株洲亚泰时代广场营销执行报告

1、亚泰时代广场亚泰时代广场 营销执行报告营销执行报告 2009.3.82009.3.8 1 2 3 4 no.1 市场分析市场分析株洲概况株洲概况 株洲株洲古称建宁，位于湖南省东部，湘 江中游。北向武汉，南瞰广州，东接浙、赣、 沪，西连云、贵、川，是长（沙）、株 （洲）、潭（湘潭）金三角经济一体化的重 要一角。现辖醴陵市、株洲县、攸县、茶陵 县、炎陵县和天元区、芦淞区、荷塘区、石 峰区及国家级株洲高新技术产业开发区。全 市总面积1.14万平方公里，总人口380万，其 中株洲市区面积52平方公里，市区常住人口 80万。 株洲历史悠久，地杰人灵。有江泽民总 书记亲笔题词的“神州第一陵”炎帝陵， 株洲

2、炎帝节迎来了一批又一批的中外宾客和 有识之士到炎帝陵名胜风景区参观旅游，到 株洲投资置业。 炎帝故土、工业重镇、交通枢纽、移民城市炎帝故土、工业重镇、交通枢纽、移民城市 城市概况城市概况交通网络交通网络 株洲素有“南北通衢”之称，有“北有郑州 、南有株洲”之说。现在，株洲已成为江南 最大的交通枢纽，水、陆、空交通十分便利 ，京广、浙赣、湘黔、武广四条铁路干线在 这里交汇。 百里湘江绕城而下，千吨级船舶可直通 洞庭入长江到武汉进上海。北京至广州 的106国道、上海至昆明的320国道和正 在建设中的京珠高速公路及将要建设的 上瑞高速公路穿城而过，从而把株洲到 长沙黄花国际机场的时间缩短为40分钟

3、。交通的便捷，使株洲如今成为江南物 流、人流、信息流的中心。 市场分析市场分析经济分析经济分析 株洲市是新中国成立后新兴的现代工业城市。国内第一枚空空导弹、第一台飞机发动机、第一 台电力机车等工业史上五十多项全国第一诞生于此。现已形成以有色冶炼及加工、交通设备制造、 化工、建材为主体，兼有轻纺、医药、电子工业的重要的重工业基地。市内有亚洲最大的有色金属 冶炼厂、硬质合金厂，有国内最大的电力机车科研基地，江南地区最大的铁路货车制造厂等，生产 的钻石牌硬质合金、韶山型电力机车、南方125摩托车、火炬牌火花塞等产品，在全国乃至世界都 享有盛誉。 1 株洲工作发展概况 1992年成立的河西国家级高新技

4、术产业开发区现已初具规模，德国西门子、加拿大普惠、日 本雅马哈等一批世界知名企业相继落户。2000年研制成功的时速达到305公里的“蓝箭”交传高速 动力车，创造了中国第一速，如今驰骋在深广铁路线上。株洲市服装、汽车、建材等专业大市场享 誉全国，吨粮田建设全国第一。 2 城 市 战 略 株洲市政府规划在2010年将株洲建设成为城区面积百万平方公里，居住人口过百 万的中等规模城市。在株洲朝着2010年规划百万人口经济强市的目标迈进的进程中， 株洲的房地产业也将在旧城改造和新区建设方面有着巨大的发挥空间。株洲地产市场 的春天已经来临！ 市场分析市场分析经济分析经济分析 市场分析市场分析经济分析经济分

5、析 据统计资料，株洲市2008年实现生产总值9094676万元，同比增长13.4%，增幅比 上年提高1.3个百分点，高出全国、全省平均水平。三产业结构比重由上年的14.2： 48.9：36.9调整为今年的12.5:51.5:36人均gdp达到12100元。 实现产值（万元）同比2005增长增长幅度所占比重 第一产业1096377 6.1 %68%12.5% 第二产业4971892 15.1 %134%51.5% 第三产业 3026407 13.2%116%13.0% 株洲市株洲市20082008年三大产业统计表年三大产业统计表 3 三大产业全面提速 市场分析市场分析经济分析经济分析 2008株

6、洲工业生产增长较快的在于：一是优势行业作用突出。二是随着智成化工、 株化集团等企业技改项目竣工和株洲电力机车厂、株洲车辆厂等大中型企业的飞速 发展，规模经济效益明显。 固定资产投资持续增长。全社会固定资产投资额突破200亿元大关，达203.2亿元， 增长26.5%。其中，城镇投资174.1亿元，增长26.8%；在城镇以上固定资产投资中， 房地产开发投资44.4亿元，增长36.5%；工业投资76.8亿元，增长42.7%。 第二产业第二产业规模效益规模效益 2008年第三产业的发展在于：一是交通运输邮电业快速发展。二是房地产市场继 续活跃。三是借助便利的交通条件旅游业加快发展。 第三产业第三产业稳

7、定发展稳定发展 2008年株洲市城镇居民人均可支配收入达到12455元，比上年净增2394元，增长 10.9%；城镇单位在岗职工人年平均工资达18343元，同比增长10.7%。 2008年，株洲市消费品市场呈现城乡同步增长。全年实现社会消费品零售总额 208.5亿元，增长15.1%。其中城市消费品零售额129.4亿元，增长16.4%。 消费消费稳步上升稳步上升 居民收入居民收入大幅增加大幅增加 投资投资增势强劲增势强劲 市场分析市场分析经济分析经济分析 4 芦淞区经济概况 20082008年芦淞区生产总值突破年芦淞区生产总值突破1179013万万 元大关元大关, , 同比增长同比增长37.4

