(项目管理)青岛太平洋国际广场项目投资分析报告X年

1、青岛太平洋国际广场项目投资分析报告目录摘要 4一、青岛基本概况 51、地理位置 52、历史沿革 53、人口 54、经济水平 65、区域规划情况 106、结论 131、房地产发展各项指标分析 152、房地产未来量预测 183、青岛市经济技术开发区（黄岛区）房地产市场分析 19三、经开区楼盘分析 251、竞争分析 26（1 ）、净地分析 26（2 ）、竞争个案分析 27（3 ）、潜在竞争情况 282、区域楼盘特点 283、区域客户需求分析 29（1 ）、不同面积、不同户型的需求状况 29（2 ）、不同单价，不同总价的需求情况 29（3 ）、潜在购房人群分析 29（4 ）、供需分析结论 30四、项目

2、概况 301、合作方概况 302、用地情况 313、用地四至 394、规划情况 415、配套情况 426、道路状况 427、市政规划 428、开发进度 449、合作方式 44五、项目 SWOT 分析 451、 SWOT 分析 45六、投资分析 49七、综述 54摘要青岛太平洋国际广场项目位于青岛市经济开发区西侧，紧邻大海， 项目地利位置较优越，经开区作为青岛市未来的经济和工业中心，发展 潜力巨大，特别是 2010 年海底隧道的开通将极大的促进经开区的发展。项目占地面积 59470.56 平方米（ 89.21 亩），地上总建筑面积190305.79 平方米，容积率 3.2 ，用地性质为商业用地，

3、计划开发酒店 式公寓。项目原股东计划将项目整体股权转让或保留小部分股权， 转让价格为楼面价 1100 元/平方米，总价格约为 2.1 亿元（ 209336369 元）。项目总投资成本预计约 15.2 亿元（ 6311 元/平方米），销售收入约 20.9 亿元 （公寓 10250 元 /平方米，车位 16/个）,净利润约 4.3 亿元（1713 元/平方米），净利润率约 19.24 ，具备良好的盈利能力。项目预计需要投入 1.8 亿元自有资金， 并办理 3 亿元项目银行开发 贷款，即可通过滚动开发完成整个项目运作。、青岛基本概况1、地理位置青岛位于山东半岛东南部、黄海之滨。是全国70个大中城市之

4、一， 也是我国大陆第二大港口。该市东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻， 西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。1994年2月，被列为全国15个 副省级城市之一。青岛现辖七区五市，总面积10654平方公里，2007年，总户籍人 口 757.99万，其中市区1102平方公里，人口 275.55万人。截止到2007 年底青岛市常住人口达到了 838.67万人。2、历史沿革1981年，青岛市被列为全国15个经济中心城市之一；1984年4 月，被列为全国14个进一步对外开放的沿海港口城市之一；1986年 10月15日，被国务院正式批准在国家计划中实行单列，赋予省一级经 济管理权限；1994年2月，被列为全国1

5、5个副省级城市之一。3、人口表1-1 :青岛市2003-2007年人口增长情况年份20032004200520062007青岛市人口（万人）720.68731.12740.9749.38757.99市区人口（万人）246.77258.4265.43271275.55总人口增长率（%0.701.4%1.31.11.15市区人口增长率2.084.7P 2.72.11.68 :全市城市化率35.2%36%35.8%36.2%36.4%数据来源：青岛市年度统计公报房地产市场的发展与城市人口增长、人口导入、城市化之间存在不可分割的联系，从青岛市人口和城市人口变动的数据反映，人口导入速 度越快（青岛市20

6、04-2007年人口增长率均高于中国年均的人口增长率1.07% ）、城市化发展进程越快（2005年中国城市化率为42.99%，而 青岛市仅为36%，低于全国平均数6个百分点）、人口导入动力越大， 当地房地产需求量将越大。4、经济水平青岛市借助良好的自然条件和经济基础，过去五年经济发展迅速表1-2 :青岛市2003-2007年经济发展情况年份2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年GDP（亿元）1,780.302,163.802,695.503,206.58:3,786.52GDP增幅（%15.90%16.80%16.90%15.70%16.00%人均GDP（元）124,70

