上海浦东浦东嘉里城购物中心案例深度研究分析报告

1、 2 浦东嘉里城 浦东嘉里城，一座融合商业及居住的灵运之城，汇聚办公楼、公寓、酒店和商场，展现一派活力四射的和谐生活。 作为沪上休闲生活新地标，浦东嘉里城以 “创意、飞翔、梦想”为顾客精心策划的每一个天伦之乐的家庭日。 3 项目档案 浦东嘉里城 项目名称浦东嘉里城区域浦东新区 所属商圈 世纪公园商圈 花木商圈 环线 位置 内环内 商场形态 商场+五星级酒店 +服务式公寓+甲 级写字楼 物业 地址 浦东新区 芳甸路 1155号 占地面积5.9万方 建筑面积33万方（地上23万平米，地下10万平米） 商业建筑 面积 4.5万方（办9.2万，服3.4万，酒7万） 开盘时间2010-12-25 商场楼

2、层B1-L2商业、写字楼40层 电梯情况18部HITACHI高速客梯 4 物业分布 浦东嘉里城 由（高度从高到低）一幢写字楼（43F）、一幢酒店（31F）、一幢服务式公寓（28F）、裙房（5F，商业+健身中心为主）、SNIEC一号入口大厅组成，含两层地 下室（-1F含商业、配套设施、车位等，-2F主要为车位） 179米米 5 物业分布 浦东嘉里城 N 裙房说明：A部分1、2、3层为商业，4、5层为办公特色楼层；B部分1、2层为酒店配套，3-5层+屋顶为健身会所；C部分1、 2层为商业，3-5层为酒店配套（宴会厅等），屋顶为健身会所；D部分1、2层为商业，3层为会议层，4-5层为办公特色楼层。

3、A B C D 办公办公酒店酒店 服务式公寓服务式公寓裙房裙房 6 定位策略 浦东嘉里城 酒店式 公寓 99.8米 酒店、 134.3 米 办公、 179米 裙楼、 23.8 米 l从定位之初考虑项目整体经营，充分考虑利用商业、酒店、写字楼各业态间互动，提升酒店配套功能的使用效率：健身会所、 餐厅、宴会、会议功能同时满足商业、写字楼以及周边高端住宅区客户需求，实现良好的经营； l项目整体统一的经营管理，避免了各业态的不交圈，延续嘉里在酒店、写字楼的高水平经营管理能力。 定位主要聚焦在将打造浦东新区的是一座集甲级 智能化写字楼、五星级酒店、服务式公寓和大型 购物中心为一体的现代城市综合体项目。

4、7 l公交路线：746、798、581、975、大桥二线、花木1路 l轨道交通：7号线花木路站门口 l至浦东机场距离：28公里；至虹桥机场距离：50公里 区域环境地理位置 浦东嘉里城 芳甸路花木路路口芳甸路 花木路 8 区域环境周边配套 浦东嘉里城 楼盘酒店其他 御翠园 嘉里大酒 店 海桐小学 世纪花园 二期 天豪大酒 店 花木中心 小学 四季雅苑 申华大酒 店 浦发银行 大唐盛世 花园二期 证大.大隐 酒店 喜马拉雅 中心 建华新苑 证大艺术 酒店 麦德龙 海桐苑 上海卓美 亚喜玛拉 雅酒店 百安居 金色维也 纳金樽花 园 博相会宾 馆 新国际博 览中心 9 建筑规划-外立面设计 浦东嘉里城

5、 众多玻璃幕墙的设置不仅增加 商场采光，也使得商场各个楼 层与内庭院相互可视，提升整 体价值。 10 徐徐 家家 汇汇 站站 建筑规划-外部交通 浦东嘉里城 公共交通：公共交通： 746、798、581、975、大桥二线、花木1路。 轨道交通：轨道交通： 7号线花木路站门口，打造“零换乘”的轨道交通商业。 自驾线路：自驾线路： 可通过花木路和芳甸路直线连接城市快速通道内环高架路。 11 建筑规划-平层交通 浦东嘉里城 31 2 4 5 6 B1业态以1餐饮、2休闲/日用品、3精品超市为主； 3精品超市选择了博览中心一号入口大厅地下的位置，而非裙房地下，较好地利用了尽端面积，而将沿通道的部分保留