8、% %。按常住人口计算人 均gdp为30580元，比上年增加4458元，比全市 人均多出14054元。其中，一、二、三产业分 别增长6、14.8、13.6。财政总收入完 成2.31亿元，增长23，一般预算收入完成 1.19亿元，增长18.9；全社会固定资产投资 达到25.03亿元，增长40.7；芦淞区社会消 费品零售总额达到57.82亿元，增长15.8； 城镇居民人均可支配收入12271元，增长12。 财政和居民收入稳步增加。全年到位外 资3801万美元，实际利用内资6.7亿元，外贸 出口不断增长，达到8449万美元。全年财政全年财政 总收入完成总收入完成2305323053万元，增长万元，增

9、长2323，其中企业 所得税增长强劲，比上年同期增长93.5。 一般预算收入完成11886万元，增长18.9。 城镇居民人均可支配收入12271元，增长12， 其中经营净收入增长33。 市场分析市场分析经济分析经济分析 三次产业投资全面提速。在城镇固定资产 投资中，三产业完成投资三产业完成投资13.4213.42亿元，同比增长亿元，同比增长 58.6%58.6%，成为芦淞区投资高速增长的主要动力。，成为芦淞区投资高速增长的主要动力。 重点工程进展顺利。今年芦淞区重点建设项目 完成投资15.6亿元，基础设施类和产业发展类 等重点工程项目的顺利实施既为芦淞区培育了 新的经济增长点。 消费热点精彩纷

10、呈。在国家一系列扩大内需、 启动消费的政策推动下，商家利用节日大做消费文 章，使市场更加繁荣活跃，同比增长18.3。全年 芦淞区实现消费品零售总额57.82亿元，同比增 15.8%；二是“两改一提”继续深入推进。芦淞区亿 元市场增至22家，其中过10亿元的市场有芦淞、南 大门、环洲城、华丽、中国城等5家。市场交易日益 繁荣，市场成交额达到132.81亿元，比去年同期增 长13.3%。 市场分析市场分析经济分析经济分析 市场分析市场分析 房地产市场调研房地产市场调研 随着株洲经济和城市的快速发展，由以前的两大区域逐步扩散到目前的九大板块随着株洲经济和城市的快速发展，由以前的两大区域逐步扩散到目前

11、的九大板块 01 供求状况供求状况 石峰区市场调研 石峰区石峰区为株洲房产开发较早区域，但 由于该区域为重工业区，空气污染较为 严重，居住氛围较差，因此近年来发展 较为缓慢，供应量较少。项目主要集中 在该区域中心较繁华地带，市场供应量 在20万方左右，是目前株洲市区房地产 发展相对落后区域，市场形象不佳。目 前区域内置业群体仍以石峰区内厂区高 收入职工及部分厂区回迁户为主，鲜有 其他城区居民跨城区购房现象。 市场特征市场特征 物业类型：物业类型：早年开发的产品以多层住宅为主，目前以小高层为主品 整体价格：整体价格：11001700元/m2 户型面积：户型面积：主要以140、150平米三、四房为

12、主，部分小户型为辅 客户群体：客户群体：区域拆迁户、厂区内中高收入职工（家庭年收入5万元左右）为主。 销售情况：销售情况：目前区域内在售项目较少，整体销售率约为70%左右。虽区域市场 形象不佳，但对于该区域工薪阶层职工仍存在一定市场空间。 市场分析市场分析 房地产市场调研房地产市场调研 02 供求状况供求状况 荷塘区市场调研 荷塘区荷塘区属于房产开发较晚区域，未来 一年内区域供应量40万方左右，主要放 量集中在区政府一带，出现其中包括西 子花园、玫瑰名城等以多层为主，小高 层为辅的建筑群体。整体区域良好的大 环境及日常工作、生活等主要因素致使 大部分荷塘区居民仍以荷塘区为首选。 该区域目标客群

13、以政府工作人员为主及 部分中高等收入者（家庭年收入8-10万 ）为辅。 市场特征市场特征 物业类型：物业类型：以多层为主，小高层为辅 整体价格：整体价格：14002400元/m2 户型面积：户型面积：主要以面积130-140平米三房及150平米左右四房为主要房型 客户群体：客户群体：荷塘区政府公务员及事业单位工作者为主要购房群体。 销售情况：销售情况：目前销售情况较好，整体销售率接近70% 市场分析市场分析 房地产市场调研房地产市场调研 03 供求状况供求状况 天元区市场调研 天元区天元区属于政府大力开发的新区范畴， 经济较为发达，众多新兴企业集聚于此， 其目前的区域总体供应量在100万方左

14、右，市场供应总量处于各个区域之首， 未来一年内可能出现供应在70万方左右。 以多层、小高层产品为主，天元区的整 体区域优势、清新的空气及新区的良好 配套吸引了部分株洲本地高薪阶层群体 及外地商人的眼球，为目前株洲大部分 居民置业的首选区域。 市场特征市场特征 物业类型：物业类型：多层及小高层为主，近年来小高层所占比例逐步增大 整体价格：整体价格： 17002500元/ m2 户型面积：户型面积：以130-150方的三房、四房为主力房型 客户群体：客户群体：株洲本地高薪阶层及部分经商群体为主大比例 销售情况：销售情况：天元区销售情况较好，大部分楼盘销售率在80%以上 市场分析市场分析 房地产市场

15、调研房地产市场调研 04 供求状况供求状况 芦淞区市场调研 芦淞区芦淞区作为株洲房地产开发最早的区 域，芦淞区目前总体供应量在70万方左 右。芦淞区是株洲商业发展较成熟区域， 聚集了众多外地经商人员，随着芦淞大 桥等基础设施的建设及环境的治理，该 区域是未来株洲最具潜力的发展区域。 建设南路的繁华、湘江的优美风情及原 生带的植物景观等为芦淞区的优势所在， 目前该区域内楼盘整体销售率超过70%。 市场特征市场特征 物业类型：物业类型：小高层、高层 整体价格：整体价格：2000-3000元/ m2 户型面积：户型面积：集中在130-160平方米之间，部分商业项目 客户群体：客户群体：以经商个体户、

