江苏盐城明珠世贸商城商业项目营销策划方案

1、 明珠世贸商城(一期)营销策划报告 打造长三角商业旗舰苏中北商业门户 明珠世贸商城（一期）营销策划报告2007年11月13日目 录前 言6第一部分：盐城市房地产市场动态7一、盐城市发展概况7(一)地理及人口7(二)历史及人文8(三)区位及交通9二、盐城市宏观经济分析11（一）宏观经济综合情况11（二）居民消费情况15（三）企业家信心指数16三、盐城房地产市场动态分析17（一）盐城市房地产市场概况17（二）盐城市房地产市场现状分析19（三）房地产投资市场发展趋势分析21四、盐城市商业市场分析23（一）盐城市整体商业环境分析23（二）盐城市商业地产市场特点25（三）盐城市整体零售商圈分析28五、项

2、目竞争对手分析31（一）盐城市商业地产竞争项目分析31（二）盐城市商业项目的主要问题39（三）商业地产市场发展预测39第二部分：批发市场发展宏观分析及项目相应对策41一、中国批发市场的研究41（一）中国批发市场的态势41（二）中国批发市场建设与发展取得的基本经验42（三）中国批发市场的战略性转变44二、国外批发企业的竞争分析46（一）国际批发市场的发展趋势46（二）国外批发企业进入中国的模式47（三）台湾批发商的运作模式48（四）WTO对中国批发市场的冲击50三、批发市场面临的主要问题52（一）批发市场的定义52（二）批发市场的特征52（三）批发市场的主要功能52（四）批发市场的作用52（五）

3、国内批发市场的主要问题53四、批发市场的主要对策54（一）对策之一：整合资源54（二）对策之二：打造品牌56（三）对策之三：功能创新59（四）对策之四：向零售市场渗透60第三部分：项目理解62一、项目理解及项目定位62（一）项目概况62（二）项目位置及交通状况63（三）项目周边商业环境概况63（四）项目定位评估63（五）项目优劣势及威胁、机会分析65二、业态布局与功能分区优化建议69（一）业态定位的原则69（二）区域划分及区域命名69（三）各个区域业态布局建议70（三）产品规划的优化建议70三、营销推广针对目标客户群分析71（1）经营目标商家分析71（2）投资目标客户群分析71（3）明珠世贸商

4、城营销推广核心目标客户群72四、明珠世贸商城核心卖点提炼73（一）板块价值提炼：73（二）产品价值提炼：76（三）品牌价值提炼：79（四）稳定租金收益保障：80（五）卖点综述：84第四部分：明珠世贸商城营销策略89一、项目总体营销理念89（一）理念一：做苏中北地区商业的门户概念89（二）理念二：做苏中北地区商业的制高点概念89（三）理念三：做“南住北商”的区域板块概念89（四）理念四：复合型房地产的开发理念90（五）理念五：做商业航母的品牌战略概念90（六）理念六：“共繁荣”的经营理念概念91二、项目的整体策略92（一）关于策略的思考92（二）项目策略的目标93（三）具体的策略94三、营销目标

5、97（一）销售区域97(二)阶段性销售目标97四、项目入市时机及销售前提98（一）入市时机的选择98（二）招商及内部认购前提条件99(三)正式开盘销售前提条件99五、项目产品推售节点101六、内部认购方式及公开发售方式106(一)内部认购方式106（二）公开发售方式109七、销售阶段及工作安排113（一）销售阶段113（二）各阶段工作安排113第四部分：价格及促销策略117一、整体开发策略与明珠世贸商城价格策略之间的关系117二、厘定价格的相关因素120三、销售价格定位120第五部分：明珠世贸商城营销推广策略123一、整体营销推广策略123（一）整体推广原则123（二）2007年整体推广策略和

6、目标124二、各阶段传播计划125三、媒介策略125四、公关活动响应126五、营销推广费用预算126第六部分：明珠世贸商城招商策略127一、招商原则和目标127（一）招商原则127（二）招商目标127二、招商对象127三、招商策略128四、各阶段招商步骤128五、租赁条件130六、租售关系处理132七、招商推广工作132八、后续经营管理建议134第八部分：危机公关处理与应对措施136一、可能存在的风险136二、风险应对与防范措施137前 言非常感谢开发商对我们的信任，让我们有机会参与本项目的营销顾问工作，为盐城的经济发展和商业地产推进作一份贡献。由于我们来盐城时间比较短，容许我们做市场调查分析

7、的时间不多，我们只能根据目前所掌握的市场数据进行项目的市场定位分析、经营定位分析、整体营销策略、开盘方案等策略的制定，我们的定位不一定是最好的，但就目前了解的情况结合我们自身的资源，本方案的可行性还是比较高的。在递交本方案后，我们将继续深化开展市场调查，进一步采集市场数据，论证项目定位的可行性，同时根据市场的变化，及时调整项目的营销策略、推广策略、招商策略等等，务求让项目更灵活、更贴近市场，从而提前预知并避免一些不必要的风险，保障项目能长期、稳定的经营下去。第一部分：盐城市房地产市场动态一、盐城市发展概况盐城市地处苏北平原中部，东临黄海，西襟淮扬，南与南通市接壤，北与连云港市毗邻。1983年由

