真功夫 新店选址可行性报告P41

1、新店选址可行性报告新店选址可行性报告 ( (广州恒福路店广州恒福路店) ) 目 录 第一部分：市场开发进度 第二部分：店址所在城市网络规划结论 第三部分：店址所在商圈论证 第四部分：店址位置、招牌、餐厅布局 第五部分：店址营业额预测 第六部分：投资决策分析 第七部分：房产条件检查表 第八部分：市场审批签字页 第一部分：市场开发进度第一部分：市场开发进度 目 录 第一部分：市场开发进度 第二部分：店址所在城市网络规划结论 第三部分：店址所在商圈论证 第四部分：店址位置、招牌、餐厅布局 第五部分：店址营业额预测 第六部分：投资决策分析 第七部分：房产条件检查表 第八部分：市场审批签字页 第二部分：

2、店址所在城市网络规划结论第二部分：店址所在城市网络规划结论-广州市城市图广州市城市图 该店址处于广州越秀 区 第二部分：店址所在城市网络规划结论第二部分：店址所在城市网络规划结论-商圈总表商圈总表 第二部分：店址所在城市网络规划结论第二部分：店址所在城市网络规划结论-行政区比较行政区比较 人口(万) 面积 (平方公里) GDP (亿元) 人均可支配 收入（元） 天河区61.9796.33888.8118184 越秀区115.0633.80889.3818528 海珠区87.6790.4321.1916740 荔湾区70.4659.10341.3317286 白云区76.07795.79513.

3、4617156 番禺区93.08786.15473.2818128 南沙区14.26527.6512318122 黄埔区19.2790.95333.7618460 罗岗区16.37393.22532.0618460 花都区63.03970.04303.1614264 增城市79.431616.47266.2614038 从化市53.821974.5091.8011397 广州全市750.537434.405115.7518287.24 项目项目 内容内容 区域区域 第一部分：市场开发进度 第二部分：店址所在城市网络规划结论 第三部分：店址所在商圈论证 第四部分：店址位置、招牌、餐厅布局 第五部

4、分：店址营业额预测 第六部分：投资决策分析 第七部分：房产条件检查表 第八部分：市场审批签字页 目 录 第三部分：店址商圈和周边商圈第三部分：店址商圈和周边商圈-越秀区网络规划越秀区网络规划 火车站商 圈 小北商圈 花园酒 店商圈 动物园 商圈 五羊新 城商圈 海印商圈 省医商 圈 海珠 广场 圈 人民路 商圈 北京路 商圈 1）已开店商圈，范围要争）已开店商圈，范围要争 取用实际调查结果的来客范取用实际调查结果的来客范 围。围。 2）此次上报的商圈的框线）此次上报的商圈的框线 应使用区别与其他商圈的颜应使用区别与其他商圈的颜 色。色。 第三部分：店址商圈和周边商圈第三部分：店址商圈和周边商圈

5、 花园酒店商圈花园酒店商圈 X C B C O O 黄花岗店黄花岗店 城市等级：城市等级： 商圈类型：商圈类型： 商圈主要客源及数量：商圈主要客源及数量： 1） 2） 3) 评估元素选用的对等店：评估元素选用的对等店： 1） 2） 3） 需补充标识竞争对手位需补充标识竞争对手位 置。置。 全图选取时，新店商圈全图选取时，新店商圈 应相对居中。本例存在应相对居中。本例存在 缺陷。范围选择时，目缺陷。范围选择时，目 标商圈可占画面标商圈可占画面1/4左左 右。右。 第一部分：市场开发进度 第二部分：店址所在城市网络规划结论 第三部分：店址所在商圈论证 第四部分：店址论证 第五部分：店址营业额预估

6、第六部分：投资决策分析 第七部分：房产条件 第八部分：市场审批签字页 目 录 41）店址位置说明 42）店址商圈综述 43）店址动态客源 44）店址静态客源 45）竞争对手情况 46）店址所在商圈品牌知名度 第四部分：店址评估第四部分：店址评估 1.1、店址位置说明店址位置说明-街道图街道图 淘 金 花 园 横横 枝枝 岗岗 路路 金 钗 岗 电 信 大 厦 横 枝 岗 社 区 国贤大厦恒福大楼 鸿 福 社 区 恒 福 路 社 区 登 峰 社 区 锦 恒 广 场 淘淘 金金 北北 路路 淘 金 乐 园 恒 福 大 厦 正正 平平 北北 街街 上岛咖啡 淘金北 兴安超市 社区 华 侨 乐 园 正