6、给了其他业 态； 12 建筑规划-平层交通 浦东嘉里城 L1商业比例较大，均分布在裙房中；面对SNIEC一侧（南侧）商铺（黄圈）分割面积较小，多设快餐、休闲餐饮，对内一侧商铺（绿圈） 啊分割面积较大，多设大型餐饮（俏江南、小南国等），巨大多数商铺均对内外双开门；服饰主力店为GAP。 1 2 餐饮类餐饮类 时尚服时尚服 饰类饰类 7号线号线 往往 B1 往往 SNIEC SNIEC往商往商 场场 锯齿（详后）锯齿（详后） GA P 13 建筑规划-平层交通 浦东嘉里城 L3 L2 1 2 3 4 L2单铺面积较L1为大，业态以1餐饮为主；充分考虑商业与其他物业类型的连通性，如2商场往来SNIEC

7、、3商场往来办公楼2F大堂、4商场往 来酒店；L3为大型专门店，具体信息尚不清楚。 14 建筑规划-垂直交通 浦东嘉里城 31 2 4 5 6 充分保证了B1商业和周边交通节点的连通性：如4通往B2停车库、5通往地铁7号线，6通往博览中心入口大厅广场，另有两组扶梯通往L1。可以说B1商业起 到了串联各交通节点的作用。 15 建筑规划-地下交通 浦东嘉里城 车库大堂装修到位； 分区明确，色彩柔和； 浅绿色油漆铺地； 绿色车行道； 导识系统清晰； 剩余车位指示系统。 16 建筑规划-地下交通 浦东嘉里城 A B 退界广场，大气，利 回车 17 三层平面三层平面 室外庭室外庭 院院 酒酒 店店 屋屋

8、 顶顶 围绕室外庭院布置首层商业，动线内外 联合局部成环； 业态以 餐饮 （图中 绿色部 分）、 时尚服 饰（图 中粉红 色部分） 为主； 建筑规划-主要动线 浦东嘉里城 18 商铺规划-内外庭设计 浦东嘉里城 裙房没有选择满铺，而是围合形成内庭，解决 商业进深过大问题，利于设置外摆位、展位， 是开展活动的理想场所。 室外 庭院 19 商铺规划-空间营造 浦东嘉里城 裙房边缘的挑檐挑檐设计形成风雨廊形成风雨廊 1F面向庭院“内退”，营造外摆位空间 锯齿状层层退界面， 利于外摆位的设置 和店铺昭示性 20 商铺规划-业态配比 浦东嘉里城 商业全部分布在裙房中；楼层 主要位于B1-L2，另有小部分

9、位 于L3； 商业总建筑面积为4.5万。 业态业态 商家数量商家数量 （户（户) 比重比重 餐饮餐饮4241% 服务服务1211% 零售零售5048% 合计合计104100% 浦东嘉里城业态配比中零售和餐 饮占到很大的比重，零售主要为 服装零售，餐饮为特色餐饮 零售：餐饮：服务=5： 4：1 “全家庭型“特色业态 家庭+生活+服务 21 商铺规划-楼层分布 浦东嘉里城 B1 L1 L2 图 例 22 商铺规划-楼层分布 浦东嘉里城 楼 层 业 态 商家品牌 餐 饮 美 食 味千拉面，西树泡芙，釜山料理， 赛百味，和民，Tableau，摩提工房， 快乐柠檬，越味风 时 尚 服 饰 Candies

10、， HI PANDA,热风 美 容/ 个 人 护 理 佰草集，玛丽法宝，鸥美药妆，莎 莎 童 装/ 玩 具 23 商铺规划-楼层分布 浦东嘉里城 楼 层 业 态 商家品牌 L 1 餐 饮 美 食 大茴香粉，蓝蛙，面包新语， 星巴克，新旺茶餐厅， Afternoon Tea TEA ESPRESSO 时 尚 服 饰 AEROSOLES,CASIO, CK Underwear， GAP,H&M,厉 宁定制男装 美 容 / 个 人 护 理 PARADERM,梵珀巴黎， Skin City 5.5 24 商铺规划-楼层分布 浦东嘉里城 楼 层 业态商家品牌 L2 餐饮美食 小南国，俏江南，百花亭，诗

