【房地产管理】日本地产学习资料

1、随心编辑，值得下载拥有! =1 LOGO beikezhang YOUR COMPANY NAME IS HERE 专业I专注I精心I卓越 【房地产管理】日本地产学 习资料 日本地产学习资料专辑 王石在最近一次采访中说到： “我认为中国的市场更像日本市场， 我们能够 暂且按日本市场的份额来假定中国情况。” 借图腾镜举办日本地产考察研讨会的余音， 本人收录了有关日本地产的学习 资料，供业界分享交流。 日本地产用地不多环境美 规划得当城市靓 日本地域狭小， 人口密度很高，特别是首都东京人口数和北京大体相同， 土 地面积却只有北京的 1 8。在这样的生存条件下，争取美好的生活空间成了崇 尚自然的日本

2、人梦寐以求的理想。 因此，日本很多小区十分重视住宅区的环境绿 化问题。居住小区内随处可见角落式布置的绿化小品， 贯彻“用地不多环境美” 的原则，在细微之处体现出自然的气息。 笔者在随访中了解到， 日本住宅供应渠道主要有 3 个，即公共住宅、 民间住 宅和住宅金融公库贷款建的住宅。公共住宅包括公团住宅、地方住宅。 民间住宅 则由民间经济力量投资建设。日本住宅的建设特点是：小巧实用，住房质量好， 居住环境优良，高度智能化。无论城市规划、建筑设计仍是房产行销模式、住宅 产业化发展的路子，日本都有值得我们借鉴之处。 路网规划得当、交通控制得力东京城市发展健康有序。首都东京人口 1200 万（和北京大体

3、相同 ），土地面积却仅 2156 平方 km（ 相当于北京的 1 8）。在彩 虹大桥上见东京湾，东京整个城市天际线控制得非常好。呈带状的核心商业区 高楼林立，超高层建筑很多， 而往周边分散是逐渐平缓下去的次级区域， 用于居 住等用途。城市分区非常明确， 在各区域赋予很强势清晰的功能， 节约交通和服 务成本，且有效缓解商务区对其他区域的溢出性影响。繁华喧嚣和安静互见。 这种形态，得宜于政府积极的城市规划和基建实施。 一是政府保证历史古迹、 议会等政府院落、公园自身和周边的宁静，通过路网规划 （以道路宽度、单行等 方式）、绿化、过渡绿地等形成一个个的城市绿肺。二是发达的轨道交通及限制 汽车消费。东

4、京地铁轻轨非常发达，加上和郊区及其他城市联结的线路达 30 余 条。陪同我们考察的东京人讲， 他们上下班基本上从住处到附近的站口都能够用 15 分钟之内步行到。高架道路也非常完善。以东京的城市密度，如果用北京以 前的规划方式和管理思路， 加上日本人的消费能力和汽车工业的发达， 基本上路 网和路网上的汽车会把整个城市吃的不成样子。 而正是东京发达的轨道交通、 高 架道路的收费制度、 对汽车消费的限制和高税收， 才引导民众主要依靠轨道交通 解决出行问题， 且帮助各区域更好地功能分工和衔接。 三是以几个主要轨道交通 中心为基点发展次级商业中心。 除了银座、 新宿这些世界著名的商业和办公中心 外，以池

5、袋、秋叶原、惠比寿等地，形成非常繁华的商业中心，大型商场、写字 楼等分布周边。而围绕它们再通过轨道交通和公交联结更远一些的居住区、 学校、 厂矿等，能够有序地形成城市肌理， 分级自我发展和共同发展， 且减轻所谓 CBD 的负荷。这种模式，我在新加坡考察时，也有相同的感觉。新加坡也是以轨道交 通环布全岛，围绕轨道交通组织各区域的功能，且合理发展多个副中心， 更好的 解决了商务、居住、工业、健康休闲、教育的布局，才形成花园城市的美景。 正是有效的控制引导，东京在繁华、现代的同时，仍然能有序和疏阔自如。 自身缺乏造血机能卫星城幕张今非昔比日本也进行了在远郊区发展卫星城 的尝试。我们参观了位于千叶以西

6、的幕张。 东京明确把它建设成为东京几个都市 副中心的定位，计划居住和工作10万15万人。且建设了一些大型的高级写字 楼，引导一些国际性的大企业来投资。在 20 世纪 80 年代初东京地价、房价高 涨的时候，也的确有些企业搬迁到幕张来办公、 一些个人也来居住。 政府兴建了 大型的展览中心、公园和市政广场等。 应该说相对于东京城里老新区共处的样子， 幕张新城非常整齐、优美、现代。 但随日本经济的衰退，东京的地价已回落到高潮时期的13 以下。此时， 在成本因素不再重要后，在幕张和合作单位的联络、交通成本等问题凸显。许多 企业选择搬回东京本市。 据陪同的东京当地大学建筑系老师介绍， 幕张当下实际 入住

7、人口仅 5 万人左右，政府尝试建立卫星城的想法，实际上已经逐渐搁浅了。 卫星城的尝试不失为一个解决都市发展负荷， 且形成都市圈、 带来更强经济 活力的模式。 但仅凭土地级差和政府引导是不够的， 关键是自身在经济上的造血 功能。如果自身没有产业， 就业机会有限， 就会成为都市的卧城， 白天进城工作、 晚上回来睡觉。这会带来一系列社会问题。 深圳蛇口之所以能够成功， 就在于其 自身的经济很活跃，且在城市上有相应的配套、自成体系为一城。 今日的深圳从 蛇口往东和从福田往西延伸交汇，大鹏已形成一盘棋。建设卫星城， 城市最初形 成就是因为经济效率，经济自发的需要才是决策的基础。否则仍是会反复。 产业化支

