商业地产基础知识--三里屯village、世贸天阶等案例研究（

1、商业地产基础知识,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 添加Q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,什么是商业地产： 狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所 广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。 商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品,商业地产开发基础知识,一,所谓商业地产，就是为商业流通领域搭建一个实

2、体平台,商业地产基础知识,按行业类别分类,健身服务及休闲功能房地产（健身中心、美容院）,商品批发商业地产（义乌小商品批发市场）,居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓）,餐饮功能房地产（大型饭庄、快餐小吃、冷饮店）,娱乐功能房地产（电影城、娱乐城、KTV）,零售功能房地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL）,商业地产基础知识,按市场范围分类,超区域型（出租面积在7万平方米以上，入驻商户数量150200家，主力店如大型百货公司或批发店35家，商圈人口在50万以上，停车位数量在5000辆以上。）,超级型（

3、出租面积在10万平方米以上，入驻商户数量在250700家，主力店如百货公司、超市、家店等36家，商圈人口辐射几百万人，甚至千万人不等，停车位数量在1万个左右或更多。如1992年开业的美国第一大SHOPPING MALLMall of America,就是超级商业地产的典范。）,区域型（出租面积在1.5万7万平方米，入驻商户数量100家以上，主力店为大型百货公司或批发店，商圈人口在20万以上，停车位在10005000辆。）,社区型（出租面积平均为1.3万平方米，入驻商户20100家，商圈半径在30分钟车程以内，主力店为大型超市或从事批发的商店，停车位约500辆。）,近邻型（出租面积平均为7000

4、平方米，入驻商户1020家，商圈内人口为510万，商圈半径在10分钟车程内，主要经营日用品和一般食品，停车位约100辆。）,一、商业地产基础知识,按照消费行为分类,体验业态房地产（娱乐、休闲类房地产）,服务业态房地产（餐饮、写字楼、服务性公寓）,物品业态房地产（SHOPPING MALL，大型购物中心，百货商场，超市，家居建材店，以及各种类型产品旗舰店和专业店）,按照建筑形式分类,综合建筑（多种房地产形式的统一规划） 项目规划计阶段还面临多种房地产形式的统一规划问题，如果规划不合理，会影响整个项目的成功运营。,单体建筑（商业项目独立在特定地块上建设，无其它房地产存在） 面临纯商业问题,商业地产

5、与住宅开发的区别,商业形态发展过程,商业形态发展过程,第六代商业是以观光、休闲、娱乐、健康、文化营销为主题的体验式商业经营模式 ；如：韩国未来生态城。,商业形态特色分析,商业地产主要分类有,商业街： 时尚+商业 三里屯village 世贸天阶 历史文化+商业 上海新天地,三里屯village以“33”服装大厦为界分为南北两区 开业时间：南区：2006年11月开始招商，2008年5月入住，2008年6月开业 特点:时尚，现代，前卫，新颖，亮丽定位：中高档品牌的开放式购物中心 ，年轻人 开 发 商：太古房地产开发有限公司,三里屯village集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新空间,世贸天阶京城时

6、尚旅游新地标,天阶理念 “全北京，向上看” “生活”向上看！“时尚”向上看！“品味”向上看！“美食”向上看！“创意”向上看！ 天幕作为北京城独一无二的瑰宝，承载着“全北京，向上看”的理念,天阶定位 它定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”，将为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施，将集6星级Night Club异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。,京城独一无二的巨型天幕使世贸天阶成为时尚旅游新地标,世贸天阶的巨型天幕，让这个仅百米长的广场变成了京城炙手可热的旅游景点，许多国内外旅客到

7、京旅游，都已将这儿加入必赏景观之一。 天幕播放时间： 夏季：19：30至22：00冬季：18：00至22：00,上海新天地定位为国际化休闲、文化、娱乐中心,功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身 客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客,提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所 定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化 将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起 上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点 希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地 一个国际交流和聚会的地点 里会有很多的活动，很多人在

8、上海新天地聚会 层层深化的定位明确了目标消费客群,城市起居室,概念： Mall林荫道 在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多 商店、娱乐设 施和餐馆组成的大型零售综合体。,万象城,万象城,万象城,办公,城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链,构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体,总占地：15万平米 总建面：56万平米 3栋5A智能写字楼 4座国际化商业 2座五星级酒店 6栋国际公寓,华贸中心,各物业类型规模配比,37,五星级酒店,丽思卡尔顿酒店,JW万豪酒店,丽思卡尔顿酒店，国际高档酒店业顶级品牌，欧洲奢华界定者，世界政要和社会名流下榻的首选,JW万豪酒店，万豪酒店升级版，国际超豪华酒店品牌

