二手房应该注意的法律问题

1、二手房交易过程屮应注意的几个法律问题湖南云天律师事务所作者:律师于明口前，我国的房地产交易市场仍然是一派繁荣的景象，热度不减，不仅是新建房屋交易，就是二手房交 易市场近年来也一直呈蓬勃发展势态，二手房交易量不断攀高，但比较于相对成熟的新房交易，二手房交易山于市 场的不规范，法律法规的滞后，在交易的过程中存在着诸多的法律问题，增加了交易风险。本文就二手房交易过程 中经常岀现的一些法律问题，进行简要的分析，以方便二手房的交易双方能对此有个基本的认识，从而采取相应的 措施，减少风险的发生。、只有房屋所有权证而没有国土使用证的二手房是否可以买卖的问题对于既没有房屋所有权证乂没有土地使用权证的二手房，潜

2、在的购房人都不会购买，因为所有权得不到保障，这 就不需要再过多的阐述了。但LI前在二手房交易市场上，却存在大量只有房屋所有权证而没有 土地使用权证的房屋, 这类房屋是否可以交易，购买后是否存有风险呢？从交易程序上来看，口前山于我国行政体制的划分，房屋的所有权和土地使用权分别山建设和国土两个部门来 管理，相互不隶属，职权不重合，因此现在只有房屋所有权证书没有土地使用权证的二手房在建设行政主管部门（主 要指房屋产权管理局）办理房屋所有权的过户是没有问题的，是可以买卖的，但由于只有一证而不是两证齐全，并不 符合我国城市房地产管理法和担保法中有关房屋的转让和抵押必须是房屋所有权和土地使用权应当一并转让

3、 和抵押的立法本意，而这种房屋所有权与所占土地使用权分离的情况无论是对权利人的保护，政府职能部门的管理还 是房产交易的正常进行都是不利的，很有可能随着以后立法的完备，行政执法的日趋严格和改善，这种只有房屋所有 权证而没有土地使用权证的房屋的上市交易和抵押会受到越来越严格的限制，棋至是禁止。据了解，口前我国的部分 地区，如上海等地已经将房屋所有权证和土地使用权证两证合一为房屋产权证，上面同时记录了房屋所有权和土地使 用权的内容，房屋的转让、抵押必须要求有房屋产权证，而且就长沙而言，也有将房屋所有权证和土地使用权证两证 统一为房屋产权证的趋势，一旦如此实施，没有土地使用权证的房屋则恐难以取得统一的

4、房屋产权证，对房屋的后 续交易产生影响，因此，这对购买此类二手房的购房人来说就是一种极可能发生的风险。同时，只有房屋所有权证而没有土地使用权证的房屋，在面临房屋拆迁补偿时，也容易产生争议和法律风险。严 格的从法律的角度来说，房屋拆迁补偿费是山对房屋所有权的补偿和土地使用权的补偿两部分组成，房屋在建成后, 就要算折旧的，是贬值的，而所占用的土地则往往是升值的，我们常说买房升值，实质上并不是房屋本身升值，而是 其所占用的土地升值。如果房屋没有土地使用权证，就造成了房屋的所有权人和土地使用权人不一致，尤其是我国物 权法颁布实施后，规定了不动产权属证书是认定权利人享有不动产权利的凭证，那么房屋拆迁时，

5、土地使用权人就 可以要求分得部分，甚至是大部分的房屋拆迁补偿，虽然土地使用权人的这种要求不能说一定就可得到法院的支持, LI前长沙市的房屋拆迁补偿也只是依据房屋所有权证而非两证都要，但也不能说土地使用权人的这种要求没有任何的 道理和法律依据，这毕 竟还是产生了争议，带来了麻烦，而若房屋两证齐全就根本不会产生这样的问题。因此律师建议购房人在只有房屋所有权证而没有土地使用权证的房屋时，应更谨慎一些，因为这毕竟 是权利有瑕疵的房屋，要考虑到以后可能面临的风险，如有条件，尽量还是购买两证齐全的房屋为好。、二手房交易过程中优先购买权的问题在二手房的交易过程中，购房人应当要了解所购买的房屋是否有共有人或承