8、地区改市，实行市管县体制。下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县，市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区，市辖区面积1720平方公里，人口152.64万。全市有138个乡镇，9个街道办事处，1954个村民委员会，483个居民委员会，815万人口，总面积1.70万平方公里，是江苏面积第一、人口第二的市,先后荣获江苏省文明城市、中国优秀旅游城市、全国科教兴市先进市、全国双拥模范城等称号。(一)地理及人口盐城，东临黄海，西接淮扬，南临通泰，北至连云港，是“京沪东线”的重要节点，“北上海经济区”的重要成员。辖2市5县 2 区，面积 1.5 万平方公里，人口 815 万，是江苏省面积

9、第一、人口第二的大市。这里生态环境优美，文化底蕴丰厚，交通便捷，以“东方湿地之都，仙鹤神鹿世界”而闻名。盐城是江苏省面积最大的市。全市总面积1.70万平方公里，其中耕地面积77.82万公顷，河湖水面1300多平方公里。海洋和滩涂资源十分丰富。沿海滩涂总面积4550平方公里（含辐射沙洲），其中潮上带1677平方公里，潮间带1610平方公里，分别占全省的75%、64.6%、60.8%。隶属于东台、大丰、射阳、滨海、响水等县（市）的沿海滩涂，近期可供开发利用的面积达1300平方公里。目前，射阳河口以南沿海地段还以每年10多平方公里的速度向大海延伸，被称之为“黄金海岸”，是江苏最大、最具潜力的土地后备

10、资源。岸线港口资源得天独厚。盐城市海域位于江苏沿海中部，海岸线总长582公里，占江苏省的56%。海域面积18897平方公里，其中内水面积12144平方公里，领海面积6753平方公里，沿海海域是中国唯一无赤潮的内海水域。沿海陈家港距连云港27海里、日照港59海里，集、疏、运条件比较优越，为二级航道，国家二类开放口岸。大丰港北距青岛港210海里、连云港120海里，东距日本长崎港460海里、韩国釜山港465海里，南距台湾基隆港620海里、上海港280海里，已被国家规划为对外开放一类口岸。滨海港地处江苏沿海中部、连云港与长江口之内，与日本、韩国隔海相望，-10米等深线离岸最近处为1.215海里，深水直

11、通大海，可建5-10万吨级码头泊位，是江苏沿海水深条件最好的岸段之一。射阳港现拥有千吨级码头5座，并开通了集装箱内河支线，港口年吞吐能力可达530万吨，目前，射阳港已同沿海24个港口通航。人力资源十分充裕。盐城是江苏第二人口大市。目前城乡劳动力供给总量为392.44万人，其中农村劳动力285.08万人。农村劳动力转移就业156.96万人，其中劳务输出106.34万人，出国劳务2.05万人。现有富余劳动力84万人，可供输出50万人，其中有一技之长的21万人。可供输出的劳动力资源中，具有大专以上文化程度的2.6万人，高中（含中专、技校、职高）文化程度的26.5万人，初中以上文化程度的20.9万人；

12、具备中级以上职业技能的有5.8万人，初级职业技能的专业人员14.8万人。(二)历史及人文盐城从西汉武帝元狩4年（公元前119年）建立盐渎县，当时这里遍地皆为煮盐亭场，到处是盐河，“渎”就是运盐之河的意思。东晋安帝义熙7年（公元411年）时更名为盐城县，以“环城皆盐场”而得名。盐城历经了两千多年的历史沉淀，处处散发着浓郁的海盐文化。古代以盛产“淮盐”而享誉华夏，古称“淮夷地”。早在战国时期即“煮海为盐”，史记载“东海有海盐之饶”。秦汉时则“煮海兴利、穿渠通运”，已成为渔盐兴旺之地。唐时，“甲东南之富、边饷半出于兹”的淮南盐场，仅盐城就有“盐亭一百二十三所”。唐宝应年间，境内设有海陵监、盐城监，每

13、岁煮盐百余万石，其时盐城已成为东南沿海重要的盐业生产中心。(三)区位及交通目前，全市已建成等级公路总里程15526公里，宁靖盐、沿海、盐徐等多条高速公路建成通车，市区和各县城15分钟内都可以上高速，沿海等级公路全线贯通，1927个行政村实现村村通水泥路，到上海、南京的车程缩短到2个半小时。民航开通了盐城至韩国首尔的国际航班，是江苏第二个开通国际航线的城市。盐城港和多个国家和地区实现通航，铁路客货运通达全国，大丰港和盐城机场已被国务院批准为一类对外开放口岸。城市建设日臻完善。近年来，全市城市化率42.5%。市区城市绿化覆盖率37.8，人均公园绿地面积8.4平方米，市直天然气项目铺设管网290公里

14、，水厂综合生产能力达23.5万吨/日。全市已建成污水处理厂11座，日污水处理能力达到32万吨。其中，市区已建成污水处理厂3座，日污水处理能力达到17万吨。全市经济开发区和重点集镇及部分特色工业园区实现了集中供热。1. 铁路方面盐城新火车站建成使用，客货运输全面开通，列车停靠班次增加、运转提速，铁路运输更加便捷。2. 公路方面沿海高速连盐段、徐盐高速淮盐段建成通车，全市高速公路通车里程增至371.3公里，宁靖盐高速公路盐城北段建设顺利推进，一个以高速公路为主骨架、干支配套的公路网络基本形成。盐城至南京、上海3小时车程即可抵达。3. 水路方面4500多公里航道贯穿城市乡村，内河水运发达，为江苏水运

