XX开发区C2-C10地块居住用地土地一级开发项目实施方案

1、XX开发区C2-C10地块居住用地土地一级开发项目实施方案目录第一章项目基本情况1一、项目区位情况1二、土地利用情况分析2三、现状地上物状况3四、项目规划情况3五、项目前期情况3第二章编制依据5一、法律法规依据5二、项目依据5第三章项目市场分析6一、北京市房地产市场分析6二、北京市土地市场分析12三、通州区市场环境分析14第四章一级开发实施主要内容及开发进度17第五章征地实施方案19一、征用土地现状19二、征地补偿方案19三、征地补偿费用构成20四、征地工作进度计划20第六章拆迁实施方案22一、现状调查22二、拆迁补偿方案22三、拆迁费用测算25四、拆迁工作进度计划26第七章大市政建设实施方案

2、27一、市政建设的基本原则27二、项目周边大市政设施27三、项目市政实施深度27四、管线综合28五、实施要求28六、工作进度28七、市政建设投资28第八章土地供应方案30一、土地供应模式30二、土地供应计划30三、土地一级开发深度30四、供地时点开发状态及开发成本支付情况30五、一级开发成本及入市交易底价的确定30六、资金回收计划31第九章投资方案32一、项目一级开发总投资估算32二、土地出让金估算35三、入市交易底价估算35四、土地销售收入估算36五、现金流量和财务指标分析38第十章项目管理方案40一、建设计划管理40二、项目的进度计划管理40三、项目管理41第十一章重点事项说明42附件43

3、第一章项目基本情况一、项目区位情况1、区域位置通州区西集轻纺园区C2-C10地块居住用地土地一级开发项目位于通州区西集镇的通州轻纺服装服饰园区内,项目四至为东接靓丽三街、南至靓丽三街、西临创益东一路、北起靓丽一街。项目位置如下图所示：2、宗地的自然特征气候通州区属大陆性季风气候区，受冬、夏季风影响，形成春季干旱多风、夏季炎热多雨、秋季天高气爽、冬季寒冷干燥的气候特征。年平均温度，降水620毫米左右。地形地貌通州区地处永定河、潮白河冲积洪积平原，地势平坦，自西北向东南倾斜，海拔最高点米，最低点仅米。其土质多为潮黄土、两合土、沙壤土，土壤肥沃，质地适中。境内大小河流13条，三河三路两侧百米绿色通道

4、颇为壮观，形成天然生态屏障。本项目位于通州西集镇，地貌类型简单，以平原为主，海拔较低。项目区内地势平坦。地质本项目宗地尚未聘请专业机构进行地质勘察，但从项目周边用地的地质情况推测，本地块应适合进行房地产开发建设。3、项目区位特征通州区西集轻纺园区C2-C10地块居住用地土地一级开发项目位于通州区西集镇的通州轻纺服装服饰园区内,通州轻纺服装服饰园区20XX年10月经通州区人民政府批准晋升为区级工业园区。项目四至为东接靓丽三街、南至靓丽三街、西临创益东一路、北起靓丽一街。西集镇位于北京市东南部，距市区建国门40公里，距通州区政府21公里，距亦庄经济技术开发区32公里。该镇三面环河，北起潞城镇，东邻

5、潮白河与河北省香河县隔河相望，西、南靠北运河与漷县镇相接。西集镇地处北京市边缘，是北京市城市总体规划确定的中心城镇之一，对河北省香河县有一定的辐射作用。京沈高速公路呈东西向横贯西集镇中部，且在该镇设有两个高速公路出入口。交通设施的便利对地方的经济发展起到了推动作用。二、土地利用情况分析本项目用地性质全部为集体土地，现状用途主要为村民宅基地、集体企业用地，其余用地为耕地、少量鱼塘。集体建设用地面积为亩，农用地面积为亩。根据西集地区道路坐标册，该项目总占地面积为平方米，其中建设用地面积平方米，代征地面积平方米。三、现状地上物状况本项目用地范围内共涉及西集、林屯、王上、岳上4个村的部分住户及村办企业

6、。需拆除住宅271个院落户，涉及656人口。四个村宅基地院落占地面积总计，拆除住宅房屋建筑面积总计46070。项目用地范围内拆迁集体企业3家，房屋建筑面积4207。其他地上物主要涉及三个村村集体大队部等集体设施和耕地地上物青苗和农业生产配套设施。四、项目规划情况依据北京市规划委员会关于通州区轻纺服装服饰园区控制性详细规划的批复及该地块普通测量成果，通州区西集轻纺园区C2-C10地块居住用地规划用地性质为居住。主要指标如下：总用地面积：平方米。其中：建设用地面积：平方米；代征道路用地：平方米。住宅控制容积率：；配套公建控制容积率：。总建筑面积：平方米。其中：普通商品住宅：平方米；配套幼儿园：80