16、私营业主为主要群体 销售情况：销售情况：该区域销售相对理想，整体销售率达到80%左右 市场分析市场分析 房地产市场调研房地产市场调研 05 芦淞区主要竞争楼盘分析 市场分析市场分析 房地产市场调研房地产市场调研 锦绣江山锦绣江山 东湖名居东湖名居 天润天润天城天城 惠天然惠天然- -山水国际山水国际 恒基恒基 嘉泰大厦 嘉泰大厦 九天国际广场九天国际广场 市场分析市场分析 竞争楼盘分析竞争楼盘分析 东湖名居东湖名居 基 本 情 况 楼盘名称东湖名居开盘日期2008.10 区域地段株洲市荷塘区合泰大街中段入伙日期2009.8.31 栋 数1总套数150左右层 高22层 容 积 率6.6绿化率车

17、位 数 发 展 商株洲九亿房地产开发有限公司售楼电话8588888/8299999 物业管理蕙洁物业公司物管费用0.98元/平米 景观设计中南大学设计占地面积5000平方米 物业类型高层建筑建筑面积3.3万平方米 楼盘定位中高档/商住楼建筑风格现代 户型种 类及面积 两房两厅、三房两厅、四房两厅（ 109-172） 销售率30% 最高价3800元/平米最低价2500元/平米均价2880元/平米 付款方式 银行按揭98折 一次性付款97折 交楼标准毛胚房 建筑结构框架配套设施地下车库 小区环境临近东湖公园 周 边 配 套 公交线路2、19、36、42、22、36超市/综合商场奇迹超市 学 校十三

18、中、五中、湖南工大医疗卫生仁和医院 金融机构工行、商行、建行自然环境 休闲设施东湖公园酒店/宾馆 项 目 综 合 评 价 优势： 1、紧邻合泰大街，交通便捷，东西两面毗邻东湖公园，周边景 观性好。 2、现房销售，周边配套设施齐全，生活方便。 3、离芦淞商圈较近，商业氛围较浓。 劣势： 1、楼盘品质一般，户型较差，纯板式建筑，通风采光性较差， 2、合泰大街居住多为服装业工作者，人群复杂，治安、环境较 差。 附 加 1、目前采取9折优惠，价格直接将去250元 2、临东湖的房屋比临合泰路的房屋同层差价400元，垂直方向上楼层差 价为2040 。 东湖名居东湖名居 市场分析市场分析 竞争楼盘分析竞争楼

19、盘分析 市场分析市场分析 竞争楼盘分析竞争楼盘分析 天润天润天城天城 基 本 情 况 楼盘名称天润天城 开盘日期2009.5 区域地段合泰路与文化路交汇处 入伙日期2010.5 栋 数1总套数294 层 高29 容 积 率11.98 绿化率车 位 数180 发 展 商株洲市天立房地产开发有限公司 售楼电话8490111 物业管理物管费用 景观设计深圳市华纳国际建筑设计有限公司 占地面积3369平米 物业类型高层 （29层）建筑面积42708平米 楼盘定位商住楼 （68楼为写字楼）建筑风格现代 户型种 类及面积 一房、二房、三房（40-130平米） 销售率 最高价 最低价 均价2700 付款方式

20、 银行按揭98折 一次性付款97折 交楼标准毛胚房 建筑结构框剪 配套设施地下车库、空中花园 小区环境空中花园 周 边 配 套 公交线路41、16 超市/综合商场奇迹超市 学 校工业大学、十三中 医疗卫生仁和医院 金融机构建行、中行 自然环境东湖公园 休闲设施东湖公园、自身配套酒店/宾馆 项 目 综 合 评 价 优势 1、位于文化路与合泰路路口，交通便利。 2、售楼部装修较好，置业顾问服务较好。 3、自身配套较好（商业、住宅电梯分开，空中花园） 劣势 1、期房销售 2、周边配套目前不齐全，价格较高。 附 加 vip认购中，定10万送2万 市场分析市场分析 竞争楼盘分析竞争楼盘分析 天润天润天城

21、天城 市场分析市场分析 竞争楼盘分析竞争楼盘分析 惠天然惠天然-山水国际山水国际 基 本 情 况 楼盘名称惠天然-山水国际 开盘日期2007.01.28 区域地段株洲市芦淞区建设南路 入伙日期 栋 数第五期 总套数层 高23层 容 积 率1.5 绿化率64% 车 位 数6.5万左右 发 展 商湖南惠天然房地产开发有限公司 售楼电话2588999 物业管理湖南惠天然物业管理有限公司 物管费用0.98/1.28元/m2 景观设计深圳艾克维斯建筑顾问有限公司 占地面积200亩 物业类型小高层、高层 建筑面积30万平方米 楼盘定位高档楼盘 建筑风格现代主义 户型种 类及面积 二房105，三房138，

22、四房152，五房168 销售率40% 最高价4500 最低价3200 均价3800 付款方式 一次性付款98折， 按揭99折 交楼标准毛胚房 建筑结构框架配套设施小区会所 小区环境原生态环境 周 边 配 套 公交线路18、36、7路 超市/综合商场 步高国安店、佳诚数码 广场 学 校市一中 医疗卫生四医院 金融机构工行、建行 自然环境中心原生山体公园 休闲设施酒店/宾馆 项 目 综 合 评 价 优势 1、该项目定位为株洲市上层社会消费人群，价格在整个市场中 居高不下，同时打造一种“国际生活大管家”的生活品味。 意为品质居住、尊贵生活占第一要素。 2、现一期己基本销售完毕，入住率不太高。目前主要

