泰安·新兴园营销策划报告84p

1、切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 2010年泰安年泰安新兴园新兴园 营销策划报告营销策划报告 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 城市概况城市概况 总体规划总体规划 宏观市场分析宏观市场分析宏观环境宏观环境 东部市场分析东部市场分析 中部市场分析中部市场分析 西部市场分析西部市场分析房产市场房产市场 区域分析区域分析 项目分析项目分析 项目整体定位项目整体定位项目定位项目定位 户型建议户型建议 配套建议配套建议 服务建议服务建议产品建议产品建议 营销推广策略营销推广策略 营销推广主题营销推广主题 近期工作安排近期工作安排营销

2、推广营销推广 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 城市概况城市概况 总体规划总体规划 宏观市场分析宏观市场分析宏观环境宏观环境 东部市场分析东部市场分析 中部市场分析中部市场分析 西部市场分析西部市场分析房产市场房产市场 区域分析区域分析 项目分析项目分析 项目整体定位项目整体定位项目定位项目定位 户型建议户型建议 配套建议配套建议 服务建议服务建议产品建议产品建议 营销推广策略营销推广策略 营销推广主题营销推广主题 近期工作安排近期工作安排营销推广营销推广 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 一、城市概况一、城市概况 西部新

3、城区西部新城区 城市城市 中心区中心区 东部东部 城区城区 南部南部 产业区产业区 时时 代代 发发 展展 线线 泰安是山东省中部一座 著名的文化旅游城市。总面 积7762平方公里，全市2008 年末常住人口545.6万人。 中心城区下辖泰山区与 岱岳区，总人口约为157157万万 人人。中心城区面积约为116116 平方公里平方公里。 目前城区主要以时代发展线划分为四大区域： 城市中心区、西部新城区、东部城区、南部产业区城市中心区、西部新城区、东部城区、南部产业区 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 二、总体规划二、总体规划 中心城区形成“一主、一主、 一副

4、一副”的空间布局结构。一 主为主城即泰城，一副为南 部新城。 主城规划形成“一个中一个中 心，一轴一线，六大组团，心，一轴一线，六大组团， 六条绿带六条绿带”的空间结构。 其中六大组团为： 东部新城组团、玻纤工业区组团、新火车站组团、农业高科园组团、天平东部新城组团、玻纤工业区组团、新火车站组团、农业高科园组团、天平 组团和旅游经济开发区组团组团和旅游经济开发区组团 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 三、城市发展小结三、城市发展小结 未来人口及城市发展较为平缓未来人口及城市发展较为平缓 泰安市城市容量小，外来人口数量较少，且多为中低收入人群，同时中心城区缺少

5、大 型企业，因此对周边城市吸引力较差。因此未来35年内将基本保持现有城市规模，这就 造成房地产市场需求量不会有大的提升空间。 分区名确、中心突出分区名确、中心突出 未来泰安城市发展将明确按照分区和组团发展，且这种划分符合当地居民的生活习惯， 满足其生活需要。因此老城将保持其核心区地位，其地段、配套等优势还将持续一段时期， 因此老城与新区房价将保持差距，并有继续拉大的可能。 老城提升空间有限，新城发展前景广阔老城提升空间有限，新城发展前景广阔 老城由于发展较为成熟，因此未来几年面貌将不会产生较大改变，以新政府广场为核 心的西部新城区由于相对老城较远，虽然内部配套设施和居住氛围还未形成规模，近期仍

6、 将作为老城的辅城存在。但其丰富的行政资源、土地资源和总体规划的明显倾斜，决定了 其未来发展前景广阔。 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 四、宏观市场分析四、宏观市场分析 2009年年10月月2010年年1月月 二手房交易套数（单位：套）二手房交易套数（单位：套） 2009年年10月月2010年年1月月 新建商品房销售套数（单位：套）新建商品房销售套数（单位：套） 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 2009年年10月月2010年年1月月 商品房预售套数（单位：套）商品房预售套数（单位：套） 由以上三项数据图表对比可发现，泰

7、安二手房市场成交量较大。排除年底集中注册 成交因素，并参照以往数据，可确定泰安二手房市场月平均成交量高于新建商品房和商 品房总和，主要影响因素如下： 1、城区居住环境成熟，但商品房价格较高，部分客户选择二手房。 2、城市中心区楼盘目前供应量有限，部分客户由于无法购买转而选择二手房 3、城区边缘位置楼盘性价比较高，因此在区域市场中高于二手房成交。 中心区价格分流中心区价格分流 周边区机会明显周边区机会明显 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 2009年年10月月2010年年1月月 商品房预售均价（单位：万元）商品房预售均价（单位：万元） 由以上数据图表可发现，自