7、3.06 :29,595.6936,381.43 412,789.77 49,954.75人均GDP增幅（%16.45%19.81%22.93%17.61%16.74%人口（万人）720.68731.12740.9749.38:757.99人均GDP（美元）3,611.824,327.175,319.316,256.277,303.86（1 ）、GDP青岛市GDP年均增幅为16.26%，远高于全国的平均增长速度, 反映了宏观经济较好的增长态势。图1-1 :青岛市2003-2007年GDP增长情况0.003,783,20i2,692,1631,78GDP （亿元）4,000.003,500.00

8、 GDP（亿元）2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年3,000.002,500.002,000.001,500.001,000.00500.00图1-2 :青岛市2003-2007年GDP增长率（2）、人均 GDP人均GDP亦从24703.06元（03年）至49954.75元（07年），约 合7303.86美元，年均增幅为18.71%图1-3 :青岛市2003-2007年人均GDP增长情况人均GDP （元）50,000.0040,000.00-30,000.00-20,000.00 10,000.00 -0.00 -2003 年 2004 年 2005 年 20

9、06 年 2007 年人均GDP（元）青岛市人均GDP介于1300-8000美元，说明其房地产发展处于快 速上升阶段。若按照人均 GDP18.71%的年平均增长速度，青岛市人均 GDP在2008年将达到8000美元，房地产发展进入平稳上升阶段，2011 年达到13000美元，房地产发展进入下降阶段，这说明青岛市房地产 已经到了快速增长的末期，即将进入平稳的发展阶段，适合进行长期价值投资。表1-3 :人均GDP与房地产市场发育状况的关系人均GDP800-1300 美兀1300-8000 美兀8000-13000 美兀13000美兀以上住房房地产阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段按照

10、世界银行2004年的划分，低收入国家的水平是人均收入低于826美元，国家城市化的程度平均是30%，下中等收入的国家人均收入 的水平是826美元到3255美元，这些国家的人均城市化水平是 50%， 上中等收入国家他们的收入水平是从 3255美元到10065美元，这些国 家他平均城市化的水平是70%。高收入国家也就是收入高于10065美 元的国家，他们平均城市化的水平是 80%。而青岛2007年的人均GDP 是7303美元，属于上中等收入国家的水平，按照目前的发展速度，预 计2010年即可达到高收入国家的水平。（3 ）、城市化率另一方面，从城市化角度来看，当城市化率 04.54 4,253.90

11、5,201.014,976.99房屋价格涨幅（%14.60%15.20%10.90%6.90%6.50%-4.31%：城市人均居住面积（平方米）19.424.1922.9623.7323.7（1 ）、固定资产投资额青岛市固定资产投资额呈现逐年递增的态势，其中，2003-2005年的增幅较大，其平均增幅达到了 46.1%，2006年以来增幅下降，其平 均增幅约为21.7%，说明近两年房地产市场发展平稳。图2-1 :青岛市固定资产投资情况固定资产投资额（亿元）-固定资产投资额（亿元）（2 ）、施工、竣工、销售面积从增长幅度来看，2003年以来施工面积和新开工面积持续增长， 但是增速逐渐放缓；而竣工

12、面积除 2004、2005两年出现一定程度增长 以外，2006、2007两年甚至出现了负增长，说明开发商有意的控制开 发节奏以应对市场变化；销售面积除 2007年负增长14%以外，其他年 份均保持较稳定的增长。从绝对数量来看，销售面积一直小于新开工面积， 说明未来的市场 供给比较充足，2003-2005年销售面积甚至小于竣工面积， 说明市场出 现了一定程度的供过于求，而 2006年以来销售面积又再次超过了竣工 面积，说明市场供过于求的局面得到了一定程度的扭转。图2-2 :青岛市房地产施工、新开工、竣工和销售情况3,500.003,000.002,500.002,000.001,500.001,

