市场区： 饱和指数：在市场区内某一类商业房产过多或者不足的一系列指数。消费 者在特定市场区雷某种商品上的消费支出与该种商品在该市场区内总的 零售面积之比。饱和度指数 =消费者在某种(类)商品消费支出/该种(类)商品的总的零售面积实例：在一个市场区内有 1000 个家庭，平均食品支出是 1200 元/月， A 内有 5个食品超市，总面积 8000 平方米，那么，饱和度指数二(1000