8、11月商品房预售均价产生大幅上升之后，至2010年1月 底，价格基本持平，结合上述成交量图表综合分析，可知： 1、经过10月份政策调整之后，期房销售明显下降，现房销售稳步上升。 2、市场与客户均进入一定观望和试探阶段，进一步的“洗牌”酝酿成型。 3、均价与项目所在区域价格较为接近，说明本项目产品市场接受度较高。 4、工程进度成为客户主要关注问题之一。 客户观望情绪明显客户观望情绪明显 降低风险现房走俏降低风险现房走俏 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 市区楼盘价格居高，郊区价格动荡市区楼盘价格居高，郊区价格动荡 泰安楼市价格呈上扬趋势，而市区楼市价格的上升将

9、会增大消费者购房压力，从而 令部分消费者购房意向转往城市边缘地带。 市场风险不断累积市场风险不断累积 政府公务员大都拥有两套甚至三套可作为第一居所的住房，近三年销售的房屋空置 率较高，市直安居工程入住率平均不高于30%，说明市场权宜型投资意味浓厚，真实住 房需求仅工薪阶层较为迫切。 房产投资回报较低房产投资回报较低 由泰安独特的城市经济特征所决定，房地产市场相对封闭，绝大部分的购房者和租 房者均为本地人，流动人口及外来迁居人口比例很低，造成房屋的出租率和租金也低。 供应量集中释放，市场结构将发生明显转变供应量集中释放，市场结构将发生明显转变 据不完全统计， 20102011年长城路区域处于运作

10、阶段的楼盘约为20个，总供应 面积达200万，未来竞争较为激烈，且会改变现有市场占有率。 二手房分流及价格冲击明显二手房分流及价格冲击明显 泰安市场二手房成交持续活跃，对中层客户分流明显，同时由于二手房销售均价较 低，将对本项目未来销售产生一定威胁。 五、市场动态五、市场动态 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 小结小结 关于现状关于现状 关于趋势关于趋势 关于客户关于客户 关于区域关于区域 泰安是城市容量较小，房地产市场受济南影响较明显，泰安是城市容量较小，房地产市场受济南影响较明显， 中低端需求量中低端需求量比较大，价格存在比较大，价格存在虚高成分虚高成分

11、。 在在供应的推动供应的推动下，未来几年的泰安市场的下，未来几年的泰安市场的竞争将极大加竞争将极大加 剧剧，同时市场的整体同时市场的整体开发水平将大步提升。开发水平将大步提升。 以内生需求为主以内生需求为主的市场的市场，自用和权宜性投资自用和权宜性投资是主要的置是主要的置 业目的；贫富差距明显。业目的；贫富差距明显。 项目所在的区域是新城重点发展区域，未来供应量较大，项目所在的区域是新城重点发展区域，未来供应量较大， 将面临将面临激烈的同质竞争。激烈的同质竞争。 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 城市概况城市概况 总体规划总体规划 宏观市场分析宏观市场分析宏

12、观环境宏观环境 东部市场分析东部市场分析 中部市场分析中部市场分析 西部市场分析西部市场分析房产市场房产市场 区域分析区域分析 项目分析项目分析 项目整体定位项目整体定位项目定位项目定位 户型建议户型建议 配套建议配套建议 服务建议服务建议产品建议产品建议 营销推广策略营销推广策略 营销推广主题营销推广主题 近期工作安排近期工作安排营销推广营销推广 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 泰安市场区域划分泰安市场区域划分 中部老城区中部老城区：城市核心区域，住宅、商业、写字楼项目集中于此，楼盘密集，但新开发楼 盘较少，新开楼盘地段稀缺性凸显。 西部：西部：随着“时

13、代发展线”这一城市重点项目的开工建设，涌现一部分高档的住宅楼和商 务楼项目，带动整个西部片区有较快发展，2010年市场供应量较大。 东部：东部：楼盘较为分散且多数为新开楼盘，配套日趋完善，新的居住板块正在形成。 南部新城区：南部新城区：城市建设重点向南发展，由此催生“奥林匹克花园”等项目的诞生。在目前 在房地产市场中正形成规模片区。 中部老中部老 城区城区 西部西部 东部东部 南南 部部 时时 代代 发发 展展 线线 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 项目名称项目名称项目位置项目位置形态形态规模规模 面积范围面积范围 主力面积主力面积 均价（元均价（元/）销

14、售率销售率 恒基富丽 东方 东岳大街东 段路南 多层、高 层住宅 建筑面积约 为7万， 以多层为主， 部分小高层 剩余面积以 130为主 46004900/ 剩余房源不足 100套 御井苑 泰安小井转 盘东南 多层住宅21栋多层 70-112 3030元/ - 112 瑞和东城 国际 泰明路泰安 十九中学东 多层住宅 建面72.7万 70-130 3300元/ 一期33栋，交2 万定金，2010 年11.30交房 华城丽景 湾 泰前大街与 凤台东路交 汇处 多层住宅8.1万 90-140 4150元 / 现只有八九十 平的 9095 志高国际 东岳大街与 温泉路交汇 处 多层、高 层住宅 占地