23、销售二期 30层的高层。现主体施工到4-8层左右，销售进程可达到签 约，合同签定。 3、项目知名度高，品牌效应强。 劣势 现周边配套稍微欠缺，且价格过高，很大程度排除了一部份想 购房客户。 市场分析市场分析 竞争楼盘分析竞争楼盘分析 惠天然惠天然-山水国际山水国际 市场分析市场分析 竞争楼盘分析竞争楼盘分析 锦绣江山锦绣江山 基 本 情 况 楼盘名称锦绣江山 开盘日期2009.5 区域地段市芦淞区沿江南路43号 入伙日期2010.5 栋 数二期总套数181余套层 高20 容 积 率3.5 绿化率48.2% 车 位 数 发 展 商株洲江山置业有限公司 售楼电话2587888 物业管理中海物业 物

24、管费用1.15元/ 景观设计占地面积59000 物业类型小高层 建筑面积240000 楼盘定位中高档盘 建筑风格现代、古代融合 户型种 类及面积 三房124-144,四房158-173， 五房180-190 销售率 最高价3800最低价2780均价3350 付款方式一次性96折，按揭98折 交楼标准毛胚房 建筑结构框架配套设施中心景区、瀑布、生态山林、健身区 小区环境湖区景观、叠水瀑布、生态山林 周 边 配 套 公交线路17、18、36、7、5路 超市/综合商 场 富佳超市、中南食品大 市场 学 校市一中、樟树枰小学医疗卫生四医院 金融机构工行、建行、商行 自然环境湘江四季花园 休闲设施解放路

25、步行街 酒店/宾馆国宾、国安 项 目 综 合 评 价 1、该项目在原湘江四季花园的基础上，升级为四季花园鼎力之作锦绣江 山，由江山置业独立开发。第一期推出5栋小高层，销售情况一般，里面位 置销售情况较好，靠门面的外围销售困难。 2、现施工己封顶，销售进入合同签署阶段。由于离芦淞商圈极近，得到服装 界人士的热捧。虽然与山水国际为邻，但仍争取到较多客源。 3、客户来源以个体经商户、公务员为主。 4、项目知名度高、品牌效应较强。 市场分析市场分析 竞争楼盘分析竞争楼盘分析 锦绣江山锦绣江山 市场分析市场分析 竞争楼盘分析竞争楼盘分析 恒基恒基 嘉泰大厦嘉泰大厦 基 本 情 况 楼盘名称恒基 嘉泰大厦

26、开盘日期2008.4 区域地段合泰路74号 入伙日期2009.8 栋 数1总套数150层 高15 容 积 率10.52% 绿化率0.06%车 位 数 发 展 商株洲市恒基房地产开发有限公司 售楼电话8166999 物业管理株洲市恒基物业管理有限公司物管费用0.5-1元 景观设计株洲市湘楚建筑设计有限公司占地面积896.4平米 物业类型小高层、高层 建筑面积10241.4万平米 楼盘定位商住楼 建筑风格现代 户型种 类及面积 一房、二房、三房、四房 （58.97123平米） 销售率 最高价2950最低价2450 均价2700 付款方式一次性97折，按揭98折 交楼标准毛胚房 建筑结构框架配套设施

27、 小区环境东湖公园 周 边 配 套 公交线路42、16、41超市/综合商场奇迹超市 学 校十三中、工学院 医疗卫生仁和医院 金融机构建行、中行、商行自然环境临东湖公园 休闲设施东湖公园 酒店/宾馆 项 目 综 合 评 价 优势 1、紧临合泰街、交通便利 2、紧邻东湖公园、环境较好 3、生活配套设施完善 劣势 1、楼盘品质一般，户型一般，价格较高 2、合泰大街居住多为服装业工作者，人群复杂，治安、环境较 差。 附 加 工行按揭： 首付2成利率8折优惠 首付3成利率7折优惠 市场分析市场分析 竞争楼盘分析竞争楼盘分析 恒基恒基 嘉泰大厦嘉泰大厦 市场分析市场分析 竞争楼盘分析竞争楼盘分析 九天国际

28、广场九天国际广场 基 本 情 况 楼盘名称九天国际广场开盘日期2008.4 区域地段 东临建设南路、西至沿江风光带 南至江天宾馆 入伙日期2009.8 栋 数5总套数1000层 高22 容 积 率6.84 绿化率44.5%车 位 数904 发 展 商湖南九天置业有限公司 售楼电话8341888 物业管理湖南华天集团物业有限公司物管费用1.2元 景观设计占地面积50025平米 物业类型高层 建筑面积37万平米 楼盘定位商住楼 建筑风格现代 户型种 类及面积 二房、三房、四房 （80186平米） 销售率85% 最高价4200最低价2980均价3550 付款方式一次性99折，按揭无优惠 交楼标准毛胚

29、房 建筑结构框架配套设施商业区、写字楼、空中花园 小区环境紧临湘江风光带 周 边 配 套 公交线路2、4、18、41、t28超市/综合商场步步高超市、九天商业广场 学 校医疗卫生 金融机构建行、农行、商行自然环境湘江风光带 休闲设施徐家桥步行街酒店/宾馆 项 目 综 合 评 价 优势 1、大规模、大辐射，处于芦淞商圈，独霸一方。 2、完美地段、繁华中心、交通便捷。 3、紧临湘江风光带，自然风景好，附加值高。 劣势 1、人口密度较大 2、容积率高 市场分析市场分析 竞争楼盘分析竞争楼盘分析 九天国际广场九天国际广场 01 市场分析市场分析 回首回首2008株洲房地产市场株洲房地产市场 从2008