13、000.00500.000.002003 年2004 年2005 年2006 年2007年 2008年上半年（3 ）、空置率按照国际通用算法（全社会空置房面积除以全部住房面积）计算的 青岛市2007年底住房空置率为2.7%，而按照国内的通用算法（空置 商品房面积除以当年竣工面积）则为 75.68%，如果按照另外一种折中 算法（空置商品房面积除以最近三年内竣工面积）计算则为23.04%。按照国际惯例，房屋空置率是反映房产市场供求状况的重要指标， 按通行惯例，空置率在 5%-10%之间为合理区；10%-20%之间为空置 危险区；20%以上为商品房严重积压区。而青岛市商品房按照第一种算法计算的空置率

14、仅为 2.7%，从侧面反 映了青岛市房地产市场目前处于健康的发展状态，房地产供求状态保持 基本平衡。（4 ）、均价走势从下图可以看出，青岛市商品房售价一直呈现稳步上升的态势，但是增幅却逐年放缓，2008年以来受国内宏观形势的影响，商品房售价 小幅下挫，比去年同期下降了 4.31%。图2-3 :青岛市商品房销售价格走势房屋均价（元/平方米）房屋均价（元/平方米）销售金额（亿元）2003 年2004 年2005 年2006 年2007年 2008年上半年ZI销售金额（亿元）|图2-4 :青岛市商品房销售金额500.00400.00300.00200.00100.000.002、房地产未来量预测（1

15、 ）、需求预测现有居民改善需求量：由23.7平方米（2007年）至35平方米（2020 年）：（35-23.7 ）平方米*758 万人/13=658.88 万平米/年新增人口需求量：常住人口从839万（2007年）至1200万（2020年），人均35平方米：（35-0）平方米*（ 1200-839）万人/13=971.92 万平米/年因此，至2020年青岛市商品住宅年均潜在需求约在658.88+971.92=1630.80 万平方米 /年3、青岛市经济技术开发区（黄岛区）房地产市场分析由于项目紧邻青岛市黄岛区（以下简称经开区） ，地理上同该区融 为一体，其同经开区房地产市场的联系比同项目所在的

16、胶南市房地产更 具关联性，因此本文着重对经开区的房地产市场进行分析。 （1）、经开区概况青岛国家级经济技术开发区于 1984 年 10 月经国务院批准设立， 是继深圳等经济特区设立之后在全国 14 个沿海开放城市中首批设立的 国家级经济技术开发区。青岛开发区东与青岛市市南区隔海相望， 海上最近距离 2.26 海里。 该区以国家批准的规划面积 17.52 平方公里为核心区， 以所处的青岛市 黄岛区 274 平方公里为辐射区，总人口近 50 万。青岛开发区区内既设有国家级经济技术开发区， 还设有青岛西海岸 出口加工区、国家级保税区及保税物流园区国家级新技术产业开发试验 区、国家（青岛）家用电子产品

17、产业园及凤凰岛省级旅游度假区、小珠 山国家森林公园。建区 20 多年来，青岛开发区基础设施投资累计 300 多亿元，培育了家电电子、 石油化工、 汽车船舶、新型材料、高新技术、 港口物流等为支撑的主导产业，形成了以“大港口、大工业、特色旅游” 为主体的区域特色经济。青岛开发区是国家级生态示范区和一级金融安全区， 获得了中国人 居环境范例奖， 2004 年成为博鳌论坛亚洲白金会员。中国商务部 2006 年公布的全国 49 家国家级经济技术开发区投资环境综合评价总指数和 经济实力排名中青岛开发区列前 5 强，其中社会及环境指标位居第 1 位。图2-5 :经开区位置示意图胶汕(2 )、经开区规划情况

