黄山城市研究报告78p

1、鸿威鸿威投资发展部投资发展部1 黄山城市研究报告（初稿）黄山城市研究报告（初稿） 投资发展部投资发展部 2 2 第一部分第一部分 区域及城市背景研究区域及城市背景研究 第一节 城市概况介绍 第二节 城市经济研究 第三节 城市发展研究 第二部分第二部分 房地产行业发展房地产行业发展 第一节 房地产一级市场 第二节 房地产二级市场 第三节 市场发展预测 第三部分第三部分 典型项目及公司研究典型项目及公司研究 第四部分第四部分 其它其它 第一节 住宅产业链调研分析 第二节 行政服务能力研究 第三节 项目开发税费调研 第五部分第五部分 研究结论及建议研究结论及建议 报报 告告 目目 录录 投资发展部投

2、资发展部 3 3 报报 告告 目目 录录 第一部分第一部分 区域及城市背景研究区域及城市背景研究 投资发展部投资发展部 4 4 报报 告告 目目 录录 第一部分第一部分 区域及城市背景研究区域及城市背景研究 第一节第一节 城市概况介绍城市概况介绍 第二节第二节 城市经济研究城市经济研究 第三节第三节 城市发展研究城市发展研究 投资发展部投资发展部 5 5 黄山位于安徽省最南端，属于泛长三角经济圈，独特 的地理位置使其呈现疏皖近浙的发展态势 地理位置地理位置 黄山市，位于安徽省最南 端，东北与宣城相接、西 北与池州毗连、西南与江 西省的景德镇市、婺源县 为邻，东南与浙江省的开 化县、淳安县、临安

3、县交 界。东西长164.14公里， 南北宽123.35公里，总面 积9807平方公里。其中， 由于其地理位置上的独特 性，黄山市近年也逐步呈 现出“疏皖疏皖”（黄山市距 安徽首府合肥约420公里） 与“近浙近浙”（距浙江杭州 250公里）的态势。 长三角经济圈长三角经济圈 投资发展部投资发展部 6 6 史料记载黄山是一个“八山一水一分田”的山区， 独特的地形地貌造就了黄山优美的自然景观 地形地貌地形地貌 地形地貌：地形地貌：天目山和黄山山脉是安微同浙江、 江西两省的天然分界岭，而黄山市正处于两 山的相交处，同时黄山也是一个“八山一水八山一水 一分田一分田”的山区的地形的山区的地形。 黄山境内群

4、峰参天，山丘屏列，岭谷交错， 有深山、山谷，也有盆地、平原，波流清沏， 溪水迥环，到处清荣峻茂，水秀山灵，犹如 一幅风景优美的画图。 天目山山脉天目山山脉 黄山山脉黄山山脉 黄山市黄山市 黄山山脉黄山山脉 气候特征：气候特征：黄山市地处北亚热带，属 于湿润性季风气候，具有温和多雨，四 季分明的特征。年平均气温 1516c，大部分地区冬无严寒， 无霜期236天。平均年降水量1670毫米， 最高达2708毫米。降水多集中于58 月，水热资源十分丰富。常年主导风向常年主导风向 东北东北,夏季主导风向西南。夏季主导风向西南。 投资发展部投资发展部 7 7 黄山市现辖三区、四县，其中屯溪区为市府所在 地

5、，目前总人口约148万，城市化水平只有23%。 行政区划：行政区划：黄山市现辖三区（屯溪区、黄山区、 徽州区）、四县（歙县、休宁、祁门、黟县）和 黄山风景区，总人口148万，其中城市人口34万， 城市化率约23%。整个行政区域犹如一枚枫叶。屯 溪区为市府所在地。 全市乡镇平均面积约为90平方公里,比全国全省 平均250平方公里和100平方公里少160平方公里和 10平方公里。 行行 政政 区区 划划 历史文化：历史文化：群山环抱之中，古代徽州历来有“山深 不偏远，地少士商多”之说。每当中原战乱之秋， 这里就成了藏龙卧虎之地，它既是乱世的世外桃源， 又是治世的人才宝库。古徽州文风昌盛，教育发达，

6、 “十家之村，不废诵读”，因此历史上以才入仕、 以文垂世者，代不乏人，灿若繁星如毕升、朱熹、 戴震、王茂荫、黄宾虹、陶行知、胡适、胡雪岩、 鲍漱芳等。 投资发展部投资发展部 8 8 目前黄山市各区县相对独立，相互合作及产业支 持等方面合作较少 由于人为行政区划调整而 非城市自然发展，使得黄黄 山市下辖各区县间联系较山市下辖各区县间联系较 为松散且相对独立、各具为松散且相对独立、各具 职能与特色职能与特色。如屯溪区主 要承担黄山市政治、经济、 文化、教育与科技中心功 能，且是市域中心旅游服 务基地与旅游业客运中转 基地；徽州区除了也是重 要的旅游服务基地之外， 也是重要的工业区和物资 集散地；黄

7、山区则主要实 现休疗养与旅游服务等。 这种城市职能的划分、地 理区位以及历史形成等原 因，造成各区县之间相对 独立，合作较少。 各区县各区县 土地面积土地面积 （平方公里）（平方公里） 人口人口 ( (万人万人) ) 城市职能城市职能 黄山市9807146.9 国际性旅游城市、著名的自然与 文化遗产地，皖南地区中心城市 屯溪区248.915.5 黄山市政治、经济、文化、教育、 科技中心，市域中心旅游服务基 地与旅游业客运中转基地等 黄山区166916.2市域北部休疗养与旅游服务基地 徽州区423.89.7 重要的工业区和物资集散地，重 要的旅游服务基地之一 歙县2236.249.8古居民游览、