8、撑住宅公园大行其道 在东京、京都等地，我们也参观了几个住宅公园。 在日本，房地产商分建造商（MAKER）和发展商（DEVELOPER）。日本有很多 小住宅（类似于 TOWN?HOUSE） ，客户把房屋拆掉后， 能够找建造商来造新住宅。 发展商则要获取地皮，在上面发展住宅。 住宅公园通常是在城市里的某个街区， 做出一个完整的展示场。 由专门做住 宅公园的公司租赁或购买地皮，做出市政设施和公共庭院、道路。 各个发展商和 建造商在其中建造各自的产品，展示其设计、材料、技术等。消费者能够到住宅 公园里，见很多公司做的住宅产品，最后购买。 这种形式很有意思， 介于国内的房展会和现场销售之间， 既可见见完

9、整的现 楼产品，又可在一个地方见到许多公司的供应。 而支持住宅公园的， 除了客户需求、专业公司的运营外，仍有日本高度的产 业化和工厂化。 实际上做住宅公园的公司做出公园般的环境和展示场所， 各个入 场企业接到客户订单后，能够用 4 个月时间建造同样的住宅出来交付使用 （2 个 月作基础处理和工厂预制、 2 个月作现场安装和外围的装饰、接市政等工作 ）。 这其中，住宅本身几乎能够完全工厂化生产、现场安装。 国内如果尝试这种住宅公园的运营模式， 让客户在展示场自选产品， 之后完 成建造交付。会面临一些问题：一是国内统一交楼，需竣工验收和规划验收。如 今大规模的运营， 这种一对一的方式开发商会没有兴

10、趣、承建商也无必要；二是 自选的困境，国内仍是以大规模集合住宅为主，在多层和高层形式里面， 完全独 立的单体选择不可能； 三是住宅公园场所的寻找： 发展住宅公园需要购置或租赁 地皮，做好公共环境和小市政配套。这种形式目前国内仍无相应法规。 旧城改造惠比寿街区堪借鉴旧仓库区整新横滨港区好样板 在日本特别留意了俩个旧城改造项目， 一个是东京的惠比寿街区， 一个是横 滨港区旧仓库区的整新。 惠比寿街区在东京西南。利用自然的台地，连接车站、展览馆、商场、写字 楼、公寓、影院。以一组很轻巧的天棚式的雕塑 （来自天堂的声音 ）、下沉式 广场和水体、老教堂、公寓楼群，形成连贯的城市景观轴。驻足其中，开放型的

11、 交通体系、分流的步行和车行流量、核心的深红色低层的商场、展览场、车站和 景观轴对侧挺拔的暗灰的公寓、 写字楼群形成极好的对比基础上的和谐。 在北京 如果做核心区域大型工厂搬迁， 实施商用和居住综合体， 我想惠比寿项目中对各 功能的控制、 总体规划上明确的轴心感和分性质建筑的美学对比、 社区成为街区 中心和充分的开放感，都是很值得借鉴的。 横滨港区优美的港湾里， 有一组非常安静而时尚的建筑， 是原旧仓库区的整 新。发展商维持原来的外立面且修旧如旧，在里面重新进行空间分格，里面运营 的是时尚的酒吧、餐馆、 精品店等。 除了本身运营店家的品级带来的城市客户流 量外，其旁边是日本第一高楼及其他高楼形

12、成的横滨湾高档写字楼区、 商场街区 及优美的横滨港， 外地外国旅游客户流量很大， 旧仓区的怀旧情调本身形成港区 和谐的风景，成为游客参观驻足的地方。这个项目和上海的新天地有相通之处， 本身近商务区、有客群基础， 同时注意修旧如旧、 营造怀旧感觉和安静浪漫的情 调，店家业态控制上也注意品级控制、成为城市时尚消费地和观光胜景、更反 过来带动商业运营。 从日本城市建设得到的启示（上） 泰达城市开发公司成立后，一直在思考和研究泰达城的开发模式及建设内 容。2004 年 5 月 19 日至 24 日，泰达集团和泰达城市开发公司一行 5 人赴日本， 重点对福冈、大阪和东京的城市综合社区、 游乐场项目进行考

13、察， 以期对泰达城 项目有所启发、借鉴。 此外，仍和日本专业游乐场设计制作和运营公司冈本制作 所就未来合作事宜进行了商务会谈。 一、考察项目综述 在考察的 9 个项目中， 都有其独特性， 对泰达城市开发来讲， 以下几个更具 借鉴意义。 1带动城市发展的城市新功能区：博多运河城 11 福冈位于日本西部， 140 万人。是日本第六大城市。博多运河城位于 福冈市东部中心地带，占地 3.5 万平方米，总建筑面积 19 万平方米。以南北流 向的运河为中心，集中了游艺、商业、餐饮、娱乐、酒店等多种设施，成为一个 综合功能的新城区。 运河城于 2002 年建设完成，建成后极大地带动了所在地区乃至城市的发展，

14、 当下它已成为福冈是的标志性区域，甚至日本的一个旅游景点。 1 2 福冈运河城是一个城市综合体。 19 万平方米的区域里有俩家酒店， 一家大的百货商店，一间家居连锁店（无印良品），一个世嘉游戏城，一座电影 城，一个剧场，一条美食街。基本上城市购物休闲生活的大部分功能已具备。而 运河城最成功的地方则是这些功能的有机、巧妙结合和独特环境的营造。 13 运河城位于福冈市中心区，毗邻一条城市主要河流。面积比较狭小局 促，且周边都已是成熟的城市社区， 开发起来应该有一定难度。 但就在狭小范围 内，开发商和设计师充分挖掘外在环境资源和内部空间布局的潜力 1 4 在利用外部资源方面，首先是将河流之水引入城区

15、，使之贯穿始终， 将柔软的水体和坚硬的建筑连成一体， 既在形态上给人以变化， 又在心理上给人 以放松。 其次，由于运河城周边是曲线道路， 设计师将所有沿街立面处理成和道 路一致的弧线，在增加空间和面积的同时最大限度地保持了和地块周边的和谐。 15 在内部空间的营造设计上， 同样反映了开发商和设计师超前的理念和 创造性。在运河城，每个建筑都是相通的，这种联系有的是通过空中走廊，有的 是通过桥梁，有的则是俩个不同功能的建筑嵌入在一起。如写字楼和商场、 酒店 和商场的连接。在环境的营造上，运河城首先突出了运河的特色，将河流引入， 配以喷泉、树木和雕塑， 使整个区域如同一个完全和外部隔绝的世外桃源。