18、青岛开发区总体规划面积227平方公里，是集现代港口、新兴工业、 旅游度假、商贸物流为工业特色的现代化新城区，内设几个特殊功能区， 其中保税区2.5平方公里、新技术产业区1平方公里、省级薛家岛度假 区27平方公里、行政商务中心区20平方公里。此外，还有工业区和商贸物流区等。3）、经开区经济发展情况到 2005 年底，全区完成地区生产总值 372 亿元，年均增长 34.1 ， 按年末人口 30 万计算，人均 GDP 达到 12.4 万元，远高于青岛市平均 水平；工业总产值（现价）完成 808 亿元，年均增长 35，工业增加 值 228 亿元，年均增长 36 ；五年累计完成固定资产投资 534 亿元

19、。 经济总量增速均居全市之首 ,占全市经济总量的比重已达 15% 。（4）、经开区产业集群发展基本情况港口和物流产业， 围绕建设中国北方国际航运中心、物流中心，全 面推进前湾港的开发建设，北港区全部建成， 2007 年货物吞吐量 2.6 亿吨，集装箱吞吐量突破 900 万标箱；总投资约 160 亿元的南港区开 发全面启动，规划建设香港招商局保税物流园及新前湾国际集装箱码 头，建成后将新增集装箱吞吐量 1200 万标箱。以港口为依托的现代物 流业快速发展，先后引进中远、中海海运、马士基等一大批世界 500 强企业和国内外著名物流公司 146 家，物流业对地区生产总值的贡献率 达到 14% 。我区

20、正逐渐成为中国北方物流中心。家电电子产业， 在海尔、海信、新都理光等龙头企业带动下，分别 建立高水平、国际化的工业园，其中海尔工业园占地 2500 亩，总投资 60 余亿元， 2007 年实现销售收入 274 亿元，是海尔集团海内外 12 个 工业园中占地面积最大、 生产能力最强的工业园。 目前全区家电产业已 形成年产电视机 650 万台、冰箱冷冻箱 1000 万台、空调 300 万台、手机 210 万部的生产能力，成为中国北方最大的白色家电生产基地。石油化工产业， 围绕建设清洁环保型国家级石化基地，按照“从上 游到下游”和“以下游促上游”的双向发展思路，不断加大招商引资力度， 石化工业得到较

21、快发展。总投资 125 亿元的 1000 万吨大炼油项目于 2005 年 6 月 22 日正式开工建设， 2008 年上半年达产后可实现年销售 收入 200 多亿元。总投资 5.44 亿美元的丽东化工项目已于 2006 年 11 月投产，该项目为山东省投资最大的外资工业项目， 达产后可年产 PX63 万吨，年销售额 13 亿美元。黄岛国家石油储备基地一期、 30 万吨级青 岛港原油码头三期等工程也已竣工。船舶工业和海洋工程产业， 以总投资 74 亿元的海西湾造修船基地 为依托， 15 万吨和 30 万吨级修船坞投入使用， 30 万吨和 50 万吨级造 船坞开工建设， 55 万吨修船坞已投入使用

22、， 2007 年投资 20 亿，完成 船坞主体工程建设， 2008 年实现造船。大型船用曲轴、瓦锡兰低速柴 油机等配套项目全面开工，建成后可形成年造船 468 万载重吨、修船 200 余艘、海上石油平台 4 座、救生艇 500 艘、年销售收入 100 亿元、 利税 14 亿元的生产能力。海洋工程产业，以中海油、中石化、中石油 海洋工程制造基地为依托，总投资 40 多亿元的中海油海洋石油工程项 目一期二期建成投产、三期开工建设，项目达产后，具备年 25-30 万标 准吨的海上钻井平台加工能力， 预计年产值 60 亿元。总投资 23 亿元的 中石油海洋工程项目也已开工建设， 将成为世界重要的海洋石