8、休疗养健身基地 休宁县2125.127.4乡村旅游、绿色农业 黟县8479.7 皖南古民居村落游、区域服务基 地 祁门县225718.6乡村旅游、绿色农业 区划分工区划分工 投资发展部投资发展部 9 9 报报 告告 目目 录录 第一部分第一部分 区域及城市背景研究区域及城市背景研究 第一节第一节 城市概况介绍城市概况介绍 第二节第二节 城市经济研究城市经济研究 第三节第三节 城市发展研究城市发展研究 投资发展部投资发展部 1010 黄山市近几年gdp增长迅猛，预计2015年能冲破500亿 元大关；人均gdp表明黄山房地产进入快速发展阶段 生生 产产 总总 值值 区域生产总值：区域生产总值： 黄

9、山市2009年的gdp已 在2004年的基础上翻一 翻，达到266亿元，若按 年均（2001-2009）年 递增11.8%，20152015年年黄 山gdp可冲破500500亿元亿元 的大关的大关。 区域人均区域人均gdp： 黄山市2009年年的人均 gdp已达到2000美元， 按人均gdp与房地产发 展阶段的关系来看，黄山 房地产市场已处于快速房地产市场已处于快速 发展阶段发展阶段。 投资发展部投资发展部 1111 黄山市所辖的几个区县中屯溪区发展较快，其三 次产业比重为7.0：34.5：58.5 地市地市 gdpgdp （亿元）（亿元） gdpgdp 排名排名 常住人常住人 口口人均人均g

10、dpgdp 人均人均 gdpgdp排排 名名 马鞍山马鞍山665.894128.61517761 铜陵铜陵343.721573.99464492 合肥合肥2102.121510415433 芜湖芜湖9022230391424 淮南淮南508.7711230221695 淮北淮北371.8714206180966 黄山黄山266.92266.921616148.6148.617977179777 7 池州池州245.5917159.88172958 宣城宣城432.7712258167749 蚌埠蚌埠532.099360.641480310 安庆安庆802.663615.881435911 滁州

11、滁州576.1874111400212 巢湖巢湖529.36104101288013 六安六安584.026605963714 宿州宿州540.68566955115 亳州亳州431.9313508847716 阜阳阜阳607.85832728817 生生 产产 总总 值值 从安微各地市的生产总值来看，黄山市 gdp产值仅比池州要高,然而其人均gdp 却达到1.8万元，居全省第七位。 从黄山各区县的生产总值来看，歙县 gdp达到73亿，居黄山各区县之首；而 从gdp的增长态势来看屯溪区，增长率 达到13%，发展较快。 投资发展部投资发展部 1212 从产业结构上分析，黄山第三产业占据主导地位，

12、其 中旅游产业成为黄山市的支柱产业 产产 业业 结结 构构 n2009年黄山市第一产业增加 值占地区生产总值的比重为 13.3%，比上年下降0.9个百分 点；第二产业增加值比重为 40.6%，上升1.6个百分点；第 三产业增加值比重为46.0%， 下降0.7个百分点。第一、二、 三次产业分别拉动gdp增长 0.8、6.3、4.4个百分点。 据黄山市旅游部门统计，2009年，全市接待海内外旅游者2122.52万人次，同比增长 17.8%。其中：接待入境旅游者87.7187.71万人次万人次，同比增长8.2%，在入境旅游者中，外国 人51.1万人次，下降8.6%；港澳台同胞36.61万人次，增长4

13、3%。全年初步统计旅游总 收入168.15168.15亿元亿元，增长19.3%，其中：国际旅游创汇2.44亿美元，增长10.9%。 投资发展部投资发展部 1313 2009年黄山旅游接待人数已经在2005年的基础上反翻， 旅游产业已经成为全省、全市的战略重点区域 从近几年旅游接待人口增长来看： n旅游业对于黄山的经济来说占有重要的地位。近年来，尤以旅游业的发展最为迅猛。 成为全省、全市旅游业的战略重点。 n黄山市旅游接待人数逐年上涨，2009年全年旅游接待人数已经突破2000万人次，达 到2122.52万人次。 n2009年全年旅游总收入168.15亿元，相当于黄山市gdp 的50%强。 旅旅

14、 游游 产产 业业 投资发展部投资发展部 1414 近七年固定资产和房地产投资都呈现稳步、快速地增长， 其中近几年房地产投资呈现爆发性，可以预见未来几年 黄山房地产市场将呈现激烈竞争 p近七年来，固定资产投资保持 平均40%高速增长，今年1- 7 月份,全市固定资产投资累计完 成249.78亿元，同比增长 34.6%， 其主要原因是第二产 业投资增势强劲 和以基础设施 建设、房地产开发为主的第三 产业投资占主体 两方面。 p房地产投资额占固定资产投资 额比重逐年增加，自2005年的 18%增长至2009年的25%。 p近七年来，房地产投资额整体 呈稳步，但在近三年，投资额 呈现爆发性增长，增速

15、都在 40%以上。 固定资产投资固定资产投资 投资发展部投资发展部 1515 房地产投资 n黄山市近年的投资额总体来说呈增长 趋势。 n自2007年开始，在全国房地产行业迅 速发展的大势下，黄山房地产投资额开 始高速增长，此后每年都保持40%以上 的涨幅。 2010年1-7月投资额已经达到71.79亿元，接近 2009年全年水平。 单位：亿元 n房地产投资额占固定资产的比例与房 地产投资额的增速发展趋势基本一致。 n2009年、2010年投资增速较2007 年有所放缓，但是其占固定资产投资 额的比例仍保持20%以上。 投资发展部投资发展部 1616 黄山市社会消费品零售额稳步增长，金银珠宝、化