15、面积 222目，建 筑面积50万 80200 现在5200 5500元/，开 盘价6000元/ 现在处于预约 排号阶段，春 节后选房。 120130 东部市场东部市场 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 中部市场中部市场 项目名称项目名称项目位置项目位置形态形态规模规模 面积范围面积范围 主力面积主力面积 均价（元均价（元/）销售情况销售情况 华府天地 山东农业大学斜 对面 高层+底商 3栋18 层 130-300 8500 销售80% 130-180 银座城市 广场 东岳大街与龙潭 路交汇处东南 高层住宅+ 商业综合体 建面10 万 60-300 6000清

16、盘 120-160 书香名邸 东岳大街与虎山 路交汇处 高层住宅+ 底商 建面4 万 92-144 5500-6000 未出售，也没有优 惠活动 118、144 水岸华庭 泰安南湖公园西 侧 小高层住宅 2栋11 层（共 300户） 90-138 4900-5000 已销售1年，仅余20 来套 90-138 山景叠院 文化路泰山外语 学院对面 高层住宅 建筑面 积约8 万 60-300 10000元/ 九月底推出交50万 活动，仍在继续 未定 九州花园 山大街与东更路 交汇处 小高层+多 层+写字楼 综合体 建面6.6 万 70-120 4440 住宅清盘，仅余商 铺7700元/左右 70-1

17、20 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 项目名称项目名称项目位置项目位置形态形态规模规模 面积范围面积范围 主力面积主力面积 均价（元均价（元/）销售情况销售情况 财富中心 东岳大街与校场 街交汇处 高层住宅 办公楼一 体 总建 15225 70-127.6 6000销售率80%以上 盛世文苑 南关热电厂南 300米路东 多层住宅 总建筑 面积 15423. 2 85-1233600 仅余七八套120 和123 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 西部市场西部市场 项目名称项目名称项目进度项目进度形态形态规模规模 面积范围面

18、积范围 主力面积主力面积 均价均价 （元（元/） 销售情况销售情况活动活动 天龙大厦天龙大厦现房现房 商务公商务公 寓寓 一栋一栋30层层 剩剩116m2与与 149m2 5000 剩余房源剩余房源10套套 左右左右 无无 名仕尚座名仕尚座 2009.11月月 份动工，份动工， 地槽完工地槽完工 商铺商铺 高层住高层住 宅宅 总用地面积：总用地面积： 21750;总总 建筑面积：建筑面积：8 万万 501402平米平米 以小户型为主以小户型为主 4200处于排号阶段处于排号阶段 交交10000排排 号，每平米号，每平米 优惠优惠100 月季花园月季花园现房现房 多层住多层住 宅宅 15栋栋5层

19、层 目前主推目前主推 157m2 4300剩余剩余20户左右户左右无无 五环小区五环小区现房现房 多层住多层住 宅宅 北面北面25栋栋 南面南面5栋栋 80-130m23700售罄售罄无无 福盈天际福盈天际地基完成地基完成 高层住高层住 宅宅 商铺商铺 一期一期6栋栋500 户左右户左右 二期二期3栋栋400 户左右户左右 70-2002 107m2，200m2 47005、6月份开盘月份开盘 现在可以交现在可以交 钱预定钱预定 新城国际新城国际地基施工地基施工 高层住高层住 宅宅 商铺商铺 建面建面4.9万万 10 栋栋 89，115， 139 4800 一期卖完，二一期卖完，二 期正在进行

20、期正在进行 正月十五后正月十五后 推新户型，推新户型， 价上涨价上涨 弘泽小区弘泽小区地基施工地基施工 商住楼商住楼 住宅住宅 商住商住27层层 住宅十层住宅十层 80-150m2 5000以以 上上 5月份左右开月份左右开 盘盘 无无 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 圣地公寓圣地公寓 a、b座现座现 房，酒店房，酒店 和和c座明年座明年 春天完工，春天完工， 冬季停工冬季停工 酒店、酒店、 高层住高层住 宅、商宅、商 铺铺 总建面总建面 14.2万，万， 2栋栋22层，层， 2栋栋27层层 现有现有 114-138 a座座100的的 4200元元/ c座

21、均价座均价5500元元 / 40套房源未售出套房源未售出无无 圣山大厦圣山大厦挖地槽挖地槽 高层住高层住 宅宅 公寓公寓 建面建面8.6万万 ， 60-260 未定未定未售未售无无 苹果园苹果园起地基起地基 高层住高层住 宅宅 商铺商铺 占地占地180亩亩 31栋栋 96m2 和和 126m2 4500 一期一期6、7、8、11 还剩下还剩下16户左右户左右 先交先交2万万 定金定金 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 住宅市场分析小结住宅市场分析小结 价格特征：价格特征：由于泰山资源的存在，泰安房价呈现北高南低，从中心区域向东、西、南 依次降低的价格格局。