7、00平方米。五、项目前期情况20XX年9月1日，市国土局、市规划委、市发改委、市建委会同市交通委、市园林局、市环保局、市文物局、市规划院召开了政府储备土地和入市交易土地20XX年第三次联席会议，会议同意该项目由北京市整理储备中心授权北京西集创益投资发展有限公司为主体实施土地一级开发，办理相关手续，申报规划意见书。第二章编制依据一、法律法规依据1、中华人民共和国土地管理法；2、北京市建设征地补偿安置办法；3、北京市土地储备和一级开发暂行办法；4、北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法；5、北京市集体土地房屋拆迁管理办法6、北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法；10、北京市收回企

8、业国有土地使用权补偿办法；11、北京市国有建设用地供应办法；12、北京市土地一级开发实施方案编制和审核暂行办法。二、项目依据1、北京市规划委员会关于通州区轻纺服装服饰园区控制性详细规划的批复；2、北京市规划委员会通州分局关于通州轻纺服装服饰园区C2-C10号用地规划初步审查意见3、该地块普通测量成果；4、本实施方案编制人员调查收集的相关资料。第三章项目市场分析一、北京市房地产市场分析宏观经济发展概述20XX年16月，北京市经济继续保持平稳较快增长。工业生产形势总体较好，投资增幅继续提高，消费品市场运行平稳，财政、居民收入增长较快，市场价格基本稳定。1、全市经济保持较快增长，高端产业发展加快初步

9、核算，上半年，全市实现地区生产总值3538亿元，按可比价格计算，比上年同期增长%，增幅比一季度回落1个百分点，比上年同期提高个百分点，也高于近十年年均%的增速。其中，第一产业增加值亿元，下降%；第二产业增加值亿元，增长%，其中工业增加值亿元，增长%；第三产业增加值亿元，增长%。产业比重分别为1%、%和%。初步核算结果显示，上半年，全市现代服务业实现增加值亿元，按现价计算增长%，占GDP比重达到%；高技术产业实现增加值亿元，按现价计算，增长%，占GDP比重为%。信息产业实现增加值亿元，按现价计算，增长%，占GDP比重达到%。2、需求领域继续稳定增长内需方面投资增长继续加快。上半年，全市完成全社会

10、固定资产投资亿元，比上年同期增长%，增幅同比提高个百分点，低于全国投资增速个百分点。其中，房地产开发投资亿元，增长%，占全社会固定资产投资的比重为53%，同比下降个百分点。消费品市场运行平稳。上半年，全市实现社会消费品零售额亿元，比上年同期增长%，增幅同比提高个百分点。外需方面出口贸易增速高位回落。据海关统计，上半年地区进出口总值亿美元，比上年同期增长30%；其中进口亿美元，增长%，出口亿美元，增长%，增幅同比回落45个百分点。对外借款大幅增加，利用外资规模不断扩大。1-5月，全市实际利用外资亿美元，增长倍。其中，外商直接投资亿美元，增长%；对外借款增长倍。3、市场价格平稳运行，财政形势稳定，

11、收入较快增长，社会发展氛围和谐市场价格总体稳定，房价涨幅依然较高稳，上半年，居民消费价格指数为%，比上年同期低个百分点。其中，食品类、居住类和交通类价格分别上涨%、1%和2%，共拉动总指数上升个百分点；与上年同期相比，这几类价格涨幅均有所回落。全市房屋销售价格指数为%，比上年同期提高个百分点；其中商品住宅销售价格指数为%，二手住宅销售价格指数为%，同比分别提高个和个百分点。市场运行状况分析上半年，我市房地产市场形势总体上保持基本稳定。一方面，房地产开发投资保持稳定较快增长，商品房市场销售依然旺盛，空置面积减少；另一方面，住宅投资、新开工面积等住宅供给指标继续较大幅度增长，显示未来市场供给将有所