16、妆、 汽车类等奢侈型消费成为其增长的主因 消费零售额消费零售额 n 近几年黄山市社会消费品零售额呈现稳步增长，平均增长率为17.6%17.6% n 09年全年限额以上批零企业零售额9.74亿元，增长41.2%，占全部零售额的比重为9.1%，比上年 提高1.4个百分点。限额以上批零企业金银珠宝类金银珠宝类增长42.2 %，化妆类化妆类零售额增长39%，服装类服装类增 长17.8%，家用电器和音像器材类增长17.5%，汽车类汽车类增长44.5%。 n 2009年黄山市民用汽车保有量86170辆,增长9.3%，其中轿车25016辆,增长34.5%,34.5%,私人轿车17311 辆,增长增长45.6

17、%45.6%。 投资发展部投资发展部 1717 从黄山总人口增长非常缓慢，据初步预测2020年只增 长2.7万人，此外，近三年机械增长表明黄山市人口呈 现“外流现象” 城市人口增长城市人口增长 年份年份20042004年年20052005年年20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年平均值平均值 人口总数(万人)146.35 146.90 147.56 147.98 148.35 148.60 人口增长率-0.374%0.375%0.449%0.285%0.251%0.172%0.193% 自然增长率0.900%0.375%0.350%0.289%0.30

18、0%0.282%0.416% 机械增长(人)_1300-100-800-4192-613 从上表可以发现： n近几年黄山市总人口增长非常缓慢，六年总人口只增加了2.25万人，人口年平均增 长率为0.193%。 n机械增长末栏表明：至2007年起黄山外流人口大于流入人口而且，这种趋势有所增 长。 n若人口预测公式p= p0(1+r)n + nq （其中p0为2009年黄山市城市人口，r为自然 增长率，q为机械增长率，n为年数），2015年黄山总人口约150.2万人，2020年 总人口达151.3万人。 投资发展部投资发展部 1818 09年黄山市人均可支配收入约为1.5万元，较惠州2万 元低了5

19、000元，但恩格尔系数表明：黄山正处于小康 向富裕转变的过渡阶段 p城乡居民收入增长较快。城乡居民收入增长较快。 2009年居民人均可支配收入 为1460814608元元，同比上涨9.9%9.9%， 增长速度有所下降。 p人民生活水平不断改善。人民生活水平不断改善。 2009年全市城镇居民人均消 费性支出 1100111001元元，增长 14.2%14.2%。 居民生活水平居民生活水平 年份年份20042004年年20052005年年20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年 恩格尔系数42.30%41.30%40.20%36.20%41.70%36.60

20、% 安微各地市安微各地市合肥市合肥市铜陵铜陵淮南淮南黄山黄山 恩格尔系数39.6%42.5%42.3%36.6% 备注:恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30- 40%为富裕，低于30%为最富裕。 p黄山市近几年恩格尔系数 保持在40%左右，根据国际 上对恩格尔系数的理解， 黄山市正处于小康向富裕小康向富裕 转变的过渡阶段转变的过渡阶段。 投资发展部投资发展部 1919 黄山市城镇居民居住面积已达到34平米/人，远高于全 国平均水平。总体居住市场略显饱和，差异性和改善 性需求将成为住宅市场发展的方向 居民居住水平居民居住水平 从城镇居住水平来看： n近几年黄

21、山市城镇居 民居住水平显著提高， 到09年人均居住面积 达到34.24平米，居 住面积处于较高水平。 n从黄山和珠三角几个 城市的人均居住面积 对比来看，黄山与中 山、惠州等地水平相 当。 城市名称城市名称惠州惠州广州广州深圳深圳佛山佛山东莞东莞中山中山黄山黄山 城市居民人均住房面积城市居民人均住房面积 31.3720.9329.638.7053.7533.6034.2 备注备注表格中惠州为08年数据，其余均为09年数据 投资发展部投资发展部 2020 报报 告告 目目 录录 第一部分第一部分 区域及城市背景研究区域及城市背景研究 第一节第一节 城市概况介绍城市概况介绍 第二节第二节 城市经济

22、研究城市经济研究 第三节第三节 城市发展研究城市发展研究 投资发展部投资发展部 2121 黄山定位于现化国际旅游城市，这也意味着未来与旅 游相关的如酒店等物业将会有较好的发展契机；此外 城镇化水平表明：城镇化带来的住宅刚需总量较小。 城城 市市 性性 质质 城市性质城市性质: 黄山被定位于世界著名的现代国际旅游城市现代国际旅游城市；长 三角旅游中心城市之一；皖浙赣省际中心城市。 城市规模城市规模: 2005年城市建成区32平方公里，至2015年城市 建设用地规模预计为55平方公里平方公里，其中中心城区 预计为44.7平方公里平方公里。 城市化水平城市化水平: 相关资料表明：黄山2005年城镇化

23、水平为43.3%，预计2015年城镇化水平为50%， 远期2030年城镇化水平为72%。 城镇化对住宅的刚需（估算）城镇化对住宅的刚需（估算）: 按此计算，2015至2005年城镇人口将只增加10万人，考虑30平米/人的住房要求，这 10年间黄山市各市镇，城镇化带来的刚需只有300万平米（30万平米万平米/年）年）。 投资发展部投资发展部 2222 从城镇体系空间结构来分析，近期中心城市是黄山的 发展绝对重点，然而伴随城市体系的构建，未来中心 城区发展将向北、向西倾斜。 空间与结构空间与结构 城镇体系空间城镇体系空间“一群二片两轴” n “一群”指黄山南部城镇群：包括黄山南部中心城区、 歙县的