30、年运行情况看，房地产市场各项指标经受着外 部环境考验，投资总量超过80亿,占城镇固定资产投资 的比重23.5，同比增加了0.8个百分点,有力推动了 株洲经济持续发展。从各项指标的变化中，表现为开从各项指标的变化中，表现为开 发市场热度降温。发市场热度降温。 在2008年，对于中国经济社会发展是一个不平凡的一年。年初的冰冻灾害到国 际金融危机，从股市到房地产市场，无不感受着寒意。这一年里宏观调控政策 取向从“防过热、防通胀”转向“保增长、控物价”再进一步转向“保增长、 扩内需”，速度之快、力度之大无不牵动着人们的心。在此背景下，我市房地 产开发投资增长势头虽一度放缓,但整体依然呈现较快的发展局面

31、。 房地产市场开发情况 市场分析市场分析 2008市场总结市场总结 2008年，房地产开发投资在投资惯性、土地购置、开发等综合 因素影响下快速增长，全年的增速基本上保持在两位数的增长 .一、二、三季度房地产开发投资同比分别增长26.9%、45%和 34.3%。但但7 7月份开始，增长态势由前期强势明显趋缓。月份开始，增长态势由前期强势明显趋缓。 2008年全年开发资金主要还是投向住宅开发。其中占比重 70%资金投向住宅，0.8%的资金投向办公楼，10.6%的资金投 向商业营业用房开发。住宅投资中中低档的比重增强，其中住宅投资中中低档的比重增强，其中 140140平米以上的住房完成投资平米以上的

32、住房完成投资7.37.3亿元，同比增长亿元，同比增长17.7%17.7%；90 平米以下的住房完成投资5.7亿元，同比增长45.8%；经济适 用住房完成投资1.8亿元，同比增长80.6%；别墅、高档公寓 完成投资1.7亿元，同比下降44.4%。 投资增速投资增速 波动前行波动前行 资金七成资金七成 投向住宅投向住宅 市场分析市场分析 2008市场总结市场总结 今年以来房地产市场观望气氛浓厚，商品房屋销售与去年今年以来房地产市场观望气氛浓厚，商品房屋销售与去年 高增幅相比，已在持续减弱。高增幅相比，已在持续减弱。全年有133家企业有销售业绩， 销售总量超过去年335万平方米。全年实现商品房屋销售

33、面 积354.4万平方米，同比增长5.8%，比去年同期55.5%增幅 回落近50个百分点。其中，住宅销售313.91万平方米，同 比增长4.4%。 总体看，株洲楼市在全国市场持续疲软的状态下，开发商的株洲楼市在全国市场持续疲软的状态下，开发商的 销售策略开始求销售策略开始求“稳稳”，房价涨幅放缓。，房价涨幅放缓。2008年，全市住宅 销售均价为1850元/平方米，同比增加54元/平方米。抽样结 果显示，四季度我市房屋销售价格指数为95.6，同比下降 4.4%。三季度和四季度房屋销售价格比去年同期分别上涨 4.1%和下降4.4%，四季度新建商品房同比价格指数为96.2， 价格下跌3.8%，比三季

34、度回落2.4%，涨幅是呈逐步回落态势。 商品房商品房 销售放缓销售放缓 房价房价 涨幅放缓涨幅放缓 市场分析市场分析 2008市场总结市场总结 受房地产市场渐趋低迷的直接影响，株洲市住房公积金个贷总量受房地产市场渐趋低迷的直接影响，株洲市住房公积金个贷总量 有减少。有减少。2008年，住房公积金缴存人数显著上升，覆盖面进一步扩 大，资金积累快速上升，年度新增住房公积金归集额8.1亿元，同 比增加2.11亿元，增长35.2%；个人住房公积金贷款下降，全市发 放个人住房贷款4.01亿元，较2007年同期减少1.04亿元，同比下降 20.6%。 在全球资产价格因剧烈的“去杠杆化”导致由“流动性过剩”

35、到 “流动性短缺”的逆转而面临深幅调整之际，奢望株洲楼市“独善 其身”不是很现实。从目前看，房地产价格的调整虽只是局部区域 的现象，但也预示着房地产市场热度降低，对市场信心有很大的挫 伤。政府正面的强势介入，制定政策措施力求刺激行业兴奋，也正 说明了这一点。抽样调查显示，反映行业宏观环境的企业家信心指 数和反映企业生产经营状况的企业景气指数创历史新低。四季度，四季度， 在房地产行业，企业家信心指数由上年同期的在房地产行业，企业家信心指数由上年同期的166.7166.7跌到跌到55.5655.56， 下降下降111.14111.14点；景气指数由点；景气指数由166.7166.7跌到跌到44.4

36、444.44，下降，下降122.26122.26点。点。 住房公积住房公积 金放贷减缓金放贷减缓 景气指数景气指数 创历史新低创历史新低 02 市场分析市场分析 2008市场总结市场总结 一、据多家研究机构预测，今明两年全球经济增长将会下降，世界经济放 缓不可避免影响到我国经济。外需下滑，内需不足，房地产市场疲软 加剧与投资不振的负面因素相互叠加，使宏观经济冷却速度远远超过使宏观经济冷却速度远远超过 预期。预期。 二、资源环境压力不断增大，劳动力、土地等要素成本不断提高，经济赖 以保持高速增长的低成本优势正在逐步被削弱。房地产业也面临着转房地产业也面临着转 变经济发展方式问题。变经济发展方式问