16、外了 强化这种印象，设计者将建筑的颜色变成彩色，尤其是内庭的颜色接近棕红色。 在运河城的中心，设计了一个中央舞台，如同露天剧场，在这个剧场上，经常会 有类似于杂耍表演一类的节目。 立体绿化也得到充分体现， 每层的建筑上面和侧 面都被绿化包围，整个建筑体如同一个大盆景。 16 在运营业态上的搭配也符合市场的思维。 商业基本上以年轻人的服饰 为主，有的则延伸至年轻的父母和孩子，家居、剧场、影院、游戏城、美食街也 都是围绕着近似的客户群来配置，而酒店则是为观光客准备的。 17 在商业店堂布置上，运河城也是极具特色，有些商品陈列放置在走道 中间，模拟生活情态，模特造型逼真，引人入胜。同时，运河城的标识

17、系统鲜明 而统一，无论是建筑上仍是过道、入门处，都能见到统一的标识。 2现代科幻体验：环球影城 21 环球影城为美国环球电影公司旗下的主题公园。 位于日本大阪市市区 边缘。以美国好莱坞出品的、 风靡全球的热门电影作品为主题背景， 城内设有游 览车，精彩刺激的特技表演以及充满诱惑的冒险。 2 2 环球影城体量较大，面积应在 1-2 平方 km 之间。影城分九大区域： 好来坞村、纽约村、旧金山区、西部牛仔、史努比摄影室、亲善村、水世界、侏 罗纪公园和泻湖。在九大区域内分布着 17 个主题场馆，供游人参观游玩。 23 在 17 个主题馆中，印象最深的有：回到未来、 ET 星际历险记、魔鬼 终结者 2

18、、浴火赤子情、水世界。这些地方有个共同的特色是大量使用高科技仿 真手段，创造出或宏大或逼真或惊险刺激的视觉、听觉、触觉感受。让人们有一 种完全不同的体验。 这是日本乃至决大多数国家不能够创造出来的。 大阪环球影 城成人票价为 5500 日元，折合人民币约 400 元。开 业第一年游客即 1100 万人次，应该说目前见来环球影城在日本是成功的。 24 除了主题节目的特色外， 其异国风情的营造也是吸引日本人和其他国 家游客的重要原因。景观分俩个部分，一部分是电影场景， 将环球公司所拍摄的 电影场景原样布置； 二是街景和建筑景观， 完全按照美国和欧洲不同年代的风格 建造，很多材料是从美国直接运来。

19、城内的餐厅在室内装饰和布置上都采用了影 城中最受欢迎的电影场面 ,以电影为主题背景设计的各家餐厅各具特色。 商业街 里有好莱坞电影所出现的有名的 RODEO 大街、纽约第 5 大街等。一到影城边 上，马上觉得到了国外。 甚至连影城边上的商业街、 饮食店过去也全部是欧美的 产品，只是后来一些人提出反对意见才有了一些日本的商品。 25 游乐活动和商品销售的巧妙结合是这里的另一特点。 每参加完一个活 动，出口必是和这个活动主题有关的商品专卖店。有电影装饰品、流行时装和电 影偶像关联产品、土特产品。这些商品对于年轻人和孩子来说具有巨大的吸引力， 而前面的节目就像一次成功的促销，使人情不自禁掏腰包。 2

20、 6 影城虽庞大，但仔细观察，每个细节都值得住端详、推敲。不用说 那些巨大的电影场景、恢弘的建筑，就是一盏灯、一个栅栏、一盏灯都经过精心 设计、制作，每一个细节的完美造就了整个影城的壮观、大气。 3如梦如幻的童话世界：迪斯尼乐园和迪斯尼 SEA 31 迪斯尼乐园是日本仿造美国的迪斯尼乐园修建的最大游乐场， 也是亚 洲第一个迪斯尼风格的游乐园。迪斯尼乐园位于千叶县浦安市，距离东京 10 千 米，面积 46 公顷，在填海之地上建成。 1983 年 4 月 15 日开幕，其宗旨是集中 历史知识、童话故事、自然风光和现代科学之大成，寓知识于娱乐之中，力求各 种游戏适合各种不同年龄的人。 2001 年在

21、其旁边又修建了东京迪斯尼海洋世界， 二者合计接待观众超过 3 亿人次年平均接待游客近 1,550 万人 次。当下，迪斯尼乐园及其周边地区已经发展成为东京有名的休闲娱乐中心。 32 乐园呈五角形，以童话故事灰姑娘中的古老城堡为中心，划分为 五个部分，即： 重视美国拓荒时代景象的“西部世界”； 充满冒险和浪漫色彩的 “冒险世界”；童话故事和卡通片人物纷纷出现的“奇异世界”； 19 至20 世纪 初美国式建筑的“世界市场”以及描述探索宇宙未来的“明日世界”。 其中有使 人如置身于亚马逊河险境中的“原始森林”， 见到大象、老虎、河马等猛兽出没， 有恍若童话世界的“梦幻之岛”和“宇宙岛”等。 游人可乘坐

22、“太空船”和“星 星火箭”遨游太空，能够透过一个 200 度宽的银幕欣赏浩瀚大海中各种生物活 动，也可通过 360 度圆形视野银幕来“周游”世界。园内到处能够见到化妆游 行、音乐会和舞台表演等。 在节目之间， 儿童可和扮成唐老鸭等各种卡通人物合 照留念。 33 迪斯尼乐园体量巨大，功能完备，形成了一个完整的服务链。迪斯尼 乐园位于东京的东京湾舞浜地区，纯粹是填海造出来的，距离东京市区比较远。 当然，它的客户定位于全日本乃至全亚洲的游客。因而， 它的功能设置也是依这 些游客的需求而设置的。 由于俩个毗邻的乐园是全球最大的游乐中心， 一天是没 法全部逛完。因而这里建造了香格里拉、希尔顿、东急等规模