23、油工程制 造基地。与此同时，低中速柴油机总装基地等配套项目，正逐步向海西湾转移。汽车产业， 以欧力重工、上汽通用五菱、五征、竹内等为代表的汽 车产业已形成批量生产规模， 其中上汽通用五菱产能提升项目和总投资 40 多亿元的北汽福田产业园开工建设，一批工程机械和汽车零部件项 目相继建成。总投资 3.7 亿元的上汽通用五菱项目 2005 年 7 月 28 日 实现整车下线， 2007 年累计完成汽车生产 67000 辆，并已具备年产 8 万辆微型商用车的生产能力。 20 万辆整车和 35 万台发动机产能提升项 目 2007 年 2 月初开工建设，年底前主体厂房完工，开始设备安装，达 产后可形成 3

24、0 万辆整车及 35 万台发动机生产能力， 并构建起与之相匹 配的零部件供应体系，形成产业集群及拉动效应。一期投资 8 亿元、年 产 1 万台的福田重工挖掘机项目建成投产，二期计划投资 36 亿元，三 期 2008 年 7 月建成， 2007 年 11 月起重机项目开工，至 2010 年可年 产发动机 10 万台、叉车 4 万台、汽车起重机（含叉装机） 1.3 万台， 项目建成后年可实现销售收入 220 亿元，实现利税 40 亿元。目前，我 区已投产的汽车零部件生产企业有 30 家左右，汽车零部件生产已初具 规模。（5）、经开区房地产发展概况近几年来，经开区房地产市场一直保持着强劲的发展势头，

25、已形成 鲜明的板块特征， 房地产市场整体价格增长速度较快， 楼盘竞争也从最 初的产品竞争逐步迈向品牌竞争。随着青岛经济重心西移，各大企业纷纷落户经开区，再加上经开区 的房价相对市区偏低，因此从整个经开区的发展前景、环境、住宅质量 及相应的配套设施等因素综合考虑， 经开区的房产性价比较高，这为经 开区房地产价格提供了上行空间。经开区的商品房从目前来看销售情况良好，但是入住率较低。主要 原因是因为外来投资者的介入， 而购买的目的主要用于投资。 今后随着 土地资源日趋紧张， 经开区特别是临滨海大道附近的商品房将开始向高 层和小高层发展。 目前的西海岸楼市板块， 特别是开发区的楼盘价格已 升至每平方米

26、 7000-12000 元。日前，随着海湾大桥、海底隧道工程开工（开通后从经开区到青岛 市南区团岛仅需约 10 分钟），许多市区的购房者更把长期的关注转化为 近期的实际行动，点燃了对经开区板块的购房热情。海湾大桥、海底隧 道的兴建，将西海岸房地产与市区房地产联为一体，进而使投资者与购 房者不再把距离作为妨碍投资、困扰居住的因素。（6）、经开区房地产五大板块凤凰岛板块 ：该区域处于凤凰岛（薛家岛）旅游度假区内 ,与区域功 能相对应，该区住宅项目主要以“度假休闲”为基本定位。目前在城市综 合配套方面略有不足 , 但因邻近安子码头交通方便并有将来隧道利好消 息，楼市前景可观。唐岛湾板块： 该区域属

27、CBD 行政商务中心区， 开发区高档楼盘几乎 云集于此，形成沿海绝佳的海景高级住宅区。长江路以北、香江路以南区域为商业密集区。香江路是传统的商业密集区，利群长江商厦、家佳源商场的开业以及佳世客、易初莲花等入 驻，使得该板块商业氛围日益浓厚。该板块产品品质较高，其中唐岛湾附近为高价房聚集区，大部分高 端写字楼商业项目均在此区域内。保税区板块： 保税区位于开发区中段，交通比较便利，该区域楼盘 开发数量相对较少。文教区板块： 该区域在黄岛汽车客运站以西，石油大学以北，近邻 胶南市，堪称交通要道。区内教育氛围浓厚 ,石油大学、影视学院、职 业学校、开发区一中等知名学校遍布该区。黄岛老城区板块： 黄岛老