37、题。 三、股市不是很景气。 四、最大的问题还是信心问题。最大的问题还是信心问题。大家会把口袋里的钱看得更紧，投资更加 谨慎。 房地产市场走势分析和判断 专家展望2009年，株洲房地产市场的 走势将受利空和利好两方面因素的 “夹击”影响，“危危”与“机机”并存并存。 利空因素利空因素 市场分析市场分析 2008市场总结市场总结 一、各国相继救市，有助于抑制金融风暴的进一步恶化，能够进一步减轻我市经济 和楼市面临的外部压力，而危机中也暗藏机遇。而危机中也暗藏机遇。 二、中央一系列促内需政策，释放出“保增长”的强烈信号，而拉动投资和消费，而拉动投资和消费， 房地产行业的重要作用不可替代。房地产行业的

38、重要作用不可替代。 三、积极的财政政策和适度宽松的货币政策也标志着持续多年的紧缩型宏观调控开 始明确转向，我市也相继制定鼓励住房消费的收费减免政策。偏暖的政策将为偏暖的政策将为 行业发展创造良好的环境。行业发展创造良好的环境。 四、09年是我市基础建设年，全社会固定资产投资敲定了30%的增长目标，这意味着 占投资拉动超过二成的房地产行业将保持一个合理的增长速度。 五、潜力需求仍然存在。潜力需求仍然存在。目前我市人口中的上世纪六十、七十和八十年代的人群将 成为购房的主力军，需求带来的推动作用在相当长的一段时间内仍将存在。更 现实的理由还在于，房地产兼具投资与消费的双重功能，成长空间巨大。 利好因

39、素利好因素 5 市场的需求仍然很大，但在国际金融危机大环境下，销售难得加大，市场的需求仍然很大，但在国际金融危机大环境下，销售难得加大， 房价持续回落，竞争激烈。房价持续回落，竞争激烈。 针对本项目而言，建立超预期的入市价格将是解决项目营销突破，实针对本项目而言，建立超预期的入市价格将是解决项目营销突破，实 现快速销售的必然选择。现快速销售的必然选择。 市场显示，本案要想在市场竞争中脱颖而出，需走差异化路线，加强市场显示，本案要想在市场竞争中脱颖而出，需走差异化路线，加强 对自身产品的锻造。对自身产品的锻造。 如何解决市场观望情绪将成为当前市场条件下的营销突破方向。如何解决市场观望情绪将成为当

40、前市场条件下的营销突破方向。 conclusion 1结论 conclusion 2结论 conclusion 3结论 conclusion 4结论 conclusion 5结论 1 市场分析市场分析 总结总结 3 4 2 世界经济危机近一步加剧，全国房地产开始全面降价，目前是市场环世界经济危机近一步加剧，全国房地产开始全面降价，目前是市场环 境最不好的时机，市场观望情绪进一步加强。境最不好的时机，市场观望情绪进一步加强。 no.2 项目分析项目分析 项目概况项目概况 主要经济技术指标 项目单位数值住宅户型规划配比 总用地面积5848物业形态面积（）套/间数占总套数比例 总建筑面积47563单

41、身公寓756.15146.2% 其中 居住建筑22451.67一房948.9146.2% 商业建筑16940二房6529.176225.1% 地下车库面积1067.28三房16778.5211446.9% 停车位个66四房6111.543815.6% 绿地率约30% 242套 (不含24层) 亚泰时代广场位于株洲荷塘区与芦淞区结合部，紧靠年交易额超100亿元的芦淞服装市场群 ，坐享东湖公园碧水蓝天，湖光山色，接引芦淞市场群的澎湃商机，优越地位 ，昭然若揭 ,地处合泰大街中心，41、42路公交车途径项目现场，交通便捷，毗邻工学院、13中学，银 行，医院，市政配套一应俱全。双会所设置，350平米私

42、家会所，财智交流、亲朋聚会的专 属空间，500平米空中会所，休闲健身，邻居和睦的亲情平台。 项目分析项目分析 区间分析区间分析 单身公寓：面积区间：单身公寓：面积区间：50.4150.41； 价格区间：价格区间：23302710 23302710 元元； 总价区间：总价区间：118000136600118000136600元元 一房：面积区间：一房：面积区间：63.26 63.26 ； 价格区间：价格区间：23302710 23302710 元元； 总价区间：总价区间：147000171000147000171000元元 二房：面积区间：二房：面积区间：103.02113.67 103.021

43、13.67 ；价格区间：价格区间：23302710 23302710 元元； 总价区间：总价区间：240000308000240000308000元元 三房：面积区间：三房：面积区间：145.27150.7 145.27150.7 ； 价格区间：价格区间：23302710 23302710 元元； 总价区间：总价区间：338000408000338000408000元元 四房：面积区间：四房：面积区间：160.83 160.83 ； 价格区间：价格区间：23302710 23302710 元元； 总价区间：总价区间：374000430000374000430000元元 综合：面积区间：综合：面

44、积区间：50.41160.83 50.41160.83 ； 价格区间：价格区间：23302710 23302710 元元； 总价区间：总价区间：118000430000118000430000元元 营销核心分析 面积区间价格区间总价区间 项目分析项目分析 前期销售总结前期销售总结 从楼层销售分析出，从楼层销售分析出，20232023层是销售的核心，其次层是销售的核心，其次 是是5858楼，中间楼层的销售优于两端楼层的销售。楼，中间楼层的销售优于两端楼层的销售。 在朝向上，南向房和东向房优于西向房和北向房的销在朝向上，南向房和东向房优于西向房和北向房的销 售，在营销策略中，要以北向和西南房源为核