11、碧阁西餐厅 时尚服饰 无印良品，楼兰，Feine Cashmere，意大利假日 美容/个人 护理 琉璃时光，东田造型 童装/玩具 乐久久，adidas Kids，出奇 德，I-baby，lollipop，The Pink Canopy 生活品味 现代书店，COCO-MAT,新秀 丽 服务HSBC 25 布局规划-景观 浦东嘉里城 小品、大盆 栽 通过学生雕塑竞赛，获奖者作品为项目景观小品，成本可控效果 好 26 布局规划-指引 浦东嘉里城 有特色的导 视牌 竖向木栏杆会阻挡 视线； 在指引的细节 处理上，充满 着港式风情， 不仅为客人考 虑周到，在观 感上也是采用 鲜活的设计理 念，给人耳目

12、一新的感觉。 27 布局规划-装潢 浦东嘉里城 灯带、挑空 某通道，吊顶材料 上墙 靠酒店通道挑空 一侧面对庭院打开 28 经营现状 浦东嘉里城 除一层南侧少数餐饮开业以外，部 分商铺已经确定品牌，多数尚未 确定租户； 商场公共部分装修为现代风格，较 为雅致； 实际使用部分为毛坯交付（楼板高 目测约5.4米，吊顶约1.5米，地 板高约20-30公分， 净高约3.5 米） 主要技术规格 浦东嘉里城 主要指标指标明细 基本指标 总建面（平米）92000 层数（地上+地下）43 总高（米）179 大堂 面积（平米）一层为门厅，经扶梯上二层，大堂面积约600，无挑空 材料地面石材黑白配、墙面木纹石，顶

13、部石膏板 层高（米）无挑空 风格现代 备注与商业连通 外立面 材料玻璃幕墙 风格现代 洗手间洗手间配置地墙为玻化砖，TOTO洁具 标准层 面积（平米）1987 层高（米）4（2.7） 室内装修（天/地/墙）矿棉板/15CM架空地板/涂料 室内进深最大12.4米 电梯厅装修（天/地/墙）综合天花/黑白石材/浅色石材 走道装修（天/地/墙）矿棉板/地毯/涂料 行政楼层 面积（平米）约标准层的4倍 分割持有 层高（米）净2.8 浦东嘉里城写字楼 配置标准 浦东嘉里城 29 30 浦东嘉里城写字楼 竖向剖析 浦东嘉里城 30 l写字楼共43层，其中： 高区：31-43F 中区：17-30F 低区：6-

14、16F 行政楼层：4-5F l3F商场、会议中心两部分，会议中 心供办公、酒店共用； l4、5F为行政楼层，虽然和标准层 相比，在配置上并无突出优势（净高 高0.1米），确很好地解决了裙房高楼 层的用途问题（不适宜做商业）。 31 浦东嘉里城写字楼 平面图 浦东嘉里城 31 32 浦东嘉里城写字楼大堂 连廊设计 浦东嘉里城 32 1 2 3 1F 4 1、一楼星巴克，转角位置 2、转门，进入一楼门厅 3、落客区，设风雨廊，见7 4、扶梯，通往2楼大堂 5、扶梯 6、接待台 7、落客区风雨廊，延伸至2转门 8、此处较为空旷，连同一楼门厅做 成挑空空间 9、连通商业 2F 5 6 7 8 9 33

15、 浦东嘉里城写字楼 设计亮点 浦东嘉里城 33 二楼大堂：地面石材搭配，墙面石 材、木饰面搭配，顶部木饰面、石 膏板搭配 一楼通往二楼扶梯 电梯厅（标准层同此） 标准层通道：150MM架空地台，墙面 涂料，顶部矿棉板 34 浦东嘉里城 34 电梯 轿厢： 墙面 石材 搭配， 镶嵌 不锈 钢条 楼层 水牌： 金属、 木作、 有机 玻璃 复合 浦东嘉里城写字楼 设计亮点 35 浦东嘉里城酒店配 置标准 浦东嘉里城 35 客房情况 房间类别房间数量 房间面积 总面积 面积占比 豪华客房255421071041.0% 园景客3% 嘉里閣豪华客房8842369614.1% 嘉里

16、閣超豪华客房14517142.7% 嘉里閣超豪华园景客房14699663.7% 嘉里閣行政套房3184260410.0% 浦东特色套房11261260.5% 上海总统套房11681680.6% 合计57426124 100.0% 餐廳和酒餐廳和酒 吧吧 客容客容 量量 位置位置特色風味特色風味 廚廚thethe COOKCOOK 3563561F1F 各国风味各国风味零零點菜式；開放式廚房；點菜式；開放式廚房； 美味熟食店美味熟食店 大堂酒廊大堂酒廊91911F1F雞尾酒和飲料；現場樂隊表演雞尾酒和飲料；現場樂隊表演 釀釀the the BREWBREW 1531531F1F 酒吧式菜單和；手