22、面积特征：面积特征：泰安楼市户型面积在60-300之间 ，西部地区户型集中在80-200，经济 型和舒适型均有分布。90-120的户型市场需求量较大的户型市场需求量较大。 市中心房市：市中心房市：中心区新开楼盘大约中心区新开楼盘大约5-7个，均为小高层或高层住宅个，均为小高层或高层住宅，以书香名邸、山景 叠院、华府天地等高档楼盘为代表，本案相对楼盘聚集区较远本案相对楼盘聚集区较远。 西部房市：西部房市：西部自然与政策环境优良，由于时代发展线片区的带动及总体规划的要求， 区域内新开楼盘较多，产品形态丰富，高层、多层、别墅均有分布，集中在长城路沿线， 以高层建筑为主。目标客户群分布较为广泛，价格可

23、接受程度较好目标客户群分布较为广泛，价格可接受程度较好。 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 国华时代国华时代 银座城市广场银座城市广场 书香名邸书香名邸华府天地（未动工）华府天地（未动工） 部分楼盘照片部分楼盘照片 华城丽景湾华城丽景湾 恒基富丽东方（现场）恒基富丽东方（现场） 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 碧云华庭围挡（未动工）碧云华庭围挡（未动工）容郡国际容郡国际 圣地国际公寓圣地国际公寓 怡和名居怡和名居 世纪大厦围挡（未动工）世纪大厦围挡（未动工） 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策

24、划报告 城市概况城市概况 总体规划总体规划 宏观市场分析宏观市场分析宏观环境宏观环境 东部市场分析东部市场分析 中部市场分析中部市场分析 西部市场分析西部市场分析房产市场房产市场 区域分析区域分析 项目分析项目分析 项目整体定位项目整体定位项目定位项目定位 户型建议户型建议 配套建议配套建议 服务建议服务建议产品建议产品建议 营销推广策略营销推广策略 营销推广主题营销推广主题 近期工作安排近期工作安排营销推广营销推广 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 一、区域分析一、区域分析 本项目位于东岳大街与长城路交叉口，项目一期已较为成熟，交通比较便利。 处于新城辐射

25、圈内，距离市政府较近，长城路居住圈日渐形成。 地块周边超市、商场、餐饮、车站、医院、银行等生活配套较为完善，生活氛 围已初步形成 三分钟车程三分钟车程 市政府市政府 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 二、项目分析二、项目分析 我们在市场上的位置我们在市场上的位置 长城路最佳区位+西城第一大盘+一期成熟社区+成功推广形象 我们的未来需要什么？我们的未来需要什么？ 对于新兴园来说，如何持久的保持项目的热度和吸引力，是整体项目成功和保 证最大利润空间的首要因素。 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 竞争者的落脚点竞争者的落脚点 圣

26、地公寓圣地公寓低总价，低门槛，时尚生活 新城国际新城国际新城中央，上层建筑 苹果园苹果园规范社区，幸福生活 名仕尚座名仕尚座精英小户型代表 距离铁路较近，均价4500，尾盘销售。与长城 我们的优势在哪里？我们的落点在哪里？我们的位置在哪里？我们的优势在哪里？我们的落点在哪里？我们的位置在哪里？ 突出大盘优势，确立成熟落点，坚定引领位置突出大盘优势，确立成熟落点，坚定引领位置 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 三、项目整体定位三、项目整体定位 我们要给客户一个持续选择的理由我们要给客户一个持续选择的理由 当客户已经熟悉了新兴园，我们还能给予他们什么？ 大盘气质

27、，成熟的居住环境 体验式营销 大盘优势，多样的产品链条 选择式营销 大盘价值，完善的配套设施 服务式营销 大盘氛围，良好的业主关系 圈层式营销 大盘理念，主流的生活主张 召唤式营销 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 我们的客户我们的客户 一期未成功选房的客户 曾来访但当时无具体购房意愿的客户 一期购房，偏重投资型客户 一期购房，偏重自用型客户 被中心城区高房价分流的客户 在市政府周边工作的人群 有一定经济实力的婚房客户 通过老客户介绍购房的客户 投资型客户 老客户老客户 新客户新客户 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 泰城