45、心。售，在营销策略中，要以北向和西南房源为核心。 conclusion 1结论 conclusion 2结论 conclusion 3结论 1 3 2 从户型销售分析统计出，二房、三房仍然是销售的核从户型销售分析统计出，二房、三房仍然是销售的核 心部分，后面相关策略得以这两种户型销售为主。心部分，后面相关策略得以这两种户型销售为主。 优势（优势（s s）劣势（劣势（ww） 机会（机会（oo）威胁（威胁（t t） 1、项目位于株洲荷塘区与芦淞区结合部，紧邻年 交易额超100亿元的芦淞服装市场群，商业氛围 浓郁 。 2、项目品质超前，为目前的地标建筑。 3、项目邻近东湖，部分户型可瞩望东湖远景。

46、4、芦淞商圈购买了力较大，并存在部分团购群。 1、受世界金融危机冲击，全国房地产市场销 售疲软，客户观望性加重，投资非常谨慎。 2、项目地处高密度建筑区，且来往人群复 杂，市政配套亦不完善，影响项目的品质。 3、项目存在一些竞争弱点（配套费和公摊）。 1、世界金融危机加剧，各个产业经济萎 缩甚至亏损，开发商存在的风险加大。 2、周边新商业项目的推出，使得竞 争白热化。 3、2009即将推出的各类住房，加剧 株洲的市场竞争 1、政府救市，危机中也暗藏机遇 。 2、在其他楼盘未进行策略调整之前迅速 占领市场，降低开发商的投资风险。 项目分析项目分析 项目项目swot分析分析 结合项目swot分析，

47、制定的项目发展战略: 发挥优势、抢占机会发挥优势、抢占机会(so)(so)利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势(wo)(wo) 减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁(wt)(wt)发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁(st)(st) 1.高举高打，快速出击。 2.销售模式、营销策略等创新。 1、产品差异化战略，项目整体市场占位。 2、目标市场差异化战略。 3、瞄准市场空白点，抢占机会。 1、借势芦淞商圈价值的提升， 突现项目价值优势。 2、借势国家救市的政策。 1、整合内部优势战略，产品优化组合。 2、突现核心竞争力，避免冲突。 no.3 项目规划及定位项目规划及定位 市场现状市场现状 市场

48、现状 项目处于芦淞商圈之内，客户多项目处于芦淞商圈之内，客户多 为商圈商人，客户群明晰。为商圈商人，客户群明晰。 全球经济危机近一步加剧，开全球经济危机近一步加剧，开 发商投资风险加剧。发商投资风险加剧。 全国掀起降价风波，市场动荡全国掀起降价风波，市场动荡 较大。较大。 全国市场疲软，成交量严重下降，全国市场疲软，成交量严重下降， 消费者观望性严重。消费者观望性严重。 定位出发点定位出发点 项目分析项目分析 总结总结 如何合理统筹上半年的各如何合理统筹上半年的各 个销售环节将是迅速实现个销售环节将是迅速实现 项目快速销售的关键。项目快速销售的关键。 中心区 本项目在当前市场条件本项目在当前市

49、场条件 下，如何确立科学的价下，如何确立科学的价 格定位，如何制定高楼格定位，如何制定高楼 层销售的有效策略，将层销售的有效策略，将 是我们在这个楼盘操作是我们在这个楼盘操作 过程中的关键。过程中的关键。 项目规划及定位项目规划及定位 住宅客户定位住宅客户定位 通过对芦淞区市场容量的预估及区域内类比物业的客群特征来看，芦淞商圈周边个体经营者和外来投资经营 者在此经营多年，并产生浓厚感情的客户，也是本项目主要争取的核心客群。核心客群所占比例约为60%左右。 通过对株洲整体客群的了解及芦淞区客群特征的描述，综合项目特质，对项目目标客群做出以下分类：通过对株洲整体客群的了解及芦淞区客群特征的描述，综

50、合项目特质，对项目目标客群做出以下分类： 在近年中，株洲（以田心，430、601等大型国企为主）的一些新兴企业蓬勃发展，主要企业的中层管理者对于投 资很热衷。仍有部分客户群体需求未得到满足。因此该类客户基本处于游离状态，预计将占项目客群的10%左右，是 项目在营销推广中应重点争取的客户群之一。 在株洲目前市场的购房群体中，政府公务员及事业单位等稳定收入群体是主要的购房群体之一，周边高校教师及 芦淞区政府公务员、事业单位等中高收入群体将作为本项目的重点客户群支撑项目销售，所占比例约为25%。 对于株洲外来人士、其他区域如石峰、荷塘等客群，因其传统居住习惯，到芦淞区置业者比例较少，但不排除其 跨区

51、域置业的可能性。该类客户属偶得性质，约为5%，不作为项目主要面向客群，而对于该类客户，采取“不争， 天下莫能与之争”的姿态，用产品优势予以争取，是较为经济、实效的一种策略。 项目规划及定位项目规划及定位 住宅客户定位住宅客户定位 偶得客户群偶得客户群 游离客户群游离客户群 重点客户群重点客户群 核心客户群核心客户群芦淞商圈服装业经营者芦淞商圈服装业经营者 周边高校教师及周边高校教师及区政府区政府 公务员、企、事业单位等中公务员、企、事业单位等中 高收入群体高收入群体 企业中高层管理者等企业中高层管理者等 其他置业群体客户其他置业群体客户 核心客户群、重点客户群核心客户群、重点客户群 游离客户群

52、游离客户群 偶得客户偶得客户 在推广上我们遵循消化芦淞区客 户，吸引株洲客户，在推广策略 上，突破核心客户和突破核心客户和重点客户、重点客户、 牵引游离客户、渗透偶得客户的牵引游离客户、渗透偶得客户的 策略。策略。包括泛宣传方式我们都将 以此为指导原则。 项目规划及定位项目规划及定位 价格定位价格定位 我司对株洲楼市进行系统的市场调查，本表只是抽取调查中的与本项目相近和构 成直接竞争的几个重点楼盘进行价格分析。 权重权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。由于影响楼盘的因素很多，不 可能都被选择为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因 素，才能确定为楼盘定级因素。 参照