15、大市；沿海港口建设步伐不断加快，大丰港二期工程正式开工，拉开了全市新一轮港口开发建设的序幕。大丰港一类开放口岸获国家批准。4. 航空方面盐城民航站运行盐城至北京、广州、首尔航线3条，航班量每周12班；大力拓展国际货运，实现了航站国际货邮吞吐量零的突破；盐城民航站已成为一类航空开放口岸，盐城机场被列入国家“十一五”口岸发展规划。5. 资源状况2007年，全市能源发展 “以电为中心，以煤炭为基础，积极推进天然气的开发利用”的策略，充分发挥沿海港口资源、风能资源、秸杆资源、滩涂资源、环境容量等方面的优势，加快推进燃煤发电、风力发电、生物质发电等重大项目建设。二、盐城市宏观经济分析由于拥有交通区位、资

16、源，特别是能源、土地、产业基础、劳动力素质及价格等综合优势，盐城市作为江苏沿海城市经济呈现出强劲的发展势头。（一）宏观经济综合1. 经济总量盐城市近年来经济发展迅猛，整体实力不断提升。经济总量和综合实力均居于江苏省城市前列，近年来盐城市国内生产总值年增长率超过全国平均数。2006年盐城市经济总量数值比2005年增长(%)国民生产总值1174.3亿元15.1财政收入111.97亿元27.7固定资产投资667.5亿元33.5人均生产总值14657元15增加额（亿元）比2005年增长（%）高于全省平均值（%）第一产业245.655.50.5第二产业536.1819.63.6第三产业392.4311.

17、50.4其中，三大产业结构由2005年的22.744.033.3变化为2006年的20.945.733.4，二、三产业比重提高了1.8个百分点。2. 固定资产投资投资增长自主性增强。 2006年，在国家宏观政策趋紧的情况下，我市坚定不移地实施项目推进，强化和改进招商引资，狠抓重点项目建设。预计全社会固定资产投资达667.5亿元，增长33.5%。其中，城镇固定资产投资达347.6亿元，增长31.7%。全市八类十大重点工程完成投资180亿元，占全社会固定资产投资的26.9%。工业“三百”工程进展顺利，新开工160项，竣工116项，储备53项。东风悦达起亚汽车第二工厂加快建设，东台、大丰风电场等一批

18、重大项目开工建设。基础设施建设进一步加强，沿海高速盐城至连云港段、盐淮高速建成通车。全市500万元以上城镇投资自筹资金占全部资金来源的81%。2006年盐城市固定资产投资情况数值（亿元）比2005年增长（%）全市全社会固定资产投资667.533.5城镇固定资产投资347.631.73. 贸易数值（亿元）比2005年增长高新技术产业实现产值193.435.2规模以上工业实现增加值336.6622.2亿元全市服务业实现增加值392.2515.1实现社会消费品零售总额367.6116贸易市场交易活跃，呈现以下四个特点：一是住宿、餐饮、娱乐业高位运行，对经济增长的贡献率达到34.3，拉动全市经济增长5

19、.2个百分点，实现增加值392.25亿元亿元，增长15.1%；二是城乡消费同步增长，大市区实现生产总值323.34亿元，增长15.2，高于全市平均增幅1，人均GDP达21302元，是全市平均水平的1.4倍左右；农民人均纯收入达5431元，增长11%；在岗职工平均工资15690元，增长15%；全市城乡居民储蓄存款余额639.5亿元，人均储蓄7982元，消费潜力巨大。三是主要大类商品销售增长较快，在限额以上批零贸易企业统计的23类零售商品中，有18类商品保持增长。其中：汽车类、日用品类、体育娱乐用品类、通信器材类、机电产品及设备类成为销售热点，批零额增幅较大。4. 盐城市国民经济主要统计指标截至2

20、007年9月，盐城市国民经济主要统计呈现出强势增长的势头，各项经济指标增幅均报佳绩。盐城市国民经济主要统计指标2007年9月指标名称实计 (亿元)累计增长 (%)农业总产值464.75.7规模以上工业增加值322.822.6固定资产投资完成额630.9530金融机构存款余额1100.35金融机构货款余额632.54地方财政一般预算收入48.4334.8社会消费品零售总额310.816.6进出口总额（万美元）15842338.6出口总额（万美元）8857731.8市区居民消费价格指数103.8市区商品零售价格指数102.8市区居民人均可支配收入（元）1065917.2在岗职工平均工资（元）128

21、6322.15. 现代物流业发展规划经济总量的持续扩张为物流业发展奠定了坚实基础。盐城市经济持续保持较高的增长速度，经济规模明显扩大，2002年，全市实现国内生产总值673亿元，外贸进出口总额5.3亿美元，社会消费品零售总额211亿元，物流业增加值114亿元。全社会货运总量6686万吨，货运周转量979550万吨公里。物流量稳步增长，预计2012年全市社会消费品零售总额可能达600亿元，货运量1.5亿吨，货运周转量180亿吨公里。经济的持续快速发展，将为盐城现代物流业发展提供强劲支撑。据苏北、苏中地区区域经济持续高速发展，规划建设辐射华东地区乃至全国的重要物流枢纽以是迫在眉睫，盐城将于今年基本

