中山市石岐区8月份市调研报告

1、中山市石岐区中山市石岐区8 8月份市调研报告月份市调研报告 美地地产市场部美地地产市场部 2012年年8月月 市场资讯市场资讯 一、宏观市场一、宏观市场概况概况 时间时间8月月2日日 资料来源资料来源央行网站央行网站 政策主题政策主题央行：上半年商品房销量同比降央行：上半年商品房销量同比降10% ，25城房价上涨城房价上涨 内容要点内容要点 央行发布央行发布2012年二季度年二季度中国货币政策执行报告中国货币政策执行报告，报告显示：，报告显示： 上半年，全国商品房销售面积上半年，全国商品房销售面积 4.0亿平方米，同比下降亿平方米，同比下降 10.0%，降幅，降幅 比第一季度缩小比第一季度缩小

2、 3.6个百分点；商品房销售额个百分点；商品房销售额 2.3万亿元，同比下降万亿元，同比下降 5.2%，降幅比第一季度缩小，降幅比第一季度缩小 9.4个百分点。其中商品住宅销售面积下个百分点。其中商品住宅销售面积下 降降11.2%，降幅自，降幅自 3月份以来持续收窄。房价环比上升的城市有月份以来持续收窄。房价环比上升的城市有25个。个。 美地观点：从此数据可清楚让国民看到国家调控房地产的力度和成果，但房美地观点：从此数据可清楚让国民看到国家调控房地产的力度和成果，但房 价依然出现小幅上涨，此数据表明了房地产大幅上涨的黄金时期已经过去，房地价依然出现小幅上涨，此数据表明了房地产大幅上涨的黄金时期

3、已经过去，房地 产即将面临的是小幅度慢慢上涨的趋势，这种结果也是国家坚持大力调控房地产产即将面临的是小幅度慢慢上涨的趋势，这种结果也是国家坚持大力调控房地产 的最终目的。的最终目的。 时间时间8月月6日日 资料来源资料来源人民日报人民日报 政策主题政策主题央行会加强货币政策预调微调央行会加强货币政策预调微调 改进完善信贷政策改进完善信贷政策 内容要点内容要点 2012年中国人民银行分支行行长座谈会提出，下半年在保持货币年中国人民银行分支行行长座谈会提出，下半年在保持货币 政策连续性和稳定性的同时，要继续加强货币政策预调微调，发挥货政策连续性和稳定性的同时，要继续加强货币政策预调微调，发挥货 币

4、政策的逆周期调节作用。币政策的逆周期调节作用。 美地观点：今年以来，央行加大了政策的预调微调力度，两次下调存款准备美地观点：今年以来，央行加大了政策的预调微调力度，两次下调存款准备 金率，两次下调人民币存贷款基准利率，并扩大金融机构利率自主定价空间，引金率，两次下调人民币存贷款基准利率，并扩大金融机构利率自主定价空间，引 导货币信贷平稳适度增长，支持经济发展。此举势必会继续深化金融改革发展。导货币信贷平稳适度增长，支持经济发展。此举势必会继续深化金融改革发展。 进一步促进贸易投资便利化，有序推动资本项目可兑换。进一步促进贸易投资便利化，有序推动资本项目可兑换。 时间时间8月月7日日 资料来源资

5、料来源新华网新华网 政策主题政策主题央行表示坚决抑制投资投机性购房需求央行表示坚决抑制投资投机性购房需求 内容要点内容要点 中国人民银行日前发布的中国人民银行日前发布的二季度货币政策执行报告二季度货币政策执行报告中表示，中表示， 下半年将继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，支持保障性住房、下半年将继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，支持保障性住房、 中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑 制投机投资性购房需求。制投机投资性购房需求。 美地观点：央行此举表面上抑制房价的上涨，实为应对国家调控房地产大方美地观点：

6、央行此举表面上抑制房价的上涨，实为应对国家调控房地产大方 向的对策，抑制投机性购房需求同时意味着不会阻止甚至会推动刚需性购房需求。向的对策，抑制投机性购房需求同时意味着不会阻止甚至会推动刚需性购房需求。 时间时间8月月14日日 资料来源资料来源南方都市南方都市 政策主题政策主题国土部调减年度供地计划国土部调减年度供地计划 总量比计划缩减总量比计划缩减7.66% 内容要点内容要点 国土资源部日前公布的最新供地计划显示，今年全国住房用地供国土资源部日前公布的最新供地计划显示，今年全国住房用地供 应总量比年初的计划缩减了应总量比年初的计划缩减了7.66%。今年全国还大幅压减了限价房用。今年全国还大幅