12、增加。市场供需状况在宏观调控的影响下暂时也不会发生根本性的变化，所以住宅价格指数持续上升依然不会改变。1、全市房地产市场发展情况、房地产开发投资较快增长。上半年，全市完成房地产开发投资亿元，比上年同期增长%，增速同比提高个百分点。在房地产开发投资中,住宅及商业服务业等经营性用房投资大幅增长。其中，住宅完成投资亿元，比上年同期增长%，占房地产开发投资的%，同比提高个百分点；商业服务业等经营性用房完成投资亿元，增长倍；写字楼完成投资亿元，下降%。从上图中可以看出，20XX、20XX国家对房地产投资的宏观调控，在20XX年起到了效果，20XX年房地产投资保持了20XX年的水平没有大的涨幅。到20XX

13、年时候，房地产的投资幅度又一次回到了前几年投资过热的水平，主要原因是20XX年很多奥运相关的工程相继开工，这一部分在整个房地产开发投资中占有一定的比例。刨除这部分因素的影响，房地产开发投资依然在正常的涨幅范围内。、土地开发面积和住宅新开工面积增长较快。土地开发面积及新开工面积大幅增长。上半年，本市房地产开发企业完成土地开发面积万平方米，比上年同期增长倍；商品房新开工面积万平方米，其中住宅新开工面积万平方米，分别增长%和%，住宅新开工面积所占比重为61%。显示未来住宅市场供给状况将会出现改善，随着市场中小户型和中低价位住房的推出，住房供给结构也将得到调整。通过比较近几年的土地开发情况和新开工情况

14、，20XX年土地开发面积和住宅新开工面积暴涨的原因是前几年的开发量过少。如图所示，20XX-20XX这两项指标上涨幅度都是负数，最严重的是20XX年上半年新开工面积同比涨幅-11%，20XX年土地开发面积同比涨幅-%。这在很大程度上影响了20XX年的商品房的供给。、开发项目资金中银行贷款增加较多。20XX上半年，全市房地产开发企业当年到位资金亿元，比上年同期增长%。其中，金融贷款亿元，比上年同期增长%，占当年到位资金的%，同比提高个百分点；自筹资金218亿元，增长%，占当年到位资金的%，同比降低个百分点；其它资金中的定金及预收款亿元，下降%，占当年到位资金的%，同比降低个百分点。2、全市商品房

15、市场情况、竣工面积下降幅度较大。20XX年以来，我市商品房竣工面积出现低速增长甚至下降，上半年商品房竣工面积万平方米，比上年同期下降27%，其中住宅竣工面积万平方米，下降%，下降幅度自4月起呈现逐步加大趋势。通过近几年的新开工面积和竣工面积比较来看，20XX年上半年竣工面积的大幅下降，主要与近年来新开工面积的负增长有密切关系；而20XX年5月份前，受北京的楼市火爆的影响，强大的需求使得新开工面积再次抬头。、商品房销售面积没有很大的波动上半年，商品房销售面积总计达到万平方米，其中商品住宅销售面积为万平方米。在总的销售面积中，现房销售面积为万平方米,其中住宅万平方米；期房销售面积为万平方米，其中住

16、宅万平方米。从分月销售看，各月销售量比较稳定，其中5、6月份期房销售量高于各月平均水平。住宅销售面积在六月份有所减缓，而非住宅类销售面积在六月份有明显的上升。政策的出台，使得住宅的销售方面，观望气氛较为浓厚；而商业、写字楼物业的销售几乎不在宏观调控的范围内，在供给充足的前提下，销售面积有所起色。、受市场需求较旺及供给量减少的影响，空置面积出现下降6月末，本市商品房空置面积为万平方米，比年初减少409万平方米，下降%，其中住宅空置面积万平方米，减少269万平方米，下降%。竣工面积明显减少，销售面积没有很大的变化，势必消耗已有的存量。所以空置面积出现下降。、经济适用房建设情况上半年我市经济适用房施

17、工面积万平方米，比上年同期下降%，其中住宅万平方米，下降%。竣工面积万平方米，比上年同期下降36%，其中住宅万平方米，下降%。经济适用住房销售面积万平方米。3、全市房地产市场价格情况抽样调查数据显示，20XX年以来，我市房屋销售价格指数各月涨幅依然较高，但波动不大。新建商品房价格小幅上涨。、新建商品房价格涨幅继续上涨，二手房价格涨幅稳定。统计显示：上半年，我市新建商品房价格总指数累计为%，比上月提高个百分点，比上年同期提高1个百分点，其中住宅类价格指数累计为%，比上月提高个百分点，比上年同期提高个百分点；二手住宅类价格指数累计为%，与上月持平，比上年同期提高3个百分点。、普通住宅价格涨幅超过高

