商务酒店承包经营可行性分析(20210313015728)

1、商务酒店承包经营可行性分析商务酒店承包经营可行性分析成都XXXX酒店2013.09.251、项目概述：成都XXXX酒店坐落于成都市南一环磨子桥一红瓦寺科技商务核心区，毗邻地 铁省体育馆站，酒店背依四川音乐学院，与百年学府四川大学隔街相望，数码广场、 电脑城、科华路精品川菜一条街、九眼桥 一兰桂坊酒吧娱乐街区近在咫尺。成都xxxx酒店距成都双流国际机场17公里，至春熙路商圈及新国际会展中 心仅10分钟车程，交通四通发达。酒店环境舒适典雅，气氛精致舒适，让您在现 代城市喧嚣中独享淡定心境，回归内心自由向往，更具人性化的超凡服务为您营造 舒心合意之私人空间。酒店开业时间 2011年11月。1、项目名

2、称：成都xxxx酒店2、 地址：成都市武侯区3、项目规模：125间客房；6层楼4、项目定位：健康、安全、专业、舒适；5、 房价定位：间为高级双标房门市定价198元，间高级大床房门市定价 元，间豪华套房门市定价元；6、客房平均出租率预估：80% ；7、年承包费用：300万元人民币；8、 总建筑面积：平方米；9、 承包期限：十年，即从起至 止。二、经济型酒店的消费调查1价值取向对于住客来说，他们会选择什么样的地方落脚，什么地方令其最为满意呢？有关机构向北京、上海、武汉、深圳、成都等的 779份住客提出了有关酒店价值 的问题。将近1/2住客的认知倾向于这样两个侧面：“酒店是一个为满足出差旅游的需 要

3、的很实用的空间，应该物有所值” （44.7% ），“酒店是家的延伸，是充满了温馨 场面的地方” （43.0% ）。而将近1/3的住客的倾向于认为“酒店是家和工作之外的 另一个空间，应该有另外一种氛围” （31.5% ）。也就是说，住店客人需要满足其在 外出差和旅游的需要，酒店应该是物有所值的；住店客人需要得到关爱和照顾，酒 店住宿也需要一种像家一样的感觉；当然酒店不是家，所以酒店这个不平常的空间 也得有一个宜人的、不同的氛围。2实际感知除了标准的“一宿好觉，一份早餐”而外，在经济型酒店里还能够使用的设施 和享受到的服务有哪些呢？统计资料显示，目前中国经济型酒店能够让住客享受到 的，除了标准的“

4、一宿好觉，一份早餐”外，其他方面的设施和服务分别是：娱乐 设施，6% ;自助烹饪设施，18% ;室内音像设备，29% ;酒吧、咖啡厅，29% ； 自助洗衣服务，35% ;中央空调，41% ;商品部、熨衣服务、整体浴室，59% ； 自动售货设备、商务中心服务、会议设施，65% ;电热水壶，71% ;吹风机、停车 场，76% ;免费上网、24小时热水供应、分体空调、中央消防系统，88% ; 24小 时接待、室内卫生间、电话、电视、公共休息区域，94% ;电梯、公共卫生间，100%。也就是说，目前一半以上的经济型酒店，已经把 24小时接待、公共休息区域 设置，把电话、电视、免费上网，把室内卫生间、公

5、共卫生间，把分体空调、中央 消防系统，把整体浴室、24小时热水供应、吹风机、熨衣服务、电热水壶，把商 品部（或自动售货设备）、商务中心、会议设施等作为了自己标准设施和标准服务 的内容。3消费价格目前市场上经济型酒店的门市价格，大致是每间每日 100元左右到300元左 右（其中中小城市大多控制在 200元以内）。例如97元、99元、100元、127元、 168 元、178 元、198 元、199 元、200 元、250 元、259 元、260 元、269 元 288元、299元、300元等。也有少数“豪华商务房”超过了 300元。调查显示，因私外出对住宿价格的选择多集中在 100-224元之间（

6、略低于因 公外出的住宿要求），其选择150-174元的比例最高。调查显示，消费者因公外出的住宿价格集中在 150-224元之间，比例达到了 四成左右。4、选择经济型酒店的要素消费者对经济型酒店的理解，是由多个侧面组成的。如果选其主要关注点再分 析，那么可以看出，正是消费者对经济型酒店的诸多判断决定了他们对经济型酒店 的选择（即认知科学的“决策”）。为此有关机构又再次询问了被调查者对经济型酒 店的“经济性”的理解。调查结果显示，对于酒店经济性的理解，只有 16.0 %的消费者是看中价格低廉；而有56.4%的消费者看重的，是在安全、卫生的条件下的价格适中；另外还有 27.4%的消费者看重的，是一定