22、建成4大综合物流中心。新兴物流中心。新兴铁路货场系新长铁路盐城段中心站场，地处盐阜地区及周边农产品基地中心位置，南邻盐宁高速公路出入口，东濒通榆运河，是未来盐城市重要物资、农副产品集散地。功能定位：为大中型企业、农产品基地和大型市场开展煤炭、钢材、化肥、农副产品等大宗生产生活资料购销业务，提供仓储、包装、加工、运输、配载、集装箱中转、公铁水联运、信息服务。盐城经济开发区物流中心。在市开发区建设为开发区及周边地区大中型企业提供生产资料和产成品配送服务的物流中心。功能定位：以国际物流为主，为园区企业提供仓储、配送、时效性运输、包装、进出口货物报检报关、分流等物流服务。射阳港物流中心。射阳港作为青岛

23、港和上海港辅助港，陆路与新长铁路射阳港支线、沿海高速公路及204国道相接，距盐城飞机场仅60公里，目前港口年吞吐能力已达500万吨以上，仓储能力达2.3万吨以上。射阳港物流中心要依托射阳港进行建设，充分利用港口有利条件，建设以矿产品、金属材料、农产品等为主要内容的综合物流中心。功能定位：大宗散货及国际集装箱中转、铁路、公路、水路联运等。大丰港物流中心。大丰港已列入江苏省沿海港口总体布局规划，将成为联接上海港和连云港之间的中心港和苏中地区的出海大通道，年吞吐量将达1000万吨，依托其腹地苏北、苏中地区充裕的物流资源，建设以对外贸易周转、海洋开发、港口加工业为主要服务对象的物流中心。6. 经济开发

24、区1992年8月，盐城市第一个开发区盐城经济开发区正式成立。目前，全市已经拥有11个省级开发区和响水、滨海两个化工集中区，成为全市最主要的产业集聚区。目前，盐城市11个开发区注册外资实际到帐已达到全市的70%，新批项目平均注册外资实际到帐大大高于全市平均水平，开发区成为全市对外资吸引力最强和利用外资最密集的地区。今年1-7月份，全市各开发区；累计新批准外商投资项目114个，占全市的54%；协议注册外资59687万美元，比去年同期增长110%，占全市的59%；注册外资实际到帐30338万美元，比去年同期增长106%，占全市的70%。开发区新批项目平均协议利用外资523万美元，高于全市9个百分点。

25、11个开发区每年的地区生产总值、工业增加值、财政收入、固定资产投资增速都达到30%左右，超过全市平均水平。11个开发区以其不到全市1%的面积，集聚了全市10%的城镇就业人口，创造了全市近11%的地区生产总值和财政收入。2006年，全市11个开发区实现完成GDP总值207.18亿元，占本地比重17.64%，同比增长52.06%；实现财政收入11.51亿元，地方一般预算收入7.05亿元，同比分别增长了10.47%和46.29%。2007年1-7月份，全市各开发区业务总收入685.8亿元，同比增长60%，地方一般预算收入7.65亿元，同比增长53.44%，占本地的比重达20%，财政收入14.8亿元，

26、同比增长54.55%，占本地的比重上升到22.9%。基础设施建设的累计投入已经超过100亿元，开发面积达164平方公里。（二）居民消费情况2006年末，盐城市户籍人口804.73万人，比上年末增加6.06万人，其中城镇户籍人口349.09万人，增加12.5万人人口自然增长率为1.96 。2006年市区居民人均可支配收入达1.21万元，增长13.9%；人均消费支出7378元，增长1.2%。全市在岗职工平均工资1.57万元，增长14.9%。农民人均纯收入达5431元，比上年增长11%；农民人均生活消费支出3285元，增长8.9%。城乡居民储蓄存款余额644.14亿元，比年初增加50.88亿元，人均

27、储蓄达8015元。市区居民住房人均建筑面积25.32平方米，人均住房使用面积19.01平方米；农村居民人均住房面积为33.4平方米，比上年增加1.4平方米。2006年末全市参加失业保险人数为52.55万人，参加养老保险人数为56.23万人，参加基本医疗保险人数为82.54万人。全市城市最低生活保障对象为2.19万户，共5.11万人；农村最低生活保障对象为5.62万户，共9.95万人。（三）企业家信心指数据盐城市企业调查队景气调查资料显示：2006年四季度盐城市企业家信心指数为145.53，处于非常景气区间，与一、二、三季度相比，提高了811个百分点，企业家在前三季度对宏观经济环境感受较好的基础

28、上信心进一步增强，四季度企业家信心指数处于全年的最高值，由一、二、三季度的较为景气区间攀升到非常景气区间，这表明四季度企业家对宏观经济环境的感受较为乐观。2006年四季度企业家信心指数高达145.53，在八大行业中有六大行业处于非常景气区间。从指数值来看，四季度建筑业企业家信心指数高达185.71，居八大行业之首；其次是社会服务业为160，处于非常景气区间的还有交通运输和邮政业、批发和零售业、信息传输和计算机服务业、住宿和餐饮业，其企业家信心指数分别为147.6、147.88、140.6和140。从增幅来看，增幅较高的仍然是建筑业，四季度建筑业企业家信心指数比三季度提高了52.51个百分点，增

