绿城中国控股公司半年报财务报表分析报告

1、绿城中国控股有限公司（开曼）2011年半年报财务报表分析1. 公司简介绿城集团按是中国知名的房产企业，综合实力位居行业top 10，总部位于浙江杭州。其母公司绿城中国控股有限公司（2005年开曼）是一家h股上市公司，股票代码03900.hk。截至2011年6月30日，绿城集团在全国拥有超过4,000万平方米总建筑面积的优质土地储备，房产项目以浙江省为主要基地，已逐步拓展至全国其他三十多个主要大中型城市。进入2011年，绿城中国却在财务上不断传出种种负面消息。2011年9月，绿城中国传出财务危机，并有传闻证监会已介入调查。2011年10月，绿城中国又传出申请破产的消息。2011年11月初，绿城中

2、国正式宣布将出售旗下部分地产项目已解决短期资金不足的问题。为更好地了解绿城中国，也为了解诸多消息所反映的财务问题的发展过程，本文将对绿城中国2011年半年报进行分析，以期提供一个合理的解释，并为绿城中国提供一些财务建议。2. 简要财务报表 本简表，节选自绿城中国控股有限公司的2010年度半年报、2010年度年报和2011年度半年报，主要包括了变动较大的会计项目和占比较重的会计项目。红色字体表示较值得关注的会计项目。下文的财务分析正是基于下面的简表。2011/06/302010/12/312010/06/30资产总额126,063,054125,358,95498,898,404负债总额115,

3、644,900110,906,26389,631,860权益总额10,418,19810,199,5149,266,544收入11,216,15911,161,2603,870,171销售及服务成本7,424,9217,759,9272,408,707毛利3,792,2383,401,3331,461,464净利润1,075,0001,810,000381,000非流动资产11,448,6079,352,7356,457,612与联营公司权益5,082,8233,224,7632,461,802可供出售投资459,194428,944454,874迟延税项资产678,344588,782567

4、,051流动资产114,614,447116,006,21992,440,792可供发展物业18,359,30019,230,26217,684,240发展中物业58,922,53757,391,83844,129,418已竣工可出售物业2,676,6401,976,8021,520,350贸易及其他应收款项、订金及预付款4,513,4784,195,9593,615,890应收相关人士欠款16,904,74014,954,68010,616,936抵押银行存款3,001,6672,565,2342,576,939银行结余现金6,744,43112,407,6598,472,720流动负债84

5、,804,92087,441,30964,336,155贸易及其他应付款项8,809,8898,927,9705,192,186预售订金47,385,70947,547,36835,422,420应付关联人士欠款12,742,4951,733,34410,557,173银行及其他借款（1年内13,514,16411,993,90810,522,322非流动负债25,762,60023,464,85422,448,553银行及其他他借款(1年上)21,085,18021,621,42219,334,946应付关联人士欠款4,045,347781,3382,186,689信托相关金融衍生工具251

6、,480319,880高收益债券248,164253,854260,193迟延税项负债383,909378,750172,765经营活动净现金888,669-5,457,026-5,413,976投资及融资服务净现金-2,380,809利息支付-2,511,651投资活动净现金-3,755,554-2,148,561-365,787固定资产增加-79,899-585,193-534,397第三方垫款或还款-419,268499,738648,864关联方垫款或借款-695,80255,004427,080抵押存款增加-436,433-188,412-200,117购买可供出售投资-1,859,

7、854-293,900-598,500融资活动净现金-2,800,83614,294,9324,837,725银行及其他借款筹集9,602,26531,413,58715,268,556银行及其他借款还款-8,218,251-18,080,288-7,962,717信托贷款筹集3,323,7503,150,0003,150,000信托贷款偿还-2,503,900-903,710偿还关联方借款-3,137,2832,650,750-1,763,228支付利息-1,201,616-2,511,651-826,353现金及现金等价物6,744,43112,407,6599,405,347现金及现金等