7、压减了限价房用 地供应量，这类半商品化的保障房一直饱受争议。地供应量，这类半商品化的保障房一直饱受争议。 美地观点：国土部调减供地以及调减限价房的建设用地，此举会再一次使得美地观点：国土部调减供地以及调减限价房的建设用地，此举会再一次使得 一级市场上土地供应量减少，从而增加开发土地的稀缺性，表面上是在抑制开发一级市场上土地供应量减少，从而增加开发土地的稀缺性，表面上是在抑制开发 商过多开发，实际意图是想通过对一级市场的调控从而影响二级市场的交易。商过多开发，实际意图是想通过对一级市场的调控从而影响二级市场的交易。 二、中山本地市场概况二、中山本地市场概况 时间时间8月月14日日资料来源资料来源

8、南方网南方网 政策主题政策主题1-7月广东财政收入增月广东财政收入增9.14% 中山增中山增13.24% 内容要点内容要点 昨日从省财政厅获悉，昨日从省财政厅获悉，1至至7月全省财政收入完成月全省财政收入完成3597 .01亿元，亿元， 比上年同期增长比上年同期增长9 .14%；其中中山市；其中中山市17月份公共财政支出涨幅为月份公共财政支出涨幅为 29.65%，7月份单月涨幅更是达到月份单月涨幅更是达到177.58%。在省内排名第。在省内排名第3。 美地观点：全省经济增长幅度比起前几年减少，说明省内经济发展已步入一美地观点：全省经济增长幅度比起前几年减少，说明省内经济发展已步入一 个稳定持续

9、发展阶段，其中中山市公共财政支出如此巨大，再一次表明了地方政个稳定持续发展阶段，其中中山市公共财政支出如此巨大，再一次表明了地方政 府对于大力建设中山的决心和实力，因此未来中山的房地产市场必将会迎来一个府对于大力建设中山的决心和实力，因此未来中山的房地产市场必将会迎来一个 巨大的契机。巨大的契机。 时间时间8月月17日日 资料来源资料来源南方都市南方都市 政策主题政策主题中山多银行首套房贷利率降至中山多银行首套房贷利率降至8.5折折 二套房贷多执行上浮二套房贷多执行上浮10% 内容要点内容要点 中山上个月底包括工行、农行以及浦发银行等在内的银行，个中山上个月底包括工行、农行以及浦发银行等在内的

10、银行，个 人住房贷款仅可以申请人住房贷款仅可以申请9折。而在本月，多数银行的房贷利率却有明折。而在本月，多数银行的房贷利率却有明 显的放宽。从本月起，有多家银行的首套房贷利率优惠可以申请到显的放宽。从本月起，有多家银行的首套房贷利率优惠可以申请到 8.5折，这当中包括工行、农行、交行、恒生银行以及浦发银行。此折，这当中包括工行、农行、交行、恒生银行以及浦发银行。此 外，建设银行、中国农村信用合作社、邮储银行、光大银行、招商外，建设银行、中国农村信用合作社、邮储银行、光大银行、招商 银行和广发银行共银行和广发银行共6家银行可以申请家银行可以申请9折优惠。在二套房个人住房贷折优惠。在二套房个人住房

11、贷 款利率方面，除了恒生银行表示现在暂时不上浮和中国银行相关人款利率方面，除了恒生银行表示现在暂时不上浮和中国银行相关人 员表示上浮区间在员表示上浮区间在15%-30%之间外，其余之间外，其余11间银行均上浮间银行均上浮10%。 美地观点：上述数据表明了中山本月市场与上月市场的差异性，首套房利率美地观点：上述数据表明了中山本月市场与上月市场的差异性，首套房利率 降低，二套房利率上浮这种市场表现表明了地方政府从银根上刺激房地产市场，降低，二套房利率上浮这种市场表现表明了地方政府从银根上刺激房地产市场， 迎合国家抑制投机性购房需求，支持刚需性购房需求的大方向政策，同时可以刺迎合国家抑制投机性购房需

12、求，支持刚需性购房需求的大方向政策，同时可以刺 激中山房地产市场的成交量增大。激中山房地产市场的成交量增大。 全市商品房成交分析全市商品房成交分析 根据中山市国土资源局网签数据显示，根据中山市国土资源局网签数据显示，7月份中山市商品房成交月份中山市商品房成交6249套，套， 较较6月份有所下跌。主要原因月份有所下跌。主要原因6月底的放松限价月底的放松限价5天网签放量行情，因此环天网签放量行情，因此环 比成交套数有所下跌，但同比去年比成交套数有所下跌，但同比去年7月数据，仍有一定的上升。月数据，仍有一定的上升。 根据中山市国土资源局网签数据显示，根据中山市国土资源局网签数据显示，7月份中山市商品