18、档住宅。上半年，我市新建住宅中，普通住宅价格指数累计为110%，超过高档住宅个百分点。1-5月，我市普通住宅价格指数累计为%。各当月指数分别为%、%、%、%、%。尽管目前普通住宅价格已处高位，但在需求刺激下，仍不断走高。特别是5月份，首次出现两位数的涨幅。而高档住宅受自身价格较高及特殊消费群体比例相对较低的影响，价格涨幅低于普通住宅。4、综合分析20XX年上半年，北京市经济在快速增长的同时，内外需求领域也保持较快增长态势，加上人们收入等方面表现很好，整个经济发展在正常的轨道上运行。通过近几年的宏观经济发展态势，我们可以看出，国民经济整体增长需要强有力的需求支撑，在消费的增长程度有限的情况下，固

19、定资产投资成为需求的重要组成部分。考虑到奥运的建设和北京经济的高速发展，近几年北京的房地产市场是一个火热的市场，房地产开发投资较快增长就不足为奇了。具体到房地产市场，通过以上对近几年的北京市新开工面积、竣工面积、销售面积的数据分析，前几年的工程开工量不足，导致20XX年的竣工面积下降明显；而北京市的需求没有得到很好满足。供需的不平衡，导致年初楼市火爆的抢购场面，北京春季房展会期间发展到了高潮。二、北京市土地市场分析市场环境评价1、政策明朗：实现土地的稳定供应和房地产业的健康发展北京市土地利用总体规划、20XX年北京市土地供应计划、20XX年北京市土地供应计划安排使用方案、北京市土地储备和一级开

20、发管理办法等文件规定都明确了这样的信息：一是政府将有计划地稳定供应土地；二是土地交易将实行市场化运作模式。2、市场状况之一：房地产交易成交量有所收缩，但成交价格继续上扬统计数据显示：20XX年北京房地产开发投资继续增长，但增幅低于20XX年同期；商品房买卖成交套数和面积均呈现同比下降态势，其中现房买卖成交继续保持旺盛趋势，但期房买卖成交有所萎缩；各类商品房的买卖成交价格均呈增长状态。具体数据如下：20XX年，全市商品住宅期房预售平均价格6725元/平方米，比上年上涨了1083元/平方米，涨幅为；其中普通商品住宅6721元/平方米，比上年增长。20XX年，全市预售的商品住宅中，以成交套数统计，预

21、售单价低于7000元/平方米的占商品住宅成交总套数69；其中低于5000元/平方米的占。20XX年，全市存量住房买卖平均价格4286元/平方米，比上年增长%。其中，二手商品住宅买卖平均价格4608元/平方米，比上年增长%；已购公房和经济适用住房再上市买卖平均价格4157元/平方米，比上年增长%。3、市场状况之二：土地成交价格稳步上涨20XX年1-9月，北京市土地供应总量为1906公顷。其中，出让土地面积为1236公顷；划拨用地面积为670公顷。住宅供地为533公顷，规划建筑面积756万平方米。其中，出让住宅用地336公顷，规划建筑面积434万平方米；划拨住宅用地197公顷，规划建筑面积322万

22、平方米。土地供应依据发布的北京20XX年土地供应计划，20XX年在土地供应政策导向方面，将优化土地供应结构，保持住宅商品房用地、经济适用住房用地的平稳供应，并向普通住宅商品房倾斜，促进房价稳定，抑制房地产投资过度惯性回落。今年北京土地供应计划安排供应总量为6500公顷，其中：经济适用住房用地300公顷，住宅商品房用地1600公顷；新增建设用地3900公顷，存量建设用地2600公顷；城八区指标约占40%，向朝阳、海淀、丰台区倾斜，远郊10个区县指标约占60%，向顺义、通州、亦庄三个重点新城倾斜。此外，今年还将优先支持中小户型普通商品住房建设用地供应；鼓励节能节地节材型住宅项目建设用地供应；鼓励新

23、城在交通条件便利区域建设普通商品房的用地供应；限制高档住宅商品房项目建设用地供应；禁止高档别墅项目建设用地供应。这是政府主管部门首次通过土地供应来调控普通商品房的供应。相比20XX年土地供应计划，今年的住宅商品房用地供应量比去年减少了150公顷，而经济适用房的供应量则比去年增加了100公顷。20XX年北京土地供应计划中，住宅土地供应用地和经济适用房用地总量为1950公顷，而实际供应则为880公顷。按照今年的土地供应计划，20XX年北京住宅商品房和经济适用房的供应量达到1900公顷，而20XX年全市商品住宅期房批准预售面积为2205万平方米，预售成交面积为2152万平方米。三、通州区市场环境分析