24、徽城、郑村镇、王村镇等；休宁海阳、万安、齐 云山镇等；岩寺的西溪南镇等。 n “二片”指环黄山城镇密集区、世界文化遗产地城镇密 集区。 n “两轴”指东西向、南北向两条城镇发展轴 东西向屯景高速公路沿线、慈张线、皖赣铁路、徽杭高 速公路发展轴及南北向京福高速铁路、合铜黄高速公路、 205国道沿线发展轴。 城镇等级规模结构城镇等级规模结构五级城镇体系结构 n 一级城镇：黄山市中心城区，人口规模70万人； n 二级城镇：甘棠城区，人口规模为15万人； n 三级城镇：徽城、海阳、祁山、碧阳等四个城镇； n 四级城镇：主要是市域重点镇，包括呈坎、汤口、宏村、三阳、闪里镇、太平湖、仙源、深渡、 王村、焦

25、村、万安等27个城镇； n 五级城镇：一般建制镇共24个。 投资发展部投资发展部 2323 黄山目前正在积极发展“水陆空”三维一体的交通枢 纽体系,而其中陆路交通中的高铁和高速将成为黄山市 近远期(2030年以前)的发展重点。 市域交通系统市域交通系统 n铁路系统铁路系统 建设京福高速铁路京福高速铁路、皖赣复 线、黄杭高铁黄山段黄杭高铁黄山段以及配 套设施。建设黄山金华铁 路、铜陵太平铁路黄山段。 n市域公路系统市域公路系统 市域高速公路建设形成“一 环七射”的高速公路网络， 由高速公路外环高速公路外环、合铜黄合铜黄、 徽杭徽杭、屯景屯景、黄千黄千、溧黄溧黄、 祁砀祁砀、宁黄宁黄高速公路构成，

26、 其中合铜黄、徽杭高速公路 形成的南半环，高速公路北 半环，屯景、黄千、溧黄、 祁砀、宁黄高速公路为规划 高速公路。 市域公路网络建设环黄山公 路、环太平湖公路、许谭 公路。 n航空港航空港 黄山机场按4e类标准规划控制，跑道延长至3200米，用 地扩展到230公顷。 n水运及港口水运及港口 规划建议在花山附近建设航运码头，恢复新安江深 渡街口的水运。 投资发展部投资发展部 2424 日本新干线的建设带动了日本土木建筑、原材料、机 械制造等有关产业的发展，促进了人员流动，加速和 扩大了信息、知识和技术的传播缩小了城乡差别 高铁对城市高铁对城市 发展分析发展分析(1/3)(1/3) 高速铁路服务

27、对象的特点决定了其对地区发展带动作用的方向高速铁路最有竞争力的距 离约为500600km，最佳的时间是2h。日本建设的第一条新干线是东京至大阪线长度 约33okm法国建设的第一条线是巴黎至里昂线长度约为3ookm。而2小时正好是商务活 动当天往返(day return)最合适的时间。因此高速铁路车站对城市的影响主要是引起城市 商务活动的增长，其他零售、休闲娱乐等功能是由商务功能衍生出来的配套功能。 1 日本新干线 新干线高速铁路建成以后，不仅改善了日本的交通运输状态，而且活跃了日本的经济活动，促进 了工农业生产的发展和国民生活水平的提高，产生了巨大的社会效益。 大阪是日本高速铁路的最早受益者之

28、一，政府在规划建设新干线车站时就将车站与城市中心的发 展结合在一起。大阪的发展主要集中在城市内的北站和南站，两个车站之间有环行地铁联系，车站与 它们之间的地段共同构成了城市的cbd、经济发展核心。这里积聚了大量的商务办公楼、商店和休闲 场所，在这里工作的人达到100万。 其它与高速铁路共生的商业项目，如百货商店、体育场馆、游乐公园、宾馆等都围绕在车站周围， 它们既可以利用高速铁路的客流，又能够为高速铁路带来大量的客流。除此之外，高速铁路运营还特 别注意以极优惠的方式吸引各类学校、医疗中心、邮局、图书馆等其他机构，因为它们不仅能够增加 当地的房地产吸引力，还可以为铁路提供非高峰时间客流，使高速铁

29、路各站成为沿途的社区中心。 投资发展部投资发展部 2525 法国高铁的建成对大中型城市商务活动和旅游有 着较大的带动作用，而对于类似于旺多姆等旅游 型城镇房地产业的发展将取得具大的发展 2. 法国高速铁路 n 巴黎至里昂的高速铁路建成后带来的主要功能提升是商务活动与旅游。首先巴黎的一些公司开始 在里昂设立分部公司，管理人员可以在巴黎总部与里昂分部之间当天往返，将巴黎的商务活动延 伸到法国南部地区，同时里昂的一些小公司也开始为巴黎的许多公司提供专业化的服务，将里昂 的商务活动延伸到巴黎。从1983年到1990年，里昂车站周边地区的办公面积从17.5万平方米增长 到25.1万平方米，年均增长5.2

30、0%。 里昂高铁车站周边，成为商务办公楼发展最快、最受欢迎的 地区，那里积聚了全市40的商务办公楼。tgv的日常运营和维护工作、客流增长和城市间交往 的增加，都带来大量的就业机会，这一点在旅游业、酒店业和服务业等行业中表现尤为突出。 n 高速铁路沿途的许多小城镇也因为tgv的建成而获益颇丰。旺多姆（vendme）在高速铁路建成 之前只是法国众多小城镇中的一员，高速铁路建好后，各地区的游客蜂拥而至，一些人更选择在 那里置业。这些人利用高铁的便利来灵活机动地安排工作，例如，在巴黎上3天班，在南方上2天。 一些大公司也逐渐把目光转向这一地区：服务业投资增加，配套设施也逐渐完善。高速铁路通车 3年之后