13、房成交面积为月份中山市商品房成交面积为 603372.29平平方米，环比方米，环比6月减少约月减少约25%。此数据通过与。此数据通过与6月份对比，清晰月份对比，清晰 反映网签的存货量巨大。反映网签的存货量巨大。 根据中山市国土资源局网签数据显示，根据中山市国土资源局网签数据显示，7月份中山市商品房成交均价为月份中山市商品房成交均价为 5180元元/。在。在6月底短暂的放松网签行情推升价格之后，月底短暂的放松网签行情推升价格之后，7月网签均价回月网签均价回 复前几个月的水平。复前几个月的水平。 根据中山市国土资源局数据显示，根据中山市国土资源局数据显示，7月份中山市各区镇商品房销售套数前月份中山

14、市各区镇商品房销售套数前 三位为坦洲镇，火炬开发区以及石岐区。三位为坦洲镇，火炬开发区以及石岐区。 各区、镇商品房销售套数及面积各区、镇商品房销售套数及面积 石岐区整体市场分析石岐区整体市场分析 石岐大信商圈概况石岐大信商圈概况 大信新都汇是石岐区人大信新都汇是石岐区人 流量最大的区域之一，流量最大的区域之一， 附近生活娱乐配套设施附近生活娱乐配套设施 一应俱全。另外相距不一应俱全。另外相距不 远的假日广场商圈亦是远的假日广场商圈亦是 周围片区商业娱乐的一周围片区商业娱乐的一 个重要商圈。因此周边个重要商圈。因此周边 楼盘生活娱乐都非常便楼盘生活娱乐都非常便 利，并以此为卖点，楼利，并以此为卖

15、点，楼 盘价格在盘价格在6000-70006000-7000元元/ / 。该片区主要客户群。该片区主要客户群 体以本地石岐人为主，体以本地石岐人为主， 该客户群体对石岐片区该客户群体对石岐片区 的认可度较高，同时对的认可度较高，同时对 开发商品牌认可度要求开发商品牌认可度要求 也较高。也较高。 大信商圈 假日广场商圈 星际豪庭 4600-6600元/ 中仪花园 6400-7200元/ 城品 6400-7300元/ 莲兴阁 5500-6600元/ 项目名称项目名称主推组团主推组团户型区间户型区间 销售均销售均 价价 （元（元/ /） 销售折实均价销售折实均价 （元（元/ /） 折实最低折实最低

16、价格价格 （元（元/ /） 折实最高折实最高 价格价格 （元（元/ /） 现场优惠现场优惠 主力客户主力客户 群群 星际豪庭a栋 83-96两房， 128三房， 144四房 6400 03-06户型两房 均价5400,01三 房、02四房均价 6300（约20平方 入户花园送半） 4600（40 万86底 层） 6600 03、04单位2- 10层内部推出 一口价单位， 最低8640万。 常规98折，一 次性付款97折。 石岐客户 城品1、2、5栋 85-118两 房三房（送 约20） 7000680064007300无石岐客户 莲兴阁 1-5栋剩余 单位 87三房， 102四房 650061

17、0055006600 特价一间1楼 5500 石岐客户 中仪花园 三期 7、8、9栋 94两房， 124-139三 房 7000680064007200常规98折 石岐客户， 多为老客 户推荐 天水湖2、5栋 74两房 92三房 120三房 5600- 6000 550048006000无 年轻刚需 首次置业 大信芊翠 家园二期 e7、e8（带 2000元装 修），d6 （楼王毛 胚），e14- e20（毛胚） e型78-107 两房三房， d6栋96-119 带装修 6500， 毛胚 5400 带装修5900，楼 王5200，毛胚 5000 带装修 5800，毛 胚4800 带装修 6200

18、，毛 胚5400 总价减3万额外 98折 港口，张 溪一带客 户 石岐大信商圈附近主要楼盘市场情况石岐大信商圈附近主要楼盘市场情况 1011 23 12 56 18 1011 4 4342 32 23 9 106 16 12 3 31 85 6566 46 262 53 21 36 21 131 0 50 100 150 200 250 300 5月成交套数6月成交套数7月成交套数8月成交套数近4个月总计 石岐及周边楼盘近石岐及周边楼盘近4个月成交套数个月成交套数 星际豪庭 城品 莲兴阁 中仪花园三期 大信芊翠家园二期 天水湖 项目名称项目名称5 5月成交套数月成交套数6 6月成交套数月成交套