28、城区居住氛围浓厚，生活设施配套较齐全 但是繁华程度相对较低。该区临黄岛轮渡，交通便利。随着开发区整体 房地产市场的升温，这里陆续出现了一些品质较高的新楼盘。三、经开区楼盘分析项目所属区域已经成为青岛西海岸最为重要的居住、商贸、休闲区 之一，港区附近的集中住宅区星罗棋布，仅已建成的高档住宅区就有 150 万平方米以上，加之规划中尚未建设的面积共计 300 万平方米以上从周边地产样板采集和市场分析结论两部分来看， 目前西海岸房地产市场发展态势良好，且具有较强的排他资源优势，更重要的是周边的 投资环境为本项目提供了广阔的发展空间和强有力的利润保障。本次调研范围为经开区南部唐岛湾周边滨海地区的文教板块

29、、 唐岛 湾板块和凤凰岛板块共三个板块的地段优势较强、 体量较大、知名度较 高的项目。净地项目数据主要来源为土地交易中心及政府相关单位。项目数据主要来源除各项目售楼处、 反产交易中心以外，另参考易 居中国、搜房网等权威媒体的数据，再取个体项目楼层、位置、户型价 差中间值后，进行客观计算。1、竞争分析(1)、净地分析项目名称和位置项目体量销售均价开发商备注滨海大道南侧，唐岛湾东岸，上实游艇会地块占地330000平方米330.17万/亩上海上实集团、爱尔兰财富控股集团项目位置极佳，坐拥唐岛湾海上公园东侧，与太平洋项目毗湾相望金沙滩路南侧HD2007 16 地块占地10350平方米275万/亩青岛国

30、大生物制药有限公司项目位置较优，海景资源丰富太行山路东侧，嘉陵江路南北两侧 HD2007 10占地47396平方米218 万 / 亩青岛汇兆置业有限公司交通优势明显，距市中心较近地块金沙滩路南侧HD2008 16 地块占地2305平方米280万/亩中交运泽浚航有限公司项目位置较优，海景资源丰富（2）、竞争个案分析重点分析点为户型面积、销售价格、物业情况等。表3-1 :周边楼盘信息项目名称位置物业类型容积率起价均价占地面积 （平方 米）总建面积（平方米）户型装修康大风和日丽开发区滨海大道 与海尔大道交汇 处咼层、多层普 通住宅2.1751006500183500111958.757-130精装修

31、，每平方米600-800元国贸中心开发区长江中路公寓五星级 酒店、智能化 写字楼、板式住宅7.198001100023512.56221971.42100-130,200-300两种精装修， 装修成本2000 元千禧第三空间开发区武夷山路 与珠江路交汇处高层公寓2.9368008700199807500053-61平方米小户型精装修基寓开发区经济技术 开发区珠江路与 庐山路交汇处高层、小高层2.37630070003700012000080-120精装修锦绣前城开发区长江东路433号高层普通住 宅3.857006700540005700052-93精装修千城凤梧金沙开发区漓江东路小高层、高层普

32、通住宅2.7967004600017000085-120毛坯中南海湾新 城开发区珠江路与井冈山路交汇处高层普通住 宅2.22540086007192822000080-130毛坯凤凰城开发区滨海大道 与凤凰园西路交 汇处高层普通住 宅1.477000750017600026000080-120精装修， 装修成本1000 元3）、潜在竞争情况上海实业在唐岛湾东海岸以 3480 元/平方米的楼面价取得了一块土 地，计划开发高端住宅和商业，项目总建筑面积约 92200 平方米。2 、区域楼盘特点产品面：? 区域物业形态以混合社区为主，以小高层、高层为主，容积率约为2-3。? 户型以两房和三房为主、

