夫妻共有财产中福利房的归属认定

1、夫妻共有财产中福利房的归属认定基金项目：本文是首都经济贸易大学研究生科技创新资助项目“夫妻共有财产的范围及离婚时分割方式问题研究”的阶段性成果。一、福利房概念和种类福利，包括由政府出于社会保障的目的，向全民提供的公民 福利”，也包括由雇佣者为其所属职工提供的“员工福利”。福利房 即非市场化配置的住房。根据我国城镇住房政策，我国目前城镇住房供应来源于两大方面，即经济适用住房供应体系和商 品房供应体系。参考目前城镇住房制度改革的实施进度，本文中所 指福利房，包括由政府提供的经济适用住房（以下简称“经适 房”）、单位集资合作建房（以下简称“集资房”）以及政策性限价 商品住房（以下简称“两限房”）三种

2、类型。这三类福利房的共同之 处在于须符合一定的法定条件才能取得房屋，且购房人均没有取得完全的房屋产权。故此，在认定这类房屋是否属于夫妻 共同财产时，应该特别注意这一特点。由于我国农村基本住房保障主要是以建房补贴和危房改造补贴的 形式，不涉及实际住房实物分配的问题，换言之，我国农村没有非市 场配置的住房。所以本文暂不讨论农村福利房。二、经适房归属的认定根据建设部等七部门颁发的经济适用住房管理办法第30条的规定，经适房购房人拥有有限产权。在城乡建设部公示的基本住房保障条例征求意见稿中，更明确将上述有限产权由政府 与购房人按份共有。因此，认定经适房是否属于夫妻共同财产也就 是认定购房人范围。因为申购

3、经适房须符合一定的家庭收入标准和 住房困难标准，因此，购买经适房只可能是婚前一方申请购买，或 者婚后双方申请购买这两种情况。（一）婚前一方出资购买的经适房如果婚前一方出资购买，并 取得房产证，该经适房自然是出资方的个人财产，毫无争议。然 而，实践中大量存在婚前一方出资购买，婚后才取得房产证的情况。 如果严格按照中华人民共和国物权法（以下简称“物权 法”）对不动产物权变动的规定，以完成登记为取得不动产物权的 时间，则应当认定该经适房为夫妻共同财产。但是这样认定将极大 损害岀资方的权益。首先，出资方于婚前已完全履行房屋买卖合同的全部义务，由于买卖合同相对人或者登记机关的原因，而改变房屋产权人，显然

4、有违合同法理论。其次，夫妻另一方无论直接或 间接都未参与履行房屋买卖合同的相关义务，也不是合同当事人或 者第三方。若其享有房屋买卖合同权利，成为经适房共有人之一, 不符合民法中基本的公平原则，即民事行为应当是等价有偿的。再 者，政府配售经适房时，未审查夫妻另一方购房资格。再退一步讲, 婚姻法 规定夫妻财产范围是以财产取得时间作为划分夫妻共同财产的 标准。出资方在婚前完全履行房屋买卖合同的全部义务，取得了房 产的全部债权，甚至有的房屋早已交付，已经在婚前实际占有、使 用、收益，也就是取得了事实物权，婚后取得房产证，只是通 过登记 机关对财产权利的确认和公示，是权利的自然转化。根据物权 法第33条

5、的规定，房产证并不是认定房屋权利归属的绝对证据， 取得权利的时间不应一概根据产权证上记载的时间。认定产权归属应 当基于实际出资情况，以取得事实物权的时间为财产权利的取得时 间，即婚前完全履行房屋买卖合同后就取得了财产权利。综上，笔 者认为，婚前一方出资购买，婚后取得房产证的经适房，应为出资方 的个人财产。（二）婚后购买的经适房婚后夫妻双方共同出资购买的经适房， 若登记在双方名下，则属于夫妻共有财产，没有争议；若登记于全体 家庭成员名下，则属于家庭共有财产，也没有争议；但若以个人财产 出资，登记 于一方名下，或者以家庭财产出资，登记在家庭其他成员 名下，则可能存在争议。笔者认为，鉴于经适房配售的

6、特殊性和福 利房 政策的目的，应当根据申请购买经适房时的家庭状况认定房屋 归属。在申请经适房时，须考察家庭的收入和住房状况；在配售 时，亦是旨在解决整个家庭的住房问题。换言之，经适房是对于家 庭全体成员的“福利”。根据经济适用住房管理办法的规定， 经适房的有限产权限制了每个家庭成员的购房资格，可见全体家庭 成员都是经适房产权关系中的权利主体。因此，笔者认为，申请经适 房的全体家庭成员均应为产权共有人，即婚后购买的经适 房，无论登记在哪方名下，该房屋均为夫妻共同财产三、单位集资建房的归属认定根据经济适用住房管理办法第35条的规定，集资房的产 权关系按照经适房的规定执行。但由于历史原因，集资房存在

