潍坊商圈分析报告

1、潍坊商圈分析报告一、 潍坊概述(一)、辖区和人口潍坊市位于山东半岛中部，北纬35413726、东经1181012001之间，南依泰沂山脉，与临沂、日照两市相邻,北濒渤海莱州湾，东与青岛、烟台两市相接，西与东营、淄博两市为邻。地扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。直线距离西至省会济南183公里，西北至首都北京410公里。全市总面积16140平方公里，约占全省总面积的10。潍坊市现辖潍城区、奎文区、坊子区、寒亭区，青州市、诸城市、寿光市、安丘市、高密市、昌邑市（以上均为县级市），昌乐县、临朐县4区6市2县；另有高新技术产业开发区、滨海经济技术开发区、经济开发区、峡山生态经济发展

2、区。据2010年第六次人口普查统计，全市常住人口为908.62万人。潍坊各市区人口统计表：区域人口（万）区域人口（万）潍城区41.51寒亭区32.75坊子区31.30奎文区46.60临朐县83.43昌乐县61.59青州市94.04诸城市108.62寿光市113.94安丘市92.69高密市89.56昌邑市60.35高新技术产业开发区16.67经济开发区5.99滨海经济技术开发区9.66峡山生态经济发展区19.92总计908.62万 （二）、潍坊经济环境 2011年潍坊市生产总值（gdp）完成3541.85亿元，按可比价格比上年增长11.0%。位列山东第四，实力强劲。其中第一产业增加值359.28

3、亿元，增长4.2%；第二产业增加值1961.40亿元，增长12.3%，其中，工业增加值1760.97亿元，增长13.4%；第三产业增加值1221.17亿元，增长11.0%。按常住人口计算，人均gdp达到38833元（按年末汇率折算为6163美元），增长9.6%。三次产业结构为10.14：55.38：34.48。 全市城镇居民人均可支配收入22508.2元，比上年增长14.4%，城镇居民人均消费性支出15169.6元，增长9.8%房地产开发投资增长趋缓。全市共完成房地产开发投资405.9亿元，增长10.4%，比全部固定资产投资增速低12.5个百分点。其中，住宅投资313.0亿元，增长15.6%。

4、全年商品房销售额446.6亿元，增长7.7%；商品房销售面积1242.1万平方米，下降10.6%。二、潍坊城市规划1、潍坊总规划在未来规划中，潍坊市的“中心城”将形成“一心、一环、一轴、一廊”的结构模式。“一心”，即月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市核心区，是壮大、提升中心城服务项目功能的主体。 “一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环，是提高城市运行效率的保障和引导城市增长的框架。“一轴”，即由北海路为主的交通、发展轴。“一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态绿化廊道。“中心组团”位于月河路、东明路、北宫街、胶济铁路所围合的地区，该组团应

5、加强古城区和商埠区的保护区，整治、美化白浪河、虞河两河的水系，重构商业服务、行政办公、文化娱乐设施的布局，在白浪河两岸上与北宫街、健康街之间形成高级商业区、金融中心，在虞河两岸与东风大街、胜利大街地段形成高级行政、商务中心，在人民广场附近地区形成高级文化娱乐场所、商务会展中心。2、潍坊市商业发展规划（1）、商业用地布局：规划形成市级商业中心、片区级商业中心和社区级商业中心三级商业网络体系。市级商业中心位于中心城区内核心组团的白浪河沿岸地带，重点是优化中心功能、调整用地结构、提升服务水平，形成独具魅力的城市中心区，服务于全市及半岛地区。区级商业中心规划设置四处：分别设置在长松组团、凤凰片区、寒亭

6、片区以及中心城区东部高新开发区范围内。社区级商业中心结合居住区灵活设置。3、潍坊城市综合交通规划：潍坊市城市道路系统由快速路、主干路、次干路构成。主要主干路连接各区片，一般主干路和次干路组成纵横密布的组合网络结构。（1）城市快速路骨架为“一环二纵三横”。 “一环”为西外环路、潍胶路、东外环路、禹王北街围合而成的快速环路；“二纵”为长松路、潍县路；“三横”为民主街、玄武街、宝通街。快速路将各城区连接成一个有机整体，加强城市道路与对外交通的衔接。（2）城市交通性主干路为“三纵四横”。“三纵”为月河路、北海路、友谊路、惠贤路、油南路；“四横”为北宫街、健康街、凤凰街、东风街。交通性主干路和快速路共同