33、户型面积在 80-120 平米为主， 户型类型及 户型面积适中，这与区域置业需求主要以自住和普通的投资需求为 主有关。? 区域产品多为新盘、且产品规模大，普遍在 10 万平方米以上。? 起价约 5000-7000 元 /平方米，均价约 6500-8000 元 /平方米。? 大部分都进行了精装修。客源面：? 三类客群并存，且以自住需求为主。区域购房的客户大体分为三类：一是周边工业园区、产业园区的工 作人士；二是青岛市中心区域分流的中等收入人士；三是外地人士，主 要是北京、天津和山东省本省各城市的客户，三类客户群体并存，前两 类以自住需求为主，越占 60% ，第三类以投资需求为主，约占 40% 。

34、销售推广面：? 区域价格涨幅较快，而且景观（海景）和朝向对价格的影响较大。3、区域客户需求分析(1 )、不同面积、不同户型的需求状况据调查显示,青岛市市民买房首选两房或三房，计划购买两房、三房 的分别占39%和48%,计划购买四房的占9%,以上合计占比高达96%, 如此的高比例证明市场中，青岛人的居住市场是以自住主导的市场。选择五房及以上、公寓、一房的比例均不超过 3%,因为在青岛，公寓 及一房历来是投资客的首选，可以看见市场投资客相对削弱，而五房以上 户型则是因为本次调查对象的条件限制在以年收入 6万一10万元之间 居多的群体中，所以购买超大户型的比例和能力相对较弱。从购买住房面积看，比例最

35、大的前三位排名依次是 60 90m2、100 120m2、90 100m2,这三类占到总数的87%,与计划购买房型的2 3房占比一致。其次为120 140m2的，占比5% ； 140m2以上和 60m2以下的市场需求不大。(2)、不同单价，不同总价的需求情况根据调查，青岛市七成购房者承受力在 7000元/m2以下，根据调查 结果,70%的被调查者认为商品房单价应该在 7000元/m2以内，其中有 35%的能够接受的购房单价为 5001 7000元加,35%的能够接受的购 房单价为3001-5000元/川(3 )、潜在购房人群分析根据调查，在青岛市的购房人群当中，首次置业的占67%。二次置业 的

36、占24%,多次置业的占9%。青岛市目前置业的刚性自住需求占有很大 比重,这与青岛近几年的城市升级和人群结构有关，从结果看，首次置业 人群是楼市中最为活跃的群体。在购房用途中，自住的占42.08%,想换房的占46.15%,用于投资的仅 占 4.98%。（4 ）、供需分析结论根据分析来看，青岛市目前的购房需求主要是 60 - 90平方米的两 房和三房，单价在7000元/平方米以下，购房人群主要以首次置业的自 住人群为主。四、项目概况1、合作方概况项目公司为青岛太平洋新天地置业有限公司， 注册地为青岛胶南市 积米崖港区，注册资本2000万元，股东为刘坤全（出资400万元，占 20%）、缪祝（出资12

37、00万元，占60%）和周茂柱（出资400万元, 占20%）共三人。青岛太平洋新天地置业有限公司的母公司为青岛市经开区当地的昆泉置业投资有限公司（以下简称昆泉置业） 。昆泉置业是以项目投资、 建筑施工与房地产开发为主的综合性企业 集团。公司旗下拥有建安总公司、昆泉房地产开发公司、宝都房地产开 发公司、昆泉物业管理公司、 市政工程公司、 装饰工程公司、 商贸公司、 涂料厂、铝塑门窗厂等十余家子公司和控股单位。二十几年来，昆泉置业旗下公司先后施工了青岛三美机电有限公司 厂房工程、青岛昌隆文具公司厂房工程、青岛七二五研究所工程、青岛 保税区厂房、 青岛开发区唐岛湾 A 组团住宅小区、 金数码公司厂区和