9、，实施华贵舒适，服务水准至高,38,华贸商城华贸购物中心,华贸购物中心位于华贸写字楼裙房部分，建筑面积约4万平米，营业楼层共五层，包括地下一层和地上四层，B1层与新光天地及地铁站连通。空间整洁明亮、现代时尚，购物动线流畅无碍，购物环境宁静幽雅，提供高档流行商品及尊贵服务，形成设施齐全、配套合理的时尚中心。VERSACE（范思哲）, A.TESTONI（铁狮东尼）, BAUME 18号楼以外,地下一层层高3.3米，一层层高4.75米, 二、三层层高均为3.1米独立出入口 、独立楼梯、中央空调系统、上下水,41,华贸商城华贸广场,华贸广场独踞华贸商圈第一围合核心地带，东与丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒

10、店相邻，西倚中国最大单体百货店新光天地，南望著名跨国公司云集的华贸写字楼。几组大气而精致的半开放式建筑小品，荟萃异域风情的酒吧、咖啡厅，圆形下沉式露天溜冰场，悄然汇聚一个城市的趣味与一个时代的风情，成就时尚一族的最佳“聚点”。EMPORIO ARMANI（阿玛尼）全新概念店落户华贸广场，面积约1500平米，产品涵盖服装、咖啡、家居等。,广场入口处阿玛尼概念店,广场、座椅,写字楼群楼与广场完美衔接,42,华贸公寓,百万平米建筑济群的城中之城，板塔结合，自然维和中央水晶花园组团式绿化，分点式绿化，散落在社区每栋楼间。 户型齐全：既有少量投资型一居，又有主流的创意型二居和居住型三居，更有20套顶层C

11、EO至尊空中别墅。意大利设计大师约瑟夫斯考利博士进行内装修设计,整体平面图,现代、商务的样板房,简洁的园林,注：未开盘，预计九月份开盘，户型面积在80200平米之间，价格未定。,Form 2000 on, “Union Square”dearm comes ture,商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展， 吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。,（二）商圈构成,主圈,次圈,边圈,第一商圈。指最接近商店的区域。在主商圈内，顾客在人口中的密度较 高，每个顾客的平均购货额也最高，一般来说，小型商店的核心商圈在 0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内

12、；大型商场的核心商圈在5公 里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟。,第二商圈。指位于主要商圈外围的次要区域。顾客较为分散，但消费者 来店购买商品也较为方便，次要商圈内聚集着百货商店25%左右的顾客 一般来说，小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行在20分钟以 内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店， 平均不超过40分钟。,第三商圈。指位于次要商圈以外的区域。边缘商圈内散居着百货 商店约10%左右的顾客。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公 里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8 公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上。

13、,商圈分析要素： 人口数量及特点 包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民户数和企事业单位数，及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构成等。 建设状况 包括公共交通、供电状况、通讯设备、金融机构等对于百货商店营销的方便程度。 社会因素 分析地区建设规划、公共设施（公园、公共体育场所、影剧院、展览馆），以及本地区的人文等，是否有利于百货商店的发展。 商业发展潜力 包括购买潜力和现有商场的经营状况。这两个因素是对百货商店影响的最直接因素。在对商业发展潜力进行分析时，应计算该地区的商圈饱和度，以了解这个地区内同行业是过多还是不足。在商圈饱和度低的地区建店，其成功的可能性必然超过商圈饱和度高的

14、地区。,16节点：节点是规划学用语，指观察者步行进出、经过的集中焦点，一般是指交叉口、交通转化处、十字路口、建筑形态的交换点等， 它们从莫种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。,共享空间 中庭和公共走廊，统称为“共享空间”，由于其空间构成元素的多样性及空间尺度的独特性，往往作为商业氛围营造气氛的高潮。和室外广场一样是一种城市公共活动空间，它为市民的生活提供了多种可能性。,精品店开在购物中心店铺,商业地产的三种盈利模式,只租不售,只售不租,又租又售，且租且售,SOHO地产,六佰本 大成国际购物中心,万达广场

15、 中粮大悦城,产权返租模式,1,操作方式客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。 典型案例曼哈购物广场、常兴天虹商场、金晖商城、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店,产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型：,解决了高价销售与提前消化的矛盾，但激化全部销售和持续经营的矛盾。,建设部房地产销售管理办法规定：2001年月日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。,基金整售模式,2,操作方式基金/大客户直接收

16、购商场，然后租给大型商业，获取投资收益。 典型案例嘉德置地的“中国商业地产基金”计划。,嘉德置地的“中国商业地产基金”计划,2004年底，嘉德置地开始大规模的商业地产项目的收购。嘉德置地的策略是与沃尔玛三大中国合资企业之一深圳国际信托投资结成战略同盟，最终涉及的购物中心将达到28家，然后把这些项目打包成“中国商业地产基金”计划在新加坡上市。进展情况： 2004年12月23日，与深国投合作，以9.98亿元人民币收购了6家商场，嘉德占股份51%，深国投占股份49%； 2005年1月4日，嘉德斥资17.46亿元人民币100%收购了北京华联旗下的安贞华联商厦和望景华联商厦； 月底，凯德置地以.亿元拿下北京东直门.万平方米的综合用地地块； 月初，凯德置地又以.亿元买下中环世贸中心、两栋甲级写字楼。,1. 精确测算,2. 简易测算,售价=（日租金360天物业费相关税收）12年维修基金相