7、一些 过渡时期的特殊情况。一是集资房的分配方式不仅仅是出售，还有大 量出租给单位职工的情况。国务院颁发关于深化城镇住房制度改革 的决定后，这些出租给职工的住房逐步出售给了职工。二是在单 位分配集资房时，很多住房是集体产权或者未办理产权登记。近年 来，随着住房制度改革的推进，这部分住房的产权登记手续才逐步正 规化。针对集资房的这些特殊情况，结合现行立法，本文分类讨 论在立法空白的情况下，该集资房归属的认定问题，分析如下：（一）婚前夫妻一方承租，婚后购买，登记于一方名下根据最 高人民法院婚姻法司法解释（二）（以下简称“婚 解二”） 第19条的规定，由夫妻一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房 屋，房

8、屋权属登记在一方名下的，应当认定为夫妻 共同财产。但 是，如果是夫妻一方婚前承租，婚后以个人财产购买的房屋，登记 在一方名下，是否可以认定为个人财产呢？笔者 认为，鉴于集资房 配售发生在婚后，且不是市场化配置住房，房屋产权的归属不能单纯 依据出资情况。集资房配售价格通常与职工及其家属的工龄、职称 存在直接联系。婚后购买集资房时，夫妻另一方以工龄、职称扣减 房屋价款。即使夫妻一方以个人财产 购买，另一方完全没有出资，也应认定集资房为夫妻共同财产。（二）婚姻期间单位分配的集资房，离婚后取得产权证分配集资房后，因历史原因，未办理产权证或者房屋登记为 集 体产权，之后夫妻离婚，应当认定该集资房为离婚时

9、尚未取得所有 权或者尚未取得完全所有权的房屋，可适用婚解二第21条规定 或者通过离婚协议，确定该集资房的使用权。也就是说，婚解二 中已可确定离婚时尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋属 于夫妻共同财产，即在婚内取得了集资房的事实产权。房改后取得 集资房房产证，可以按照夫妻共同财产进行分配。四、两限房的归属认定两限房并非保障性住房，而是政策性商品住房。政府对其户型 和房价进行了限制，并采取先资格审查后配售的方式分配。不同于 经适房和集资房，两限房购房人取得的是受限产权，而非有限产 权。以北京市限价商品住房管理办法（试行）的相关规定为 例，两限房购房人可以取得完整的房屋所有权，政府只对其一定

10、期 限内行使处分权加以限制。因此，在认定两限房归属时，应当充分考 虑两限房管理的特殊性。首先，购买两限房后，并不限制家庭成员再 购买其他住房，所以，不宜将两限房作为申购家庭共有财产。其 次，两限房的价格不因家庭成员的个人原因进行抵扣或者减免，故 而两限房的归属应当依据实际出资情况来认定。由于两限房资格审查 是以家庭为单位，且申请家庭成员之间应具有法定的赡养、扶养或 者抚养关系，包括申请人及其配偶、子女、父母等，所以，夫妻购买 两限房的情况只有两种，一方婚前购买，或者夫妻双方婚后购买。（一）婚前一方购买的两限房如果婚前一方购买两限房，并在 婚前取得房产证，登记于一方名下，则属于个人财产，没有争议

11、。 如果是婚前一方购买，婚 后取得房产证呢？此处，若登记于双方名 下，笔者认为可视为购 房一方对另一方的赠与，两限房为夫妻共同 财产。若登记于购房一方名下，笔者认为，同理于前文中婚前一方 购买经适房，婚后取得房产证的情况，也应当认定两限房为出资一方 的个人财产。（二）婚后双方购买的两限房 婚后双方以共同财产出资购买的两 限房，无论登记于一方或 者双方名下，根据物权法以实际出资 情况认定所有权人的规定，都应当将两限房认定为夫妻共有财产。 但若婚后夫妻一方以个人财产出资购买，并登记于一方名下，两限 房是否为一方的个人财产了呢？从婚姻法的角度来说，夫妻一方处 分个人财产后所得财产，是在婚姻存续期间内

12、取得的财产，是夫妻共 同财产。根据婚解二第11条的规定，应当将两限房作为出资方 以个人财产投资所得收益，认定为夫妻共同财产。五、结语在认定福利房是否为夫妻共同财产时，不仅要依照婚姻法的相 关规定，同时还应当结合适用物权法、合同法。在实践中，房屋买卖 合同的履行和房屋产权登记往往需要一个较长的时间过程，单纯适用 物权法、合同法或单纯适用婚姻法认定具有一定人身属性的福利房的 产权归属，都是不适宜的。须特别说明的是，根据合同的相对性，前 文中房屋买卖合同履行完毕，是指购房人向卖房人履行完全部合同 义务，不包括购房人履行贷款合同中的还款义务。我国现行法律法 规中没有规定在房屋买卖合同履行完毕后，完成产

13、权登记前，发生结 婚或者离婚事实时，合同所确立的债权人可否在房产登记后当然成为 产权人。这确为目前立法之不足，有待填补空白。注释：国务院关于深化城镇住房制度改革的决定（国发1994143号）“（二）城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建 设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负 担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社 会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳 分配为主的货币的工资分配方式；建立以中低收入家庭为对 象、具 有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商 品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险， 建立政策性和商业性并存的住房信货体系；建立规范的房地产交易 市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入 产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。”经济适用