28、好房子的标准泰城好房子的标准 成熟宜居大盘成熟宜居大盘 高性价比产品高性价比产品+成熟社区生活成熟社区生活+大盘完善配套服务大盘完善配套服务 项目整体定位项目整体定位 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 细节大宅细节大宅 全民之家全民之家 健康人居健康人居 多样产品多样产品 / 宜居户型宜居户型 / 关注细节关注细节/ 功能全面功能全面 客户心理诉求：客户心理诉求： 对大盘和开发商品牌的认同。 对成熟楼盘风险低，形象好，性价比高的认同。 对项目整体规模和配套服务的认同。 对项目在市场上所营造的口碑的认同。 产品定位产品定位 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王

29、2010年泰山新兴园营销策划报告 城市概况城市概况 总体规划总体规划 宏观市场分析宏观市场分析宏观环境宏观环境 东部市场分析东部市场分析 中部市场分析中部市场分析 西部市场分析西部市场分析房产市场房产市场 区域分析区域分析 项目分析项目分析 项目整体定位项目整体定位项目定位项目定位 户型建议户型建议 配套建议配套建议 服务建议服务建议产品建议产品建议 营销推广策略营销推广策略 营销推广主题营销推广主题 近期工作安排近期工作安排营销推广营销推广 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 一、户型建议一、户型建议 本项目后期供应量较大，运作周期较长。因此后期在产品上应作

30、出创新，以丰富产 品链条，增加市场吸引力和利润空间。 挖掘横向附加价值，送足面积 空中花园/入户花园 高层建筑在每几层有一个垂直方向或水平方向空中花园，辅之以架空层绿化、屋顶 绿化 落地观景窗 顶层复式 skyhouse位于建筑的上层，拥有360度的视野，层高12米，内部空间可以设计成两 层空中别墅 立体绿化 底层架空环境绿化、空中连廊绿化、楼体外墙绿化、阳台绿化和屋顶绿化 高层如何创新高层如何创新? ? 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 挖掘横向附加值，送面积挖掘横向附加值，送面积 送大露台，而且业 主可将部分隔成室 内空间 送结构面积，即设 计死角形成的

31、公摊 的面积 南北错位阳台 的设计，可不 计面积赠送， 增加超值感 送“能跳舞的大阳台” 送屋顶花园 送入户花园 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 半地下室有独立的采光口半地下室有独立的采光口 地台凸窗，偷面积地台凸窗，偷面积可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁 建筑细节：建筑细节： 合理布局，增加得房率，合理布局，增加得房率， 偷面积，降低成本偷面积，降低成本 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 小高层类洋房户型示意小高层类洋房户型示意 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策

32、划报告 高高层类洋房户型示意层类洋房户型示意 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 高高层类洋房户型示意层类洋房户型示意 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 该户型也是送夹层的一种变化，最下层的高度低于该户型也是送夹层的一种变化，最下层的高度低于2.2米，形成三错层。米，形成三错层。 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 底层架空底层架空 底层架空层往往与园林景观相融合，是小区绿化的延伸，居住舒适度大为增 加。虽然表面上似乎提升了房屋的建造成本，但实际则是更好地利用了土地，保 护了自然环境，增进了

33、住宅区的整体性和完美性。 底层架空的结构，有较多的功能，主要体现在5个方面： （1）小区绿化、休闲设施之用； （2）用来作为停车场等进行经营； （3）一些管线出口，仪器仪表集中管理区； （4）小区部分配套商业、物业（物业服务中心、宿舍）运用； （5）架空层的其他运用。 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 高高层挑高入户大堂层挑高入户大堂 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 二、配套建议二、

34、配套建议 本项目配套设施不仅仅是供客户后期实际使用，而且对于项目目前的运作具有重要 意义。通过配套设施以提升体验式营销效果，使来访客户通过配套设施对项目整体形成 良好印象，最终促成成交。 绿化、景观及活动场地 大门、雕塑等设施 休闲座椅等小品 健身房、会所等高档配套设施 配套组成部分配套组成部分 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 社区中央位置设置中心广场，小区中心位置 建筑水景和小区标志 高绿化率，做到一步一景高绿化率，做到一步一景 在情感上达到一种，把家安 在公园里的感觉，从根本上改变 了兵营式小区的消极居住模式， 迎合了人们对居住环境更人性化 的需求。

35、切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 1、社区景观绿化以点线面有机结合，组团式园林景 观绿化，突出层次感，既可以节省土地，又有美感。 2、花木草坪、三季有花，四季有景，随处都有可休 憩的凉亭，注重人文环境的塑造。 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 塑造大型内部庭院式绿化，从而可以使得住户在小区内部也可享受到公园般的景色 漫步崎岖小径，欣赏沿途风景，归家 一路风景，一路成长，随时给孩子上课 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 景观小品建议：小品带有欧式建筑元素景观小品建议：小品带有欧式建筑元素