17、工釀造啤酒；現酒吧式菜單和；手工釀造啤酒；現 場樂隊場樂隊 聚聚the the MEETMEET 1121122F2F牛排館和燒烤牛排館和燒烤 百花亭百花亭80802F2F私屬包房；粵菜和中式本幫菜私屬包房；粵菜和中式本幫菜 主要指标浦东嘉里城 总建面（平米）70000 层数31 总高（米）135 客房数量574 客房面积42-168 健身中心面积6000 儿童冒险乐园面积700 其它主要服务 免费巴士至磁悬浮车站 外币兑换柜台 公共区域无线上网 七层行政楼层（33个房 间） 办公及商务中心（24h） 6000健身中心（24h） 会议中心 36 浦东嘉里城酒店设 计亮点 浦东嘉里城 36 嘉里

18、健身共6000； 占据3个楼层（2层室内，1层 露天）； 包含服务 24小时开放健身房 25米长室内游泳池 按摩浴缸、桑拿、蒸气房 露天篮球/网球场、跑道 攀登练习墙 高级水疗套房、有氧健身 动感单车馆、拳击房 瑜伽馆 (包括高温瑜伽) 专业教练服务 700儿童冒险乐园 婴幼儿游乐区 儿童游乐滑梯 活力攀登区 主题派对房 37 浦东嘉里城 37 浦东嘉里城酒店设 计亮点 酒店宴会、会议为一大特色：商务宴会、会议空间超过10000 平方米 会议室：26个多功能会议室 超大宴会厅：2,230平方米上海大宴会厅和1,018平方米浦东大 宴会厅 会议商务配套：酒店商务及办公中心，拥有16间全装修服务式

19、 办公室和4间全套设备会议室，为商务客户提供完善的服务及设 施。 38 浦东嘉里城 38 浦东嘉里城酒店设 计亮点 The COOK厨： 11个开放式厨房，精品 超市式餐饮+购物体验，堪称“顶级大食代” The MEET 聚：牛羊排海鲜馆，可为聚 会或庆典提供私人餐厅 The BREW 酿：自制啤酒、露天座位、 现场乐队 百花亭：精致中式菜肴，优雅包房，正宗 粤菜及各地特色中式佳肴 大堂酒廊：专门供应各式鸡尾酒 39 浦东嘉里城 39 浦东嘉里城酒店设 计亮点 主要亮点：三五座椅围合成组三五座椅围合成组布置，典雅精致；每个小区域风小区域风 格、调性有别格、调性有别，而保证整体氛围协调整体氛围协

20、调；一线面对世纪公园、别一线面对世纪公园、别 墅住区，景观好墅住区，景观好。 40 浦东嘉里城 40 浦东嘉里城酒店式公寓 配置标准 主要指标主要指标浦东嘉里城浦东嘉里城 总建面（平米）总建面（平米）3400034000 层数层数2828 总高（米）总高（米）100100 总套数总套数182182 面积段面积段103-642103-642 房型房型 建筑面积建筑面积 ( () ) 月租金月租金 一房一房103 - 134103 - 134 21000-21000- 3300033000 两房两房146 - 194146 - 194 25000-25000- 4000040000 三房三房282

21、 - 359282 - 359 60000-60000- 8500085000 四房四房304 - 373304 - 373- - 复式复式380 - 409380 - 409 75000-75000- 135000135000 顶层套顶层套 房房 616 - 642616 - 642- - 主要配置： 厨房6件 套 TOTO洁 具 高仪龙头/ 花洒 主要配套及服务： 全面共享酒店配套；24小时点餐服务，备有儿 童菜单； 专属早餐廊；专属车位；翻译助理服务；IT私 人助理服务 41 浦东嘉里城 41 浦东嘉里城酒店式公寓 设计亮点 主要亮点： 大堂局部挑空大堂局部挑空，配合特殊造型吊灯特殊造型吊灯，立体 感、设计感强； 前台与会客区前台与会客区“镜像镜像设计”，背景墙、灯 带、地毯均为圆形，对仗感对仗感强； 大堂一侧设小型景观餐吧小型景观餐吧，配开放式厨房开放式厨房， 手工砖墙面手工砖墙面设计、钓鱼灯钓鱼灯配置体现出设计感。 42 浦东