19、数7 7月成交套数月成交套数8 8月成交套数月成交套数近近4 4个月总计个月总计 星际豪庭星际豪庭1011231256 城品城品181011443 莲兴阁莲兴阁4232239106 中仪花园三期中仪花园三期1612331 大信芊翠家园二期大信芊翠家园二期85656646262 天水湖天水湖53213621131 从过去从过去4个月的网签成交量数据来看，位于港口与石岐一河之隔的大信芊翠家园个月的网签成交量数据来看，位于港口与石岐一河之隔的大信芊翠家园 销售量最大，主要因其价格比石岐区楼盘要略微低有关。其次是位于石岐区边销售量最大，主要因其价格比石岐区楼盘要略微低有关。其次是位于石岐区边 缘的天水

20、湖。步行缘的天水湖。步行5分钟便可到达大信新都汇的莲兴阁排名第三。分钟便可到达大信新都汇的莲兴阁排名第三。 项目名称项目名称星际豪庭星际豪庭城品城品莲兴阁莲兴阁 中仪花园中仪花园 三期三期 大信芊翠大信芊翠 家园二期家园二期 天水湖天水湖 总量总量1135113535835860360311711710241024391391 已售已售86861281284854853131665665283283 去货率去货率8%8%36%36%80%80%26%26%65%65%72%72% 现存货量现存货量104910492302301181188686359359108108 国土备案均价国土备案均价

21、628462846901690165776577535953594923492360576057 与大信新都汇相邻的莲兴阁出货量最大，这也跟其销售周期长有一定关系；与大信新都汇相邻的莲兴阁出货量最大，这也跟其销售周期长有一定关系； 大信芊翠家园与天水湖是近段时期销售情况较好的，但因其楼盘规模较大，大信芊翠家园与天水湖是近段时期销售情况较好的，但因其楼盘规模较大， 因此还是会有一定的存货量；星际豪庭与泓基城品虽然推货量大，但是出因此还是会有一定的存货量；星际豪庭与泓基城品虽然推货量大，但是出 货量不大，这与他们自身的产品与销售模式有一定关系，也与其价格偏高货量不大，这与他们自身的产品与销售模式有

22、一定关系，也与其价格偏高 脱不了关系；中仪花园新推出的货量主要为项目剩余货量，因此其消化力脱不了关系；中仪花园新推出的货量主要为项目剩余货量，因此其消化力 主要靠老客户介绍。主要靠老客户介绍。 石岐区主要楼盘出货情况石岐区主要楼盘出货情况 面积段面积段60180180合计合计 存货量存货量321344884245757572968183524 占总量百分占总量百分 比比 1%4%14%12%16%21%8%23%100% 石岐区目前存货总量达到石岐区目前存货总量达到3524套，目前存货量最大为超过套，目前存货量最大为超过180 ，因其单价超，因其单价超 过限价标准所以网签有一定影响；存货量最少

23、的除去小于过限价标准所以网签有一定影响；存货量最少的除去小于60 之外，最少的是之外，最少的是 60 -80 区间的房子，由此表明现今房地产需求主要以刚需中小户型为主。区间的房子，由此表明现今房地产需求主要以刚需中小户型为主。 石岐区主要楼盘综合分析石岐区主要楼盘综合分析 星际豪庭星际豪庭项目基本资料项目基本资料 位置位置 中山市石岐区学院路中山市石岐区学院路8 8号（电子号（电子 科技大学侧）科技大学侧） 开发商开发商 中山市长江兆业地产开发有限公中山市长江兆业地产开发有限公 司司 占地面积占地面积1833418334 建筑面积建筑面积164758.69164758.69 容积率容积率7.0

24、47.04 主推组团主推组团现正主推现正主推a a栋栋 在售户型在售户型 8383-96-96两房，两房，128128三房及三房及 144144四房四房 代理商代理商 世联地产世联地产 销售均价销售均价 0101，0202户型户型63006300元元/ / 03-0603-06户型户型5500/5500/ 装修情况装修情况毛坯毛坯 客户群客户群石岐客占比例较多石岐客占比例较多 绿化率绿化率33.47%33.47% 地理位置分析地理位置分析 优势优势项目交通图项目交通图 项目位于市中心半山位置。地处城市中心地项目位于市中心半山位置。地处城市中心地 段，假日商圈、大信新都汇商圈、益华商圈段，假日商

25、圈、大信新都汇商圈、益华商圈 中心点。中心点。交通十分方便，交通十分方便，5 5分钟车程全程通达分钟车程全程通达 中山主要市政机构及假日广场、大信、京华中山主要市政机构及假日广场、大信、京华 三大商圈，与利和广场国际金融中心比肩相三大商圈，与利和广场国际金融中心比肩相 望。享有最繁华最方便地段，受超成熟繁华望。享有最繁华最方便地段，受超成熟繁华 商圈辐射。商圈辐射。 劣势劣势 地处石岐区繁华核心地段，周边交通路网虽地处石岐区繁华核心地段，周边交通路网虽 然方便，但是石岐区城区道路偏窄，而且人然方便，但是石岐区城区道路偏窄，而且人 流车流偏多，因此交通会有一定程度的阻塞；流车流偏多，因此交通会有