7、正 平平 南南 街街 金地大厦淘金社区淘金家园 世 贸 花 园 淘 乐 园 省第二中 医院 恒华花园 世纪联华 淘金大厦 新 联 社 区 三荣大厦 侨福苑好又多 白云宾馆 友 谊 商 店 世贸大厦 环环 市市 东东 路路 丽 晶 大 厦 恒恒 福福 路路 人行天桥 表示人流表示人流表示人行斑马线表示人行斑马线表示隔路栏表示隔路栏表示机动车道表示机动车道 表示公车站表示公车站 1、动态客源、动态客源 分析分析 2、静态客源分、静态客源分 析析居民居民 3、静态客源分、静态客源分 析析写字楼写字楼 4、竞争对手、竞争对手 街道图范围：街道图范围： 原则要求大道路原则要求大道路 三横三纵三横三纵 用

8、红色道路，标用红色道路，标 识商业街和重点识商业街和重点 商业段。商业段。 街道图上需要标街道图上需要标 识竞争对手及其识竞争对手及其 营业额。营业额。 街道图上需标识街道图上需标识 人行斑马线，公人行斑马线，公 交站点交站点 分类客源的人流分类客源的人流 动线标识。动线标识。 1.2、店址位置说明、店址位置说明-鸟瞰图鸟瞰图 金地大厦金地大厦 淘金花园淘金花园 华侨乐园华侨乐园 恒福大厦恒福大厦 淘金大厦淘金大厦 锦恒广场锦恒广场 恒华花园恒华花园 淘金华诞淘金华诞 国贤大厦国贤大厦麓湖阁麓湖阁 新联社区新联社区 淘金家园淘金家园 恒福大楼恒福大楼 淘金社区淘金社区 1.3、店址所在位置店址

9、所在位置-外观图外观图 恒福路店店址位置恒福路店店址位置(首层首层) 1.4、店址所在位置店址所在位置-(效果图效果图) 效果图处理上，树或其他障碍效果图处理上，树或其他障碍 物应继续保留在效果图上，以物应继续保留在效果图上，以 保持真是效果。保持真是效果。 1.5、店址所在位置店址所在位置-物业平面图物业平面图 1F上上2F B1上上1F 1F下下B1 2F下下1F韩式 面包房 服 饰 服 饰 服 饰 服 饰 服 饰 停车位53个 黄金珠宝 手机 主入口主入口 主入口主入口 地面停车场入口地面停车场入口 地面停车场出口地面停车场出口 项目总面积:37000M2 招商面积:4400M2 卖场面

10、积:10000M2 进卖场动线 出卖场动线 1.6、店址所在位置、店址所在位置-店址平面布局图店址平面布局图 1、大堂座位数为大堂座位数为171个，其中固定位个，其中固定位120个，卡个，卡 座位座位4个，吧台位个，吧台位32个，活动位个，活动位15个，个垃圾箱个，个垃圾箱 、大堂斜线部分表示为活动座位、大堂斜线部分表示为活动座位 、楼板底高、楼板底高3200，次梁高，次梁高3000，主梁底高，主梁底高2800 ,餐厅使用面积为餐厅使用面积为344.6平方米平方米. 42、店址所在商圈特性、店址所在商圈特性-综述综述 商圈类型：商圈类型： O+D 道路功能：道路功能： 门前主要道路为， 客源构

11、成：客源构成： 客源分为四部分： 一是周边的办公写字楼人员 二周边的住宅人群 三是到店址旁的世纪联华广场购物消费的人群; 四是店址附近的广东省第二中医院的医患，家属，探望人群. 客群数量客群数量联华广场购物人流联华广场购物人流医院人流量医院人流量社区居民社区居民写字楼办公人员写字楼办公人员 周测数据周测数据2835035000479354640 离店址距离离店址距离2020米米100100米米15001500米米500500米米 42、店址所在商圈特性、店址所在商圈特性-未来性评估未来性评估 由于淘金中央商务区对饮食行业进驻的要求管理很严，很多餐饮行业选择了 淘金北，因此淘金北有淘金商务区的“

12、大饭堂”美称。淘金北短短的一条街， 却拥有着接近二十多家大小餐馆，有东北菜、客家菜、川菜、湘菜、粤菜等 等，另外还有咖啡厅和水果概念店等应有尽有。目前该商圈饮食氛围非常浓，人 们已经形成了到该地段吃饭消费的习惯。 未来发展的有利因素有：未来发展的有利因素有： 地铁5号线“花园酒店站”建成开通后，在交通方面将会给淘金大商圈带来很大 的 改善，同时也会给该商圈带来更大的客流。 淘金东路上将会建筑更多的豪华住宅，这将会给淘金大商圈带来更大商机。 该商圈内有数二十家餐饮店，已经形成独特的饮食氛围。随着新品牌店的不断进 驻，影响力不断加大，辐射将越来越强。 未来发展的不利因素有：未来发展的不利因素有：