38、青 岛开发区佳世客购物中心；并开发建设了青岛开发区唐岛湾 B组团住 宅小区、钱江花园住宅小区、汇泉雅居、天河国际以及昆泉天籁村大体量综合社区等重点工程， 其中青岛七二五研究所工程被一次性评为市 优工程，天河国际年被评为省级文明工地、优质结构工程， 2003 年代 表山东省迎接建设部专家的检查获得好评。2 、用地情况 太平洋国际广场项目用地位于山东省青岛市胶南区滨海大道南侧 的积米崖港区管委驻地，距离经开区管委会约 7 公里。积米涯港位于胶南市最东端， 拥有的积米崖港是七十年代修建的中 型渔业、货运两用港口，是国家农业部确定的 13 个国家级中心渔港之 一，是山东省政府批准的国家二类开发口岸，港

39、区地处胶州湾畔，唐岛 湾西侧，东与青岛市经济技术开发区和青岛市保税区接壤，北依国家级珠山森林公园，西靠胶南市区和胶南市经济开发区项目总占地面积 127513 平方米（ 191.26 亩），总建筑面积 477470.8 平方米。项目从北向南共分 A、B、C 三个地块，土地面积分别为 19936 、 48106 和 59471 平方米，建筑面积分别为 123603.2 、 163560.4 和 190307.2 平方米，容积率分别为 6.2、3.4 和 3.2，土地用途为商业 （40 年），土地出让金总额为 19700 万元（土地面积价格 1545 元 /平方米）， 目前已经支付了 5910 万元

40、（ 30）。项目 A 地块计划修建一栋五星级酒店（ 68F ）和一个商业展览中心（3F）,五星级酒店将成为青岛市最高的建筑物之一具备强大的地标性 功能和作用，该酒店计划 2009 年 10 月开工， 2013 年 8 月竣工； B 地 块计划修建主题百货 （奥特莱斯国际名品折扣旗舰店， 8F）、SOHO 写字楼（26F ）、美食街（3F ）、和特色商店（2F），该地块计划2008年 10月开工，2010年8月竣工；C地块计划修建国际酒店式公寓（28F ）、 四星级酒店（28F）和底商，其中B地块建成后整体出售给台湾太平洋 百货集团经营。本次计划转让的项目为 C 地块，转让价格为楼面价 1100

41、 元/平方米 （土地面积价格为 3520 元/平方米，约 234 万元 /亩）。C 地块用地性质为商业，计划开发酒店式公寓，项目用地现状为三 通一平，该项目用地由青岛太平洋新天地置业有限公司于 2008 年 8 月 20 日通过公开出让取得。 土地出让金为土地面积每平方米 1545 元，总 计 9188 万元，根据土地出让合同，共分三笔进行支付，第一笔30（2756 万元）已经支付，第二笔 20% （1838 万元）应于 2008 年 7 月19 日之前付清，第三笔 50% （4594 万元）应于 2008 年 8 月 19 日之 前支付，目前第二笔和第三笔都尚未支付（合计 6432 万元）。

42、该项目由台湾太平洋百货集团通过招商引资的途径操作的出让， 并 由青岛本地的昆泉置业投资有限公司作为合作方共同开发三个地块， 三 个地块分别由青岛太平洋世纪置业有限公司 （2008 年 1 月 31 日成立）、 太平洋奥特莱斯商业（青岛）有限公司（ 2007 年 12 月 25 日成立）、青 岛太平洋新天地置业有限公司（ 2008 年 2 月 1 日成立）进行开发。其 中青岛太平洋世纪置业有限公司、 青岛太平洋新天地置业有限公司为昆 泉置业投资有限公司的全资子公司，太平洋奥特莱斯商业（青岛）有限 公司为台湾太平洋百货集团的全资子公司。图 4-1 ：项目用地位置图图4-2 :项目用地分区示意图地诀划分示議團太平洋积来崖裔业中心图4-3 :项目用地总体规划图（方案一）C图牛4 :项目用地总体规划图（方案二） A *汁百处主舟（E 制smi勵加再理品丄 金in咚 WKL A3：Tr*i臼从吐宜B曲土刖伸 I xtMiru 粉a Xi电点如图4-5 :项目效