8、价物变动-5,667,7212,992,921-942,038计价货币(千元)rmbrmbrmb3.财务比率分析 下述各个财务比率，均是基于绿城中国公布的完整财务报表。各个财务比率，从不同方面对绿城中国控股有限公司的财务现状进行全面的反映。该分析旨在回答以下问题：绿城中国是否已陷入严重的财务困境？有多严重？如何应对？为此，下文将从五个方面对该公司的财务能力进行重点分析。 3.1.1 变现能力分析2011/062010/122010/062011行业均值流动比率（倍）1.351.331.441.89速动比率（倍）0.410.430.450.58现金比率（%）7.9514.1914.62na横向上

9、看：流动比率、速动比率和现金比率，三项指标均低于行业平均水平，可以看出绿城中国的短期资金压力较大。从流动比率和速动比率的指标看，绿城中国尽管面临较大的短期流动性压力，但这是这两项指标在房产行业仍属正常偏低的水平，并不必然意味着资金链面临着断裂的风险。然而从现金比率这一指标看，绿城的现金比率仅仅为7.95%，这一比率不仅远远低于上市公司的平均水平，也大大低于内地房产企业的平均水平，反映绿城中国的资金链随时面临着断裂的风险。纵向上看：流动比率为1.35，尽管较2010年末的1.33有所提升，但这主要是因为存货的大幅增加所致。速动比率仅为0.41，自09年6月以来持续走低，主要是因为现金及现金等价物

10、的大幅减少。这两项指标反映绿城中国的短期偿债能力较弱，且正在进一步的恶化。此外，国家调控楼市的政策未见松动，信贷市场资金较为紧张。这些情况结合在一起，导致绿城中国的融资难度和融资成本均大大提高，也引起了市场对绿城财务状况的担忧，年初以来的种种负面消息正是这种担忧的体现。 3.1.2 偿债能力分析2011/062010/122010/062011行业均值长期债项/股东权益（%）204.77216.22213.34na总债项/股东权益（%）336.24333.81326.89na总债项/资本运用（%）84.9089.7987.64na资产负债率（%）91.7489.7490.6362.87%从行业

11、内部看，上述四项指标均属于行业内偏高的水平，反映绿城中国的长期偿债能力弱于行业平均水平。尤其是资产负债率，11年6月攀升至91.74%，说明近一年以来负债相对资产增加更加迅速，也说明该公司的长期偿债能力正在减弱，信贷违约的风险进一步提高，这显然会加剧绿城中国的长期融资难度，同时进一步加剧短期资金的需求，也间接恶化了短期现金流的紧张状况。纵向看，2011年6月半年报报表反映，绿城中国的融资活动净现金流为负28亿，反映了市场对于绿城中国的偿债能力的质疑，这既增加了绿城中国的融资成本，同时也限制了绿城的融资能力，这是导致绿城中国陷入财务危机的重要原因。同时，中央政府的信贷调控政策也限制了商业银行对房

12、产企业的融资，这是导致绿城陷入财务困境的另一重要原因。 3.1.3 营运能力分析2011/062010/122010/062011行业均值存货周转率（%）0.140.140.060.11存货周转率，为销货成本与平均存货的比值，反映公司的存货管理水平的高低。从该指标看，短期内绿城中国的存货周转率可能会降低。原因有三：限购政策的继续进行，存货的销售受到影响；其二、随着房价的松动，市场上的潜在购房者持币观望的情绪将更加浓重；其三、未来半年绿城将有大量新房源推入市场。供求两方面的压力之下，房产企业的存货水平将会升高。与此同时，房企的存货周转率将会有一定程度的降低。当然，这存在一定的不确定性，主要取决于

13、市场对房产价格下调的心理预期以及房企的销售策略的调整。例如，当前绿城等房企纷纷推出降价补差价或原价购回的销售承诺。但从总体上看，绿城中国的存货周转率的提高的可能性是非常大的。这意味着，绿城中国需要更多的营运资本，增加了其融资需求。 3.1.4 盈利能力分析2011/062010/122010/062011行业均值每股盈利（元）0.65091.09890.2296经营利润率（%）26.8325,8520.74税前利润率（%）27.1326.8819.2140.59净利润率（%）7.9513.728.5712.99 从经营利润率和税前利润率看，自09年6月以来，绿城中国的盈利能力的增长较为稳定。然