26、一定程度的阻塞； 并且项目处在斜坡中间，车辆出入会略显麻并且项目处在斜坡中间，车辆出入会略显麻 烦烦 户型结构分析户型结构分析 户型户型面积区间面积区间套数（套）套数（套）比例比例 二房二房83-9655449% 三房三房113-12851946% 四房四房114-117625% 合计合计1135100% 91两房，套内面积两房，套内面积72 此户型为北向设计，虽有l型大 面积景观阳台设计，但客厅、卧 室窗户都朝北，同时卫浴门正对 着次卧。 83 两房，套内面积两房，套内面积66 此户型为精致型两房，空间利用紧凑 合理；小面积楼房有大面积景观阳台 与飘窗设计，动静分区。但是不足地 方是卫浴门对

27、着次卧门口，且户型为 北向设计。 128三房，套内面积三房，套内面积101 此户型大入户花园设计，且入户 花园20 赠送一半，动静分区， 主卧带空中花园，多出了一个观 景空间，不足之处为厨房采光不 良。 144 四房，套内面积四房，套内面积114 此户型为四房设计，超大入户花园嵌 入，且入户花园面积赠送一半，可以 改成餐厅；客厅景观阳台一直延伸到 卧室，明厨明卫设计，主人房带卫浴 和衣帽间，不足之处没有明确餐厅设 计，且略显紧凑。 个案总结个案总结 项目优势项目优势项目劣势项目劣势 项目地理位置较好，地处半山使人项目地理位置较好，地处半山使人 有优越感。而且受大信商圈，益华商圈，有优越感。而且

28、受大信商圈，益华商圈， 假日广场商圈三大商圈辐射，生活配套假日广场商圈三大商圈辐射，生活配套 完善，项目内部设有高级会所。户型比完善，项目内部设有高级会所。户型比 例合理，适合刚需型购房者需求。例合理，适合刚需型购房者需求。 项目人流车流较多，交通时常阻塞。项目人流车流较多，交通时常阻塞。 项目建筑密度过高，楼距过近，生活空间项目建筑密度过高，楼距过近，生活空间 小，园林景观设计不足，且临近人民医院，小，园林景观设计不足，且临近人民医院， 对客户心理有一定影响对客户心理有一定影响 城市花园莲兴阁城市花园莲兴阁项目基本资料项目基本资料 位置位置中山市龙腾路中山市龙腾路6 6号号 开发商开发商中山

29、市厚兴房地产开发有限公司中山市厚兴房地产开发有限公司 占地面积占地面积2300023000 建筑面积建筑面积6300063000 容积率容积率3.03.0 主推组团主推组团主推主推1-51-5栋剩余单位栋剩余单位 在售户型在售户型 8282两房，两房，8787-113-113三房及三房及 123123四房四房 代理商代理商天域地产天域地产 销售均价销售均价65006500元元/ / 装修情况装修情况毛坯毛坯 客户群客户群石岐客占比例较多石岐客占比例较多 绿化率绿化率36%36% 地理位置分析地理位置分析 优势优势项目交通图项目交通图 项目地处电子科大旁侧，地理位置优越，旺项目地处电子科大旁侧，

30、地理位置优越，旺 中带静，周边受大信商圈辐射，为老石岐中中带静，周边受大信商圈辐射，为老石岐中 心地段，容易引起老石岐客户认可，交通便心地段，容易引起老石岐客户认可，交通便 利，利，5 5分钟步行可达大信新都汇，假日广场，分钟步行可达大信新都汇，假日广场， 可以形成以学院为中心的成熟生活辐射圈可以形成以学院为中心的成熟生活辐射圈 劣势劣势 地处石岐区繁华核心地段，但是普片石岐区地处石岐区繁华核心地段，但是普片石岐区 城区道路偏窄，而且人流车流偏多，因此交城区道路偏窄，而且人流车流偏多，因此交 通会有一定程度的阻塞；通会有一定程度的阻塞； 户型结构分析户型结构分析 户型户型面积区间面积区间套数（

31、套）套数（套）比例比例 二房二房826611% 三房三房87-11345175% 四房四房1238614% 合计合计603100% 82两房，套内面积两房，套内面积68 此户型观景视野宽阔，主卧飘 窗设计，不足之处为阳台朝北， 冬天会较冷。 105 三房，套内面积三房，套内面积87 此户型格局方正，南北通透，且视 觉景观，270度飘窗设计，不足之 处此户型略显紧凑。 103 三房，套内面积三房，套内面积86 此户型最大特点为双阳台，大飘 窗，且较为方正，不足之处阳台 为不规则形状，且卫生间正对主 卧房间门。 123 四房，套内面积四房，套内面积102 此户型厨房有独立阳台，客厅设有 大工间，增