13、1） 2） 淘 金 花 园 横横 枝枝 岗岗 路路 金 钗 岗 电 信 大 厦 横 枝 岗 社 区 国贤大厦恒福大楼 鸿 福 社 区 恒 福 路 社 区 登 峰 社 区 锦 恒 广 场 恒恒 福福 路路 淘淘 金金 北北 路路 淘 金 乐 园 恒 福 大 厦 正正 平平 北北 街街 上岛咖啡 淘金北 社区 华 侨 乐 园 正正 平平 南南 街街 金地大厦淘金社区淘金家园 世 贸 花 园 淘 乐 园 省第二中 医院 恒华花园 世纪联华 淘金大厦 新 联 社 区 三荣大厦 侨福苑好又多 白云宾馆 友 谊 商 店 世贸大厦 环环 市市 东东 路路 丽 晶 大 厦 43、商圈动态客源分析（商业及其他聚

14、客点、商圈动态客源分析（商业及其他聚客点红色部分）红色部分） 兴安超市兴安超市 43、商圈商圈动态客源分析动态客源分析-数据补充数据补充 聚客点日门急诊量病床数 与店 距离 级别 医院 350 米 三级甲等 聚客点面积 开业 日期 与店 距离 年营业 额 兴安超市约2000 04年8 月 100米 聚客点面积 开业 日期 与店 距离 年营业额 世纪联华 约12000 04年4 月 60米 省中医院 其他说明： 商圈内的恒华花园、淘金家园属于高档住宅，该商品房的售 价相对较高，它的均价为11000元/平方米。入住的人群主要 为商人及白领阶层，他们都具强劲的消费力。 44、商圈静态客源分析、商圈静

15、态客源分析- 居民居民 44、商圈静态客源分析、商圈静态客源分析- 居民居民 淘 金 花 园 横横 枝枝 岗岗 路路 金 钗 岗 电 信 大 厦 横 枝 岗 社 区 国贤大厦恒福大楼 鸿 福 社 区 恒 福 路 社 区 登 峰 社 区 锦 恒 广 场 恒恒 福福 路路 淘淘 金金 北北 路路 淘 金 乐 园 恒 福 大 厦 正正 平平 北北 街街 上岛咖啡 淘金北 兴安超市 社区 华 侨 乐 园 正正 平平 南南 街街 金地大厦淘金社区淘金家园 世 贸 花 园 淘 乐 园 省第二中 医院 恒华花园 世纪联华 淘金大厦 新 联 社 区 三荣大厦 侨福苑好又多 白云宾馆 友 谊 商 店 世贸大厦

16、环环 市市 东东 路路 丽 晶 大 厦 商圈内恒福大厦、淘金大厦的白领阶层公务员收入约5000- 8000元/月;白领阶层收入约3500-8500元/月. 44、商圈静态客源分析、商圈静态客源分析- 写字楼办公人员写字楼办公人员 写字楼办公人员人数离店距离客源评级 港汇5000100米高 美罗3000300米高 上实2000250米高 徐汇区政府1000300米中 总办公人数15000半径700米 44、商圈静态客源分析、商圈静态客源分析- 写字楼办公人员写字楼办公人员 淘 金 花 园 横横 枝枝 岗岗 路路 金 钗 岗 电 信 大 厦 横 枝 岗 社 区 国贤大厦恒福大楼 鸿 福 社 区 恒

17、 福 路 社 区 登 峰 社 区 锦 恒 广 场 恒恒 福福 路路 淘淘 金金 北北 路路 淘 金 乐 园 恒 福 大 厦 正正 平平 北北 街街 上岛咖啡 淘金北 兴安超市 社区 华 侨 乐 园 正正 平平 南南 街街 金地大厦淘金社区淘金家园 世 贸 花 园 淘 乐 园 省第二中 医院 恒华花园 世纪联华 淘金大厦 新 联 社 区 三荣大厦 侨福苑好又多 白云宾馆 友 谊 商 店 世贸大厦 环环 市市 东东 路路 丽 晶 大 厦 45、商圈竞争对手表现、商圈竞争对手表现 淘 金 花 园 横横 枝枝 岗岗 路路 金 钗 岗 电 信 大 厦 横 枝 岗 社 区 国贤大厦恒福大楼 鸿 福 社 区