23、巨大的宾馆饭店。 为了照顾驾车游客，乐园外建造了容纳数千辆汽车的停车场。同时， 在宾馆饭店 和游乐场之间，专门铺设了单轨列车。在乐园内部，则是游乐、餐饮、购物全方 位的体验。 3 4 从俩个乐园的门票价格设定上 ,能够见出运营的别出心裁。迪斯尼乐 园紧邻着迪斯尼海洋乐园，可是，俩个乐园却又是完全独立的。 用迪斯尼乐园的 门票无法进入迪斯尼海洋乐园。想去俩个游乐园的游客能够购买“俩天通票”。 每个游乐园的大人门票为 5500 日元。而通票价格只需 9800 日元，比单买俩张 票要优惠 1200 日元。可是，使用通票的游客，必须在不同的日期进入不同的游 乐园。也就是说使用 9800 日元的通票不能

24、在同一天游玩俩个游乐园。如果想一 天之内游玩俩个乐园，就必须分别购买俩个乐园的门票，即共花 11000 日元。 迪斯尼海洋开张后第三天开始， 该公司又推出能够在俩个乐园自由出入的“三天 通票”和“四天通票”。 购买“三天通票”的游客能够在游乐园内玩三天、 住宿 俩夜。持“四天通票”的游客则能够在园内玩 4 天、住宿 3 个晚上。这种票价 制度将游乐场和宾馆饭店等配套设 施完美结合，将创造了巨大的经济效益 35 提供梦幻般的非日常性体验是东京迪斯尼乐园给人最深的印象， 这种 印象比环球影城的效果仍要强烈。 如果说环球影城的环境塑造是以原汁原味的好 来坞风格取胜的话， 迪斯尼则是以创造出了一个脱离

25、现实的梦幻世界而取胜。 每 个人在童年都有无数的梦想， 而这些梦想绝大多少只能是在脑子里， 且且随着年 龄的增长而逐渐淡化。可是，迪斯尼确使很多梦想变为现实。对于儿童来说，迪 斯尼几乎是不可抗拒的；对成年人， 也是一个难得的忘掉现实世界的机会。 除了 建筑等硬件环境因素外，这种非日常性体验更多地是体当下那些活的 事物方面， 如卡通任务遍布园中各主要景点， 服务人员充满童话色彩的服饰和表 情，剧场里气氛热烈的表演， 最重要的也是最漂亮、 最激动人心的仍是花车巡游。 白天的表演，各种迪斯尼创造的卡通人物盛装出场，绵延几百米， 几百名演员边 唱边跳， 悦耳动听的音乐在耳边回荡， 每一个人都会被这个奇

26、妙的、 欢乐的海洋 所淹没。晚上则是灯的海洋，每个花车上都是灯火，将整个园区都照亮。 36 总结上述诸多方面，能够说，迪斯尼的成功来源于以下五个方面：一 是梦幻般的园内设计，二是家喻户晓的卡通人物，三是惊险纷呈的游乐内容， 四 是推陈出新的游乐设施，五是充满亲情的、细致入微的人性化服务。 4都市中心区的特色游乐区 后乐园 4 1 后乐园位于东京都中心区，本身面积不大，占地只有 1-2 万平方米， 如果加上巨蛋、 酒店等周边设施， 面积应在 7-8 万平方米左右。 巨蛋型建筑内部 是棒球场，旁边有一间 43 层的高级酒店，一个大型保龄球中心，后乐园内有一 个大的综合商业中心，有 70 多家店铺和

27、餐厅及温泉设施。此外，配置了数量不 多但有特色的娱乐设施： 80 米高的跳楼机、 100 米高的摩天轮、 140 米高的过 山车以及特色影视节目的放映厅 42 后乐园最大的特点是功能高度综合而结构非常紧凑。 如过山车和摩天 轮是结合在一起的， 而这俩者有在商业设施的垂直上方。 其次是追求项目本身的 独特刺激性，尤其是过山车，首先是体量大，过山车高达 140 米，且建造在建 筑上，有的地方甚至从建筑中穿过， 非常具有刺激性。 第三个特点是依靠新鲜事 物的独特性创造品牌，如世界上最大的巨蛋式棒球场，已成为日本的知名景点。 43 后乐园作为一个综合性娱乐场所是成功的，投入的时间不长，但已吸 引了数百

28、万人参观游玩。 5城市副中心的综合体：台场彩色城堡 51 台场位于东京湾开发区， 是填海形成， 目前已成为东京的一个副中心。 彩色城堡是台场的一个亮点，汇集了众多的商业、娱乐、展览设施。 5 2 这里有高达 115 米的东京最高的摩天轮，这个中空的摩天轮已成为 台场的标志。修建于摩天轮下面的“东京 ZEPP ”是东京都内规模最大的现代化 大厦。2 楼设有啤酒餐厅。环绕着位于彩色城堡中间的圆形“彩色广场”处有 “彩色城堡”和丰田汽车公司的城市展厅“MEGAWEBGAWEB 内展示着所有的丰田车型，且可一边在 MEGAWEB 内驾驶电动汽车一边进行 参观，仍可体验驱车驾驶的模拟设施。 53“彩色城

29、堡”是一座 3 层楼的建筑。占据整个 1楼的阳光走廊内，设 有家具专卖店、体育用品商店、 儿童用品商店、 以及东京都内规模最大的玩赏动 物商店和“博阅书店”，提供着各种理论书籍及各种商品。 54“彩色城堡”的 2、3 楼是模仿 18 世纪欧洲华丽的城市街区而修建的 “维娜斯广场”，其造型别致、拥有一片视野开阔的购物区。 2 楼被称为“宇空 层”、3 楼则取名为“小路层”，在各个层区的中心均设有喷水池广场、教会广 场等，环绕于广场周围的是服装、化妆品、装饰用品等商店。同时，有丰富多彩 的餐厅、咖啡厅等。 54 彩色城堡的一个特色是屋顶天花板， 利用色彩和明亮的变化来表现阳 光明媚的蔚蓝天空、徐徐