31、，镇内的房屋价格提高了35，房地产交易率增加了22。昔日的小城镇已经借助高速 铁路的力量蜕变成一个完全崭新的社会。 n 里尔是一个传统的工业城市，随着1993年巴黎至里尔高速铁路的建成，里尔实现了成功的转型， 成为一个以商务办公为主的城市。 高铁对城市高铁对城市 发展分析发展分析(2/3)(2/3) 投资发展部投资发展部 2626 高铁的规划与建设，无论对是房地产业的内需还是外 需都将明显增加，近5-8年内对黄山市房地产市场起到 积极的推动作用。 高铁对城市高铁对城市 发展分析发展分析(3/3)(3/3) 计划今年开工黄杭高铁建成后，将彻底打开黄山连接长三角的快速通道，4年后建成， 届时，黄山

32、到杭州只需1小时，合肥到杭州也只要2小时 ;此外，京福高铁的开通，未来 黄山至合肥，福州只需2小时，至北京也只需5小时。 高铁对黄山城市发展研究分析结论高铁对黄山城市发展研究分析结论 n从高铁的规划及建设来看，黄杭及京福两条高铁都将于2010年开工建设，预计2014年 基本完工，可以预见未来3-5年内高铁无论是对黄山旅游、房地产还是城市发展格局都 将起到较大的推动作用。 n从日本新干线和法国高速铁路对沿线城市的发展来看，高铁出入口站点旁边，房地产 物业将主要以办公、商业及酒店等物业为主，居住类物业则相对较少。 n高铁对沿线发展成熟城市表明：高铁的建设将大大增加城市化的进程，促进了城市化 的发展

33、，这也将直接推动房地产业的发展。 n高铁的规划建设将大大扩大黄山市房地产置业群体的地域范围，未来2小时车程地域 （高铁）都将是黄山市潜在的置业群体。 投资发展部投资发展部 2727 黄山中心城区组团结构为两主一副的多中心组团结构, 其中屯溪和开发区新城区组团是黄山中心城市发展的 重点 中心城区发展中心城区发展 ； 备注：中心城区范围包括：屯溪区；徽州区的岩寺镇、潜口镇、西溪南镇；歙县郑村镇、王村镇部分行政区域；休 宁海阳镇、东临溪镇（以及商山乡部分行政区域；花山谜窟渐江风景区 中心城区发展方向中心城区发展方向 规划期内，屯溪城区以向西北方向黄山经济开发区 （新城区）的跨越式发展和中心城区集中紧

34、凑向南 发展为主；岩寺城区以向西、西北方向发展为主； 新城区所在区域将成为黄山市中心城区未来的集中 发展空间。 功能结构：功能结构：多中心组团结构。 形成屯溪组团+开发区新城区组团+岩寺组团两主一 副的多中心组团结构。 形态结构：形态结构：“三城环绿心、曲水绕三城”。 通过快速道路串联屯溪、新城区、岩寺三个城区和 若干旅游景点，同时，蜿蜒曲折、线型优美的新安 江、率水、横水、丰乐河等多条河流在三个城区中 环绕穿越，城市生长在青山绿水之间。 投资发展部投资发展部 2828 屯溪组团目前仍是黄山的房地产业发展的热点片区，考虑城市 空间及基础设施改善等因素，中期热点将转变为新城组团，而 岩寺组团伴随

35、工业和物流等产业的发展，将成为远期发展热点 分区建设指引分区建设指引 1、屯溪组团、屯溪组团 功能定位：传统的城市金融商贸服务、行政办公、文化娱乐、 科研文教以及商业服务综合区；新兴的市域旅游经济增 长点；重要的城市历史风貌保护区；环境优良的城市住 区。 2、新城区组团、新城区组团 功能定位：为全市的旅游接待、旅游集散中心、金融、商贸 中心及高新技术产业基地。 发展要点：加快建设黄山铁路新客站及其附属设施，以居住、 公共设施建设为主导，积极发展旅游业配套设施和无污 染加工工业企业，同时带动物流业和第三产业的发展， 是集旅、贸、居、工于一体的城市新区。 3、岩寺组团、岩寺组团 功能定位：中心城区

36、重要的工业和物流基地，环境优良的城 市住区，休闲观光旅游的接待基地。 发展要点：需要进一步完善公共服务设施和市政基础设施， 充实城市职能，提升城区品质，提高城区的综合服务功 能；提高产业的层次，提升产业结构；加强产业用地的 潜力开发，节约使用土地。 组团发展重心组团发展重心 投资发展部投资发展部 2929 20102010年发展情况年发展情况 2010年，黄山市城乡建设计划投资200亿元，829个项目（续建417个），中心城区将 投资80亿元实施“三桥、五区、九点、十路”的计划。这些投资当中有一半以上对房 地产的开发有直接的拉动。基础设施再提升，城市框架再拉开，黄山城市建设的新一 轮扩张以及黄

37、山国际旅游城市的打造等多个层面的影响，彰显出明年的黄山房地产业 仍会有着一个非常好的基本面。只要宏观政策不发生大的变化，市场惯性将维持房地 产市场在高位运行。 投资发展部投资发展部 3030 报报 告告 目目 录录 第二部分第二部分 房地产行业发展房地产行业发展 投资发展部投资发展部 3131 报报 告告 目目 录录 第二部分第二部分 房地产行业发展房地产行业发展 第一节第一节 房地产一级市场房地产一级市场 第二节第二节 房地产二级市场房地产二级市场 第三节第三节 房地产市场发展预测房地产市场发展预测 投资发展部投资发展部 3232 土地供给量 n土地供应量随着市场的变化而变化，2005-20