32、强私密性，不足之处餐 厅略显偏小，且四房户型没有入户 花园设计。 个案总结个案总结 项目优势项目优势项目劣势项目劣势 项目位于学院旁，临近大信新都汇，项目位于学院旁，临近大信新都汇， 距离大信新都汇仅步行距离大信新都汇仅步行5分钟，周边生活分钟，周边生活 配套齐全。石岐本地客户对该位置心理配套齐全。石岐本地客户对该位置心理 认同度较高，吸引不少石岐本地客户前认同度较高，吸引不少石岐本地客户前 来购买。产品以刚需户型为主，南北对来购买。产品以刚需户型为主，南北对 流设计，满足刚需需求。流设计，满足刚需需求。 楼下设计为商铺，对居住环境有一定影楼下设计为商铺，对居住环境有一定影 响。另外楼盘紧靠学

33、院半山，蚊虫较多，响。另外楼盘紧靠学院半山，蚊虫较多， 生活不便。由于楼盘销售周期长，现存货生活不便。由于楼盘销售周期长，现存货 量大部分为剩余产品，楼层或朝向偏差。量大部分为剩余产品，楼层或朝向偏差。 泓基泓基城品城品项目基本资料项目基本资料 位置位置中山市石岐区豪程北路中山市石岐区豪程北路6 6号（永号（永 怡花园后面）怡花园后面） 开发商开发商中山市泓基置业有限公司中山市泓基置业有限公司 占地面积占地面积1300013000 建筑面积建筑面积4400044000 容积率容积率3.03.0 主推组团主推组团主推主推1 1、2 2、5 5栋单位，即将推出栋单位，即将推出 4 4栋栋 在售户型

34、在售户型8585两房，两房，9393-118-118三房三房 代理商代理商中原地产中原地产 销售均价销售均价68006800元元/ / 装修情况装修情况毛坯毛坯 客户群客户群石岐客占比例较多石岐客占比例较多 绿化率绿化率34%34% 地理位置分析地理位置分析 优势优势项目交通图项目交通图 项目地处豪程北路路段，项目地处豪程北路路段，北接宏基路、南至北接宏基路、南至 富丽路、西临岐乐花园、东到起湾道，富丽路、西临岐乐花园、东到起湾道，5 5分钟分钟 车程可达大信新都汇，周边生活配套车程可达大信新都汇，周边生活配套2 2分钟步分钟步 行均可到达，且项目所在地段旺中带静行均可到达，且项目所在地段旺中

35、带静 劣势劣势 虽然地处石岐区，但是已属石岐与东区边缘虽然地处石岐区，但是已属石岐与东区边缘 地段，受大信商圈等繁华商圈辐射相对其他地段，受大信商圈等繁华商圈辐射相对其他 楼盘较小。楼盘较小。 户型结构分析户型结构分析 户型户型面积区间面积区间套数（套）套数（套）比例比例 二房二房82-857722% 三房三房94-11828178% 合计合计358100% 85 两房设计两房设计 此户型作为两房设计，区间合理，动静分区，赠送面积较多，但 不足之处是阳台朝北向，且两个房间之间相隔太近。 116 三房设计三房设计 此户型全明设计，采光良好，且 设计超大双阳台，景观良好，不 足之处是两厅占用空间太

36、大，导 致生活空间紧凑。 110 三房设计三房设计 此户型赠送面积较多，户型较方 正，但不足之处依然是两厅占用 位置较多，导致生活空间紧凑。 个案总结个案总结 项目优势项目优势项目劣势项目劣势 该项目由于报批较早，赠送面积偏多，该项目由于报批较早，赠送面积偏多， 作为一大卖点，赠送面积约作为一大卖点，赠送面积约20-30平方，平方， 增大空间利用率。人车分流设计保证人增大空间利用率。人车分流设计保证人 行安全。行安全。 该项目位置偏靠内，周边配套比较差。该项目位置偏靠内，周边配套比较差。 园林绿化配套不足。居住密度较高，舒适园林绿化配套不足。居住密度较高，舒适 度较差。周边人口流动性大，多为房

37、屋租度较差。周边人口流动性大，多为房屋租 户，因此人流比较复杂。户，因此人流比较复杂。 中仪花园中仪花园项目基本资料项目基本资料 位置位置中山市石岐区宏基路中山市石岐区宏基路3 3号号 开发商开发商 中山市中仪花园房地产开发有限中山市中仪花园房地产开发有限 公司公司 占地面积占地面积59776.259776.2 建筑面积建筑面积139799139799 容积率容积率1.861.86 主推组团主推组团现正主推第三期现正主推第三期 在售户型在售户型 9393-99-99两房，两房，125125-139-139 三房三房 代理商代理商盛唐地产代理盛唐地产代理 销售均价销售均价68006800元元/