29、幅在八大行业中遥遥领先；其次是工业，增幅为11.88，由一、二、三季度的相对景气区间上升到四季度较为景气区间。小结：综上所述，盐城作为江苏内面积最大的沿海城市，依托原有的区位、交通、资源以及工业基础等综合优势，其经济近年来突飞猛进。以建设大项目为载体促使固定资产投资成倍扩张，进而新增劳动就业机会，活跃贸易市场，尤其是专业批发零售市场的建设，更带动了第三产业的长足发展。在经济迅猛发展的大好形势下，盐城市目前居民的收入不断增加，居民消费水平节节攀升，加之城市化进程的加快，因此房地产产品需求将持续走旺。三、盐城房地产市场动态分析（一）盐城房地产市场概况2006年盐城市城乡人均住房面积一览表2006年

30、盐城市城乡人均住房面积面积（平方米）备注城镇居民25.32人均住房使用面积19.01农村居民33.4 增加面积1.42006年盐城市房地产投资情况一览表2006年盐城市房地产投资情况数值比上年增长全市房地产实现总产值340亿元100亿元竣工房屋总面积134.08万平方米8.68商品房销售面积144.3万平方米49.05完成房地产开发投资259.24亿元76.57亿元目前已完成批租手续可开发项目一览表目前已完成批租手续可开发项目项目名称开发面积奥林匹克花园3万平方米金色家园12万平方米奥林匹克花园17万平方米鑫都花园30万平方米温馨家园16万平方米娱乐花园4万平方米紫薇花园13万平方米迎宾南路地

31、块19万平方米解放南路东侧A区75万平方米双元路苏通房地产3万平方米广电中心南侧6万平方米缤纷亚洲8万平方米解放南路（原工行地块）2万平方米教院附中东侧2万平方米盐中东侧南通宏鹏22万平方米总计：232万平方米1. 需求量分析 预计在今后几年内，解放南路房地产板块将占盐城房地产份额的50%。 盐城房地产在近年内有突飞猛进的发展，达到发达地区年人均消化11.5平方米的水平。 在解放南路不再批租土地的前提下，该地区完全消化时间将长达46年。 如果继续有批租土地的增量，完全消化时间可能为10年。2. 消费者心理分析 新城VS老城，商品房VS商业地产。 矛盾观望的态度，价格将成为分水岭。3. 观念分析

32、 乡镇型向都市型转化，高层住宅逐步得到市场认可并相继开发。 消费观念，76%的高端购房客户接受按揭。 居住观念，从生存型到追求精神生活（文化）；从室内（房型）到室外（环境）；从贪大求宽到资源的经济性考量（性价比）。（二）盐城市房地产市场现状分析作为承载一个城市第三产业、城市文化的重量级殿堂，商业地产兴旺与否是以衡量一个城市经济发展的一个重要指标，因为通过商业地产这个媒介，不仅能够满足城市居民的衣、食、游、娱，更能通过商品交易的活跃性、特色性、丰富性来增强城市的凝聚力、城市的综合竞争力。可以想象，一个城市的商业地产如果不具有蓬勃发展的持久动力，那不仅是对内难以形成消费、拉动需求，对外也很难会形成

33、引力、张力。总体而言，盐城现阶段商业地产呈现一下特点：1. 开发节奏快，供需不平衡从市区05、06两年的商业地产工程量来看，“增量物业”明显超出“存量物业”的正常增长速度，05年的商业地产存量约为300万平米，当然这也包括一些沿街零散铺面，比如海龙路、沿河路、盐马路、毓龙路等等；而到了06年新增物业就已达到180多万平米，增长率超过60%，远远超过商业地产的正常增长速度1015%这个比例，也远远超过盐城市GDP的增长速度和盐城社会零售品总额的增长速度，商业地产这种高歌猛进般地发展所带来的最直接问题就是“供应大于需求、市场培育期长”。2. 区域结构差异大，业态结构不合理 从盐城商业地产的区域性结

34、构来看，是一种明显的“畸形商业”。一方面如建军路等老城中心的传统商业区域供应过多，形成饱和；一方面如南边世纪大道、北边开放大道等城新兴商业物流区域供应过少，基本生活配套欠缺。从盐城商业地产的业态性结构来看，又是一种明显的“千家万户商业”。一方面是“集中商业群”在老城区分布过多、在新城区和物流区分布过大，呈现大象成群、航母集聚的过度现象，如建军路的“中茵海华、富安百货、人民商场、永乐电器等商业群；烯仓商业街、剧场路新规划的大型商业、文峰百货、商业大厦以及先锋岛的主题商业等商业群”；一方面是沿街铺面分布过多、过乱、过散，呈现一种“千家为营、万户为寨”、“村村点火、户户冒烟”的“小国八百、诸侯三千”

35、局面。（1）市场供需情况近几年盐城房价稳步上升，市场供需偏缺，尤其是住宅类产品备受市场追捧，商业类项目目前总体供应量不大。目前盐城市处于“换房时代”，住宅项目开发不断，短期内整体供应量集中但未能满足市场需求。（2）投资市场发展进程加速现阶段，盐城房地产市场的发展呈现两种不同的发展形态：其一：区域群体对房地产住宅物业的自住型消费持续放量，主要反映为乡镇居民进城以及城镇居民换房现象，投资型消费略显增加，说明盐城市房地产住宅市场仍以满足人们基本的居住需求为主，投资市场不容忽视。其二：在商业地产领域，对于盐城市及周边城镇居民而言，他们拥有充分的购买能力，但对于投资陷阱的识别能力比较差，往往被高投资回报