14、而，从每股盈利和净利润率看，绿城中国的盈利能力较10年下半年存在一定程度的回落。主要原因可能是：近半年来，国家的房产调控政策的效果逐渐显现，房屋的实际单位面积售价存在一定幅度的下降；其次，较高的通胀和较高的负债率，增加了人力成本和利息支付，从而导致销售和服务的成本的大幅上升。展望未来一年，从成本和销售两方面来看，净利润率可能难有大的提高。这也预示着，绿城中国未来经营现金流入状况可能难有大的改善，公司必须进行额外融资以补充流动性。另一方面，绿城应该加强成本控制，11年上半年的销售和服务成本暴涨，几乎等于2010年前年的销售和服务成本。过高的成本，直接导致净利润率的大幅下降，从2010年末的13.

15、72%跌至2011年上半年的7.95%。过低的盈利率，一方面直接增加了公司对资金的需求；另一方面也影响了公司在市场上的融资。这点可从，2011年上半年的融资活动的净现金流上得到体现 3.1.5 投资回报率分析2011/062010/122010/062011行业均值股东权益回报率（%）8.5615.023.58na投资回报率（%）2.164.040.961.9资产收益率（%）0.711.220.34na对于长期投资者而言，除去财务危机带来的股价的波动之外，更为关心的往往是投资的回报率。从资产收益率和投资回报率看，绿城中国的总体盈利能力较2010年有较大幅度的下降。从股东权益回报率看，也有着较大

16、幅度的下降。这与政府对楼市的宏观调控是密切相关的。短期看，随着房价的松动、商品房房源的集中上市和保障房的大量推出，需求也因限购政策的受到抑制，绿城的投资回报率难有好的表现。这也意味着，股利和派息的可能会降低，同时在行业整体不景气的背景下，公司股价也面临较大的下降的压力。股价的疲弱表现，也意味着公司不太可能通过发行新股的方式来筹资。4. 绿城中国是否应该出售旗下地产项目以增加现金流？ 从对于绿城变现能力的分析可以看出，目前目前绿城已经陷入严重的财务困境，面临着流动性风险。对于绿城而言，为避免现金流断裂，在短期内迅速增加现金流是唯一的选择。可行的方法如下： 一是、通过增加经营净现金流以提升净现金流

17、，缓解资金链的压力。从上文的关于绿城盈利能力的分析看：销售额在限购政策、房价下调、购房者观望的情绪等不利下，短期内大幅增加的可能性较小；销售与服务成本在融资成本飙升和劳动工资增加的环境下，短期内成本大幅降低也是不现实的。经营净现金流短期内快速增加的可能性较小，因此这种方案在短期内是不可行的。 二是、通过融资活动提升净现金流，以缓解资金链的压力。这主要包括发行股份、银行贷款、关联方借款、信托贷款和资产的出售。从上文关于投资回报率的分析，目前绿城中国的股价低迷，投资者比较谨慎，显然发行股份这一方案是不合理的。从对于绿城偿债能力的分析看：绿城中国的资产负债率高达91.74%，偿债风险较高，银行放款意愿较低，投资者对于公司债的热情也不高，这一方案的可行性也不高。关联方借款和信托借款均是较为可行的方案，但从资金规模上看，这两者加起来可能也难以在短期内提供足够规模的资金，以缓解资金链的压力。因此，出售资产是势在必行的。 应该说，出售房产项目是较为切实和可行的一个方案：一方面绿城可以通过出售房产项目，在短时间内迅速获得可观的资金，以缓解目前资金链所面临的断裂风险；另一方面，通过出售地产项目，绿城可以减少营运资本，降低对资金的需求。通过资金供给与需求两面的调整，可以迅速提升绿城中国的现金比率，保证公司的资金链的正常运转。当然，急切出售房产项目必定会导致一定的项目折价，这可能会给