38、07年，在全国房地产市场形势一路上涨 的大势影响下，黄山市也加大土地供应量，2007年土地供应量168万平米，这也是导 致08-09年开工面积增加的原因之一。 n2008年房地产低迷期，土地供应量也随着下降，08年土地供应量仅为74万平米 n09年市场转暖，土地供应量也增长至95万平米。 数据来源：黄山市国土局 投资发展部投资发展部 3333 近期土地成交 受让人受让人土地位置土地位置 面积面积 （）（） 土地用途土地用途 成交价格成交价格 （万元）（万元） 单位地价单位地价 （万元（万元/ /亩）亩） 黄山港荣置业发展有限公黄山港荣置业发展有限公 司司 新园东路南侧、滨江东路北侧、新区路西

39、侧（东区32号地块） 38645.91 宾旅馆、商 服 10434 180 黄山旅游集团天都房地产黄山旅游集团天都房地产 开发有限公司开发有限公司 新潭镇沿横江新二路北侧、新四路东侧、 新三路西侧、新潭变电站南侧 16717.75商服、居住5065 202 黄山置地投资有限公司黄山置地投资有限公司 黎阳镇黎新路东侧、龙山路北侧（黎阳小 学两侧） 15944.22商服、居住4496 188 黄山保利龙恒置业有限公黄山保利龙恒置业有限公 司司 前园北路东侧、荷花东路北侧9748.56商服、居住6990 478 黄山永捷房地产开发有限黄山永捷房地产开发有限 公司公司 新园西路与跃进路交叉口东南角、商

40、业步 行街项目用地北侧 8984.37商服用地5121 380 郭旭、周力民郭旭、周力民长干路172号（现区政府大院地块）12428.2商服、居住 10216 548 黄山市顺兴建筑安装工程黄山市顺兴建筑安装工程 有限公司有限公司 新潭镇新潭一号路西侧、新潭二号路东侧13739.1商服、居住1772 86 阜阳市颍翔置业有限公司阜阳市颍翔置业有限公司屯溪区阳湖镇稽灵山北侧、稽灵山路南侧9453商服1390 98 黄山海棠置业有限公司黄山海棠置业有限公司新区路东侧、前湖路北侧b地块13990商服、居住5981 285 黄山市屯溪区湖边社区居黄山市屯溪区湖边社区居 民委员会民委员会 新区路东侧、前

41、湖路北侧a地块13195商服1979 100 投资发展部投资发展部 3434 报报 告告 目目 录录 第二部分第二部分 房地产行业发展房地产行业发展 第一节第一节 房地产一级市场房地产一级市场 第二节第二节 房地产二级市场房地产二级市场 第三节第三节 房地产市场发展预测房地产市场发展预测 投资发展部投资发展部 3535 历年商品房供给量走势 n新开工面积和竣工面积反映出未来黄山市商 品房供给量。 n以竣工面积/销售面积来计算黄山市的供求 比，2005年至2009年，黄山市的供求关系基 本都处在供不应求的市场状况。 n2007年黄山市投资氛围浓厚，销售量大增 投资发展部投资发展部 3636 历年

42、商品房销售量走势 黄山市房地产成交量自2006年开始 成交量超过100万平米左右，2009年 成交量大涨，达到174万平米。 黄山市人口近几年都稳定在150万平 米左右，2009年之前黄山市的人均 购房面积不足1平米。2009年人均居 住面积达到1.74，可见黄山市2009 需求量大增，也反映了外地人购房 数量大增。 投资发展部投资发展部 3737 历年商品房销售价格走势历年商品房销售价格走势 黄山市商品住宅销售均价逐年稳 步上涨，2007年开始，销售价 格年增长率达到两位数，2009 年价格增长最快，同比2008年 上涨29.67%，成交均价近 3000元/平米。 2010年前7个月，虽然楼

43、市调控 政策频出，但是由于通货膨胀 等因素的影响，全国商品房价 格仍然保持着上涨的趋势，黄 山市则同比上涨了16%，商品房 销售均价达到3470元/平米。 投资发展部投资发展部 3838 20102010年主要指标全面高位稳定年主要指标全面高位稳定 2010年1-9月2009年1-9月增长率 房地产投资额97.4859.1664.77% 其中：中心城区57.2730.3189.95% 全市商品房施工面积528.46436.2921.12% 其中：中心城区233.32207.0312.70% 全市商品房竣工面积81.7114.82-28.85% 其中：中心城区32.7837.18-11.83%

44、全市商品房销售面积113.13107.495.25% 其中：中心城区36.3349.01-25.87% 全市商品房销售额38.531.6621.60% 其中：中心城区16.518.81-12.28% 全市商品房均价3181275918.03% 其中：中心城区4427358826.85% 从2010年前9个月的数据来看，黄山市 房地产各项指标仍然高位运行，全市 投资额97.48亿，同比增长64.77%；全 市商品房销售价格3181元/平米。同比 上涨18.03%。 而从竣工面积方面看，全市及中心城 区的商品房竣工面积都呈下滑趋势， 其中全市前9个月销售房竣工面积81.7 万平米，同比下降28.8

45、5%，中心城区 商品房竣工米娜及32.78万平米，同比 下降11.83%。 投资发展部投资发展部 3939 20102010年销售平稳上涨，周边区域逐步发展年销售平稳上涨，周边区域逐步发展 从2010年前9个月全市和中心城区的销售额和销售面积来看，黄山市房地产开发向周边区域 发展，中心城区的成交量同比回落25.97%，而全市的成交量却同比上涨5.25%。 从销售价格来看，中心城区和全市的商品房成交均价都呈上涨趋势，中心城区的涨幅更大， 可以预见，中心城区的供给量将越来越少，周边区域在市区的带动下，房地产市场逐步发展。 2010年1-9月2009年1-9月增长率 全市商品房销售面积113.131