38、/ 装修情况装修情况毛坯毛坯 客户群客户群多为中仪花园老客户推荐多为中仪花园老客户推荐 绿化率绿化率36.29%36.29% 地理位置分析地理位置分析 优势优势项目交通图项目交通图 项目地处北城东门户康华路，周边生活，市项目地处北城东门户康华路，周边生活，市 政配套齐全，政配套齐全，500500米范围内配套资源有石岐区米范围内配套资源有石岐区 办事处、石岐中学、中山市实验小学、华侨办事处、石岐中学、中山市实验小学、华侨 中学、厚兴市场、沙岗墟市场，中学、厚兴市场、沙岗墟市场，5 5分钟步行可分钟步行可 达大信新都汇，交通便利快捷，周边有多路达大信新都汇，交通便利快捷，周边有多路 公交可到达公交

39、可到达 。 劣势劣势 虽然地处石岐区，但是已属石岐与北区边缘虽然地处石岐区，但是已属石岐与北区边缘 地段，与沙岗墟市场位置太近，人流复杂，地段，与沙岗墟市场位置太近，人流复杂， 因此需要严格要求保安力度。因此需要严格要求保安力度。 户型结构分析户型结构分析 户型户型面积区间面积区间套数（套）套数（套）比例比例 二房二房93-991614% 三房三房125-15610186% 合计合计117100% 94两房，套内面积两房，套内面积78 此户型作为两房设计，空间排布合理，南 北通透，且有景观阳台设置，单从户型来 看，此户型是优质两房户型。 139三房三房,套内面积套内面积112 此户型双阳台设计

40、，南北通透，主 卧设有景观阳台，设计人性化，户 型配比合理。 124三房三房,套内面积套内面积102 此户型三阳台设计景观优越，不 足之处是户型紧凑，两次卧之间 相邻太近，整体感觉不够舒适。 个案总结个案总结 项目优势项目优势项目劣势项目劣势 地处城央中轴，周边生活较为便利。地处城央中轴，周边生活较为便利。 楼盘口碑较好，目前销售多旧客户推荐。楼盘口碑较好，目前销售多旧客户推荐。 所处位置交通便利，临近东区所处位置交通便利，临近东区cbd。 售价偏高，推货量小，选择性较少。售价偏高，推货量小，选择性较少。 户型偏大，总价相对较高。目前主推单位户型偏大，总价相对较高。目前主推单位 多为朝北且靠近

41、马路，生活舒适度受到影多为朝北且靠近马路，生活舒适度受到影 响。响。 天水湖天水湖项目基本资料项目基本资料 位置位置中山市石岐区东明桥右侧中山市石岐区东明桥右侧 开发商开发商中山市正德房地产开发有限公司中山市正德房地产开发有限公司 占地面积占地面积6678966789 建筑面积建筑面积237782.33237782.33 容积率容积率2.98 2.98 主推组团主推组团主推主推5 5栋栋 在售户型在售户型7474两房，两房，9292-120-120三房三房 代理商代理商开发商自己销售开发商自己销售 销售均价销售均价55005500元元/ / 装修情况装修情况毛坯毛坯 客户群客户群年轻刚需首次置

42、业比例较多年轻刚需首次置业比例较多 绿化率绿化率30%30% 地理位置分析地理位置分析 优势优势项目交通图项目交通图 项目地处中山市石岐区东明桥右侧，地处中项目地处中山市石岐区东明桥右侧，地处中 山中心城区的黄金位置，其东连东区，西望山中心城区的黄金位置，其东连东区，西望 西区，南靠石岐，北接港口西区，南靠石岐，北接港口 , ,距离大信新都距离大信新都 汇、轻轨北站商圈仅汇、轻轨北站商圈仅5 5分钟车程分钟车程 , ,并可眺望长并可眺望长 达达2.52.5公里的岐江景致公里的岐江景致 。 劣势劣势 项目地理位置位于工业区，周边配套落后，项目地理位置位于工业区，周边配套落后， 相对其他几个楼盘受

43、大信商圈辐射较小。相对其他几个楼盘受大信商圈辐射较小。 户型结构分析户型结构分析 户型户型面积区间面积区间套数（套）套数（套）比例比例 二房二房826611% 三房三房87-11345175% 四房四房1238614% 合计合计603100% 74两房两房 此户型为小两房设计，两房设 计入户花园显人性化，但也因 为入户花园占用过多面积，导 致生活区域过于紧凑。 91 三房三房 此户型设计灵动，户型多变，功能 齐全，但各功能区间面积偏小，户 型紧凑。 119 三房三房 此户型为三房设计，功能齐全，户型 也很灵动，改动性很大，但略显不足 是卫浴间门口正对次卧，且户型空间 感不强。 119 三房变五