7、组成“一环五纵七横”城市道路主体骨架。（3）生活性主干路形成“十二纵十一横”。 “十二纵”由西向东为友爱路、和平路、青年路、机场路、潍州路、虞河路、新华路、东明路、上港路、丰华路、寒浞路、a2路、a4路；“十一横”由北向南为清源街、泰祥街、古亭街、富亭街、玉清街、桃园街、樱前街、仓南街、高家街、武穆街、双河街、崇文街。（4）快速路设计车速为60-80公里/小时，应严格控制交叉口的数量，避免对快速路车流的干扰。辅道除可在快速路两侧设置外，还可结合平行的次干路、支路和自行车专用道统一考虑。主干路设计车速40-60公里/小时，道路红线宽度一般为50米左右。沿路两侧用地严格控制出入口，不宜汇集大量非机

8、动车。次干路主要为城区内交通服务，是公交车行驶的主要道路，设计车速为40公里/小时，道路红线宽度为30米左右。综述：和平广场位于潍坊市商业规划中的“中心组团”，属于市级商业中心。三、潍坊消费者行为调查与研究1、 潍城区人口结构：潍坊全市常驻人口908.62万人，共有家庭户269.39万户，男性460.04万，女性448.58万，0-14岁的人口为137.74万，15-64岁人口679.11万，65岁以上人口91.77万，具有大学（含大专）受教育程度的为71.99万人，高中（含中专）受教育程度的136.24万人，具有初中受教育程度的383.47万人，具有小学受教育程度的221.30万人。2、 收

9、入水平与消费水平：按常住人口计算，人均gdp达到38833元（按年末汇率折算为6163美元），增长9.6%。全市城镇居民人均可支配收入22508.2元，比上年增长14.4%，城镇居民人均消费性支出15169.6元，增长9.8%；2011年百户城区居民家庭拥有移动电话203部，家用电脑88台，家用汽车26辆；城市居民家庭食品消费支出占消费总支出的比重(恩格尔系数)为30.6%；城市居民人均住房建筑面积达到34.9平方米。农民人均纯收入10408.9元，增长17.3%，高于城镇居民人均可支配收入增速2.9个百分点，农民人均生活消费支出6381.6元，增长6.7%。3、 购买行为：潍坊高端消费者大多

10、选择青岛海信、济南贵和、恒隆等高端商场；公务员、企业中高层或者中层大多选择潍坊世纪泰华、泰华假日广场、潍坊中百消费；公司基层领导和员工大多选择泰华新天地、潍坊中百的时尚品牌。4、 交通和出行方式：截止2011年6月30日，潍坊私家车已经突破50万量，越来越多的家庭选择驾车外出消费购物；随着居民收入增加和出租车增多，中等收入群体外出大多开始乘出租车；普通居民外出购物以乘坐公交车为主。四、和平广场周边环境1、 和平广场位于潍坊百货大楼北侧，主要商业区，紧邻和平路、胜利街、东风街。和平路、胜利街8车道，东风街10车道，车流量巨大。2、 项目可达性极佳，位于潍坊交通中心，比邻城市核心要到，南北向到火车

11、站和机场非常通达；东西比邻东风街和胜利街潍坊两条最主要的主干道。3、 项目周边人口稠密，约有53.6万，潜在消费人口巨大。4、 周边有中百大厦、潍坊百货大楼、地下商业街、世纪泰华等大型零售商业网点，是目前潍坊人气最旺、业态最全、档次最高、辐射面最广的购物场所。各商业体错位经营，形成巨大的集合效用5、 项目可见度极佳，在白浪河（胜利街桥和东风街桥）以及对面泰华都能非常清晰的看见本项目。五、潍坊商圈发展现状（一）、潍坊主要商圈 目前，潍坊商业中心主要位于潍州路以西，健康街以北，向阳路以东，福州街以南围成的区域，其中，核心商圈地带在胜利西街，和平路，东风西街，潍州路围成的区域，该区域以胜利西街（中百

12、段）为潍坊市最繁华的商业在中心。如下图：潍坊商圈示意图（二）、潍坊四大商圈之间的比较比较内容中心商圈新华路商圈谷德商圈银座商圈结论经营行业行业齐全，包罗万象小型购物中心大型购物中心大型购物广场中心商圈发展较早、品类繁多、行业齐全、最为繁华商品档次低档、中档、中高档中档中档中档、中高档以中心商圈和银座商圈最为高档消费群体本土居民、旅游人士、工薪阶层、时尚青年周边居民高新区居民周边居民中心商圈辐射整个潍坊地区、其它三个商圈辐射周边区域主要消费年龄18-4518-3018-3025-50以中心商圈年轻人较多交通便利性可达性交差、停车不方便交通可达性好，停车方便交通可达性好，停车非常方便交通可达性好，