6、租人，因为房屋的共有人和承租人 在房屋转让时，是享有优先购买权的。若有，在交易的过程中，最好取得共有人或承租人的书面声明，表示其同意房 屋所有权人转让该房屋并放弃其优先购买权。但是在实际的交易过程中，事实往往并不会如此的简单，山于种种LI的， 出卖人可能隐瞒了房屋有共有人或承租人的事实而与买受人签订了房屋买卖合同，其至办理了房屋过户手续，而此时 房屋的共有人或承租人在得知房屋已转让后，乂以侵犯其优先购买权为由，主张房屋买卖行为无效，从而导致争议的 发生。虽然我国城市房地产管理法规定了未经共有人书面同意的房产不得转让，而合同法也规定了房屋的承 租人在房屋转让时享有以同等条件优先购买的权利，但这并

7、不意味着未经房屋共有人和承租人同意而进行的所有转让 交易都是无效的。法律还规定了善意取得制度，我国的物权法和“最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国 民法通则若干问题的意见”都对善意取得制度进行了明确的规定，若二手房的买受人是善意、有偿取得了该房屋的 所有权，则房屋共有人和承租人以侵犯其优先购买权为山，主张房屋买卖行为无效的请求就得不到法律的支持。这 必须要满足三个条件，一是买受人必须是善意，即买受人在整个二手房交易过程中并不知道该房屋存在共有人或承租 人；二是买受人必须是有偿取得，即必须为房屋支付了相应的价款，而不能是无偿取得，同时随着物权法的颁布 实施，该转让的价格还必须合理；三是已经取得

8、，具体到二手房交易中，那就是该房屋的转让已经完成，已经办理了 登记过户手续，买受人已经取得了房屋的所有权，若出卖人和买受人还只是签订了房屋的买卖合同，登记过户手续还 未办理完毕，则买受人不能认定为善意取得，对抗房屋共有人或承租人的优先购买权。上述三个条件，缺一不可，否 则房屋买受人就不能对抗房屋共有人或承租人的优先购买权，不能取得房屋的所有权了，只能要求出卖人承担违约责 任了。三、二手房交易中延期办理产权登记的问题在二手房的交易中，经常出现这样的情况，就是买卖双发在签订了房屋买卖合同后并不急于办理房屋过户手续， 而是等待一段很长的时间之后，再到房屋主管部门办理房屋的过户手续。究其原因，很多都是

9、为了避税。因为根据国 家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知的规定：“个人购买商品住房不足5年转手交易的，全 额征收营业税。”由于很多的二手房交易进行时，出卖人取得该房屋的所有权还不足五年，要全额征收营业税，因此 买卖的双方为了避税，才在房屋买卖合同中作了如此的约定。为了保险起见，有的买卖双方为此还对房屋买卖合同进 行了公证。但这并不保险，由于交易时间过于延长，增加了交易过程中出现意外及一方违约的可能，即便将合同进行 公证，也不能排除出卖人将房屋再次转让的可能，即一房二卖的可能。我国的相关法律对房屋等不动产的转让，在出 现一房二卖的情况时，并不是谁的合同签订在先房屋就归谁所有，而是谁先登记过户房屋就归谁所有，因此即便房屋 买卖合同经过了公证，但出卖人乂将房屋转买他人，并办理了房屋登记过户手续，则该房屋就只能为他人所有，而先 前签订 合同的买受人就只能是依据房屋买卖合同要求出卖人承担违约责任了。山此可见这种为了避税而延迟办理 房 屋登记过户的二手房买卖合同，实际上增加了交易双方的风险，因此，希望二手房交易的当事人在签