24、“两轴-两带-多中心”的北京城市新规划方案为通州区域发展带来新的机遇，也引来了通州房地产的火速升温。目前因城市规划、道路建设和区域配套的逐渐成熟，通州区域已逐渐步入一个更高层次的发展阶段。作为北京市“两轴-两带-多中心”新城市规划的重要卫星城镇之一，通州大大受益于政府的政策引导以及基础设施的日趋完善；而通州区政府自身的定位是将通州发展成为一个集优雅的环境、完善的基础设施、繁荣的商业中心为一体的生态居住区域。正是在此背景下，通州地区的房地产迎来了更加有利的发展前景。1、得天独厚的交通优势通州拥有5条与北京连为一体的道路，京通快速、朝阳路、朝阳北路、八通轻轨线以及即将通车的两广路东延线等5条道路让

25、通州与北京市区紧密相连。便利的交通使通州与CBD近在咫尺是吸引购房者的一大诱因。京通快速全长10多公里，众多公交车辆行驶其上，在通州北苑与CBD大北窑之间，一站直达，少有堵车情况；而八通线城铁，沿途设13个站连接着通州和北京CBD商务区。还有京沈、京津塘、京哈3条高速公路穿过，使有车一族快速便捷到达城区。2、整体上扬的CBD后花园CBD是北京目前商务氛围最浓厚的城市中心区域之一，由于部分世界500强企业的进驻而变得更加繁华、更具国际化。素有“CBD后花园”之称的通州，在交通上与CBD的近距离接触无疑是一个极大的优势。与北京城区特别是CBD动辄上万元的楼盘相比，通州楼市可谓“物美价廉”。CBD区

26、域由于商务前景诱人，地价更是居高不下。有别于CBD高密度的塔楼建筑，通州区楼盘多为居住更为舒适的板楼、花园洋房，多数楼盘都是精装修标准。作为商住两用区，CBD的居住环境不能与纯居住的通州区楼盘作简单比较。由于停车费以及物业管理等费用相对比较昂贵，CBD的居住成本比通州要高得多。正是出于这样的考虑，通州楼盘更高的性价比和更低的居住成本成为当前置业者追捧的又一大诱因。3、舒适宜人的居住环境由于通州位于北京市郊，居住人口相对较少，绿化程度高，生态资源丰富，十分适合居住。特别是近年来的多项举措，更是让通州的生态环境发生了很大变化：通州目前种植绿色植物7000多万株，绿化面积达到8万亩。还有一条194公

27、里长的“绿色走廊”，环绕着三河(潮白河、温榆河和凉水河)三路(京津塘高速、京沈高速和六环路)，形成了一道美丽的绿色风景线。且区内水系相当发达，大运河、通惠河、温榆河等大小13条河流景观与人文景观相互辉映，构筑了舒适的现代化居住环境。4、通州区域整体提升已成必然整个通州既然因为城市规划、道路建设及区域配套的逐渐成熟而步入一个无限利好的发展过程，那么，楼盘的全面革新和创造也就势在必行了。从近两年进驻通州的一些高品质楼盘开始，政府和城市规划的相关部门连同开发商们一起努力改变通州原有的只有拆迁户才在通州买房的“通州印象”。通州楼市当前的产品是以升级版产品为代表的第二代产品，它们都强调产品的附加值，在户

28、型、园林及生活配套设施等方面的设计上，体现了前所未有的人性化和适用性。5、政府给予的充分支持通州自身的发展规划就是将通州中心城发展成由现有的40平方公里扩大到80平方公里，能容纳60万人口，以运河城市段为轴心，以新的城市广场为中心，以大运河、温榆河景观带和都市经济为依托，以水、绿和现代城市景观为主要特征的现代化、国际化的滨水城市。这样的政府理念带动了整个通州房地产的不断升温，也更加坚定了人们在通州置业的信心。第四章一级开发实施主要内容及开发进度该项目土地一级开发实施的主要内容包括：前期手续的办理、征地的实施、拆迁的实施、大市政工程建设、验收入市交易及相关后续事项。考虑项目目前进展情况及办理各种