13、停车方便中心商圈形成较早，停车位严重不足。未来发展随着和平广场的建立、摩尔公寓、富豪领域的交房、v1购物广场档次的提升，中心商圈将成为潍坊地区集商务、办公、休闲、娱乐的商务合商业中心。该商圈主要服务周边居民和坐56路车来此购物的学生，以时尚为主题，发展空间巨大。高新区唯一成规模的购物中心，2011年底开业，看好其未来的发展。周边居民消费层次较高，随人口增多与银座品牌影响力，看好未来的发展趋势。中心商圈影响力将进一步扩大，银座商圈有可能发展成中高档商品集中地。（三）、潍坊4大商圈中有影响力的商业体表：商圈商业街商场超市中心商圈胜利西街、地下名品街、新天地购物街中百、世纪泰华、泰华新天地、泰华假日

14、广场、振华商厦、v1购物广场、温州购物城tesco、中百佳乐家、大润发、振华超市、福乐多新华路商圈凯德广场沃尔玛银座商圈银座商城银座超市谷德购物中心谷德广场中百佳乐家六、潍坊商圈中商业体详细介绍（一）、中心商圈商业街1、商业街概况 序号名称地址特色长度（米）建设时间1胜利西街商业街向阳路-和平路段百货、服饰、餐饮300米2地下名品街胜利西街商业街下服饰、鞋帽、小饰品400米2007年3新天地广场和平路新天地路段服饰500米2009年2、中心商圈商业街经营业态与租金情况商业街胜利西街地下名品街新天地广场路北路南租金区间（元/天）23-8（自西向东）4-712-6（自东向西）6-11付款方式年付年

15、付半年付或年付业态1、 路北以休闲运动服饰、餐饮业态为主，品牌有麦当劳、味千、361、美邦等。2、 路北以美容美发、休闲服饰业态为主，品牌有以纯、潮流前线、361、德尔惠等。商铺面积大多是28，知名品牌大多要4间或6间打通，除租金外还需要交纳物业管理费0.88元/天；空调费0.3元/天。业态以服饰为主，以时尚、运动、休闲为主打。品牌有361、罗宾汉等等。该商业街目前空置率较高，面积以168为主，业态主要以休闲运动服饰为主，品牌有森马、361、海澜之家、jack walk等。总结：中心商圈商业体业态以服饰为主、档次偏中低档、但租金较高，集中在8-12元/天，最高可达23元/天。（二）中心商圈大型

16、商场1、 中心商圈大型商场目前，潍坊中心商圈拥有的大型零售商业体有以下8个序号名称地址业态开业时间体量（）1中百佳乐家胜利西街路段超市百货1994年700002潍坊百货大楼胜利西街路段超市百货1955年300003泰华假日广场东风西街白浪河东侧购物中心2011年1200004泰华新天地东风西街360号百货超市2007年650005泰华世纪广场东风西街360号百货2001年370006v1购物广场胜利西街与和平路交叉口东北角超市散铺2009年600007振华商场奎文区潍州路段tesco斜对面城市综合体2009年900008tesco胜利东街与潍州路交叉路口东北角超市2009年20000总计8个商

17、厦、49.2万2、 中心商圈各大商场各个楼层业态布局商场名称潍坊百货大楼潍坊中百温州购物城tesco位置胜利西街与和平路交叉路口胜利西街胜利西街潍州路商业类别百货百货散铺超市+散铺规模3万7万4万2万楼层业态5f电器童装、运动、休闲、床品家居4f童装、休闲、运动时尚女装3f女装商务男装超市童装、内衣、假发2f男装大淑装超市女装、内衣1f珠宝、皮具鞋、名表珠宝、皮具鞋、名表散铺鞋、皮具、牛仔、男装-1f超市中百超市停车场停车场-2f经营模式联营联营租金租租赁品牌档次中高档中档低档中档停车情况无200个停车位无400个停车位营业额1.5亿13亿消费人群本土居民本土居民、工薪阶层、时尚青年本土居民本