36、切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 特色规划特色规划 高档会所高档会所 健身房健身房 乒乓球室乒乓球室 会议室会议室 电影放映室电影放映室 大盘风范独享领地大盘风范独享领地 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 三、服务建议三、服务建议 为保持大盘形象，本项目应在营销过程中提供专业而充分的服务，并与项目推广相 结合，体现项目的视觉冲击力。 客户到访体验系统 安全感酒店感品位感国际感细致感 听觉视觉嗅觉味觉触觉 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 安全感安全感 鉴于项目所处区位环境，安全性一定是客

37、户非常关心的。多么 齐备的红外、电子巡更等等现代化社区保安系统，不如用“人” 在一开始就给客户一种心理上的安全感来的重要。 建议 保安数量要稍多于常规配置保安数量要稍多于常规配置，在客户参观过程中潜意识里总 有他们的身影。 保安形象一定要优中选优，高大威猛，不卑不亢。建议选用类选用类 似香港警察服装的制服似香港警察服装的制服，给以更为强烈的心理暗示。 【客户到访体验系统】分解说明：【客户到访体验系统】分解说明： 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 酒店感酒店感 即：尊贵+舒适 除了保洁、茶水等服务人员的着装、礼仪要重点考虑外。建议在接待厅配备老年或 者外籍门童

38、一名，除了给客户以酒店般的心理感受外，更重要的是做好客户的引导 工作，特别是对待老人、儿童服务要格外细致。 【客户到访体验系统】分解说明：【客户到访体验系统】分解说明： 体验五星级酒店式的入户感受体验五星级酒店式的入户感受 挑高大堂 水晶吊灯 大理石花纹铺地 休闲沙发组合 花草植物布置 专业物管及接待台 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 国际感国际感 国际化可以通过一些道具来加以暗示： 听觉听觉除中央音乐背景外，洗手间播放国外电台的节目 视觉视觉国外金融、时事、人文、时尚杂志要看似随意实则规范的置于客户触手可 及处（要即时期刊） 【客户到访体验系统】分解说明

39、：【客户到访体验系统】分解说明： 看楼路线醒目标识系统看楼路线醒目标识系统 沿路道旗指引标识沿路道旗指引标识 卖场外围展板其他卖场外围展板其他 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 品位感品位感 硬件硬件售楼处内的装饰画应该自画廊购买原创作品。 软件软件应该向销售顾问提供关于礼仪、葡萄酒、雪茄、名马、高尔夫、珠宝、时装、 古玩、艺术品等系统知识，以增加和客户更深入沟通的可能。 细致感细致感 饮料饮料饮料的选择，饮用水至少是屈臣氏、依云或者雀巢，而避免用桶装水。并 向客户提供即煮咖啡，味道的经营也是影响客户认可度的重要手段。客户落座后， 由专人询问客人饮用何种饮料

40、（应至少提供水、咖啡、红茶、果汁），并迅速提供， 下午四点左右可提供适量点心或饼干。 音乐音乐背景音乐的选择至关重要，必须既不会干扰客户，又给人以轻松、高雅的 感受，我们将精心挑选合适的音乐予以建议。 衣帽间衣帽间冬季设置，由专人为客户保管大衣。 【客户到访体验系统】分解说明：【客户到访体验系统】分解说明： 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 周到礼貌的看房细节：周到礼貌的看房细节： n看房车看房车 n安全顶棚、安全帽发放区安全顶棚、安全帽发放区 n有效但不冰冷的警戒线有效但不冰冷的警戒线 n停车场防晒车罩停车场防晒车罩 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2

41、010年泰山新兴园营销策划报告 技术公关技术公关工法样板房和部品工作区工法样板房和部品工作区 传统的精装样板房有煽情误导之嫌，以工法样板房和部品工作区展示品质细节，更展示开 发商实力和诚信，将例行的工程业务，搬到营销现场来打动消费者 工法样板房部品工作区 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 城市概况城市概况 总体规划总体规划 宏观市场分析宏观市场分析宏观环境宏观环境 东部市场分析东部市场分析 中部市场分析中部市场分析 西部市场分析西部市场分析房产市场房产市场 区域分析区域分析 项目分析项目分析 项目整体定位项目整体定位项目定位项目定位 户型建议户型建议 配套建

42、议配套建议 服务建议服务建议产品建议产品建议 营销推广策略营销推广策略 营销推广主题营销推广主题 近期工作安排近期工作安排营销推广营销推广 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 一、营销推广策略一、营销推广策略 体验式营销体验式营销从硬件配套到宣传推广，将各项因素集中至售楼部、集中到置业顾问 的营销技巧和谈客系统中，第一时间传递项目形象，促成客户成交。 客带客营销客带客营销成熟大盘的最大优势在于一批成熟的客户群体，如何维系客户关系， 不断扩张客户圈层将成为营销的重要组成部分。 事件营销事件营销本项目形象已经深入人心，后期在运作过程中应重在延续，重在通过事 件达到