29、手续的顺序、时间与可能性。计划进度编制的起始时间为0，以月为单位编制，一级开发企业完成授权工作之日对应进度计划0点。本项目土地一级开发进度安排如下图所示：第五章征地实施方案一、征用土地现状1、区位情况说明本项目规划用地四至为：北起靓丽一街、南至靓丽三街、西临创益东一路、东接靓丽三街。规划用地总面积平方米。2、土地利用现状情况本项目用地性质全部为集体土地，现状用途主要为村民宅基地、集体企业用地，其余用地为耕地、少量鱼塘。集体建设用地面积为亩，农用地面积为亩。根据西集地区道路坐标册，该项目总占地面积为平方米，其中建设用地面积平方米，代征地面积平方米。二、征地补偿方案1、征地补偿内容及标准依据北京市

30、建设征地补偿安置办法：征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。征地补偿费实施北京市最低保护标准。征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费等综合因素确定，报市人民政府批准后公布执行。征地补偿费用于人员安置后再扣除地上物补偿部分，其余部分作为土地补偿费支付给被征地的农村集体经济组织或者村民委员会，用于农村村民生产生活。2、征地补偿方案本项目征地采用货币补偿方式。本项目征地为西集镇西集、林屯、王上、岳上四个村集体土地平方米，征地补偿费

31、由土地补偿费、安置补助费及相关税费构成，确定补偿标准时，除不低于最低保护标准外，还要满足支付安置补助费的要求。3、征地费用支付方式本项目征地补偿费用在一级开发实施单位与集体土地所有权人签订补偿协议后分期支付，其中在取得征地批复前支付比例应达到70%，其余在征地结案前支付完毕。三、征地补偿费用构成依据有关规定及本项目的实际情况，本项目征地补偿费用包括土地补偿费、人员安置费。根据通州西集轻纺园区与西集镇初步达成征地补偿意向，除去地上物青苗和附着物按照实际评估另行补偿以外，征地补偿费采用包干的方式，包干费用折合单价9万元/亩。高于当地最低保护标准。四、征地工作进度计划根据初步掌握的本项目地块基础资料

32、及北京市和通州区关于集体土地征用报批的相关规定及流程，制定如下征地工作计划，详见图5-1前期手续及征地工作进度计划图。需说明的是，开发单位应在全面掌握项目基本情况后，需根据情况进一步调整征地工作方案。图5-1：前期手续及征地工作进度计划第六章拆迁实施方案一、现状调查本项目拆迁包括宅基地房屋拆迁、集体企业房屋拆迁及地上附着物征地拆迁补偿，其现状情况如下：1、建筑物现状调查项目用地范围内共涉及西集、林屯、王上、岳上4个村的部分住户及村办企业。需拆除住宅271个院落户，涉及656人口。四个村宅基地院落占地面积总计，拆除住宅房屋建筑面积总计46070。项目用地范围内拆迁集体其企业3家，房屋建筑面积42

33、07。2、基础设施调查其他地上物主要涉及三个村村集体大队部及集体所有基础设施。用地范围内包括的基础设施有：村内道路、给水、排水、雨水管道、电信电缆、电力线、水井等。二、拆迁补偿方案拆迁适用法规本次拆迁土地性质为集体土地，适用于北京市集体土地房屋拆迁管理办法，拆迁目的为土地一级开发，根据北京市整理储备中心授权的拆迁人为北京西集创益投资发展有限公司，被拆迁人为被拆迁房屋的所有权人。相关法律法规还有：1关于印发的通知2关于印发北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见的通知3关于发布北京市房屋重置成新评估技术标准的通知4北京市通州区人民政府关于确定通州区集体土地房屋拆迁宅基地面积控制标准、区位补偿价标准

34、及有关补助费的通知；拆迁补偿方式根据现行集体土地房屋拆迁管理办法，宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。1货币补偿：补偿款按照被拆迁房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。另外，拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费；对于在规定的搬迁期限届满前搬迁的，拆迁人可以给予提前搬家奖励费；因拆迁集体企业非住宅房屋造成停产停业经济损失的，拆迁人应给予被拆迁人一次性停产停业综合补助费。2房屋安置：以本村集体建设用地范围内的建设房屋安置被拆迁人的，经村委会或村民代表会议讨论通过报乡镇政府批准后，可以按照被拆除房屋建筑面积安置，也可以结合被拆迁人的家庭