30、辉映的夕阳、 黄昏的缓缓来临这些瞬息天空变化， 别有 一番情趣。 6旧城中心的麻雀式游乐场浅草游乐场 61 浅草游乐场位于东京旧城中心一个著名的旅游景点雷门附近。 是此 次见到的最小型的游乐场。占地只有 1 万多平方米。同时它又是最老的游乐场， 建于 4、50 年前。但我们见到，它仍然在使用，而且客人不少。 6 2 它定位于社区中心游乐场。规模小，但游乐品种且不少。有十几中游乐设 施：日本最早的过山车、跳楼机和专供少儿的微型跳楼机、轨道观缆车、升降掉 篮、旋转木马、水中转盘等，应该说大型游乐场的设备它都具备，只不过体量都 比较小而已。此外，它仍有游行厅、恐怖电影小屋、小餐厅等服务设施。这里仍

31、专门设有幼儿接待中心。总之， 对附近的居民来说， 也是个周末一家大小消遣的 地方。 从日本城市建设得到的启示（下） 二、考察得到的一些启示。 此次考察的时间虽不长， 而且也仅仅限于游乐设施的考察， 但得到的启示却 是多方面的。 1总的启示：充分考虑人的需求 综观这些项目，都有一个共通之处，就是不管高档低档，规模大小，项目异 同，都充分地考虑了人的需求。整体环境的干净整洁、一尘不染，游乐设施的不 断变化、推陈出新， 配套服务的细腻周到、 方便快捷（到处方便使用的存包处） ， 服务人员的热情亲切、尽职尽责，这些综合起来就给予每个顾客以身心的享受。 顾客自然回留恋忘返、乐不思蜀。 2项目之外的启示

32、在日本几天， 比较仔细地观察了日本人的公共生活， 虽然见到的只是表面现 象，但从中也可管窥一些东西来。日本虽仍处于已持续了近 10 年的衰退期，但 仍然是一个极度繁荣的社会，尤其是东京。 商业、服务业从地面到空中实现了全方位、立体化，如餐饮店几乎全都是从 一层到七八层，而游戏城、百货店、专卖店遍布各主要街道。 交通体系高度发达， 互连互通。 日本的交通体系极其发达、 健全，航空不说， 高速铁路、地铁、轻轨、高速公路、游船、无人驾驶的火车，密度大而且都互相 联系。尤其是地铁，整个东京地下几乎是贯通的。地铁和商业、商务空间密切相 连，地铁的出入口上面几乎全部是商业集中之地。 规划合理，管理有序。东

33、京 1100 多万城市人口，如果没有庞大的交通体系 和各区域合理的规划，则整个城市将无法运行。但这些硬件只是基础，我相信更 关键的是科学高效的公共行政管理体系。 虽然见不到内部的运作方法， 但表现于 外的公共区域的整洁有序、 服务人员的和善热情、 服务设施的优良品质以及国民 素质的整体高度就能折射出那些更深层次的东西。 这里仅举一个小例子， 在迪斯 尼乐园，周末近 10 万游客，你即使仔细寻找，也找不到一张纸屑，更何况国内 随处可见的垃圾。这虽不是大事，但深挖下去，又是有着极其深刻的根源。从迪 斯尼的清洁工培训就能够见出一些端倪。 迪斯尼扫地的有些员工，是暑假工作的学生，虽然他们只扫俩个月时间

34、，可 是培训他们 扫地要花3天时间。 第一天上午要培训如何扫地。扫地有3种扫把：一种是用来扒树叶的；一种 是用来刮纸屑的；一种是用来掸灰尘的， 这三种扫把的形状都不一样。怎样扫树 叶，才不会让树叶飞起来？怎样刮纸屑， 才能把纸屑刮的很好？怎样掸灰， 才不 会让灰尘飘起来？这些见似简单的 动作却都应严格培训。而且扫地时仍另有规定：开门时、关门时、中午吃饭时、 距离客人15米以内等情况下都不能扫。这些规范都要认真培训，严格遵守。 此外，他们仍要学照相。十几台世界最先进的数码相机摆在一起，各种不同 的品牌，每台都要学，因为客人会叫员工帮忙照相，可能会带世界上最新的照相 机，来这里度蜜月、旅行。如果员

35、工不会照相，不知道这是什么东西，就不能照 顾好顾客，所以学照相要学一个下午。 学包尿布。孩子的妈妈可能会叫员工帮忙抱一下小孩，但如果员工不会抱小 孩，动作不规范，不但不能给顾客帮忙，反而增添顾客的麻烦。抱小孩的正确动 作是：右手要扶住臀部，左手要托住背，左手食指要顶住颈椎，以防闪了小孩的 腰，或弄伤颈椎。不但要会抱小孩，仍要会替小孩换尿布。给小孩换尿布时要注 意方向和姿势，应该把手摆在底下，尿布折成十字形，最后在尿布上面别上别针， 这些地方都要认真培训，严格规范。 学辨识方向。有人要上洗手间，“右前方，约5 0米，第三号景点东，那个 红色的房子”；有人要喝可乐，“左前方，约15 0米，第七号景

36、点东，那个灰 色的房子”；有人要买邮票，“前面约2 0米，第十一号景点，那个蓝条相间的 房子”顾客会问各种各样的问题，所以每一名员工要把整个迪斯尼的地图都 熟记在脑子里，对迪斯尼的每一个方向和位置都要非常地明确。 从一个最基层的清洁工的培训，能够见出，我们的服务行业的管理和他们的 差距，这种差距不是短时间能够弥补的。 以下的一段话能够给我们的员工培训以启发： “你们这里的工作岗位，不是一般意义上的工作岗位，这里是你们展示自 己的舞台。犹如棒球选手站在棒球场上； 相扑选手站在相扑台上；演员站在舞台 上；你们是否也激情洋溢地站在各自的舞台上？是否也在努力证明自己的存在？ 是否意识到自己的表现正在被

37、周围的客人品评注视？如果不是这样，请务必再考 虑考虑吧！如果你黯然无光地站在那里， 或许会断送掉正在上演的整场演出。 相 反，如果你光彩夺目，演出就会获得成功，或许你也会因此而成为明星。” 这是东京迪斯尼乐园的首任社长、创建人高桥政知在一次员工大会上的讲 话。其充满情感的陈述，不仅表明了东京迪斯尼乐园对自身、对其员工的认识和 定位，同时也体现出其在员工工作问题上所采取的积极思维模式。即通过情感激 发、增强员工的工作激情，促使其走向实现自我价值的明星之路。 三、对于泰达城开发的启发 对泰达城这个项目而言，日本的很多项目在不同的点上都有借鉴意义。 综合 起来，我认为：以运河城的规划设计思想和功能布