43、经济效益和社会效益双丰收，项目形象和企业形象同步推出。 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 宣传渠道宣传渠道 媒体类型形式 纸媒软文 “好房子的标准”系列软文报道 硬广 整版+半版+通栏交替投放 广播15 +30 广播广告 户外公交车体 繁华地段三面翻 项目周边围挡 繁华路段路旗 博客建立项目主页 电视主流电视台投放 移动电视公交车电视广告投放 宣传推广原则：集约型，精准、以最小投入获得最大效果 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 泰城好房子的标准泰城好房子的标准 首席大盘！首席城市生活！首席大盘！首席城市生活！ 二、营销推广

44、主题二、营销推广主题 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 系列推广主题：系列推广主题： 嘈杂的繁华不是我对居住的追求 居住首席的感觉！居住首席的感觉！ 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 系列推广主题：系列推广主题： 死板的冬青不是我对绿色的追求 绿色首席的感觉！绿色首席的感觉！ 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 系列推广主题：系列推广主题： 冷清的茶座不是我对休闲的追求 休闲首席的感觉！休闲首席的感觉！ 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 营销构架营销构架

45、 行动策略：行动策略：借助一期造势，传递成熟大盘形象，制造舆论热点 执行策略执行策略：将筹备期所制定的产品细节执行案，通过高标准产品推介会、细化内 容的媒体推广，制造舆论话题，引起客群 关注。 做好技术公关。 广告形式：广告形式：报纸、电视、广播、户外、网络、杂志、客户营销、活动营销等。 销售蓄势期销售蓄势期 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 营销构架营销构架 销售蓄势期销售蓄势期 战术启动战术目的 广 告 1、户外广告发布传递项目理念：首席大盘，首席城市生活首席大盘，首席城市生活 2、平面广告发布平面广告高调亮相：泰城好房子的标准泰城好房子的标准 3、广播

46、广告发布短时间内，迅速在客群中扩大项目知名度 公 益 4、公益活动启动行为时间传达品牌精神 5、新闻宣传计划实 施 暗线造势，放大公益活动、品牌理念 阶段战术组合阶段战术组合 短时间爆破短时间爆破 提升势能：开放/开盘时现场支持力强，所以尽可能提升前期势能。 彰显气魄：市场竞争激烈，所以传播的第一击也一定是重拳！ 立体化覆盖立体化覆盖 以大众打击小众：成为大众瞩目的明星项目，对客户的吸引力越强，价格上升可能空间才存在可能。 以业内打击客户：业内人士常常作为客户的置业顾问角色出现，因此将此类人群也列为传播重点。 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 营销构架营销构

47、架 一期景观开放区一期景观开放区 目的：让一期积累的客户，亲临现场体验新兴园 “细微”之处。 手段：将售楼部外部装潢和社区景观以观景通道 联系，使客户参观景观开放区直接而简便 新兴园新兴园“细节细节”成就生活成就生活产品说明会产品说明会 目的：作为项目第一次亮相，集中展示项目形象。 手段：邀请媒体、客户现场听取产品说明 销售蓄势期销售蓄势期 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 销售蓄势期销售蓄势期 营销构架营销构架 公益活动系列：公益活动系列：爱心环保袋免费赠送爱心环保袋免费赠送 锁定商场、市政广场等人流量集中区域，现场设展台分发赠送环保袋。 活动规模：当天分

48、发1万1.5万个环保袋； 联合媒体：电视台、广播、报纸、网络 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 行动策略：行动策略：强势公关，组合营销，一炮打响。 执行策略执行策略：再次整合政府资源，轰动泰安，独具匠心的开盘仪式，为项目销售制 造更多的话题关注点。 适当的入市价位，实现抢购的必要前提。 广告形式：广告形式：报纸、电视、广播、户外、网络、杂志、客户营销、活动营销等。 开盘热销期开盘热销期 营销构架营销构架 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 阶段战术组合阶段战术组合 开盘热销期开盘热销期 营销构架营销构架 战术启动战术目的 广

49、 告 1、户外广告发布 继续以大形象直接打击市场：细节，所有人都细节，所有人都 该关注！该关注！ 2、平面广告发布通过项目利益详解提升市场热度。 3、广播广告发布持续提升市场热度。 公 共 4、公益活动启东影响意见领导者，全面扩大口碑传播 5、新闻宣传 通过业内渠道进行新一轮传播，进行产品及活 动解热 资 料 6、客户通讯与客户保持紧密联系（制作项目月刊投递） 展 卖 7、样板体验区包装支持 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 开盘热销期开盘热销期 营销构架营销构架 项目巡展项目巡展 目的：集中传递项目形象。 手段：在线上推广营造大形象的支持下，锁定 商场、车