46、07.495.25% 其中：中心城区36.3349.01-25.87% 全市商品房销售额38.531.6621.60% 其中：中心城区16.518.81-12.28% 全市商品房均价3181275918.03% 其中：中心城区4427358826.85% 投资发展部投资发展部 4040 刚需是市场主力，投资性需求开始抬头刚需是市场主力，投资性需求开始抬头 购房群体2010年1-9月 本城区43.52% 本其它区县24.35% 市外本省11.61% 省外20.57% 中心城区购房客户分类 2010年1-9月2009年 本地购房比例18.55%19.28% 外地购房比例81.45%80.72% 黄

47、山市购房客户分类 从近两年黄山市的购房群体来看，八成以上的购房者都来自于黄山市，刚性需求 依然是市场主力，而投资性需求渐渐开始暂露头角。 以中心城区为例，2001年1-9月份购房户仍以本地人为主，约占4成，外地购房户 则占了3成，其中安徽省外客户约占2成，多数为投资度假客户。 投资发展部投资发展部 4141 报报 告告 目目 录录 第二部分第二部分 房地产行业发展房地产行业发展 第一节第一节 房地产一级市场房地产一级市场 第二节第二节 房地产二级市场房地产二级市场 第三节第三节 房地产市场发展预测房地产市场发展预测 投资发展部投资发展部 4242 市场发展预测市场发展预测 黄山是内向型的经济结

48、构体系，在经济危机影响日益减弱全球经济逐步回暖的情况下， 城市经济增速快速回升。 相比全国其他城市，黄山房地产市场仍处在一个初级阶段，房价处于一个较低水平， 尤其是旅游房产与周边杭州、临安、上海等地相比，仍是一个“价格盆地”，具有一定的 价格提升空间。而徽杭、合铜黄等6条高速的相继开通和建设，拉近了双方的距离，二三 个小时的车程也符合现代人的“52生活模式”，使得黄山良好的居住质量和较低的房价 将会吸引越来越多全球、全国尤其是长三角的城市居民。 黄山市投资度假性需求在珠三角经济一体化和轨道交通日益完善和价格洼地补涨的情 况下，其投资型和投机型需求将提高，从而使楼价存在一定的攀升空间。 黄山的旅

49、游资源已得到众多品牌发展商的认同和追捧，随着远洋地产、碧桂园地产这 些品牌发展商的进驻，其城市房地产开发水平将愈来愈高，产品品质越来越高。 投资发展部投资发展部 4343 报报 告告 目目 录录 第三部分第三部分 典型项目及公司研究典型项目及公司研究 投资发展部投资发展部 4444 报报 告告 目目 录录 第三部分第三部分 典型项目及公司研究典型项目及公司研究 第一节第一节 典型项目研究典型项目研究 第二节第二节 典型公司研究典型公司研究 投资发展部投资发展部 4545 黄山碧桂园黄山碧桂园 项目位置：屯溪区齐云大道与梅林大道交汇 占地面积：566亩，377522 容积率：1.03 物业类型：

50、多层/花园洋房/别墅 主力户型：1房1厅 39 2房2厅 73 3房2厅 90 联排别墅 170-280 双拼别墅 370-390 销售价格：普通住宅毛坯房均价3900元/， 精装修4400元/ 联排别墅均价6000元/，双拼别墅均价 8500元/ 投资发展部投资发展部 4646 广宇江南新城广宇江南新城 项目位置：徽州大道与百鸟亭路交叉口 占地面积：1000亩 容积率：1.2 物业类型：多层、小高层、花园洋房 户型面积：1房1厅56 2房2厅95-105 3房2厅130-137 4房2厅145 联排别墅200-300 销售价格：小高层均价3500元/ 多层均价4500元/ 联排别墅7800元

51、/ 投资发展部投资发展部 4747 江南一品 项目位置：屯溪区徽州大道原红塔酒店对面 占地面积：28249 容积率：2.25 物业类型：高层、多层、联排别墅 户型面积：2房2厅90-100 3房2厅110-140 4房2厅约200 联排别墅220-260 销售均价：在售一期多层面积134，均价 4500元/；联排别墅均价9000元/ 投资发展部投资发展部 4848 玉屏府玉屏府 项目位置：屯溪区徽州大道 占地面积：87730 容积率：1.6 物业类型：多层、高层、别墅 户型面积：1房2厅 63 2房2厅85-90 3房2厅 100-130 联排别墅120-240 销售价格：在售高层4500元/

52、 联排别墅8200元/ 投资发展部投资发展部 4949 典型项目总结典型项目总结 黄山碧桂园 江南新城 江南一品 玉屏府 黄山市商品房项目大部分集中在屯溪区，黄山区主要 集中开发高档别墅物业。 投资发展部投资发展部 5050 黄山商品房项目总结黄山商品房项目总结 p 东向（行政中心区域）：东向（行政中心区域）：主要为新的政府行政区域，规划现代、配套日益完善， 普通住宅价格在3500元/平米左右，供应量相对较为稀缺，供应以小高层、高层 为主。 p 南向（江南片区）：南向（江南片区）：政府规划的江南片区，是黄山住宅供应量最大的区域，以 东方丽景和江南新城、玉屏府、元一大观等楼盘为代表，开发片区楼盘

53、多、环境 好、规划好，配套日益完善，是目前较受购房者青睐的区域，价格较其它二个区 域也偏高，普通住宅整体均价在4500元/平米以上。 p 西向（包括西部新城）：西向（包括西部新城）：主要以桃花源、碧桂园为主，供应基本为纯别墅或以 别墅为主的高档楼盘，均价8000元/平米以上。少量高层或小高层普通住宅均价 约4000元/平米。 投资发展部投资发展部 5151 p随着土地日益减少，城市开发强度增加，小高层、高层已逐渐成为供应主 流。随着房屋单价提升，购房者在控制总价的原则上，需求的面积略有减 少，100-120是较受欢迎的。 o普通的外来投资者对小户型酒店公寓较为青睐，近年来，不仅是公寓项目， 很