44、房三房变五房 此户型为三房变五房，改变后虽 然实用性大大加强，且功能区间 也不用改变，但最大一个问题是 使得原本就略显紧凑的户型更加 紧凑，生活区间更加小。 个案总结个案总结 项目优势项目优势项目劣势项目劣势 小区内园林配套设施齐全，绿化景小区内园林配套设施齐全，绿化景 观较好。户型灵活多变实用，适合刚需观较好。户型灵活多变实用，适合刚需 群体。价格偏低，吸引年轻置业人群。群体。价格偏低，吸引年轻置业人群。 项目位于工业区内，周边生活配套落项目位于工业区内，周边生活配套落 后，并且周围人流比较复杂。楼房住户较后，并且周围人流比较复杂。楼房住户较 多，因此生活空间相对较小，影响生活舒多，因此生活

45、空间相对较小，影响生活舒 适度。适度。 大信芊翠家园大信芊翠家园项目基本资料项目基本资料 位置位置中山市港口镇兴港南路中山市港口镇兴港南路4848号号 （康华桥往北直行（康华桥往北直行400400米）米） 开发商开发商中山市大信置业有限公司中山市大信置业有限公司 占地面积占地面积127000127000 建筑面积建筑面积366000366000 容积率容积率3.03.0 主推组团主推组团主推主推e7e7、e8e8（带（带20002000元装修），元装修）， d6d6（楼王毛胚），（楼王毛胚），e14-e20e14-e20 （毛胚）（毛胚） 在售户型在售户型7878-95-95两房，两房，101

46、101- 124124三房三房 代理商代理商大地地产代理大地地产代理 销售均价销售均价带装修带装修65006500元元/ /，毛胚，毛胚54005400 元元/ / 装修情况装修情况 毛胚，精装修毛胚，精装修 客户群客户群港口，张溪一带客户占比例较港口，张溪一带客户占比例较 多多 绿化率绿化率35%35% 地理位置分析地理位置分析 优势优势项目交通图项目交通图 项目地处城轨中山北站旁，是距离城轨中山项目地处城轨中山北站旁，是距离城轨中山 北站最近的楼盘。交通除了有中山北站，另北站最近的楼盘。交通除了有中山北站，另 外外连北外环，京珠高速公路，内接康华桥，外外连北外环，京珠高速公路，内接康华桥，

47、 5 5分钟车程即可到达大信新都汇。分钟车程即可到达大信新都汇。 劣势劣势 在区域上属于港口区，在石岐人心理上有一在区域上属于港口区，在石岐人心理上有一 部分隔阂。过于靠近中山北站，城轨停靠时部分隔阂。过于靠近中山北站，城轨停靠时 会有噪音影响。中山北站周边规划仍迟迟未会有噪音影响。中山北站周边规划仍迟迟未 动工，周边目前配套较差。动工，周边目前配套较差。 户型结构分析户型结构分析 户型户型面积区间面积区间套数（套）套数（套）比例比例 二房二房826611% 三房三房87-11345175% 四房四房1238614% 合计合计603100% 101三房三房 此户型为小三房设计，阳台朝 南，户型

48、南北通透，各房间大 小适中。客厅略显较窄。 78两房两房 此户型两房设计，阳台朝南， 户型南北通透。两房房间都比 较合适，适合刚需需求。 个案总结个案总结 项目优势项目优势项目劣势项目劣势 项目位于城轨中山北站旁，未来城轨项目位于城轨中山北站旁，未来城轨 发展将为楼盘带来升值空间。交通出行发展将为楼盘带来升值空间。交通出行 较为方便，外接北外换，内接康华桥，较为方便，外接北外换，内接康华桥，5 分钟车程可达石岐大信新都汇商业中心。分钟车程可达石岐大信新都汇商业中心。 未来升值空间较大。户型适合刚需人群，未来升值空间较大。户型适合刚需人群， 价格相对石岐楼盘较低。价格相对石岐楼盘较低。 项目位于港口区，部分石岐居民对此项目位于港口区，部分石岐居民对此 有一定心里抵触。周边配套尚未齐全。中有一定心里抵触。周边配套尚未齐全。中 山北站周边规划仍未动工。现推货开始转山北站周边规划仍未动工。现推货开始转 向大户型及带装修户型，刚需客户选择性向大户型及带装修户型，刚需客户选择性 有限。有限。 石岐区市场调研报告石岐区市场调研报告 总结总结 石岐区，作为中山市中心，无论在以前或