38、局为主要参考，吸纳其它项目 最新的内容，结合泰达城地块本身的地理和文化特征，进行整体规划和开发，且 引进先进的管理团队，负责将来的运营管理，我们的项目才会成功。 1泰达城位于天津市中心北部的老城区， 旁边是海河和南运河， 在地理位 置上和福冈运河城有非常相似的地方。 而北部由于历史的原因， 目前相较南部而 言，经济上落后，缺乏和未来经济发展相匹配的商务、商业、娱乐休闲和文化设 施。因而为泰达城提供了一个机会， 在本部城区中心建设一个集高级居住、 商业 餐饮、娱乐休闲、体育健身、商务办公于一体的综合功能中心，它将成为城市北 部中心区，一个天津市新的标志区。 2在公建区的功能设置上， 除了已经确定

39、的超市外， 应该有一到俩家酒店， 能够一个三星级、一个四星级；一间 5A 级的写字楼，一个定位清楚的品牌商店 群、一条特色商业街，很重要的，要有一个大型室内游乐场。 3在品牌商店群内部能够有集中的特色餐饮， 在写字楼和酒店的底层能够 有大型的餐厅，在特色商业街上能够有一些酒吧、茶室。 4室内游乐场能够将几个成功的项目整合起来， 去掉那些占地面积巨大而 经济效益不高的项目。 一个比较好的组合是以韩国乐天的室内游乐场为蓝本， 加 入迪斯尼和环球影城中最新的游乐项目和运作模式。 具体的项目能够有： 过山车 （能够放室内，也能够像后乐园那样建筑在游乐场建筑上面），激流勇进、旋转 木马、海盗船、单轨高空

40、缆车、跳楼机、 4D 仿真电影、回到未来探险车，同时 仍要引进巡回表演。在游乐场中，能够售卖专门定做的玩具和糖果及纪念品。 5除了商业、商务上的特色定位（需深入研究，细分天津市场）以外，环 境的营造对这个地区也是至关重要的。 首先是将水的引入， 这点上也能够参考福 冈运河城，只不过将水面再宽一些，让人感觉更加惬意。在建筑的外沿、立面设 计上，要有整体性，且在整体性中体现个体的差异性。在整体识别方面，要设计 出整个区域的标识，以不同形式体当下各个角落。 6区域内的雕塑、小品、路灯、装饰品甚至垃圾箱这类服务性器具要体现 出本区域特色。而本区域的特色应该离不开海洋、漕运， 离不开对本地文化资源 的挖

41、掘，有的地方甚至能够直接利用历史上遗留下来的物件作为装饰， 使人在享 受最现代、最新潮的生活便利的同时观照历史，从而提升它的价值和长远魅力。 在设计和制作方面，一定不能将就、 不能粗制滥造， 一定要本着作为艺术品的角 度来做。能够利用各方面的资源来做到这一点。 7在整体营运管理方面， 公司要有一个统筹机构， 但具体项目的运营管理 一定要引进发达国家或地区的专业公司。 每一个业态都有独特的运行规律。 而服 务业这种行业尤其不能由国有公司来做， 当下为止仍没有一个成功的例子， 我相 信今后也不会有。要让这些先进的公司把本地区的品质做起来、保持住， 使这个 地区保持长久的魅力， 不断焕发出新的光彩。

42、 日本城市化模式及其农业和农村的 发展 一、日本农村城市化的特点 日本的城市化是伴随工业化发展起来的， 开始于明治维新时期， 其城市化的 主要特点： 1高度集中城市化模式 日本城市化是一种人口从农村及小城镇地区向太平洋沿岸城市移动的过程， 日本三大都市中心分别是东京、 大板、名古屋。东京是最大的都市区， 目前 1 26 亿日本人口中的 25 生活在东京的 23 个行政区及其周围， 1998 年三大都市区 人口占全国人口的 46 8。 集中性仍表当下城市国土空间分布上的高度集中。日本的 10 大城市集中分 布在太平洋沿岸工业地带，而且 7 个分布在从东京到大阪的东海道都市带内。 2 日本工业化和

43、城市化同步推进 日本自 20 世纪 60 年代初推行工业化政策以来，由于城市工商业为农村剩 余劳动力提供了大量就业机会， 农户转移速度加快， 农户人口急剧减少， 据统计， 1960 年日本农户为 606 万户，1975 年减至 495 万户，1990 年农户数降至 383 万户。工业化快速发展，吸收了大量农户到城市就业， 1965 年日本第二产业增 加值占 47.9 ，非农就业比重占 75.3 ，城市化达 68.l ，二三产业发展成为城市化的主要动力。 日本工业化和城市化协调发展， 和日本工业的特点有关。 日本轻重工业之间 关系比较协调， 日本轻工业的比较劳动生产率一直大大低于重工业， 吸纳了

44、工业 化过程中大量从第一产业转出的劳动力， 而重工业则始终保持高技术密集性， 比 较劳动生产率高， 技术进步快， 从而为整个国民经济的发展提供了先进的技术设 备。 日本工业的另一特点是中小企业发挥着十分重要的作用。 在日本城市中最早 能吸收劳动力的是一些技术要求不很高的小企业。 据统计，日本从 50 年代到 70 年代的城市化大发展期间，中小企业发展很快。 1954 年，日本共有 328 万个中 小企业，从业人数 1477.58 万人，到 1971 年，中小企业发展到 508 万个，从 业人数达到 3 040 万人，增加了 1 倍多 3内力作用和外力作用相结合的城市化日本城市化不仅得益于自身努