53、楼盘以周边可比性楼盘为主，兼顾其他区域楼盘。 价格修正价格修正(市场比较法市场比较法) 楼盘名称 最高标价 元/m2 最低标价 元/m2 平均标价 元/m2 折 实 均 价 元/m2 修正均价 元/m2 一次性%银行按揭% 东湖名居32002500285097+250 /m298+250 /m22522 恒基嘉泰大厦29502450262097982541 天瑞天城270097+2万98+2万2459 锦绣江山36002580305097982958 山水国际45003200360097983492 九天国际广场42002980355099无3442 项目规划及定位项目规划及定位 价格定位价格

54、定位 可比楼盘综合因素及个别因素统计可比楼盘综合因素及个别因素统计 可比楼盘综合因素量化统计表（可比楼盘综合因素量化统计表（40%40%） 定级因素 楼盘名称 东湖名居恒基嘉泰大厦天瑞天城锦绣江山九天国际广场山水国际亚泰时代广场 交通状况22222323232120 片区成熟度20202024252420 周边配套20202024242320 自然环境23232125232520 片区发 展前景 19192223232420 104104106119118117100 项目规划及定位项目规划及定位 价格定位价格定位 可比楼盘个别因素量化统计表（可比楼盘个别因素量化统计表（60%60%） 定级因

55、素 楼盘名称 东湖名居恒基嘉泰大厦天瑞天城锦绣江山九天国际广场山水国际亚泰时代广场 楼盘规模11111314141412 建筑规划10101313131412 园林设计12101214121512 物业管理12121414131312 户型设计10111212121312 社区配套10101112101110 朝向111189898 停车位88999108 工程进度3422544 开发商实力4445664 营销水平2344444 广告宣传3233442 合计9696105111110117100 项目规划及定位项目规划及定位 价格定位价格定位 亚泰时代广场相对东湖名居东湖名居均价： 2522（

56、100/10440%+100/9660%）=2546元/ 亚泰时代广场相对恒基恒基嘉泰大厦嘉泰大厦均价： 2541（100/10440%+100/9660%）=2565元/ 亚泰时代广场相对天瑞天瑞天城天城均价： 2459（100/10640%+100/10560%）=2333元/ 亚泰时代广场相对锦绣江山锦绣江山均价： 2958（100/11940%+100/11160%）=2684元/ 亚泰时代广场相对九天国际广场九天国际广场均价： 3492（100/11840%+100/11060%）=3088元/ 亚泰时代广场相对山水国际山水国际均价： 3442（100/11740%+100/1176

57、0%）=2942元/ 楼盘加权%东湖名居恒基嘉泰大厦天瑞天城锦绣江山九天国际广场山水国际 分值25%25%30%8%5%7% 加权说明根据各楼盘物业类型、区位、可比因素、开盘时间、目前执行价格、销售率等因素 根据各楼盘加权比得出亚泰时代广场楼盘均价：根据各楼盘加权比得出亚泰时代广场楼盘均价： 254625% + 256525% + 233330% + 26848% + 30885% + 29427% = 2552元元/ 鉴于目前销售市场特性和其他未知因素，因此我司建议亚泰时代广场目前价格的波动幅度为鉴于目前销售市场特性和其他未知因素，因此我司建议亚泰时代广场目前价格的波动幅度为7%。 即平均价

58、格范围设定在：23732700元元/ 我司建议评价均价：我司建议评价均价：24002400元元/ / 加权比量化统计加权比量化统计 项目规划及定位项目规划及定位 商业定位商业定位 商业定位：商业定位：芦淞首个高档次服装辅料专业市场芦淞首个高档次服装辅料专业市场 项目规划及定位项目规划及定位 总体规划总体规划 第一阶段第三阶段 尾盘销售及交房尾盘销售及交房销售工作准备阶段销售工作准备阶段 2009年3月15日 营销筹备营销筹备 开房通道设置开房通道设置 售楼部包装售楼部包装 印象提交文件印象提交文件 印象提交文件印象提交文件 营销推广营销推广 营销执行营销执行 印象提交文件印象提交文件 交房交房

59、 尾盘销售尾盘销售 第二阶段 全面销售阶段全面销售阶段 2009年6月1日 no.4 对本项目而言，我们有两种竞争战略可选择：对本项目而言，我们有两种竞争战略可选择： p 以差异化战略占领市场；以差异化战略占领市场； p 以低风险跟随战略占领市场。以低风险跟随战略占领市场。 深圳印象认为深圳印象认为: :本项目有一定的规模和地段优势，但根据剩余房源的特本项目有一定的规模和地段优势，但根据剩余房源的特 性和存在的缺陷，走跟随竞争策略几乎毫无竞争优势，不能解决剩余房性和存在的缺陷，走跟随竞争策略几乎毫无竞争优势，不能解决剩余房 源全面销售的问题，因此，走差异化竞争战略是本项目的最佳出路。关源全面销

60、售的问题，因此，走差异化竞争战略是本项目的最佳出路。关 键是要找出本项目的核心竞争力键是要找出本项目的核心竞争力。 总体战略思想总体战略思想 营销策略营销策略 市场分析市场分析 营销策略营销策略 市场分析市场分析 营销战略出发点 我们再次从开发商、客户和市场为出发点，思考三者之间的关系， 找到适合于本项目特征的一个平衡状态 。 快速销售、利润最大化 物美价廉、经济上能承担的房屋 开发商开发商 客户客户 场场 市市 123 目前房地产市场条件下的营销出路探悉目前房地产市场条件下的营销出路探悉 如何解决市场观望情绪将成为当如何解决市场观望情绪将成为当 前市场条件下的营销突破方向前市场条件下的营销突