18、土居民表一：商场名称世纪泰华泰华新天地泰华假日广场振华商厦v1购物广场位置东风东街东风东街东风东街潍州路和平路商业类别百货百货+超市购物中心百货+超市超市+散铺规模3.5万6.5万12万9万8万楼层业态10f健身9f美食8f网吧、电玩7f家电6f家居、厨卫、小家电家纺、家居5f户外、休闲、内衣运动、户外、健身4f少淑童装、游乐场、影院、餐饮餐饮少淑装休闲3f大淑、运动、男装运动休闲、男装、美容美发餐饮、时尚男装、美容美发大淑装2f男正装时尚男女装、餐饮时尚女装男装1f名表、珠宝、化妆品时尚男女装、超市国际时尚名品珠宝、鞋、名表散铺-1f泰华名鞋馆福乐家超市振华超市大润发超市、散铺-2f名鞋馆大

19、润发超市-3f经营模式联营联营+租金联营+租金联营租金品牌档次中高档中档中档中低档抵挡停车情况2000个停车位400个停车位400个停车位营业额3.5亿7亿消费人群本土白领、公务员本土居民、工薪阶层、时尚青年时尚青年本土居民、工薪阶层、时尚青年本土居民、时尚青年表二：综述： 1、世纪泰华、泰华新天地、泰华假日广场构成潍坊地区业态最全、最时尚的购物中心。 2、潍坊中百和振华商厦都是以传统百货模式出现，硬件设施较差，购物环境需要改善，潍坊中百交通方便，停车位严重不足；振华商厦交通不方便（潍州路较窄，私家车驶入不方便；从东坐公交车购物的消费群体，再坐两站就是潍坊中百和泰华）。 3、v1和温州购物城属

20、于低档消费区。3、中心商圈大型商场租金与扣率区间表一：商场名称潍坊百货大楼中百佳乐家温州购物城tesco大润发楼层扣率扣率租金（元/天）租金租金5f20%20-30%4f20%17-25%3f20%20-303.42-6.852f15-20%20-30%4.33-81f12-20%20-25%2.74-5.482-3.5-1f2-5付款方式押4付1押2付1表二：商场名称世纪泰华泰华新天地泰华假日广场振华商厦v1购物广场楼层扣率扣率与租金（元/天）扣率与租金（元/天）扣率租金（元/天）10f9f8f7f6f5f20-254f20-251.2-1.2-2.510-163f25-304-5.5415

21、-202f17-25620%，6-815-251f20-3015-25%12%-25%15-25-1f3-4-2f2-4.8-3f付款方式每月从营业额中扣除每月从营业额中扣除每月从营业额中扣除每月从营业额中扣除年付综述：1、泰华假日广场，年后人流量稀少，生意冷清；潍坊中百提袋率最高，生意最好，2011年营业额13亿，其次是泰华新天地，2011年营业额7亿；振华商厦远离商圈，交通不方便，停车难，产品档次较低，营业额受到严重影响；v1购物广场和温州购物城档次低，生意较好。 2、潍坊中百与泰华新天地硬件设施较差，购物环境需要改善、停车不方便。 3、随着摩尔公寓交房、和平广场建成开业，物业硬件与软件档

22、次进一步提成，该商圈将成为潍坊地区最繁华的商业与商务中心。 （三）、新华路商圈、高新区商圈、银座商圈1、新华路商圈、高新区商圈、银座商圈大型商场商圈序号名称地址业态开业时间体量（）谷德商圈1谷德广场福寿东街与富华路交汇处购物中心2011年100000新华路2凯德东风东街219号凯德广场超市2005年20000银座商圈3银座胜利东街4000号购物中心2010年1200002、新华路商圈、高新区商圈、银座商圈商场楼层业态布局商场名称银座谷德广场凯德广场位置胜利东街4000号福寿东街4369号胜利东街凯德广场商业类别购物中心购物中心购物中心规模12万10万5万楼层业态5f影院、美发、美食、电玩4f影院、电玩、ktv、男装童装、游乐场、摄影、健身、ktv影院、电玩、ktv3f女装、童装、生活馆、游乐场美发美容、男女时装餐饮、电器，超市2f运动、休闲、餐饮、美容美发超市、女装、个人护理、烘焙运动、休闲、鞋，超市1f时尚男女装、餐饮、咖啡厅男女装、童装、美食、名品家居女装、休闲、内衣、珠宝-1f银座超市、银座家电、美食广场运动休闲、户外、健身器材、配饰-2f停车场经营模式联营联