54、多高档普通商品住宅也出现了一些40-50平米左右的小户型单位。 黄山商品房项目总结黄山商品房项目总结 投资发展部投资发展部 5252 报报 告告 目目 录录 第三部分第三部分 典型项目及公司研究典型项目及公司研究 第一节第一节 典型项目研究典型项目研究 第二节第二节 典型公司研究典型公司研究 投资发展部投资发展部 5353 结合进驻黄山市各地产商的情况，通过条件甄选 碧桂园和远洋地产作为此次研究的典型公司 一、选择标准：一、选择标准： n 已进驻黄市场，且在黄山有1个以上 项目开发。 n 已在全国进行地产发展布局。 n近期已上市或准备上市的实力地产公 司; n 拥有10年以上发展历程的企业。

55、典典 型型 选选 择择 碧桂园 广宇集团 浙江汇鑫集团 远洋地产 投资发展部投资发展部 5454 以规模和速度见长的碧桂园，其常用的杀手锏就是物 美价廉，此外“低成本及高资产周转率”是企业发展 理念 碧桂园集团碧桂园集团 碧桂园诞生于1992年，总部地点在中国广东省佛山市顺德区，已经营造了十多个超大规 模综合社区。目前已发展成为拥有10多万业主住户、4万多员工、属下机构涉及房地产 开发各个环节的大型综合房地产企业。项目遍布于珠三角及国内其它省市，开创性的建 立了碧桂园“星级酒店连锁体系”、“全国领先的教育连锁体系”和以大型主题公园和 高尔夫球会为内容的“休闲娱乐配套体系”。 碧桂园核心竞争力

56、物美价廉是其竞争法宝； 规模、速度彰显竞争优势 ； 五星级服务是品牌的dna； 低成本+高资产周转率； 碧桂园的短板 物业产品属性单一（属城市近远郊）抗风险性差 “以销定产”模式限制发展 投资发展部投资发展部 5555 目前，碧桂园以广东、广西为主的华南为基地，先后进入了 湖南、湖北、重庆等中部地区；安微、江苏等华东地区及辽 宁、内蒙古等东北地区，坚持深耕二、三线城市 进进 驻驻 城城 市市 广东 广西 湖南 湖北 重庆 安微 江苏 天津 内蒙古 黑龙江 辽宁 区域开发战略：区域开发战略：继续碧桂 园在珠三角地区的领先地 位，积极推进华东、东北 及中西部地区的二、三线二、三线 城市战略布局城市

57、战略布局。以低价获 取大面积用地。 产品开发战略：产品开发战略：全面提升 人居品质 ，创造更佳人文 环境 。以“大规模社区+ 优质产品+超级配套体系+ 五星级服务+合量定价” 为灵魂 品牌发展目标：品牌发展目标：坚守诚信， 回报社会，推动发展，携 手共赢。 碧桂园截至2010年上半年在全国拥有78个项目，其中48个位 于广东省，建立起以广东为核心的全国战略发展布局。 投资发展部投资发展部 5656 截至到今年9月份，碧桂园已取得土地储备约4336万平 米，进入2010年取地速度放缓，但在取地模式上，仍 继续坚持该公司一贯的低成本策略 从中国指数研究提供的数据可以看到，碧桂园09年年底有近78个

58、项目处于不同发展阶 段(其中广东省项目46个)，已取得土地面积(含权益)约41004100万平方米万平方米，进后2010年后， 该公司取地速度有所减缓，取地面积只有236万平米，约占万科的12%； 土土 地地 储储 备备 n 土地储备土地储备 公司公司万科万科保利保利中海中海金地金地恒大恒大富力富力碧桂园碧桂园 土地储备土地储备 （万平米）（万平米） 4873.83783.63267.81694.37487246243364336 2010新增土地新增土地(万万 平米）（平米）（1-9月）月） 1933.8905.13300.5795.47247063236236 投资发展部投资发展部 575

59、7 从运转情况来看，碧桂园目前虽然经历了非法圈及人 事变动的风波，但从销售、收入及流金流等情况来看， 企业运转情况良好。 8月24日，碧桂园控股公布2010年中期业绩报告：碧桂园2010年上半年总收入约118亿元人民币， 同比上升约27.8%；确认收入建筑面积约210万平方米，同比增长约20.5% 。 运运 转转 情情 况况 n 公司收入情况公司收入情况 n 合同销售情况合同销售情况 n资金运转及财务情况资金运转及财务情况 2010年上半年碧桂园合同销售金额约132亿元人民币，合同销售面积约242万平方米，同比分别增长 约50%及26%。销售比例方面，一线城市去年占40%，现在只有29%；二、

60、三线城市去年39%，现在 到52%。销售面积上，一线城市的面积从22%变成16%，二线城市从52%变成62%。碧桂园的二三线 城市发展战略为其赢得先机。 碧桂园可动用现金由2009年底约64.29亿元人民币上升至2010年上半年约84.48亿元人民币，净借 贷比率由2009年底约52.7%52.7%下降至2010上半年约48.1%48.1%。 碧桂园成功于2010年4月发行5.5亿美元7年期优先票据，其后又于8月成功发行4亿美元5年期优先票 据；至今已累计回购可换股债券本金额超过23亿元，占本金总额的54.15% 。 以上数据表明：碧桂园拥有充足的流动资金及多元化的融资渠道，显示出强劲的财务实