36、承诺的宣传所吸引，忽视投资风险，如何引导其识别投资陷阱，将有效激活区域市场的购买潜力，从而引发新一轮投资热潮。（3）商业地产发展迅速，规范化发展有待完善盐城市商业地产在迅速发展的同时，现有的开发与管理模式有待提升，投资风险不可忽视。其作为城市经济发展的主要手段之一，商业地产在有效满足城镇居民强烈投资愿望的同时，也滋生了影响行业市场持续健康发展的各种问题，如城市规划等方面。首先，行业市场内部各开发商之间，由于各开发模式、市场运作目的等的不同，导致部分在售商业项目中出现了不切实际的投资回报承诺，成为人为诱导投资者的手段之一。其次，在城市规划方面，商业地产的规划与发展，关系到城市经济的规划与发展，目

37、前，盐城的商业地产开发正处于萌芽阶段，政府对于商业地产管理的经验不多，很多机制还没有健全。（三）房地产投资市场发展趋势分析目前，盐城市房地产开发已实现持续、快速发展，成为经济发展的重要组成部分，对促进盐城市经济增长、加快城市化进程、改善广大居民的居住条件做出了积极贡献。尤其是各大型开发区、港口和物流中心的开发建设，将为盐城带来新一轮的激烈竞争。未来盐城市房地产投资市场的发展趋势将呈现以下六个特点：1. 房地产市场需求旺盛盐城市经济快速发展刺激居民住房的需求。目前盐城市房地产市场发展强劲，而且房地产产品需求旺盛。各个房地产项目的竞争也将会达到一个白热化程度，其中包括同一区域内各个项目的竞争，不同

38、区域的相互竞争等。回顾2006年，盐城市房地产市场的商品房销售面积及销售价格屡创新高，达到了历年来最高的水平，反映了市场旺盛的需求。加之土地越来越珍贵，价格逐年上涨，而在城中心拆迁所需要的费用也非常高，一些建筑材料的价格不断上涨，房价还会持续上涨。2. 房地产市场投放量将持续增长未来几年内，盐城市在商业地产、商品房、商务楼的投放量将会持续增长，对现有投资市场资金的进一步吸纳。其中商业将以火车站板块和城北板块块为主；商务楼只要集中在城市中部和西南部；商品房分布则以南部为核心。3. 房地产销售价格将会持续增长过去一年，国家出台了一系列抑制房地产价格增长的宏观政策，但各地房地产销售价格还是持续增长。

39、目前盐城市正大力建设城区，重点发展城市南部和北部，城镇居民向城市迁移等一些主观因素的存在，加上房地产行业发展规律，可以预计2007年后盐城房地产价格仍将会持续增长。4. 投资者投资意识逐渐增强反观盐城的房产市场,其消费者的主要成分有三：其一，是有真实住房需求的居民；其二，是在新一轮的城市化进程中的进城农民，这也是有真实需求的消费者；其三，房产投资者，这一群体并非出于真实的居住需求，而是将房产做为投资收益的载体。从之前各个项目销售情况来看，盐城市的大部分投资者还存在投资意识相对较低，盲目性较大的特点。但今后，预计盐城市投资者的投资意识将更趋于理性化。5. 新型开发模式将成为主流以居住、商业、商务

40、、旅游、观光、休闲、娱乐、购物等多功能的综合型城市消费空间，加之以专业化、规模化为特色的房地产开发新模式，将成为今后盐城房地产发展的主流。6. “南住北商”时代的到来据调查，按照目前盐城市政府的规划，盐城南部将作为新城市居民区而大力开发，城市整体居住布局以南为首的局面已经形成。而盐城未来商业地产发展的归属却是非北部莫属，目前，各大型物流中心、新交通规划等基础设施在北部正逐渐完善，加之旧城区老专业市场的规划搬迁，专业批发市场正在北部聚集，形成以北为首的商贸物流产业链。北部作为盐城未来商业物流新中心，在盐城市民中已得到认可，片区商贸发展已是大势所趋。迎合盐城市政府发展规划，把“南住北商”的概念在盐

41、城做强势推广宣传，加之各类公关活动，北部的商贸地位将得到进一步巩固和市民的认可。四、盐城市商业市场分析（一）盐城市整体商业环境分析1. 盐城市整体商业概述近年来，盐城市商业市场更是发展迅速，基本具备了人流、物流、商品流以及信息和交通五大优势，是江苏省物流枢纽城市之一。为实现城市发展的宏伟战略，盐城市政府将全面建立销售时点管理系统(POS)和管理信息系统(MIS)，规划率先在全省建立先进、完整的现代商业业态。同时，盐城市将基本建成以完善的城市综合运输基础设施平台、港口运输和物流信息网络平台为框架，以综合物流中心、专业化配送中心等为节点，按市场机制运行的现代物流网络体系。2007年盐城市整体商业环

42、境呈现以下几个特点：（1）批零贸易市场持续活跃今年来，盐城市的批零贸易市场比较活跃。到2007年9月，盐城市批发零售贸易业实现零售额310.8亿元，增长16.6%。（2）餐饮住宿娱乐业高位运行盐城是座工业、港口物流城市，经济发达；而作为“鱼米之乡”，其旅游业近年来也得到大力发展；加之商贸往来活动逐渐频繁，带动了全市餐饮住宿娱乐业的高位运行。（3）主要大类商品销售增长较快在限额以上批零贸易企业统计的23类零售商品中，有18类商品持续增长。汽车类、日用品类、体育娱乐用品类、通信器材类、机电产品及设备类成为销售热点，零售额增幅较大，2006年增长幅度均在16%以上。2.盐城市商业物业概况（1）现有商