45、力， 外部因素也起了不可低估的作用， 在日本城市化急剧推进的五六十年代， 正是国 际环境有利于贸易和经济增长的时期。 外资及技术的引进加快了日本城市化的进 程。 1950-1970 年日本共引进外资 126 亿美元，向国外借款 67 亿美元，另外 仍有证券投资 59 亿美元。尽管在日本经济发展中，以本国资本为主，外资占的 比重较少，但由于外资主要集中在电子、钢铁、公路、铁路、机械、石油、化工 和海运业等基础生产部门， 这对推动日本工业化和城市化提供了直接动力。 而且 在战后，日本国内资金严重不足， 50 年代引进的 28 5 亿美元的外资对日本经 济的起飞起到了重要作用。 二战以后，日本在购买

46、国外先进技术方面始终走在前列。积极引进、消化、 吸收和改造国外技术， 成为日本工业化和城市化的一大动力， 据统计，1950-1973 年，日本共引进技术 ZI863 项，累计金额 43 56 亿美元，其中 50 年代年平均 引进技术233项，60年代年平均引进数猛增到1090项，197 (y 197年间, 平均每年引进 2157 项，技术引进带动了日本的技术革命。 二、农村城市化和农业、农村的发展 1 农业、农村发展经历了一个曲折发展的过程 日本五六十年代人口转移是以向城市转移为主， 农村地区向大都市地区的人 口转移始终占日本国内人口转移总量的 1 3 之上。1958-1960 年，到非农产业

47、 就业的农业劳动力每年为 68.6 万人，其中有 41 万人流人城市，占 59.5 ，而 流人农村非农产业的仅有 27 石万，占 40.l ，结果形成了农村地区的人口过疏 问题：农村人口稀疏、产业衰退、基础设施奇缺、文化水平落后 日本农业的发展也适应城市化发展做出了调整， 为了使农户有时间在城市从 事非农产业，必须设法提高机械化程度。 1960 年日本用于农业机械的支出为 841 亿日元， 1975 增加到 9685 亿日元，增长了 10 倍多， 70 年代中期已基本实现 了从耕作、插秧到收获的全面机械化。 机械化的发展又进一步促进了城市化， 但 片面适应城市化也给农业带来一系列的问题： 第一

48、，使农业生产费用大增。 1950 年每一农户平均农业运营年投人仅为 4 万日元， 1987 年达到 171 4万日元，比 1950 年增加了 36倍仍多。第二，在 城镇化过程中农业用地被大量占用，粮食产量及自给率大大降低。日本从 1940 年农业用地面积开始减少， 到 90 年代损失了 52 的农田，粮食产量比最高产量 减少了 33，结果粮食主要依靠进口， 1993 年日本粮食消费总量的 77 依靠 进口。 2随着农村城市化的完成，农业、农村逐步现代化 随着经济发展和农村城市化， 农业人口减少，农业生产率提高，政府对农村 基础设施投入增加，城乡收入差别缩小。 （1 ）农业人口减少。自 50 年

49、代快速城市化以来，城市工商业为农村剩余 劳动力提供了大量就业机会， 农业人口转移速度加快。 农业人口占总人口的比例， 1970 年为 253，1980 年为 18 3， 1990 年降到 14 0，1997 年再 降到 92 。农业人口的减少为农户规模的扩大及农业现代化创造了条件。 （2）农业生产率提高。随着日本农村城市化，农村人口减少，农民收人增 加，对土地投入增加， 从而促进了农业劳动生产率的提高。 从主要农产品单位面 积产量见，1960 一 1986 年，水稻平均由 4010kg hm2 提高到 5260kg hm2 ， 小麦由 2540kg hm2 提高到 3570kg hm2 ，分别

50、提高了 31.2 和 40.6 。 1985 年，日本每公顷谷物的单产高达 5790kg ，远远高于发达国家的平均水平 2960kg 。日本的劳动生产率，在 1952-1972 年的 20 年间，提高了 3.2 倍。 （ 3）政府对农村基础设施投人增加。 日本在城市化中后期注意到农业、 农村 发展问题，加大了对农村基础设施的投人。日本对农村投资的方式及渠道较多， 中央政府主要是对建设项目进行财政拨款及贷款， 地方政府除财政拨款外， 仍能 够发行地方债券，用于公共设施的建设。日本政府对农村基本建设投人很大， 1998 年为 10840 亿日元， 1999 年增至 10910 亿日元。农村基础设施

51、的改善， 加强了城镇间、城乡间联系， 为实现城乡一体化提供了可能， 而农村发展也为城 市产业和人口的扩散开辟了道路。 （4）城乡差别缩小。 1965 年每个城镇工人年收人为 177 万元，每个农 民年收人为 14 石万日元， 到 1977 年农民年收人为 92 2 万日元， 工人为 sl 7 万日元，高于工人 10 万日元。随着收人的增加，农民的生活条件也得到很大改 善，实现了生活城市化和电气化。 1978 年，每 1 万个农户拥有的汽车量为 65 7 辆。在政策引导下，农村发生了很大变化。农村不再是单一农户居住的区域，而 成为专业农户、兼业农户、非农户混居的社区， 农业不再是农村的支配产业，

52、 1980 年日本农村中从事第三产业的人口比率达到 42 ，大大超过了从事农业的比率 （ 24 ）。尤其是地方小都市得到了较快发展，人口在 1 万八万，遍布全国。 如长野县小布施叮， 1999 年总户数为 3017 户，人口 11436 人，劳动力 6655 人，从事一、二。三产业的劳动力分别占总劳动力的 25.4 。 34.2 及 40.4 。 一、二、三产业紧密配合，经济、社会发展生机勃勃。 三、经验借鉴 1直视对农业的改造，促进农业现代化日本在城市化的中期，农业资源大 量流向城市，耕地被大量占用， 农业生产出现了一定程度的萎缩。 我们要借鉴其 经验教训， 在城市化中期既要促进城市化快速发