50、站等人流量集中区域，进行外场巡展， 直接与客户发生沟通，传递品牌信息并传递阶段 销售信息。 成立大客户专案组成立大客户专案组 目的：集中传递项目形象 手段：成立大客户专案组，主攻西高新政府机关、 事业单位、大企业。为重点目标客户做专场推介酒 会，吸引团购。开盘前1个月，成立“夺金小组”， 开展丰富的全民营销活动：公司职员通过进企业、 向亲戚朋友推荐，团购、上网传口碑等方式拓展客 户。 时间：6月下旬-7月上旬 营销道具营销道具 电脑、项目推介ppt、dm折页、环保购物袋、 明信片 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 开盘热销期开盘热销期 营销构架营销构架 开盘

51、日盛大解筹活动开盘日盛大解筹活动 开盘日举行盛大选房活动，聚集人气，快速实现销售，促进推出单位全面消化。 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 行动策略：行动策略：圈层公关，组合营销。 执行策略执行策略：多方面整合资源，利用“圈层”这一特殊文化，为项目销售服务。 适当调整价位，实现项目利润。 广告形式：广告形式：报纸、电视、广播、户外、网络、杂志、客户营销、活动营销等。 营销构架营销构架 后续销售期后续销售期 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 后续销售期后续销售期 营销构架营销构架 精英健康计划精英健康计划 利用会所的场地，与

52、市内知名健身品牌如“黑骏马”等 机构合作，提供优惠措施或者免费，进行健身、瑜伽等精 英健身计划。 周末主题酒会系列活动周末主题酒会系列活动 拓展客户渠道、实现圈层交流，增加到访量，促进客 带客。 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 借场地给商家做活动，做低成本的营销活动借场地给商家做活动，做低成本的营销活动; ; 如当地知名的传媒公司、酒庄等如当地知名的传媒公司、酒庄等 活动对象：拥有可以和项目共享客户资源的单位。 后续销售期后续销售期 营销构架营销构架 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 战术启动战术目的实施时间 广 告 1

53、、户外广告发布继续以大形象打击市场 根据营销节点，确 定最终执行时间 2、平面广告发布通过圈层概念维系市场热度。 3、广播广告发布持续传递项目细节。 公 共 4、公益活动启东引领、组织泰城圈层活动 5、新闻宣传 报道项目进程、传递项目卖点、组织 圈层交流 资 料 6、客户通讯 与客户保持紧密联系（制作项目月刊 投递） 营销构架营销构架 后续销售期后续销售期 阶段战术组合阶段战术组合 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 近期工作安排近期工作安排 由于项目所在区域未来放量太大，因此建议销售部快速进驻，以争取市场先机，并为由于项目所在区域未来放量太大，因此建议销售部

54、快速进驻，以争取市场先机，并为 双方合作争取充足的时间和空间。如双方合作争取充足的时间和空间。如3 3月中旬可入住，则进入第一个月具体工作安排如下：月中旬可入住，则进入第一个月具体工作安排如下： 3 3月月1515日：日：销售部进驻 3 3月月1515日日33月月1717日：日：销售部、策划部整理项目前期资料，并整理谈客思路。 3月月17日日3月月19日：日：销售部、策划部、设计部共同讨论形成项目推广主题及宣传调性， 并与开发商对接。 3月月19日日3月月22日：日：第一版报纸广告及宣传单页同步上市，并初步整理形成客户数据库， 发送首批业主群短信。 3月月23日日3月月28日：日：对前期客户进

55、行全面回访，并组织业主俱乐部（暂名“新部落”） 3月月29日日4月月4日：日：第二版报纸广告、宣传单页、短信广告同步上市，并更换项目围挡 等外部包装，营销崭新的项目形象 4月月5日日4月月11日：日：发放业主俱乐部邀请函，成立业主俱乐部，并组织首次俱乐部活 动新兴园二期产品说明会 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 本案重在市场分析、项目定位、产品建议、营销推广策略等方面，具体 执行推广方案及楼盘包装方案将在以上重点策略确定后另行呈送。如有不足之 处，敬请指正！ 结 束 语 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 切脉营销切脉营销

56、 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 浩华成立10年来服务案例 超过600多个， 目前浩华已拥 有员工600余人，至2008年底， 浩华地产已参与国内近300个 地产项目的发展顾问，策划和 代理销售物业项目达300多个， 实际销售金额逾130亿元。 这些案例能够为本项目的 前期定位、产品规划设计、营 销策略的制定和销售实施等提 供全方位的借鉴。 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 s 代理项目 ales agent 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 优势：成熟名盘大盘操作模式优势：成熟名盘大盘操作模式 潍坊凤凰太阳城：千亩城市洋房 “阶梯状的房子 带花园的家” 切脉营销切脉营销 执行为王执行为王 2010年泰山新兴园营销策划报告 位于泰山脚下白马石社区，向阳北大