43、业数量较多在外地商家投资盐城商贸物流业的带动下，“商贸航母”不断扩张。区域商贸物流中心已具雏形。目前盐城商业市场主要可以划分为零售和批发两大类。零售方面：盐城市建筑面积在一万平方米以上的商业物业有人民商场、国飞尚城、缤纷亚洲等十几家大型商业广场和大型超市。批发方面：盐城市各种专业批发市场发展迅猛。其中在建在售的大型项目有盐城白马服装城、四季服装城等项目。（2）新商业项目不断增加在经济持续高位发展的同时，盐城市新商业项目不断增加，仅去年一年，就有新高力国际家居港、中茵海华广场、缤纷亚洲等三个大型商贸项目竣工开业。（3）在建商业项目规模巨大目前盐城项目投资和建设规模较之以往略有提升，一大批商业项目

44、不久将刷新盐城商贸物流业的形象。（4）在售商业项目竞争彼此起伏2007年，整个盐城市商业地产的竞争较为激烈，去年至今各大商业项目推出不断，如四季服装城、国飞尚城、盐城白马服装城等，销售面积达数十万平方米，掀起盐城商业地产一股投资风暴，给盐城带来了空前的商业革命。（二）盐城市商业地产市场特点1. 南北板块功能定位已具雏形随着盐城市消费水平的进一步提高，商业市场空前繁荣，促使盐城市商业地产快速发展。目前的商业地产建设已经由布局凌乱的个体建设进入到了“南住北商”的区域整体开发模式，南北板块功能定位已具雏形。2. 新增项目集中上市，区域商业房地产市场面临激烈竞争通过对区域商业地产的调查与分析，盐城商业

45、地产开发充满机遇，目前在盐城市区商业地产市场供应量大且较为分散。现阶段，区域市场的产品供应将迎来一个新的高潮。近段时间商业地产市场投放量急剧增加。如四季服装城、盐城白马服装城等项目。同时，随着新区（南部）竞争项目如国飞尚城、缤纷亚洲等的加入，区域商业地产市场的竞争将更加激烈。新生商业项目都开始走升级路线，使得传统商业区和新生商业区经营界限分明，传统商业区主要经营中、低档产品；新生商业区主要经营中、高档产品。3. 商业地产辐射范围扩大随着商业地产的不断升级，大型商业项目如专业批发市场的开发建设，商业购物环境改善，盐城商业吸引力不断增强，商业地产辐射范围扩大。主要表现在三个方面，其一表现在商业项目

46、的定位上，立足盐城，辐射长三角、环渤海，坐拥港口中心区域，有了更高的视野；其二表现在投资及经营者方面，随着经济的发展，交通条件的改善，拉近了城市与城市之间的距离，城市之间的商贸往来日益密切，而各商人也是奔走在各城市之间；其三表现在消费市场上，随着经济发展，跨城消费、旅游逐步兴旺。如此利好因素，成就了盐城市商业地产开发有了更强的辐射能力及更好的前景。4. 未来商业地产不断向北发展盐城的商业从定位功能转换开始，就不断向北发展，大批超大规模的商业项目接踵而至，吸引着全城消费者和投资者的目光；如今，城市商贸规划向北拓展，政府工作重点、社会经济、经济商圈也会继续向东发展，“南住北商”必将成为定势。5.

47、商业地产市场投资热情高盐城市作为一个沿海典型的港口城市，经过多年的产业发展，聚集了大量的财富，形成了一批有实力的投资客。在商业地产领域，对于盐城市及周边城镇居民而言，他们拥有充分的购买能力。加之目前中国没有什么相对稳定、风险比较小的投资市场，盐城人对投资地产项目趋向明显。6. 低风险投资项目较为缺乏目前盐城市商业地产的销售几乎都打投资牌，推出市场的项目几乎都以返租经营的形式出售，以降低投资风险，刺激投资者购买。而从市场反映来看，高回报返租激活了投资市场，驱除了投资者对投资风险的过分忧虑，使得盐城商业地产市场投资活跃，投资商业地产已经为市民所接受。但对于投资陷阱的识别能力比较差，往往被高投资回报

48、承诺的宣传所吸引，忽视投资风险，而真正的低风险项目其实在盐城商业市场中缺位。因此，对这批潜力购买者进行有效的激活，将引发对商业地产的新一轮投资热潮。7. 盐城市地产调控机制不完善盐城市商业地产发展处于起步阶段，大部分商业地产都采用高回报率，刺激市民购买，而经营管理相对较弱，这为项目的后期经营管理埋下很大的隐患。政府对于盐城市商业地产的监控力度不足，机制没有完全建立起来。目前在盐城市商业地产市场中盛行投资回报返租的策略，回报率高，返租期较长。但这种回报率高返租期长的操作模式，必然给开发商今后的运营埋下隐患，背负沉重的包袱。一旦有市场变动或经营不善，将会给商业地产投资市场带来毁灭性的打击。8. 业