53、展， 又要协调好城市化和农业发 展的关系， 一方面促进劳动力从农业部门向非农部门转移， 另一方面在城市化过 程中，要制定土地保护法规，严格控制土地的流失，要制定农业支持政策，促进 资本、技术向农业部门投入， 从而确保农业生产的发展。 这一点对我们这样一个 人口大国来说，无疑十分重要。 2用法律手段促进城乡协调发展 日本在城市化中后期注意到农业、 农村发展问题， 制定了大量法律促进农村 发展，如在扶持山区农村及人口过疏地区经济健康发展方面的法律包括 过疏地 区活跃法特别措施法。半岛振兴法、山区振兴法、大雪地区对策特 别措施法及离岛振兴法。确保劳动力充分就业及向农村地区引进工商产业 的法律主要包括

54、向农村地区引人工业促进法、新事业创新促进法及关 于促进地方中心小都市地区建设及产业业务设施重新布局的法律 等。我国对农 业、农村、农民制定了大量好的政策，但口号多，实施的少或不彻底，极大地影 响了政策的效率。 因此，我国也应加强对农业、 农村的法律法规建设， 促使农业、 农村稳定健康地发展。 3在实施城市化战略的同时，注意实现城乡一体化 日本选择高度集中城市化战略， 促进了城市化的快速发展，可是， 它不是孤 立地发展大城市，置农村于不顾，而是十分注意城乡的协调发展。例如，日本城 市和农村的地域不再作为稳定的区域而分割， 而是作为一个大的整体受中央政府 和地方政府统一管理， 日本各个城市的城市建

55、设规划就包括城乡俩大主体的统筹 统建。又如，城市功能的设置不再限定于城市内，而是把周围农村也包括在内， 呈放射性状态。城市里的商业和娱乐业的设置空间和建设规模是严格按照辐射圈 的大小合理建设的。我国城乡分割十分严重， 造成中心城市发展不足， 辐射功能 不强，小城镇数量较多，但规模过小，重复建设，浪费严重，区域性大型基础设 施建设难以共建共享。农村受城乡分割的危害更大，产业发展不足，商品生产长 期落后，劳动力大量剩余。总之，我国现行行政体制。财税体制、户籍制度等已 严重阻碍了城乡的共同发展， 必须对这些制度进行改革， 从而促进农村城市化的 发展。日本零售商业运营时尚及其借鉴 1。日本零售商业若干

56、运营新亮点 日本社会 90 年代中期以来国际化进程加快，社会思潮和消费需求明显受欧 洲、美国的文化、时尚和商业模式影响，在需求变化最敏感的零售业，尤其在东 京、大阪等大城市中，面向青少年提供消费品的商店，出现了不少运营新亮点， 既引致日本消费者趋之若鹜， 又引起中国零售业者的关注。 笔者近期考察日本零 售商业后，提供一些具代表性的例子： A.Uni Qlo 廉价速销旋风 Uni Qlo 是一家服装连锁专卖店， 1984 年开设首店后到 1998 年一直默默 无闻，缓慢发展， 98 年底在东京时髦的商业区 Harajuku 开设分店和著名的美 资服装连锁专卖店 GAP 对垒， 令其一炮走红， 迅

57、速风靡日本， 99 年初股票市值 比刚上市时上涨 23 倍，被日本同行惊呼为效益最好、 发展最快的零售企业， 2000 年已开出 400 多家分店， 2002 年已登陆中国上海淮海路。 Uni Qlo 在日本被称为“快速销售店”和“制造零售企业”，其运营定位 面对追求名牌品味同时又收入有限的青春一族、 新新人类， 商品设计风格非常类 似国内的港资连锁专卖店奔奴、佐丹奴、 堡狮龙等， 塑造一种类似名牌但又说不 出的良好感觉，沟通竞争社会下普通人的心灵。 卖场内装饰、 陈列和外墙立面是 典型的美国式风格，没有吊顶天花板， 露出黑褐色管网和炽白的吊灯， 壁板上高 高悬挂服装，中央过道开阔，陈列架简朴

58、似仓库货架， POP 牌等推介突出、精 炼，没有眼花缭乱之感。 商品基本是当令最流行或稍前卫的， 聘日本设计师设计， 在欧洲订面料，送到中国内地加及生产， 再运回日本销售， 门店营业面积一般为 500800 m2。因在中国大批量加工，成本低廉，再在读卖新闻、朝日 新闻这样的全国性大报整版刊登新货登场及主打商品大幅降价促销广告， 经常 引起轰动效应，出售非常快，对青春一族充满诱惑力。 B. “无印良品”无价 无印良品（ MUJI ）是西武百货集团开发的现代城市青年生活用品概念专卖 连 锁店， 1980 年开出首店，至 2000 年在日本国内已有 256 家分店，在英国 伦敦、 曼切斯特、 伯明瀚

59、、 法国巴黎等地有 17 家海外分店， 原在香港也有开店， 后撤回本土。 无印良品专卖店锁定热爱简约、素洁、文雅之美的青春一族、 单身白领消费 层，运营服饰、文具、单身家私、家居杂货、床上用品、食品、调味品、旅行用 品、自行车等品质一流、品味独特但价格较低的商品，卖场格调简洁、明快、清 新、唯美，商品陈列井井有条， 货架、格柜、地板均是原木装饰， 灯光明亮和煦， 有温暖家居小巢式的亲和力，令年轻白领和新婚小夫妻家庭顾客流连忘返。 无印良品一般在中偏高档的西友大型综合超市和大型购物中心内开设店中 店，营业面积由 400m2 至 1000m2 不等。 c.东急时尚急先锋 东急( TOKYU HAN

60、DS )是日本著名的特色百货公司，在东京开有 4 家分 店，在全国其它 9 个城市另开设 10 家分店，以运营小商品、工艺品、小文具、 杂货著称。新宿店7层楼约2万m2，林林总总不下10万种商品，商品陈列非 常活泼、自然、乖巧，其感性化的摆设工艺品、纸制品、日式杂货、文具玩具、 洗涤护肤用品、旅行用品等非常有吸引力， 中小学生及年轻上班一族课余、 工后 蜂拥而至，好不热闹。 店内四楼设有装配坊， 其颇具特色的数百种家居日用品的 现场装配、维修、加工服务及使用指导，很受 DIY 一族青睐。 连锁运营的东急百货是质地优良、 时髦新潮、感性十足、 礼品味浓的商品象 征，正如它的企业口号一一演绎生活之