35、人口情况安置。宅基地房屋拆迁补偿和补助金额计算标准被拆迁宅基地房屋的补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价1宅基地区位补偿价和宅基地面积：依据北京市通州区人民政府关于确定通州区集体土地房屋拆迁宅基地面积控制标准、区位补偿价标准及有关补助费的通知，并结合周边地区拆迁补偿具体情况，本次区位价取值为800元/。每宗老宅基地控制标准为267，超出面积控制标准的部分，按宅基地区位补偿价的30补偿。2重置成新价：由评估所根据房屋成新、装修情况作价补偿。重置成新均价按650元/建筑平方米计取。3各种拆迁补助费标准：搬家

36、补助费：15元/建筑平方米提前搬家奖励费：5000元/户工程配合奖：15000元/户移机费：1235元/户集体企业补偿和补助标准：被拆迁集体企业房屋的补偿价为被拆迁房屋重置成新价和相关拆迁补助费构成。1重置成新价：由评估所根据房屋成新、装修情况作价补偿。重置成新均价按650元/建筑平方米计取。2各种拆迁补助费标准：搬家补助费：25元/建筑平方米；一次性停产停业损失补助费：实际经营的建筑面积560元/平方米；提前搬家奖励费：5000元/户；工程配合奖：15000元/户；移机费：1235元/户。三、拆迁工作进度计划根据初步掌握的该土地一级开发项目拆迁基础资料，制定工作计划，详见第四章内容。开发单位

37、应在全面掌握征地拆迁基本情况后，制订切实可行的拆迁工作方案。第七章大市政建设实施方案项目位于通州区西集镇的通州轻纺服装服饰园区内,项目四至为：北起靓丽一街、南至靓丽三街、西临创益东一路、东接靓丽三街。土地一级开发工程将完成规划建设区域内的道路及市政配套设施建设。主要包括道路工程、给水工程、雨污水工程、电力工程、热力工程、电信工程等。目前该项目正在委托有关部门进行市政配套设施建设方案设计工作。一、市政建设的基本原则项目采用整体开发模式，大市政建设和地块开发同步实施。坚持道路与管线同步实施的原则，避免开发过程中的反复，以保证整体开发的理念，有效控制土地开发成本。园区规划路网结构基本采用方格网式布局

38、，形成以主干道、次干道为骨架，支路为补充，功能完善、快捷、方便、具有较强应变能力的道路交通系统，以满足园区工业用地扩大、人口增长、人流、车流大量增加而产生的交通需要。二、项目周边大市政设施该项目位于通州区西集镇的通州轻纺服装服饰园区内，园区各项基础设施处于建设当中。1、道路：园区内有现状东西向道路为靓丽一街和靓丽三街，南北向道路为创益中路、创益西二路、创益西五路、创益东四路。2、电力：园区西北部已有1座110KV变电站，作为园区现有企业的供电电源。3、给水：园区内已有自备井，作为园区现有企业的给水水源。本项目主要对通州轻纺服装服饰园区规划用地内的公顷土地开发，以达到“六通一平”的要求。三、项目

39、市政实施深度本项目完成土地一级开发时的市政基础设施条件达到“六通一平”状态，即通上水、通下水、通电、通热、通讯、通路及场地平整。四、管线综合结合地块现状情况对新规划的给水、污水、雨水、电力、电信、通热管道进行综合。根据各种管线按接口位置，统筹安排工程管线在开发区地下空间的位置，协调各种工程管线之间的关系，避免管线的相互交叉。专用管线需要在施工过程中确定确切位置。五、实施要求1、开发与协调在建设规模较小，大市政条件较好的情况下，还要重视大市政工程的实施，坚持合理配置原则，尽可能的提高工作效率、节约投资。2、与各专业供源部门的协调各市政专业投资建设进度取决于与各专业部门的协调结果。争取提前与各专业

40、管理口接洽，做到同步实施，如果无法做到同步实施，应在规划设计中，充分考虑此因素，实施过程中，应尽量避免重复“破路”现象的出现。3、方案深化以上各单项市政工程的实施计划是初步咨询结果，在一级开发过程中，还需协调各专业管理口并制定市政规划方案。六、工作进度根据有关开发程序及一级开发总体进度安排，初步制订大市政工作方案及其开发计划，有关进度安排详见第四章内容。七、市政建设投资根据北京市园区管委会对C2-C10周边道路市政管线综合的设计，该项目市政规划设计及其投资如下：市政建设直接费用1、道路总面积平方米，总造价万元；2、给水管线总长度2753米，总造价万元；3、雨水方沟：1000800长度为1220