49、态混乱，重复率高从整个盐城市商业市场来看，除三大中心商圈外还在商圈延伸路段分布着一些零散的商业业态，无法成行成市。即使是较大的商场，业态也比较混乱及重复经营，没有系统而有机的组织分布，造成消费者不能达到有效购物的目的，导致客流得不到有效的良性循环，而且商场的导向系统不明确，不能有效引导及方便消费者在商场内循环购物。9. 供求结构矛盾局部突出目前盐城市的商业项目产品同质化严重，尤其是专业市场，服装类的定位多且集中，如项目与盐城白马服装城，局部矛盾突出，竞争激烈，由此造成商业市场的整体疲惫。10. 市场尚未出现真正意义上的复合型专业批发市场盐城商业经过多年的持续发展，正处于传统与现代的过渡时期。盐

50、城商业从传统的零散摊点起步，到街铺为主的普通商业发展，到目前的大型商场为主，业态形式发生了巨大的变化，购物环境得到一定程度的改善。但是，总体的购物环境脏、乱、差现象并未得到根本上的解决，尤其是专业批发市场一直得不到质的改善，传统批发市场已落后于经济发展的步伐。加上运行无序，管理混乱，无法从根本上树立商业项目的良好形象。只有商业业态完整，集购物、饮食、休闲、娱乐等功能为一体的复合型专业批发市场才是盐城商业地产的发展终端，也是盐城商业的终端，是引领盐城成为长三角、环渤海经济重市的城市名片！（三）盐城市整体零售商圈分析1.零售商业市场分布格局现状分析目前盐城市场商业物业市场划分，其分布格局可以概括为

51、：三大商圈和环城沿海物流带。其中，零售商业物业分布在三个区域，分别是以建军路、招商场为中心的第一商圈；以国飞尚城、缤纷亚洲、新高力国际家居港所形成的金三角第二商圈；以明珠世贸商城为据点的新兴第三商圈。其中第一商圈以中低档批零为主，第二商圈以中高档零售为主，第三商圈以中高档批零为主。2.盐城市零售批发商业竞争格局分析根据盐城的零售商业发展趋势与市场态势，我们可将盐城商业市场划分为三大主要商圈，其分别为第一商圈（建军路、招商场零售商圈）、第二商圈（金三角商圈）、第三商圈（城北商贸物流商圈），使得盐城商业将出现三足鼎力的态势。（1）第一商圈（建军路、招商场零售商圈） 商圈区域：以建军路为核心的商业范

52、围。 商圈特性：表现特征为批零结合，以零售为主。 商圈结构：临街商铺+批发市场 经营品种：其经营主要以服装、精品、小商品及日用品为主。 商圈现状：1）商场以零售为主，因此人流量是目前盐城最大的商圈。2）位于各汽车站附近，商圈交通及规划设计主要以零售为主。3）随着城市的快速发展及其他竞争项目的崛起，商圈的凝聚力、竞争力正逐渐削弱。4）商圈的购买人群主要以盐城市区居民为主。商圈趋势：随着城市的快速发展，建军路商圈正在逐渐失去其优势，凝聚力和竞争力正逐步被削弱，随着新商圈的崛起，其大部分客户将会被其他商圈分流。可以预见，未来的建军路商圈领头地位正逐步动摇。（2）第二商圈作为盐城南拓商业传承之地，经过

53、近几年的发展，商圈的范围正在逐步扩大，其中以国飞尚城、缤纷亚洲及新高力国际家具港三位一体形成核心商圈。 商圈特性：传统商圈的南拓，以零售服务为主，立足南部，辐射全市、消费客户杂乱。 商圈结构：百货+零售为主。 经营品种：其经营主要有服装、鞋帽、精品等。 商圈现状：1）作为盐城新城市商圈，其市场发展已初见端倪，市场竞争相当缓和。2）因城市发展及规划的利好因素，商圈正逐步走上正轨。3）随着城市的快速发展，商圈的凝聚力、竞争力将逐步提高。4）商圈的消费结构还未完全形成产业链带，业态凌乱，档次有待提高。5）作为城市南部商圈，其具广阔的发展前景和爆发力，在很多市民心中其仍然是投资的热点。6）业态划分不合

54、理，购物功能单一，缺少市场具有的号召力。商圈趋势：随着消费者的消费意识形态的改变，金三角商圈正逐步被盐城市民所接受，凝聚力和竞争力正逐步增强。随着商圈内部一些大型项目的相继投入使用，将会使商圈内部的经营竞争逐步提升。城市整体向南走的发展策略，正在刺激着金三角商圈的快速发展。（3）第三商圈（城北商贸物流商圈） 商圈区域：以明珠世贸商场、盐城白马服装城及周边新兴项目组成的商业商圈。 商圈特性：正在成为城市新商业物流批零中心 商圈结构：“时尚百货+批零基地+娱乐消遣”构成的商贸中心 经营品种：时尚的服装、鞋帽、小商品等等。 商圈现状：1）作为盐城首个一站式的消费商圈，其正在逐渐成为盐城商业的名片。2）规划合理，经营优越，是未来盐城新一代消费者主要的购物休闲场所。3）商业气氛持续聚集，人气正向建军路商圈看齐。4）集零售、批发、休闲、娱乐、餐饮为一体的一站式消费商圈。发展趋势：第三商圈正以前所未有的态势迅速发展，商圈的发展将会成倍扩