7、品味下的性价比高。“在安全卫生的条件下的价格适中”，其实，也是性价比的一个具体表述。这也进一步印证了经济性并不意味着 单纯的价格低廉，而性价比的确是“经济性”的核心。三、酒店设施及服务功能项目概况：项目为一幢 6层楼的物业,总建筑面积为平方米，合计125个房间。市场定位分析酒店主要功能为客房和简餐两部分，价格定位应以提高平均房价为出发点，将 酒店的门市价格定位在198-元左右。同时降低折扣比率，实施实价销售，与周边酒店差异化经营。优化客源结构，以商务散客和旅游散客为主，平均房价经预 算可定为198元，然后随着出租率的提升逐步调整平均房价，提高营收。设施服务停车场酒店提供免费停车位酒店服务送餐服

8、务、洗衣服务、叫醒服务、商务中心会议服务、前台贵重物品保险柜餐饮设施鑫凤白果鸡酒楼：大堂可容纳约120人，另配备5-6个包房，主营白果鸡，白果炖鸡为一种菜品，具有健胃补脾，清热解暑，降脂降压，防癌抗癌之作用。会议室：可容纳约30人。四、人员配置及组织架构:总经理1人店长1人1111客房主管1人值班经理2人财务1人出纳_ 1人11I11前台接待4人客房服务11人工程维修2人安全维护3人资产管理1人说明：人员配置根据经济型酒店的经验及惯例，按照客房房间总数的 23%即：120 间&3%=约28人，同时会根据酒店实际情况和淡旺季对人员配置进行调整。 （以下薪资标准参照成都酒店行业相关数据，不包含所有

9、人员的食宿、社保、奖金福利等岗位名称月工资标准人数每月合计岗位职责总经理20000120000全面负责酒店日常工作驻店经理700017000酒店现场管理值班经理350027000负责夜间值班管理客房主管250012500负责客房和前台前厅接待200048000客房预订接待酒店资产员150011500资产及物料仓库管理客房服务间清洁及服务安全维护员250037500安全秩序的维护工程维修180023600设施设备维护会计（兼职）100011000账务处理出纳200012000现金管理合计2875500五、酒店收入及成本费用测算以120间客房计算，通过市场销售分析，我们初

10、步设定宾馆平均出租率80%、平均房价198元、客房月收入570240元预算；餐厅对外承包费用未定。项目月收入（元）年收入（元）所占比例一、营业收入57024068428801、房费收入57024068428802、餐厅收入3、其它收入二、营业成本费用166729200074829%1、工资7550090600013%2、电费285123421443%-6%，按5%测算3、物料用品22810273720（一般客房物耗率在 3.6%5%之间，此按营业额 4%测算4、洗涤费171072052843%5、水费5700684001%6、修理费5700684001%7、电话费5700684001%8、其它

11、5700684001%三、营业税及附加370654447806.5%四、管理费用271054325264847.7%1、承包费250000300000044%2、员工餐85541026481.5%3、保险费5700684001%4、政府公关及其他6800816001.2%五、营业利润95392114470416.7%六、营业外收入七、营业外支出2850342000.5%八、利润总额92542111050416%九、所得税2575530906027%十、净利润6678780144412%六、完成经营目标任务保障措施以销售为龙头，以服务为保障，以完善的配套设施为基础，以优良的管理为后盾，开源节流促

12、进酒店全面高效增益运作。1、全面建立健全酒店各项规章制度引进IS090001/14000国际酒店质量体系建设，建立健全酒店的各项规章制 度与作业程序，实行事事有“法”可依，工作有“章”可循，以制度来管理人的标 准，认真执行各项制度并落实到实际工作中去，为酒店经营目标任务的完成打好基 础。2、提高内部管理水平，提升员工服务品质通过艺龙网、去哪儿网等专业订房网站了解到顾客对酒店的服务和管理有非常 不好的评价，在如今经济型酒店日益竞争的环境下，必须抓好抓实服务品质，提升 服务水平，让顾客满意，而做好内部的管理恰恰是抓好服务品质的前提，酒店内部 服务质量的提高，对实现营销任务的完成工作至关重要。好的产

13、品（服务）只有通 过销售才能转变成商品，才能获得经济利益与社会价值，而产品（服务）本身的质 量是直接影响顾客是否购买的首要条件。下一步重点工作：一、重新梳理人员架构和人员配置，关注管理人员的工作态度和责任心；二、结合现场实际情况对服务流 程、标准进行评估，狠抓人员的培训，提高他们的服务技能与技巧，体现出星级酒 店的服务水平，做好监督重在落实执行。3、实行目标责任与绩效管理对酒店经营目标进行分解到每月、每周、每天、每个部门责任人，真正做到千 斤重担人人挑，人人头上有指标。让大家关注成本与费用，关心每天的营业情况， 把经营业绩与各位员工的待遇绩效相结合，让所有员工充分发挥其主观能动性，为 公司发展