18、 恒 福 路 社 区 登 峰 社 区 锦 恒 广 场 恒恒 福福 路路 淘淘 金金 北北 路路 淘 金 乐 园 恒 福 大 厦 正正 平平 北北 街街 华 侨 乐 园 正正 平平 南南 街街 金地大厦淘金社区淘金家园 世 贸 花 园 淘 乐 园 省第二中 医院 恒华花园 世纪联华 淘金大厦 新 联 社 区 三荣大厦 侨福苑好又多 白云宾馆 友 谊 商 店 世贸大厦 环环 市市 东东 路路 丽 晶 大 厦 45、商圈内主要竞争对手分布、商圈内主要竞争对手分布(红色红色) 上岛上岛咖啡咖啡 兴安超市 淘金北 社区 4-6、真功夫品牌咨询表、真功夫品牌咨询表1 5、请问您所知道的中式快餐品牌有：、请

19、问您所知道的中式快餐品牌有： 项目项目 真功夫 肯德基麦当劳蓝与白不见不散华辉拉肠其它 百分比百分比9%15%19%11%5437 中式快餐品牌中式快餐品牌真功夫蓝与白大西豪不见不散大家乐华辉拉肠其它 百分比百分比25%28%9%11%3%7%17% 4、请问您去过最多的餐厅有、请问您去过最多的餐厅有： 2、您一周选择在外就餐的次数，以下那种描述更适合您？、您一周选择在外就餐的次数，以下那种描述更适合您？ 项目项目5元10元15元20元25元30元及以上 百分比百分比18%25%26%12%8%11% 项目项目少于1 次1次2次3次4次5次及以上 百分比百分比18%7%13%27%16%19%

20、 3、如果您在外就餐，您一个工作餐（正餐）的消费，以下那种价格更适合您：、如果您在外就餐，您一个工作餐（正餐）的消费，以下那种价格更适合您： 1、请问您刚从哪里来、请问您刚从哪里来? 顾客来源地顾客来源地在附近居住在附近工作或办事在附近购物路过(包括游人、出差 百分比百分比21%32%19%28% 4-6、真功夫品牌咨询表、真功夫品牌咨询表2 项目项目肯定会选择会选择可能会选择不会选择肯定不会选择 百分比百分比12%24%51%13%0% 8、假设这里有一家这样的餐厅、假设这里有一家这样的餐厅,你会考虑选择在这里就餐吗你会考虑选择在这里就餐吗? 6、请问您知道真功夫品牌吗？请问您知道真功夫品牌

21、吗？ 项目项目了解并光顾过真功夫知道但没有光顾过真功夫一无所知 百分比百分比36%41%23% 7、请问您对粤菜的喜欢程度，以下那种描述更适合您？、请问您对粤菜的喜欢程度，以下那种描述更适合您？ 项目项目非常喜欢比较喜欢一般不喜欢很不喜欢 百分比百分比26%38%29%6%1% 第一部分：市场开发进度 第二部分：店址所在城市网络规划结论 第三部分：店址所在商圈论证 第四部分：店址论证 第五部分：店址营业额预估 第六部分：投资决策分析 第七部分：房产条件检查表 第八部分：市场审批签字页 目 录 取值 客源 人口基 数对等店 对等店 周捕获 率 捕获率 系数 修正后 捕获率 周TC对等 店全 天A

22、C 修正 AC 周S月S 门前周人流 196507广园店 0.66%1.020.67 %1317 25.3825.6833820.56 (33820.56 +19645.20 +33512.40 +1052.88+ 1078.56+4 339.92)*4. 29 =400898 聚客点人流 28350广园店 2.65%1.022.70 %765 25.3825.6819645.20 商品房（固 定） 41975广园店 3.05%1.023.11%1305 25.3825.6833512.40 出租房 5960江南店 0.67%1.020.68%41 24.8125.681052.88 政府及单

23、位 825江南店 5.03%1.025.13 %42 24.8125.681078.56 写字楼 4640广园店 3.58%1.023.65%169 25.3825.684339.92 第三部分：店址营业额的预估第三部分：店址营业额的预估 捕获率系数综合评分计算表捕获率系数综合评分计算表 捕获率捕获率 系数系数 项目子项目新店基数对等店基数各项实际对比系数 接受度 目标顾客对餐厅的接受度87%88%0.99 目标顾客对粤菜的接受度93%92%1.01 便利性 店址可见度120%11.2 店址可停留性90%10.9 目标顾客到达店址时间成本90%10.9 品牌知名度目标顾客对真功夫品牌的了解77%70%1.10 价格接受度