41、米，总造价万元；14001200长度为263米，总造价万元；14001000长度为353米，总造价万元；1200800长度为745米，总造价万元；800600长度为204米，总造价万元；4、污水管线：DN400长度为1760米，总造价万元；5、电力管线总长度1760米，总造价万元；6、热力管线总长度1249米，总造价万元；7、电信管线总长度1760米，总造价万元；。8、临时市政接用费：包括平整土地、临时水电路和围挡、临设，总造价万元。市政建设其他费用主要由市政咨询、市政勘测费、市政工程的招标代理、市政监理等构成，以工程直接费为基数按照一定比例计取。第八章土地供应方案一、土地供应模式根据有关经营

42、性国有土地公开交易的有关规定，本项目在完成土地一级开发的拆迁、规划、大市政工程等各项工作后，通过土地公开市场方式供应。二、土地供应计划本项目拟出让用地面积为平方米。根据土地一级开发及招拍挂出让流程，结合已制定的拆迁、大市政工程的开发建设计划，本项目在20XX年上半年进入一级开发工作程序，于20XX年上半年开始入市准备工作，并在20XX年上半年完成上市公开交易。三、土地一级开发深度本项目完成土地一级开发时的市政基础设施条件达到“六通一平”状态，即通上水、通下水、通电、通热、通暖、通路及场地平整。四、供地时点开发状态及开发成本支付情况至预计供地时点20XX年6月底，本项目可达到设定的“六通一平”的

43、开发条件。由于开发区市政基础设施条件逐步投入和使用，所需要的各类能源接口均可集中建设。至供地时点20XX年6月底，各项投资全部支付完毕。五、一级开发成本及入市交易底价的确定入市交易底价的构成根据关于印发北京市国有土地使用权收购和入市交易补偿暂行办法的通知，上市底价由土地一级开发成本与地价款两项构成。结合该项目具体情况，各项费用：1、土地一级开发成本包括：项目前期费用；拆迁补偿费；大市政工程费用；其他费用；不可预见费；贷款利息和税金；2、地价款根据北京市人民政府发布的北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知(京政发20XX32号)，项目所在区域缴纳的地价款类型为出让金。结合项目

44、周边同类项目的房地产市场情况，初步对出让金进行预估。入市交易出让底价按照以下程序确定：1、由有资质的评估机构根据评估期日的正常土地市场价格，对出让地块的出让底价进行评估并出具评估报告。2、市国土局和市发展和改革委员会根据估价结果，结合政府产业政策提出招标、拍卖、挂牌出让底价初步建议。六、资金回收计划市土地整理储备中心将通过制订科学的入市交易工作方案和合同条件，保障土地一级开发建设投资的顺利回收，初步拟定于20XX年下半年能够收回资金。第九章投资方案一、项目一级开发总投资估算本土地一级开发项目直接投资主要包括前期工程费、征地补偿费、拆迁补偿费、大市政工程费等，经计算为万元，折合到建设用地，约为8

45、3万元/亩；折合到规划建筑面积约为965元/平方米。图9-2：一级开发投资累计示意图二、土地出让金估算项目规划总用地面积平方米，规划总建筑面积平方米，规划用途为住宅，其中规划普通商品住宅、配套幼儿园8000，容积率。其中根据该区域类似项目的住宅用途的地价水平情况，结合项目自身实际情况，本项目地价水平按照住宅和公建配套楼面出让金单价均按100元/平方米进行估算，出让金计算过程如下：住宅用途出让金总价拟建建筑面积楼面单价1002268项目总出让金即为2268万元。三、入市交易底价估算入市交易底价为一级开发综合成本与土地出让金之和。一级开发综合成本为项目总投资成本，即万元，土地出让金总价为2268万

46、元，本项目入市交易底价估算为万元，折合到规划建筑面积约为1236元/平方米。表9-3：项目土地一级开发入市交易底价估算表项目金额备注土地一级开发成本数据来自项目土地一级开发投资估算明细表土地出让金住宅楼面出让金为100元/平方米，综合楼面出让金为100元/平方米项目挂牌底价一+二四、土地销售收入估算本处主要采用假设开发法来确定项目经过一级开发后预计能实现的土地销售收入，以此来考察本项目在市场上的经济实现能力。1、项目二级开发完成后可以实现的销售收入根据项目区域市场调查分析，考虑区域市场价格水平和市场发展趋势，确定在本项目建成后，住宅可以达到的销售均价为3700元/平方米、配套公建以达到的销售均价为4000元/平方米。因此，项目二级开发完成后可以实现的销售收入计算如下：销售总收入=住宅建筑面积销售均价配套公建销售均价=370080004000=2、项目二级开发成本及开发商利润