14、献计献策。4、提高酒店客房出租率；1 ）、充分开发中高端商务客户，与成都市各旅行社合作，凭借几个旅游黄金周及年 底商务会议的高峰时段，抓住散客、会议的入住，从而提高出租率；2）、加大对钟点房的推销力度，通于短平快的方式，提高客房运转率；3）、坚持灵活与原则的掌握，针对散客值班管理人员掌握一定折扣尺度，在尽可能 提高价格基础上，留住每一位到店的客人。5、提高平均房价1 ）、加强高价位房间的推销针对散客，让每个进入酒店的客人都成为我们成交的对 象，特别是情侣间、商务间等，从而促进平均房价的提升；2）、在保持稳定的前提下，开发更多的协议单位，并逐步提高协议价；3 ）、特殊情况总台与楼层做好配合，掩盖

15、房态的差异，做好推销。6、增加客房附加值，提高收益1 ）、房间酒水食品结构与品种，根据每个月经营所反馈的信息，拟定客人的喜好逐 步改善房间酒水品种、结构、以促进消费，增加收入；2）、购进房间洗浴保健用品压缩毛巾的品种和结构，与供货商协调沟通，不断增加 新品种，以刺激消费，提高收入；3）、增设房间种类特别是个性化房间，如商务房、情侣间的经营思路调整、增添酒 店组合消费、滚动消费，在传统的客房经营下，改善经营方式，增添新的项目，让 客人到酒店消费既能感受配套的优势，又能感受酒店的细微服务，在商务、旅游、 娱乐、休闲的独立空间中，寻得都市的一份静谧、倍感酒店的不同之处。7、节能降耗，控制运营成本每天

16、按规定开关灯，空调等，操作办法如下：总的思路建议将洗手间设置为声控；过道设置为间断性声控设备1 ）、楼层过道开灯时间：晚19 : 30 次日07 : 00 （单组，隔个开放）；2）、卫生班做卫生，首先开窗、切断水电、关掉房间所有灯，卫生间只开一盏；3 ）、客房服务员，住客离房后，必须进行检查，关灯、关水，客人退房后，打开窗 户，原则上房内不开一盏灯；4）、房间空调，必须在总台通知入住客人后才开，其它时间原则上不开空调；5）、对房间低易耗品，严格管理、严格控制，对住人房实行补新不撤旧的原则，对 于能回收或是可以进行二次使用的要再次利用。8、消防安全管理1 ）、加强对各岗位工作人员的消防知识培训，

17、培养员工的消防安全意识。2）、通过培训要求员工掌握一定的消防技能，并能够熟练操作消防器材。3 ）、要求各岗位员工熟记消防报警电话。4）、加强日常巡视，杜绝消防安全隐患。5）、与保安部密切配合，加强巡视，保证住店客人的人身财产安全。9、完善营销激励机制，提高销售人员的工作积极性；营销激励机制的建立健全，是直接影响营销人员工作积极性的关键因素，良好 的内部激励机制可以促进酒店在销售业绩上节节攀升，而反之则很难实现经营目标 任务的完成。要让我们所有的员工的业绩与经济效益相挂钩，实现按劳取酬、多劳 多得的原则，树立业绩标兵、让优秀员工有优越感，落后的员工有紧迫感与危机感, 实行末位淘汰制。9. 0推行

18、全员营销，提高员工的推销意识；酒店必须开展全员营销工作，酒店每位员工都是酒店的营销员，每个员工都有责任 和义务支持酒店的销售工作，通过培训提高员工的推销意识，在顾客满意的前提下, 进行全员营销，促进顾客二次消费。9.1增设酒店宣传系统顾客到酒店后，都希望能在短时间内熟悉消费项目及价格，我们可以根据这一 特点，制作酒店的各种宣传手册，突出酒店配套项目与消费标准，让客人能根据自 己的消费水平，进行选择性消费，建设酒店内部宣传频道，增设一个专门宣传酒店 的电视频道，实行二十四小时全面宣传。10、检查和监督10 . 0坚定不移的贯彻酒店“对内加强管理，提高房间品质和服务质量，对外加强 销售，充分、合理、有效利用资源”和“总台带动楼层”的方针。10 . 1做好内部管理工作，特别是各节假日消防安全工作，定人定岗，层层负责， 落实到位（引起重视，加强人防）。10 . 2加强总台的现场管理，对入住登记手续严格把关，确保各项工作的正常开展10 . 3加强楼层、监督检查力度，及时发现问题，分析问题，并解决问题；从而提 高服务质量和卫生质量。10 . 4对于宾客反馈的信息，专人跟踪处理；对于好的建议及时采纳并落实，树立 良好的对外形象。10 . 5配合财务部对酒店资产进行整理、报损、补充，根据实际经营情况